Mál nr. 13/2011

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 31. ágúst 2012

í máli nr. 13/2011 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Föstudaginn 31. ágúst 2012 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir héraðsdómslögmaður, Benedikt Bogason, settur hæstaréttardómari, og Ásmundur Ásmundsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Z að C. D fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar. E fer með málið fyrir þess hönd.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings, þ.e. til 11. maí 2031.

Krafa varnaraðila er að kærunefnd húsamála ákvarði nýja ársleigu vegna lóðarinnar að C, að fjárhæð 200.000 kr. Jafnframt að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Með kæru, dags. 28. apríl 2011, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. júní 2011, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. október 2011, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar 7. desember 2011. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. desember 2011, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. febrúar 2012, voru sendar varnaraðila til upplýsinga og til að koma að frekari athugasemdum. Frekari athugasemdir frá varnaraðila bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að upphaflegur leigusamningur um lóðina C var undirritaður 11. maí 1986 og skyldi hann gilda til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samningsins var leigugjald ákveðið þrjú lambsverð eins og það væri ákveðið í verðlagsgrundvelli landbúnaðarins á gjalddaga. Átti að miða lambsverðið við hæsta verðflokk eða 15 kg fallþunga. 

Með bréfi, dags. 26. mars 1999, hafi verið gert samkomulag um endurskoðun leiguverðsins og það ákveðið 25.236 kr. og skyldi fjárhæðin fylgja breytingum á vísitölu byggingarkostnaðar frá sama tíma sem þá var 230,4 stig. Fyrir liggja drög að nýjum leigusamningi sem aðilar hafa ekki náð samkomulagi um. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili bendir á að nú liggi fyrir endurnýjun leigusamnings og sé það ágreiningslaust milli aðila að ganga frá samningi. Samkvæmt greiðsluseðli sé leiguverðið fyrir árið 2011 56.417 kr. Varnaraðili hafi sent drög að nýjum leigusamningi, dags. 30. desember 2010. Í 2. gr. sé gert ráð fyrir 25 ára leigutíma og er það án athugasemda af hálfu sóknaraðila. Í 5. gr. sé gert ráð fyrir því að árgjaldið sé 125.000 kr. og skuli breytast í hlutfalli við breytingar á byggingarvísitölu frá grunnvísitölu samningsins eins og hún sé á gjalddaga hverju sinni sem sé miðað við júlí 2010 (102,1 stig). Þá áskilji varnaraðili 10% álag ofan á leigugjaldið sé það ekki greitt innan 15 daga frá gjalddaga og skuli leigugjaldið bera dráttarvexti að viðbættu álaginu frá þeim degi að telja, þó með þeirri breytingu að dráttarvextir sem féllu á fyrstu 15 daga frá gjalddaga falli niður. Sóknaraðili vill hvorki fallast á höfuðstól leigugjaldsins né heldur álagið sem varnaraðili áskilji sér.

Þá telur sóknaraðili 8. gr. óljósa en þar segi: „Hverfi leigutaki af lóðinni skuli allar jarðarbætur verða eign leigusala án þess að sérstakt endurgjald komi fyrir.“ Enn fremur segir í næstu málsgrein: „Leigutaki er ekki skuldbundinn til að kaupa mannvirki af leigutaka við brottför hans eða lok leigutíma.“ Sóknaraðili telur þessa grein í mótsögn við 14. gr. laga nr. 75/2008 og hið nýja lagaumhverfi sem gildi um þessi mál.

Sóknaraðili vísar til þess að skv. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður ef málskot er ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamningsins 10. maí 2011. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. Með málskoti til kærunefndar hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn og krefjist staðfestingar á því að leigusamningurinn teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings, þ.e. til 11. maí 2031.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili bendir á að árið 2011 hafi leigugjald fyrir lóðina staðið í 56.417 kr. sem sé að mati varnaraðila algjörlega úrelt og úr öllu samhengi við leigufjárhæðir í yngri samningum. Það geti með engu móti staðist að leggja hið gamla verð til grundvallar enda jafngildi það mánaðarleigu að fjárhæð 4.700 kr. Á árunum 2010 og 2011 hafi aðilar reynt til hins ýtrasta að ná fram niðurstöðu um efni nýs leigusamnings sem ekki hafi tekist en meðal annars sé ágreiningur um leiguverðið.

Varnaraðili byggir á því að lóðin sé afar vel staðsett á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé afar gott og gróðursæld staðarins mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á þessu svæði.Gerð sé krafa um ársleigu að fjárhæð 200.000 kr. fyrir lóðina. Þannig sé mánaðarleigan einungis 16.600 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Um sé að ræða tiltölulega stóra lóð en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 3.900 m². Í þessu samhengi vísar varnaraðili til nokkurra nýlegra leigusamninga í F. Hinn 4. nóvember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð nr. Y og hafi ársleiga verið ákveðin 160.000kr. Hinn 19. desember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð nr. Æ og hafi ársleiga verið ákveðin 150.000 kr. Þá hafi verið gerður leigusamningur um lóð nr. Ö hinn 20. maí 2010 og hafi ársleiga verið ákveðin 125.000 kr. Í öllum tilvikum skyldi leiguverð breytast í hlutfallivið breytingar á byggingarvísitölu. Með vísan til verðlagshækkana á umræddu tímabili sé því gerð krafa um 200.000 kr. ársleigu fyrir lóð nr. C. Varnaraðili byggir á því að leigugjald gæti í öllu falli aldrei orðið lægra en 125.000 kr. fyrir lóðina. Í því samhengi sé lagður fram lóðarleigusamningur fyrir frístundalóð úr landi Svarfhóls í Svínadal frá 9. nóvember 2011 en þar sé ársleigugjald ákveðið 120.000 kr. sem taki hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Að teknu tilliti til vísitölu í októbermánuði 2011 standi ársleigan í umræddu tilfelli í 126.443 kr. Þá sé lagður fram leigusamningur fyrir lóð í Húsafellslandi frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1.000 m² ákveðin 96.485 kr. sem taka skuli hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknuð sé súársleiga í októbermánuði 2011 alls 169.057 kr.

Varnaraðili byggir á því að úrskurður kærunefndar húsamála frá 6. desember 2010, mál 3/2010, hafi lítið fordæmisgildi í þessu máli. Þar hafi ársleiga verið ákveðin 75.000 kr. fyrir lóð nr. G og lagt til grundvallar að lóðin væri 3.300 m². Þannig sé ljóst að um minni lóð hafi verið að ræða en það sem skipti þó meira máli sé að byggt hafi verið á því í málinu af hálfu leigutaka að lóðin væri mjög blaut með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundalóð. Kærunefndin virðist hafa fallist á þetta sjónarmið, a.m.k. að hluta, en í forsendum úrskurðarins hafi sérstaklega verið tekið fram að lóðin væri blaut.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili telur það engan veginn staðfesta meinta hækkun á markaðsverði leigu vegna frístundahúsalóða að vísa í einangruð tilvik sem varnaraðili vísi til. Þvert á móti liggi fyrir að offramboð sé á frístundahúsalóðum í dag og endurspegli það leiguverðið sem sé ekki að hækka. Á móti megi benda á leiguverð lóða í Hraunborgum sem sé u.þ.b. 35.000 kr. á ári í endurnýjuðum samningum, þó ágreiningur hafi þar verið um önnur atriðið. Hafa beri í huga að varnaraðili sé ekki að veita neina sérstaka þjónustu vegna leigunnar umfram það að leggja fram landið til útleigu.

V. Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að staðfest verði að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings, þ.e. til 11. maí 2031.

Varnaraðili krefst þess að kærunefnd húsamála ákvarði nýja ársleigu vegna lóðarinnar að C, að fjárhæð 200.000 kr. Jafnframt að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Hinn 11. maí 1986 var undirritaður lóðarleigusamningur vegna lóðarinnar að C til 25 ára. Í 2. gr. samningsins kemur fram að samningurinn framlengist sjálfkrafa um eitt ár í senn sé honum ekki sagt upp af aðilum með minnst sex mánaða fyrirvara. Samkvæmt greiðsluseðli var lóðarleiga fyrir árið 2011 kr. 56.417.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. 12. gr. laganna kemur fram að ef annar hvor aðilinn hefur nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildir þó ekki ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægir mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu umhver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar fyrir lok samnings aðila með bréfi, dags. 28. apríl 2011. Málinu var þannig skotið til nefndarinnar innan tilskilins frests, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá 11. maí 2011.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.

Nefndin hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Umrædd lóð er í vinsælli sumarbústaðabyggð. Um er að ræða gróið land í fallegu umhverfi. Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 77.000 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs og skal grunnvísitala vera vísitala í maí 2011, 211,5 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur, dags. 11. maí 1986, vegna lóðarinnar að C er framlengdur um 20 ár, frá 11. maí 2011.

Leiguverð er ákveðið 77.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs miðað við maí 2011. 

Reykjavík, 31. ágúst 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

 Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson