Mál nr. 23/2011

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 31. ágúst 2012

í máli nr. 23/2011 (frístundahúsamál)

A, B, C, D, E og F

gegn

G

Föstudaginn 31. ágúst 2012 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir héraðsdómslögmaður, Benedikt Bogason, settur héraðsdómari, og Ásmundur Ásmundsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A, B, C, D, E og F, leigutakar lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Y í landi H. J fer með málið fyrir þeirra hönd.

Varnaraðili: G eigandi jarðarinnar. K fer með málið fyrir þess hönd.

Krafa sóknaraðila að leigusamningur hafi með málskoti verið framlengdur um 20 ár.

Krafa varnaraðila að nefndin ákvarði nýja ársleigu vegna lóðarinnar að M að fjárhæð 200.000 kr. Jafnframt að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Með kæru, dags. 7. júlí 2011, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. júlí 2011, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um kæruna. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. október 2011, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 7. desember 2011. Var sóknaraðila send greinargerð og gögn varnaraðila til upplýsinga og sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. febrúar 2012, voru sendar varnaraðila til upplýsinga og til að koma að frekari athugasemdum. Frekari athugasemdir frá varnaraðila bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Upphaflegur leigusamningur um lóðina M var undirritaður 20. júlí 1986 til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samnings var leigugjald ákveðið þrjú lambsverð. Síðar var ákveðið að semja um fasta leigufjárhæð. Árið 2011 stóð leigugjaldið fyrir lóðina í 56.417 kr. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Í greinargerð sóknaraðila kemur fram að fyrir liggi endurnýjun samnings. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 20. júlí 1986 til 25 ára. Leiguverð hafi í öndverðu verið þrjú lambsverð skv. 5. gr. samningsins og það hafi verið ákveðið á verðlagsgrundvelli landbúnaðarins á gjalddaga. Lambsverðið skyldi miða við hæsta verðflokk eða 15 kg fallþunga. Með bréfi síðar hafi verið gert samkomulag milli aðila að endursemja um leiguverð og hafi höfuðstóll samkvæmt framlögðum greiðsluseðli árið 2011 verið 56.417 kr. með eindaga 30. maí 2011.

Sóknaraðilar benda á að skv. 3. mgr. 12. gr. 1aga nr. 75/2008 fellur málskotsréttur leigutaka niður ef málskot er ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 20. júlí 2011. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Sóknaraðili telur að ef að varnaraðili telji að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar. Sóknaraðilar séu ekki að krefjast þess að leigugreiðslum verði breytt heldur axli þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram komi á greiðsluseðli varðandi lóð M, þ.e. 56.417 kr. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laganna að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Sóknaraðili telji að í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu sé ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að leigusali hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að leigutaki uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt. Með málskoti hafi leigutaki nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreind ákvæði, og því krefjist sóknaraðili staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 20. júlí 2031.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili bendir á að leigugjaldið fyrir árið 2011 hafi staðið í 56.417 kr. sem sé algjörlega úrelt og úr öllu samhengi við leigufjárhæðir í yngri samningum. Geti með engu móti staðist að leggja hið gamla verð til grundvallar enda jafngildi það mánaðarleigu að fjárhæð 4.700 kr. Varnaraðili byggir á því að lóð M sé afar vel staðsett á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé afar gott og gróðursæld staðarins mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á þessu svæði. Gerð sé krafa um ársleigu að fjárhæð 200.000 kr. fyrir lóðina. Þannig sé mánaðarleigan einungis 16.600 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Um sé að ræða tiltölulega stóra lóð en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 3.900 m². Í þessu samhengi vísar varnaraðili til nokkurra nýlegra leigusamninga í H. Hinn 4. nóvember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð N og hafi ársleiga verið ákveðin 160.000 kr. Hinn 19. desember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóðina O og hafi ársleiga verið ákveðin 150.000 kr. Þá hafi verið gerður leigusamningur um lóð P hinn 20. maí 2010 og hafi ársleiga verið ákveðin 125.000 kr. Í öllum tilvikum skyldi leiguverð breytast í hlutfallivið breytingar á byggingarvísitölu. Með vísan til verðlagshækkana á umræddu tímabili sé því gerð krafa um 200.000 kr. ársleigu fyrir lóð M. Varnaraðili byggir á því að leigugjald geti í öllu falli aldrei orðið lægra en 125.000 kr. fyrir lóðina. Í því samhengi leggur varnaraðili fram lóðaleigusamning fyrir frístundalóð úr landi Svarfhóls í Svínadal frá 9. nóvember 2011 en þar hafi ársleigugjald verið ákveðið 120.000 kr. sem taki hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Að teknu tilliti til vísitölu í októbermánuði 2011 standi ársleigan í því tilfelli í 126.443 kr. Loks leggur varnaraðili fram leigusamning fyrir lóð í Húsafellslandi frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1.000 m² ákveðin 96.485 kr. sem taka skuli hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknuð sé súársleiga í októbermánuði 2011 alls 169.057 kr.

Varnaraðili byggir á því að úrskurður kærunefndar húsamála frá 6. desember 2010, í máli nr. 3/2010, hafi lítið fordæmisgildi í þessu máli. Þar hafi ársleiga verið ákveðin 75.000 kr. fyrir lóð M og lagt hafi verið til grundvallar að lóðin væri 3.300 m². Þannig sé ljóst að um minni lóð hafi verið að ræða en það sem hafi þó skipt meira máli hafi verið að byggt hafi verið á því í málinu af hálfu kæranda að lóðin væri mjög blaut með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundalóð. Kærunefndin virðist hafa fallist á þetta sjónarmið, a.m.k. að hluta, en í forsendum úrskurðarins hafi sérstaklega verið tekið fram að lóðin væri blaut.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila við greinargerð varnaraðila kemur fram að sóknaraðilar telja það engan veginn staðfesta meinta hækkun á markaðsverði leigu vegna frístundahúsalóða með því að vísa í einangruð tilvik sem varnaraðili vísi til. Þvert á móti liggi fyrir að offramboð sé á frístundahúsalóðum í dag og endurspegli það leiguverðið sem sé ekki að hækka. Á móti megi benda á leiguverð lóða í Hraunborgum sem sé u.þ.b. 35.000 kr. á ári í endurnýjuðum samningum, þótt ágreiningur hafi þar verið um önnur atriði. Hafa ber í huga að leigusali sé ekki að veita neina sérstaka þjónustu vegna leigunnar umfram það að leggja fram landið til útleigu.

V. Niðurstaða

Sóknaraðilar krefjast þess að staðfest verði að leigusamningur um lóðina að M hafi með málskoti verið framlengdur um 20 ár.  

Varnaraðili krefst þess að nefndin ákvarði nýja ársleigu vegna lóðarinnar að M að fjárhæð 200.000 kr. Jafnframt að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Leigusamningur um lóðina var undirritaður 20. júlí 1986 og gilti til 25 ára, þ.e. til 20. júlí 2011.  Í 2. gr. samningsins er kveðið á um það að samningurinn myndi framlengjast sjálfkrafa um eitt ár í senn væri honum ekki sagt upp af samningsaðilum með minnst sex mánaða fyrirvara. Í málinu liggur fyrir að samningnum var ekki sagt upp.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. 12. gr. laganna kemur fram að ef annar hvor aðilinn hefur nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildir þó ekki ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægir mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu umhver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar fyrir lok samnings aðila með bréfi, dags. 28. apríl 2011. Málinu var þannig skotið til nefndarinnar innan tilskilins frests, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá 11. maí 2011.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.

Nefndin hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Umrædd lóð er í vinsælli sumarbústaðabyggð. Um er að ræða gróið land í fallegu umhverfi. Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 77.000 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs og skal grunnvísitala vera vísitala í júlí 2011, 212,8 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur, dags. 20. júlí 1986, vegna lóðarinnar að M er framlengdur um 20 ár, frá 20. júlí 2011.

Leiguverð er ákveðið 77.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs miðað við júlí 2011. 

Reykjavík, 31. ágúst 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson