Mál nr. 46/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 46/2011

 Bílskúrsréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. desember 2011, beindi A f.h. B og C, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. janúar 2012, athugasemdir álitsbeiðenda, dags 21. febrúar 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. apríl 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. september 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið F. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á 2. hæð en gagnaðilar eru eigendur kjallara og íbúðar á 1. hæð.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Viðurkennt verði að lóð hússins sé í óskiptri sameign eigenda í húsinu og að allir eigendur hafi jafnan afnotarétt á lóðinni.
2. Að gagnaðila verði gert að fjarlægja sólpall og stiga af svölum 1. hæðar sem stendur á lóðinni.
3. Að viðurkenndur verði réttur álitsbeiðenda til þess að byggja bílskúr austan megin við húsið.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi um nokkurn tíma reynt að ganga frá eignaskiptayfirlýsingu um eignina en slík yfirlýsing hafi aldrei verið gerð. Vöntun eignaskiptayfirlýsingar hafi þær afleiðingar að ekki sé hægt að selja eignir í húsinu. Álitsbeiðendur hafi fengið G byggingafræðing til þess að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Hafi þá komið í ljós að ágreiningur væri um eignaskipti í húsinu varðandi lóð hússins. Gagnaðilar hafi gert kröfu um að viðurkennt yrði að hluti lóðarinnar skuli teljast séreign 1. hæðar og kjallara. Þessu hafi álitsbeiðendur mótmælt og telja álitsbeiðendur lóðina í sameign allra eigenda í húsinu, fyrir utan bílskúra og bílastæði. Gagnaðilar hafi ekki viljað samþykkja að lóð hússins sé í óskiptri sameign. Haldinn hafi verið fundur með aðilum og lögmönnum þeirra 25. maí 2011. Þar hafi verið farið yfir málið og úr hafi orðið að gengið yrði frá samkomulagi varðandi lóðina og frágangi á eignaskiptayfirlýsingu. Í kjölfarið hafi gagnaðilar hins vegar hafnað því með bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 25. júlí 2011. Þar hafni gagnaðilar því jafnframt að álitsbeiðendur eigi bílskúrsrétt á lóðinni.

Álitsbeiðendur byggja á því að reglur laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, séu skýrar í þessu tilliti. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna teljist allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig sé öll lóð hússins sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggi á eðli máls, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna. Sameign sé meginreglan samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og þeir sem haldi fram séreignarrétti sínum beri fyrir því sönnunarbyrði. Álitsbeiðendur benda á að eignaafsöl um íbúðir í húsinu tilgreini ætíð að eignum í húsinu hafi verið afsalað með tiltekinni prósentuhlutdeild í leigulóð. Sé í þinglýstum heimildum ekki að finna skiptingu lóðar sem geri ráð fyrir að hluti/hlutar hennar séu í séreign tiltekinna eignarhluta. Álitsbeiðendur vísa sérstaklega til álits kærunefndar í máli nr. 2/2010 í þessu samhengi.

Árið 1968, þegar gagnaðilar hafi aðeins átt neðri hæð hússins og faðir annars álitsbeiðanda átt efri hæðina, sóttu þeir saman um leyfi til þess að byggja bílskúra hvorum megin við húsið. Leyfin hafi verið veitt en hvorugur hafi þó byggt bílskúr strax. Árið 1972 hafi gagnaðilar einir sótt um endurnýjun á leyfi til að byggja bílskúr og hafi það verið veitt. Gagnaðilar hafi byggt bílskúrinn sinn vestan við húsið eins og hefð sé fyrir þegar byggðir séu bílskúrar við neðri hæðir í þessu hverfi. Álitsbeiðendur hafi sótt um leyfi til Reykjavíkurborgar til að byggja bílskúr á lóðinni og fengið jákvætt svar, sbr. tilkynningu um afgreiðslu máls, dags. 9. ágúst 2011. Gagnaðilar hafi hins vegar ekki viljað veita álitsbeiðendum leyfi til þess að byggja bílskúr og byggi þeir það á því að þeir hafi yfirráðarétt á stærri hlut í lóð hússins en álitsbeiðendur og það sé frekar þeirra réttur sem eigendur að stærri eignarhluta í húsinu og lóð að byggja bílskúr austan megin við húsið.

Af hálfu álitsbeiðenda er á því byggt að réttur þeirra til að byggja bílskúr austan megin við húsið leiði af rétti fyrri eigenda efri hæðar til þess, sbr. umsókn um byggingarleyfi, dags. 30. apríl 1968. Álitsbeiðendur benda sérstaklega á, að eftir bestu vitund þeirra og eftir að þær hafi kynnt sér málið sérstaklega hjá Skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar hafi komið í ljós að bílskúrsrétti hafi ekki verið þinglýst á íbúðir í H-hverfinu á þeim tíma sem húsið hafi verið byggt. Jafnframt benda álitsbeiðendur á að ekki séu til dæmi um að eigendur kjallaraíbúða í sambærilegum húsum í hverfinu hafi byggt bílskúra við húsin en þessi réttur fylgi eigendum hæða í húsunum. Sé því ítrekað að þáverandi eigandi íbúðar á efri hæð, faðir annars álitsbeiðanda, hafi sótt sameiginlega, með gagnaðilum, um þennan rétt árið 1968. Álitsbeiðendur vilja eiga möguleika á því að byggja bílskúr austan megin við húsið. Færi það mál í grenndarkynningu eins og lög geri ráð fyrir. Flest hús í H-hverfinu séu með bílskúrum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar fallast á kröfuliði I og II með eftirfarandi skýringum en krefjast þess að kröfuliði III verði alfarið hafnað.

Gagnaðilar benda á að álitsbeiðendur séu afkomendur fyrri eigenda íbúðar á 2. hæð. Árið 1964 hafi lóðinni verið skipt upp í tvo hluta að beiðni þáverandi eigenda íbúðar á 2. hæð sem nú séu í eigu álitsbeiðenda. Gagnaðilar hafi fallist á þá skiptingu á sínum tíma en engum þinglýstum heimildum sé fyrir að fara vegna þessarar skiptingar lóðarinnar þótt öðrum heimildum sé fyrir að fara. Þessi skipting lóðarinnar hafi verið án athugasemda aðila alla tíð síðan eða hátt í hálfa öld.

Bréf álitsbeiðenda, dags. 4. maí 2011, til gagnaðila hafi mátt skilja sem svo að álitsbeiðendur hafi krafist þess að fallið yrði frá fyrra samkomulagi og að lóðin yrði í óskiptri sameign. Með bréfi lögmanns gagnaðila til lögmanns álitsbeiðenda, dags. 25. júlí 2011, hafi verið tekið fram að gagnaðilar hafi ekki mótmælt því að lóðin skyldi vera í óskiptri sameign, enda ákvæði fjöleignarhúsalaga skýr hvað eignarhald á lóð varði. Gagnaðilar, sem séu komnir fast að áttræðu, hafi óskað eftir að fyrra samkomulag um skiptingu lóðarinnar yrði virt á meðan þau enn byggju í húsinu í ljósi þess að það hafi ekki verið að þeirra frumkvæði sem lóðinni hafi verið skipt upp á sínum tíma. Þeirri beiðni hafi alfarið verið hafnað af hálfu álitsbeiðenda. Það sé því rangt sem fram komi í álitsbeiðni að gagnaðilar hafi ekki samþykkt að lóð hússins væri í óskiptri sameign.

Gagnaðilar ítreka því að þau fallist á kröfulið I og samþykki því einnig kröfulið II. Gagnaðilar telji þó eðlilegt að þau fái svigrúm og umþóttunartíma til að rífa niður sólpallinn enda felist bæði í því talsvert umstang og kostnaður enda pallurinn stór. Sé þess óskað að kærunefnd húsamála tilgreini eðlilegan tímafrest gagnaðila í því sambandi.

Gagnaðilar benda á að álitsbeiðendur hafi fengið aðila án samþykkis eða samvinnu við gagnaðila til að útbúa eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Gagnaðilar geti með engu móti samþykkt slíka eignaskiptayfirlýsingu sem fari berlega gegn lögum og reglum enda segi meðal annars í drögum að eignaskiptayfirlýsingunni, sem saminn hafi verið af G, að eigendur efri hæðar hafi byggingarrétt að bílskúr austan við íbúðarhúsið og að sömu eigendur hafi og rétt til þess að byggja ofan á húsið. Þessu hafi gagnaðilar mótmælt í fyrrgreindu bréfi lögmanns þeirra, dags. 25. júlí 2011.

Gagnaðilar árétta að rétt sé að þau hafi byggt sinn bílskúr 1972 vestan við húsið. Gagnaðilar telja hins vegar fráleitt að byggingarréttur álitsbeiðenda grundvallist að einhverju leyti eða hafi stoð í ríflega 40 ára byggingarumsóknum eigenda íbúðar 2. hæðar. Umsókn álitsbeiðenda til Reykjavíkurborgar um byggingarleyfi um að byggja bílskúr á lóðinni í ágúst 2011 sé án samþykkis gagnaðila og telja gagnaðilar að ákvæði fjöleignarhúsalaga taki af allan vafa um þann byggingarrétt. Það sé rangur skilningur sem lögmaður álitsbeiðenda leggi í afstöðu gagnaðila með því að halda því fram að hún grundvallist á því að gagnaðilar hafi yfirráðarétt á stærri hlut í lóð hússins en álitsbeiðendur. Slíku hafi gagnaðilar aldrei haldið fram.

Gagnaðilar vísa til þess að um byggingarrétt sé mælt fyrir um í 28. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki sé hægt að skilja lagaákvæðið öðruvísi en svo að byggingarréttur ofan á húsið eða á lóð þess verði að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti sé slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins. Þá segi í tilvitnaðri lagagrein að sé byggingarrétturinn í sameign megi ráðast í framkvæmdir ef a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því samþykkir. Slíkt samþykki liggi augljóslega ekki fyrir í máli þessu af hálfu gagnaðila og ekkert komi fram í þinglýstum heimildum um sérstakan byggingarrétt eigenda íbúðar 2. hæðar hússins.

Gagnaðilar benda á að í bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 25. júlí 2011, komi fram að telja megi, í samræmi við 32. gr. fjöleignarhúsalaga, að gagnaðilar ættu forgangsrétt til byggingar bílskúrs á lóð eignarinnar umfram álitsbeiðendur, þar sem þau eigi stærri hlut í húsinu en álitsbeiðendur. Rétt sé því að taka fram að eignarhlutur gagnaðila í húsinu sé 63,43% samkvæmt drögum að eignaskiptayfirlýsingu G.

Gagnaðilar vekja sérstaka athygli á því að í húsinu séu þrír eignarhlutar. Þótt gagnaðilar séu eigendur að tveimur eignarhlutum í dag, þ.e. kjallara og 1. hæð, sé ekki sjálfgefið að svo verði áfram. Því sé mótmælt að íbúð X eigi einhvern sérstakan forgangsrétt til byggingar bílskúrs á lóð hússins umfram íbúð Y, svo dæmi sé tekið. Ekki sé hægt að veita eigendum 2. hæðar hússins sjálfkrafa byggingarrétt á bílskúr af því að þeir eigi ekki nú þegar bílskúr öfugt við gagnaðila máls þessa. Krafa gagnaðila byggir á skýrum ákvæðum fjöleignarhúsalaga sem tilgreina að forgangsréttur til byggingar bílskúrs á lóð hússins sé gagnaðila í krafti meirihlutaeigu þeirra í húsinu en til vara telja gagnaðilar að byggingarrétturinn sé í sameign allra eigenda hússins.

Í athugasemdum álitsbeiðenda er kröfulið II breytt. Í álitsbeiðni laut krafan eingöngu að því að sólpallurinn yrði fjarlægður en í athugasemdunum er jafnframt krafist að viðurkennt verði að stigi af svölum 1. hæðar verði fjarlægður. 

Í athugasemdum álitsbeiðenda er því harðlega mótmælt að álitsbeiðendur hafi fengið aðila til að gera eignaskiptayfirlýsingu án samþykkis eða samvinnu við gagnaðila. Það sé einfaldlega rangt. G hafi verið fenginn til að útbúa eignaskiptayfirlýsingu fyrir alla eigendur í húsinu og hafi hann setið fundi með aðilum í húsinu vegna þessa.

Álitsbeiðendur byggja á því að eftirfarandi staðreyndir liggi fyrir í málinu. Í fyrsta lagi hafi hinn 10. maí 1968 verið samþykkt umsókn gagnaðila og H, föður og afa núverandi eigenda 2. hæðar hússins, til byggingarnefndar um leyfi til að byggja tvo bílskúra við húsið. Ekki hafi verið ráðist í byggingu bílskúranna. Í öðru lagi hafi byggingarnefnd hinn 8. júní 1972 samþykkt umsókn gagnaðila um byggingu vestan við húsið. Teikningar sem hafi verið lagðar inn með umsókninni, dags. 3. júní 1972, frá J geri ráð fyrir bílskúrum bæði vestan og austan við húsið. Í þriðja lagi hafi gagnaðilar ráðist í byggingu bílskúrs vestan við húsið en faðir og afi álitsbeiðanda, H, hafi ekki gert það. Í fjórða lagi sé eini eignarhlutinn í húsinu sem hafi verið seldur eftir byggingu bílskúrsins á árinu 1972 sé kjallarinn sem gagnaðili hafi eignast með afsali, dags. 27. nóvember 1978. Ekki sé tilgreint í afsalinu að bílskúrsréttur fylgi kjallaranum. Í fimmta lagi hafi frá árinu 1978 þar til álitsbeiðendur hafi eignast 2. hæðina aðeins verið tveir eigendur í húsinu, gagnaðili og faðir og móðir/afi og amma álitsbeiðenda. Á þeim tíma hafi aldrei verið um það ágreiningur þeirra á milli að bílskúrsréttur austan við húsið fylgdi íbúð álitsbeiðenda. Á þeim tíma hafi aldrei verið gengið frá gerð eignaskiptasamnings um húsið enda það ekki gert að skilyrði fyrr en með gildistöku núgildandi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. 

Álitsbeiðendur byggja rétt sinn til byggingar á bílskúr austan við húsið sérstaklega á 2. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús. Engar þinglýstar heimildir kveði á um byggingarréttinn en það leiði af eðli máls að með samþykki gagnaðila á þeim teikningum sem geri ráð fyrir tveimur bílskúrum á lóðinni hafi falist viðurkenning á því að rétturinn tilheyrði þáverandi eiganda 2. hæðar sem álitsbeiðendur leiði rétt sinn af. Gagnaðilar hafi líka tekið mjög vel í það, fyrstu árin eftir að álitsbeiðendur eignuðust 2. hæðina, þegar álitsbeiðendur hafi rætt við gagnaðila um að byggja bílskúr austan við húsið, hafi gagnaðilar sagt að það hafi nú alltaf staðið til hjá foreldrum/afa og ömmu álitsbeiðenda. Gagnaðilar hafi þannig verið grandvísir um rétt álitsbeiðenda hvað þetta varði og geti ekki byggt á því að þeim hafi verið ókunnugt um hann. Fráleitt sé að gagnaðilar geti byggt á því að báðir bílskúrarnir tilheyri þeim enda bryti það bersýnilega í bága við 35. gr. fjöleignarhúsalaga. Gagnaðilar hafi þegar byggt bílskúr sinn vestan við húsið. Lóðin rúmi vel tvo bílskúra, hvorum megin við húsið, og sé bygging hans gagnaðilum að meinalausu enda rýri hann ekki með nokkru móti verðmæti eignar gagnaðila í húsi og lóð. Kenningum um að gagnaðilar eigi forgangsrétt til byggingar á öðrum bílskúr á lóðinni sé harðlega mótmælt.

Álitsbeiðendur benda á að í drögum að eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki verið gert ráð fyrir því að byggingarréttur ofan á húsið tilheyri aðeins álitbeiðendum heldur hafi verið gert ráð fyrir að byggingarrétturinn sé að jöfnu eign eigenda íbúða á 1. og 2. hæð. Vísist um þetta til bréfs G byggingafræðings, dags. 20. febrúar 2012.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðilar samþykki kröfuliði I og II en ítreka ósk um að fá hæfilegan tíma til að láta fjarlægja sólpall og stiga af svölum. Gagnaðilar ítreki mótmæli við III. kröfu álitsbeiðenda, þ.e. að álitsbeiðendur hafi rétt til að byggja bílskúr austan við húsið.

Gagnaðilar ítreka þá fullyrðingu að vinna G vegna gerðar eignaskiptayfirlýsingar hafi verið í þágu álitsbeiðenda en ekki gagnaðila. Það þurfi ekki annað en líta til þeirrar fullyrðingar hans sem fram komi í bréfi til nefndarinnar, dags. 20. febrúar 2012, að hann telji að umsókn frá árinu 1968, þ.e. fyrir 44 árum, um að byggja bílageymslu staðfesti byggingarrétt álitsbeiðenda á bílskúr lóðarinnar. Drög hans að eignaskiptayfirlýsingu fyrir húseignina séu þessu marki brennd og hafi hann með því að engu ríka hagsmuni gagnaðila, enda sé í það minnsta lögfræðileg óvissa um bílskúrsréttinn. Rök hans virðast vera þau ein að gagnaðilar hafi þegar byggt bílskúr vestan við húsið og þess vegna eigi álitsbeiðendur sjálfkrafa byggingarrétt. Hann hafi ekki einu sinni gert tilraun til að rökstyðja faglega skoðun sína með vísan til ákvæða fjöleignarhúsalaga. Þá megi geta þess einnig að í fyrrgreindum drögum sé gert ráð fyrir því að bílastæði austan við húsið tilheyri eign álitsbeiðenda. Í bréfi lögmanns álitsbeiðenda sé enn á ný vísað til 44 ára byggingarumsóknar forfeðra álitsbeiðenda þótt ekki hafi verið ráðist í byggingu bílskúra þá. Vandséð sé hvaða máli þetta skipti í lögskiptum aðila. Byggingarréttur geti aldrei grundvallast á hefð eða áratuga gömlum byggingarumsóknum sem ekki hafi verið notaðar. Í 1. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga komi fram að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í lögunum eða leiði af eðli máls. Þess vegna sé ljóst að öll frávik frá lögunum verði að túlka þröngt. Þegar athugasemdir við þessa grein frumvarps sem varð að lögum nr. 26/1994 séu skoðaðar virðist sem helst sé horft til þess að aðilar reyni að semja sig undan lögunum. Svo sé ekki um að ræða í máli þessu heldur sé um ágreining að ræða varðandi byggingarrétt í húsi sem telji þrjá eignarhluta og þannig hátti til að gagnaðilar eigi í dag tvo eignarhluta af þremur. Telja verði varhugavert að grundvalla byggingarrétt að F á lögskýringarsjónarmiðinu eðli máls. Gagnaðilar benda á að í 2. og 3. mgr. athugasemda frumvarpsins um 2. gr. laganna segi að ekki sé sjálfgefið að lög á þessu sviði þurfi og eigi að vera ófrávíkjanleg. Svo hafi til dæmis ekki verið um gömlu lögin frá 1959. Að öllu virtu verði þó að telja æskilegra að hafa þann háttinn á, einkum með tilliti til samræmissjónarmiða og réttaröryggis. Það myndi bjóða upp á rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu. Þyki framangreind sjónarmið vega þyngra í þessu efni og á þessu sviði en óskorað eða lítið takmarkað samningsfrelsi eigenda. Meginreglan sé því að byggt sé á settum lögum, þ.e. lögum nr. 26/1994, varðandi lögskipti aðila. Lögin séu afar skýr hvað varði byggingarrétt og á þeim lögum og þeim eingöngu sé byggt í málinu með vísan til 1. mgr. 2. gr. laganna.

Gagnaðilar telja að staðreyndin í máli þessu sé að engar þinglýstar heimildir séu til sem kveði á um byggingarréttinn eins og lögmaður álitsbeiðenda viðurkennir. Þess vegna segi fortakslaust, án undantekninga í 1. mgr. 28. gr., að umræddur byggingarréttur sé í sameign allra. Af 32. gr. laganna leiði jafnframt að gagnaðilar eigi raunar forgangsrétt til byggingar bílskúrs á lóð hússins umfram álitsbeiðendur, eins og lögmaður gagnaðila hafi greint frá í bréfi til kærunefndarinnar, dags. 30. janúar 2012. Hvort gagnaðilar nýti þann rétt eða vilja til að semja við álitsbeiðendur um málið muni hugsanlega koma til skoðunar síðar. Til fróðleiks skuli litið til athugasemda um 32. gr. í frumvarpi með fjöleignarhúsalögum. Þar segi að í þeirri grein sé fjallað um forgangsrétt eiganda til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess. Sé ekki annars getið í þinglýstum heimildum gangi sá fyrir sem eigi stærsta eignarhlutann. Þetta sé í samræmi við það sem nú gildi, sbr. 2. mgr. 9. gr. núgildandi laga. Byggingarrétturinn sé hins vegar í sjálfu sér í sameign þannig að ef forgangsréttarhafinn nýti rétt sinn beri honum að greiða öðrum eigendum bætur. Geri hann það ekki geti aðrir eigendur krafist þess að framkvæmdir séu stöðvaðar með lögbanni ef ekki vill betur. Um þetta segi í 2. og 3. mgr. og séu þessar reglur í samræmi við gildandi rétt sem meðal annars styðst við dómafordæmi. Í núgildandi lögum sé hins vegar ekki að finna hliðstæð ákvæði. Eins og frumvarpið sem varð að fjöleignarhúsalögum beri með sér segir að forgangsréttur til byggingar á lóð húss sé þess eiganda sem stærstan eignarhlutann eigi en ekki þess sem ekki hafi þegar nýtt sér byggingarréttinn. Hér kunni að koma til álita samningar milli eigenda hússins um byggingarréttinn eða jafnvel skaðabætur ef forgangsréttur væri nýttur, sbr. fyrrgreindar athugasemdir með 32. gr. fjöleignarhúsalaga. Verði því að telja það engum vafa undirorpið að umræddur byggingarréttur bílskúrs á lóð hússins að F sé í sameign allra eigenda hússins. Ákvæði 35. gr. fjöleignarhúsalaga breyti engu um þetta eins og lögmaður álitsbeiðenda haldi fram enda fjalli það ákvæði um hagnýtingarrétt en ekki byggingarrétt. Í öllu máli lögmanns álitsbeiðenda sé raunar látið sem umræddur byggingarréttur sé í skilyrðislausri einkaeign álitsbeiðenda sem sé fráleitt.

Gagnaðilar mótmæla einnig harðlega fullyrðingum álitsbeiðenda um grandvísi gagnaðila um „rétt álitsbeiðenda“ um byggingarréttinn. Það sé rangt að gagnaðilar hafi í óskilgreindri fortíð tekið vel í málaumleitan álitsbeiðenda um að byggja bílskúr enda sé gagnaðilum mjög annt um garð hússins að F sem þau hafi sinnt af alúð og eftir þeirri skiptingu sem forfeður álitsbeiðenda hafi óskað eftir á sínum tíma. Það hafi verið skipting og samkomulag sem álitsbeiðendur hafi nú krafist að verði að engu hafandi og gagnaðilar verði – í ljósi ákvæða fjöleignarhúsalaga – að beygja sig undir, þótt það sé þeim erfitt og sárt. Bygging bílskúrs myndi þá lenda á stórum hluta garðsins austan við húsið að F, þ.e. þeim hluta garðsins sem forfeður álitsbeiðenda hafi átt og séð um. Vísist um þetta til síðasta bréfs lögmanns gagnaðila til nefndarinnar.

Gagnaðilar vísa til þess að lögmaður álitsbeiðenda segi í fyrrgreindu bréfi sínu „fráleitt“ að báðir bílskúrarnir geti tilheyrt gagnaðilum. Gagnaðilar benda á að á lóð hússins að F sé aðeins einn bílskúr og alls óvíst hvort annar verði byggður. Ítrekað skuli enn og aftur að um sé að ræða réttindi í sameign en ekki einkaeigu einhvers. Gagnaðilar hafi aldrei kastað eign sinni á bílskúr austan við húsið. Það sé á engan hátt fráleitt að byggingarréttur til byggingar bílskúrs á umræddri lóð að F sé í sameign allra þriggja eignarhluta hússins, og á því byggi fortakslaust ákvæði 28. gr. fjöleignarhúsalaga.

III. Forsendur

Af hálfu gagnaðila eru kröfur álitsbeiðanda samkvæmt kröfuliðum I og II samþykktar en óskað eftir hæfilegum fresti til að láta fjarlægja sólpall og stiga frá svölum. Er þess óskað að kærunefnd tilgreini eðlilegan tímafrest gagnaðila í því sambandi. Kærunefnd telur að eðlilegur frestur geti numið allt að þremur mánuðum.

Samkvæmt Fasteignaskrá Íslands skiptist F, í tvo eignarhluta, þ.e. eignarhluta X, sem er í eigu gagnaðila D, og eignarhluta Y sem er í eigu álitsbeiðenda. Eignarhluti gagnaðila er skráður sem íbúðarherbergi í kjallara og íbúð á 1. hæð, auk bílskúrs merktur Z. 

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign, þ.m.t. lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, svo sem bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna. Lög um fjöleignarhús víkja hvorki sérstaklega að bílskúrsrétti né hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Hins vegar felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús segir: „Sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við húsið eða á lóð þess verður að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti er slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins.“

Í gögnum málsins kemur fram að gagnaðili hafi átt 1. hæðina frá 1965 en kjallarann frá 1960-1965 og svo keypt hann aftur 1978. Árið 1968 þegar kjallarinn var í eigu 3ja aðila sóttu þáverandi eigendur 1. og 2. hæðar, þ.e. gagnaðili og faðir/afi álitsbeiðenda, saman um leyfi til þess að byggja bílskúra sitt hvoru megin við húsið. Leyfin hafi verið veitt en hvorugur hafi þó byggt. Árið 1972 hafi gagnaðili einn sótt um endurnýjun á leyfinu og hafi það verið veitt. Gagnaðili byggði bílskúr vestan meginn við húsið.

Engin þinglýst eignaskiptayfirlýsing er til fyrir húsið. Þá kemur ekkert fram um bílskúrsrétt í þinglýstum heimildum. Hins vegar liggur fyrir að þáverandi eigendur hússins, þar á meðal gagnaðili, sóttu um leyfi til að byggja sitt hvorn bílskúrinn. Gagnaðili byggði bílskúr en eigandi efri hæðarinnar ekki. Telja álitsbeiðendur að réttur þeirra til að byggja bílskúr austan megin við húsið leiði af rétti fyrri eiganda efri hæðar. Gagnaðilar telja hins vegar fráleitt að byggingarréttur álitsbeiðenda grundvallist á einhverju leyti eða hafi stoð í ríflega 40 ára gamalli byggingarleyfisumsókn fyrri eiganda. Þá bendir gagnaðili á að í húsinu séu í dag þrír eignarhlutar en það sé ekki sjálfgefið að svo verði áfram. Þá eigi gagnaðili stærri hlut í húsinu en að öðru jöfnu sé það sá aðili sem á stærstan eignarhluta sem hafi forgang til slíks byggingarréttar. Kærunefnd bendir á að samkvæmt upplýsingum úr Fasteignaskrá Íslands eru eignarhlutarnir í húsinu tveir ekki þrír svo sem gagnaðili heldur fram.

Af gögnum málsins má sjá að samkvæmt samþykktum teikningum, dags. 8. júní 1972, er gert ráð fyrir bílskúrum sitt hvoru meginn við húsið, án þess að fram komi þar hvorum eignarhlutanum hvor bílskúr tilheyrir. Hins vegar hefur í málinu ekki komið fram að um rétt til bílskúrsbyggingar sé mælt í þinglýstum heimildum eins og áskilið er skv. 1. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga. Þrátt fyrir það liggur fyrir að gagnaðili reisti bílskúr á lóð hússins skv. teikningunni frá 1972. Með athugasemdalausri byggingu þess skúrs og eftirfarandi aðgerðarleysi hefur í raun verið viðurkenndur réttur gagnaðila til byggingar skúrsins. Kærunefnd telur í því ljósi að veigamikil rök kunni að standa til þess að eignarhluta álitsbeiðenda hafi að sama skapi verið ætlaður rétturinn til þess að reisa hinn bílskúrinn skv. teikningum. Sá réttur verður hins vegar ekki reistur á þinglýstum gögnum um húsið og þegar af þeirri ástæðu ræður 1. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga réttarstöðu aðila. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur eigi ekki einhliða rétt til að byggja bílskúr austan megin við húsið.

Kærunefnd tekur sérstaklega fram að í máli þessu reynir öðrum þræði á sönnun um málsatvik. Ekki er útilokað að með skýrslutökum og sönnunarfærslu fyrir dómi megi leiða í ljós aðra réttarstöðu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt til þess að byggja bílskúr austan megin við húsið.

Reykjavík, 25. september 2012

 Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

 Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson