Mál nr.22/2011
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
uppkveðinn 6. september 2012
í máli nr. 22/2011 (frístundahúsamál)
A
gegn
B
Fimmtudaginn 6. september 2012 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir héraðsdómslögmaður, Benedikt Bogason, settur hæstaréttardómari, og Ásmundur Ásmundsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðilar: A, leigutaki lóðar nr. X að C, og geymslu með fastanúmer Y og lóðar nr. Z að D. E fer með málið fyrir hans hönd.
Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar. F fer með málið fyrir þess hönd.
Krafa sóknaraðila er að leigusamningar um lóðirnar nr. C og D hafi með málskoti verið framlengdir um 20 ár.
Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila um að leigusamningar um lóðir nr. C og Di framlengist um 20 ár verði hafnað. Til vara að nefndin ákvarði ársleigu vegna lóðar nr. C að fjárhæð 200.000 kr. en vegna lóðar nr. D að fjárhæð 100.000 kr. Jafnframt að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.
Með kæru, dags. 7. júlí 2011, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. júlí 2011, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um kæruna. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. október 2011, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 7. desember 2011. Var sóknaraðila send greinargerð og gögn varnaraðila til upplýsinga og sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. febrúar 2012, voru sendar varnaraðila til upplýsinga og til að koma að frekari athugasemdum. Frekari athugasemdir frá varnaraðila bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Hinn 11. apríl 1984 var undirritaður leigusamningur um lóð C. Upphaflegur leigusali var G en leigutakar voru H og K. Í 2. gr. samningsins kom fram að leigutími lóðarinnar væri 25 ár frá dagsetningu samnings en framlengist sjálfkrafa um eitt ár í senn væri honum ekki sagt upp af samningsaðilum með minnst sex mánaða fyrirvara.
Hinn 22. september 1984 var gerður leigusamningur milli L og M um lóðina D. Ákvæði um lengd leigutíma var sambærilegt og í fyrrgreindum samningi H og K, þ.e. leigutíminn væri 25 ár en framlengdist sjálfkrafa um eitt ár kæmi ekki til uppsagnar.
Með afsali, dags. 18. maí 1988, afsöluðu H og K öllum réttindum samkvæmt leigusamningum frá 11. apríl 1984 um lóð C til sóknaraðila. Þá afsalaði M réttindum samkvæmt leigusamningi fyrir lóð D til sóknaraðila 11. september 1990.
Með bréfi, dags. 26. júní 2008, var leigusamningi um lóðina C sagt upp og óskað eftir viðræðum um sölu og kaup lóðarinnar. Með bréfi sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2008, var lýst yfir framlengingu á leigusamningnum um lóðina C fram til 1. júlí 2010.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili byggir málskot sitt á lögum nr. 75/2008. Hann telji að ljóst megi vera af lögunum að sóknaraðili eigi rétt á að skjóta máli sínu til nefndarinnar og með málskoti framlengist réttur hans sjálfkrafa.
Sóknaraðili bendir á að hann sé með leigusamninga um báðar lóðirnar. Upphaflegi leigusamningurinn varðandi lóð C byggi á afleiddum rétti frá 11. apríl 1984 sem gerður hafi verið við þriðja aðila og afsali til sóknaraðila 18. maí 1988 og samþykktur af leigusala sama dag og afleiddum lóðarleigusamningi, dags. 22. september 1984, varðandi lóð D og framsali á leiguréttindum til handa sóknaraðila 11. september 1990.
Með bréfi, dags. 26. júní 2008, hafi sóknaraðila verið sagt upp leigusamningi varðandi lóð C og farið fram á viðræður um sölu og kaup lóðarinnar. Sóknaraðili hafi sent ábyrgðarpóst 25. ágúst 2008 í samræmi við bráðabirgðaákvæði í lögum nr. 75/2008 og hafi leigusamningurinn því framlengst til 1. júlí 2010. Hinn 26. maí 2010 hafi sóknaraðili sent leigusala bréf þar sem staðfestur hafi verið vilji til áframhaldandi leigu og eða kaupum á lóðum. Sóknaraðili hafi greitt af báðum lóðunum samkvæmt greiðsluseðlum það ár athugasemdalaust af hálfu leigusala og beri því að líta svo á að leigusamningarnir hafi verið framlengdir að minnsta kosti út árið 2010. Þá hafi leigusali sent sóknaraðila greiðsluseðla „skv. samning“ eins og segir á greiðsluseðlum fyrir leigugjöld fyrir árið 2011. Með útsendingu á þessum seðlum telji sóknaraðili að leigusamningur hafi verið í gildi að minnsta kosti til loka ársins 2011 og líti sóknaraðili svo á að leigusamningur hans framlengist óbreyttur það árið.
Sóknaraðili telur að ef varnaraðili telji að leigugreiðslur eigi að breytast geti úrskurðarnefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðili sé ekki að krefjast þess að leigugreiðslum verði breytt heldur axli þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram komi á greiðsluseðli varðandi lóð C eða 56.417 kr. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna. Rétt sé þó að hafa til vara kröfu um að kærunefndin ákvarði ársleigu framlengds leigusamnings verði litið svo á að greiðsluseðill varðandi lóð D verði túlkaður sem mótmæli við núverandi ársleigu en þar sé ársleigan ákveðin einhliða af leigusala 125.000 kr. Sóknaraðili líti því svo á að leigusamningar hans hafi með málskoti verið framlengdir um 20 ár.
Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laganna að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri 4. mgr. 12. gr. komi skýrt fram að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.
Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni ekki því að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.
Ítrekað sé það sem fram hafi komið að leigusamningi hafi verið sagt upp með bréfi, dags. 26. júní 2008. Skyldi þá leigusamningur falla úr gildi 11. apríl 2009. Uppsögn þessari hafi verið svarað og óskað eftir að leigusamningur yrði framlengdur. Samkvæmt 1. mgr. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 75/2008 hafði leigutaki lóðar sem frístundahús stóð á rétt til að framlengja leigusamning um eitt ár frá samningslokum að telja, þó aldrei lengur en til 1. júlí 2010. Sóknaraðili hafi tilkynnt um fyrirætlan sína með bréfi, dags. 25. ágúst 2008, í samræmi við bráðabirgðaákvæði um að tilkynnt skyldi innan tveggja mánaða frá gildistöku laganna, sbr. 2. mgr. bráðabirgðaákvæðisins.
Þá sé og bent á, varðandi framlengingu leigusamnings, að varnaraðili hafi sjálfur lagt sama skilning í málið, þ.e. að leigusamningur hafi framlengst, enda hafi leiga fyrir allt árið 2010 verið rukkuð í apríl 2010 og aftur í apríl og maí 2011. Hafi varnaraðili með því í raun samþykkt leigusamning út árið 2011 en ekki bara til júlí 2010 eins og lögin geri ráð fyrir.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili mótmælir því harðlega að með málskoti hinn 7. júlí 2011 hafi leigusamningar framlengst um 20 ár. Ljóst sé að umsömdum leigutíma varðandi lóð C hafi lokið hinn 11. apríl 2009, sbr. ákvæði 2. gr. leigusamningsins frá 11. apríl 1984. Samkvæmt skráningu í fasteignamati sé staðsett á lóð C sumarhús byggt 1985 og geymsla byggð sama ár.
Varnaraðili vísar til þess að tilkynning sóknaraðila um framlengingu hinn 25. ágúst 2008 hafi framlengt samninginn að hámarki til 1. júlí 2010. Óútskýrt sé hvaða rök búa að baki þeirri kröfu sóknaraðila að hinn útrunni leigusamningur skuli framlengjast um 20 ár. Verði slíkur réttur ekki leiddur af ákvæði laga nr. 75/2008 og því sé útilokað að taka slíka kröfu til greina nema landeigandi samþykki. Áréttað sé að hús sóknaraðila standi á eignarlandi varnaraðila. Sá eignarréttur sé varinn af ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar. Því sé óhugsandi að varnaraðili verði að sæta því að leigusamningur sóknaraðila framlengist um 20 ár þegar fyrir liggi að leigusamningur lóðarinnar C sé útrunninn og ákvæði laga nr. 75/2008 tryggi ekki slíkan rétt. Þannig sé byggt á því að þau réttindi sem leigutökum séu veitt með lögum nr. 75/2008 verði ávallt að túlka með þrengjandi hætti vegna ákvæði stjórnarskrár um friðhelgi eignarréttar.
Fari svo ólíklega að nefndin komist að þeirri niðurstöðu að áður útrunninn leigusamningur aðila skuli framlengjast um 20 ár sé í öllu falli byggt á því að úrskurða verði um nýja ársleigu. Lög nr. 75/2008 geri ekki ráð fyrir að hægt sé að skjóta máli til kærunefndar húsamála án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga. Væri enda afar ósanngjarnt að leigusamningur yrði framlengdur um tvo áratugi en úrelt leiguverð stæði óhaggað. Sama gildi um lóð D en útilokað sé að hægt verði að framlengja þann samning um 20 ár nema til komi breyting á leiguverði.
Varnaraðili byggir á að lóðir C og D séu afar vel staðsettar á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé afar gott sem og gróðursæld staðarins mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundahús á þessu svæði. Gerð sé krafa um ársleigu að fjárhæð 200.000 kr. fyrir lóð D. Þannig sé mánaðarleigan einungis 16.600 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Um sé að ræða tiltölulega stóra lóð en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 4.200 m2. Í þessu samhengi skuli vísað til nokkurra nýlegra leigusamninga í N. Hinn 4. nóvember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð O og hafi ársleiga verið ákveðin 160.000 kr. Hinn 19. desember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð P og hafi ársleiga verið ákveðin 150.000 kr. Þá hafi verið gerður leigusamningur um lóð Q hinn 20. maí 2010 og hafi ársleiga þar verið ákveðin 125.000 kr. Í öllum tilvikum skyldi leiguverð breytast í hlutfalli við breytingar á byggingarvísitölu.
Varnaraðili byggir á því að leigugjald geti í öllu falli aldrei orðið lægra en 125.000 kr. fyrir lóðina. Í því samhengi sé lagður fram lóðaleigusamningur fyrir frístundalóð úr landi Svarfhóls í Svínadal frá 9. nóvember 2011 en þar hafi ársleigugjald verið ákveðið 120.000 kr. sem taki til hækkunar miðað við vísitölu neysluverðs. Að teknu tilliti til vísitölu í októbermánuði 2011 standi ársleigan í umræddu tilfelli í 126.339 kr. Loks sé lagður fram leigusamningur fyrir lóð í Húsafellslandi frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1.000 m2 ákveðin 96.485 kr. sem taka skuli hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknuð sé sú ársleiga í októbermánuði 2011 að fjárhæð 169.057 kr.
Varnaraðili byggir einnig á því að úrskurður kærunefndar húsamála frá 6. desember 2010, í máli nr. 3/2010, hafi lítið fordæmisgildi í þessu máli. Þar hafi ársleiga verið ákveðin 75.000 kr. fyrir lóð R og lagt til grundvallar að lóðin væri 3.300 m2. Sé þannig ljóst að um minni lóð hafi verið að ræða en það sem skipti þó meira máli sé að byggt hafi verið á því í málinu af hálfu leigutaka að lóðin væri mjög blaut með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundalóð. Kærunefndin virðist hafa fallist á þetta sjónarmið, a.m.k. að hluta, en í forsendum úrskurðarins hafi sérstaklega verið tekið fram að lóðin væri blaut.
Þá byggir varnaraðili á því að hæfilegt leiguverð fyrir lóð D sé 100.000 kr., og vísar þar til þeirra sjónarmiða sem að framan hafa verið rakin. Horfa verði til þess að sóknaraðili sé samtals með 8.100 m2 land á leigu hjá varnaraðila. Þar sem ekki standi mannvirki á lóð D fallist varnaraðili á að leiguverð skuli ákvarða lægri en ella væri. Því sé eins og áður segir einungis gerð krafa um að ársleiga verði ákveðin 100.000 kr. Í öllu falli sé byggt á því að ársleiga fyrir lóðir C og D verði að meta heildstætt.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum við greinargerð varnaraðila bendir sóknaraðili á að hann telji það engan veginn staðfesta meinta hækkun á markaðsverði leigu vegna frístundahúsalóða að vísa í einangruð tilvik sem varnaraðili vísi til. Þvert á móti liggi fyrir að offramboð sé á frístundahúsalóðum í dag og endurspegli það leiguverðið sem sé ekki að hækka. Á móti megi benda á leiguverð lóða í Hraunborgum sem sé u.þ.b. 35.000 kr. á ári í endurnýjuðum samningum, þóttágreiningur sé þar um önnur atriði. Hafa beri í huga að varnaraðili sé ekki að veita neina sérstaka þjónustu vegna leigunnar umfram að leggja fram landið til útleigu.
V. Niðurstaða
Sóknaraðili krefst þess að staðfest verði að leigusamningur um lóðirnar C og D í N hafi með málskoti verið framlengdir um 20 ár.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila um að leigusamningur um lóðir C og D í N framlengist um 20 ár verði hafnað en til vara að nefndin ákvarði ársleigu vegna lóðarinnar C að fjárhæð 200.000 kr. en vegna lóðar D að fjárhæð 100.000 kr. Jafnframt að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.
Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa.
Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 er eingöngu hægt að skjóta máli samkvæmt 12. gr. til kærunefndar húsamála að frístundahús standi á lóð tveimur árum áður en uppsögn ótímabundins samnings tekur gildi, sbr. 1. mgr. 10. gr., eða tveimur árum áður en tímabundinn samningur hefði fallið úr gildi skv. 2. mgr. 10. gr.
Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. 12. gr. laganna kemur fram að ef annar hvor aðilinn hefur nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildir þó ekki ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægir mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.
Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu umhver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.
Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.
Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar:
- hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
- legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
- hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.
Leigusamningur um lóðina C var undirritaður 11. apríl 1984 og gilti til 25 ára, þ.e. til 11. apríl 2009. Í 2. gr. samningsins er kveðið á um það að samningurinn myndi framlengjast sjálfkrafa um eitt ár í senn væri honum ekki sagt upp af samningsaðilum með minnst sex mánaða fyrirvara. Með bréfi varnaraðili, dags. 26. júní 2008, er leigusamningi um lóðina C sagt upp og bent á að samningurinn muni falla úr gildi frá og með 11. apríl 2009. Tekið er fram í bréfinu að varnaraðili óski eftir viðræðum um sölu lóðarinnar eða endurnýjun leigusamnings á breyttum kjörum. Með bréfi sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2008, lýsir sóknaraðili yfir framlengingu á leigusamningnum til 1. júlí 2010. Með bréfi sóknaraðila, dags. 26. maí 2010, óskar sóknaraðili eftir viðræðum um framhaldsleigu eða kaupum á lóðum C og D í N. Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 7. júlí 2011, sem móttekið var 8. júlí 2011.
Þann 1. júlí 2008 tóku gildi lög nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Samkvæmt 30. gr. laganna skyldu þau taka til samninga um leigu á lóð undir frístundahús sem væru í gildi við gildistöku laganna. Þó skyldu ákvæði slíkra samninga vera óhögguð um leigutíma, sbr. ákvæði til bráðabirgða. Ákvæði til bráðabirgða skyldi gilda um samninga sem féllu úr gildi innan tveggja ára frá gildistöku laganna. Samkvæmt því ákvæði skyldi leigutaki lóðar hafa rétt til að framlengja leigusamning um eitt ár frá samningslokum, en þó aldrei lengur en til 1. júlí 2010. Með vísan til þess að leigusamningi aðila um lóðina C skyldi ljúka innan þeirra tímamarka eða 11. apríl 2009 gildir ákvæðið til bráðabirgða um samning aðila. Var sóknaraðila því heimilt að framlengja samninginn um eitt ár frá samningslokum eða til 11. apríl 2010. Samkvæmt 2. málslið 3. mgr. 12. gr. laganna fellur málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi fyrir lok leigusamnings. Sóknaraðili skaut málinu til nefndarinnar með bréfi, dags. 7. júlí 2011. Það er niðurstaða kærunefndar að þar sem sóknaraðili skaut málinu ekki til kærunefndar fyrir lok leigusamning, þ.e. fyrir 11. apríl 2010, hafi leigusamningur um lóðina C ekki verið framlengdur. Breyti það engu þó varnaraðili hafi sent sóknaraðila greiðsluseðil fyrir lóðarleigu árið 2011. Með vísan til þess að sóknaraðili skaut málinu ekki til kærunefndar innan tilskilins tímafrests er kröfu hans um að leigusamningur um lóðina C hafi framlengst um 20 ár hafnað.
Leigusamningur um lóðina D var undirritaður 22. september 1984 og gilti til 25 ára, þ.e. til 22. september 2009. Í 2. gr. samningsins er kveðið á um það að samningurinn myndi framlengjast sjálfkrafa um eitt ár í senn væri honum ekki sagt upp af samningsaðilum með minnst sex mánaða fyrirvara. Samningnum hefur ekki verið sagt upp. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laganna er eingöngu hægt að skjóta máli samkvæmt þeirri grein til kærunefndar húsamála að frístundahús standi á lóð tveimur árum áður en uppsögn ótímabundins samnings tekur gildi, sbr. 1. mgr. 10. gr. eða tveimur árum áður en tímabundinn samningur hefði fallið úr gildi skv. 2. mgr. 10. gr. Í gögnum málsins kemur fram að ekkert frístundahús standi á lóðinni. Með vísan til þess er kröfunni um lóð D vísað frá nefndinni.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kröfu sóknaraðila um að leigusamningur um lóð C hafi með málskoti verið framlengdur um 20 ár er hafnað.
Kröfu sóknaraðila um að leigusamningur um lóð D hafi með málskoti verið framlengdur um 20 ár er vísað frá nefndinni.
Reykjavík, 6. september 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson