Mál nr. 14/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 14/2012

Ákvarðanataka. Skipting kostnaðar: Dyrasími.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. apríl 2012, beindi A hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sem er deild í húsfélaginu C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. maí 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. maí 2012, yfirlýsing D, framkvæmdastjóra E, dags. 8. júní 2012, og athugasemdir F, dags. 21. júní 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. september 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B sem skiptist í samtals sex eignarhluta. B er hluti af fjöleignarhúsinu C. Álitsbeiðandi var eigandi íbúðar X. Ágreiningur er um ákvörðunartöku og skiptingu kostnaðar vegna nýs dyrasíma og lagfæringar á bréfalúgu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I.         Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda allan þann kostnað sem hann hefur lagt út vegna efnis, þ.e. kostnað við dyrasíma í hverri íbúð og stjórnborð í anddyri, og vinnu rafvirkja.

II.      Til vara er gerð krafa um að gagnaðili geri grein fyrir því til hvaða úrræða átti að grípa til að lagfæra dyrasíma og stjórnborð í anddyri og hvort stjórnin telji að öryggi íbúa hafi verið tryggt með gömlu og biluðu dyrasímakerfi.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð X á B í þeim tilgangi að gera hana upp og annaðhvort leigja eða selja. Ljóst var að ýmislegt þyrfti að lagfæra, meðal annars óvirkan dyrasíma sem reyndist ónýtur. Álitsbeiðandi fékk rafvirkja til að skoða dyrasímann og stjórnborð í anddyri hússins. Í ljós kom að varahlutir í dyrasímann voru ekki til á landinu. Rafvirkinn hafi spurt hvort það væri ætlun eigenda að leggja út í slíkan kostnað við að lagfæra svo gamlan búnað. Álitsbeiðandi hafi í kjölfarið sett sig í samband við E og farið með henni yfir málið og meðal annars rætt um dapurt ástand á bréfalúgum. Leitaði álitsbeiðandi í góðri trú eftir ódýru dyrasímakerfi og lagfærði bréfalúgur. Þegar kom að greiðslu fyrir verkið hafnaði E því og taldi sig ekki hafa samþykkt kostnaðinn og hefði hún talið hann nálægt 100.000 kr. Álitsbeiðandi skrifaði öðrum eigendum bréf, dags. 7. mars 2012, þar sem málavextir eru raktir. Þá ræddi hann málið við formann húsfélagsins og leitaði ráða hjá E. Auk þess var málið rætt á húsfundi. Álitsbeiðandi telur að málið hafi ekki verið rætt á húsfundi á grundvelli fyrirliggjandi gagna eða að eigendur hafi fengið nauðsynlegar upplýsingar til að taka afstöðu til kröfunnar. Álitsbeiðandi segir það hafa verið nauðsynlegt að grípa til einhverra aðgerða þar sem ljóst væri að hvorki væri hægt að leigja né selja íbúð á 3. hæð án þess að dyrasími virki. Auk þess telur álitsbeiðandi það öryggisatriði fyrir alla íbúa hússins að dyrasími sé í lagi.

Álitsbeiðandi hafi hitt gjaldkera gagnaðila til að fara yfir mál sameignarinnar og hafi ekki betur getað skilið á þeim tímapunkti en að hún væri ánægð með hugmyndir um endurbætur á dyrasíma og bréfalúgum. Við lok fundar þeirra hafi álitsbeiðandi talið að með þeim hefði komist samkomulag um að hann skyldi skoða þessi mál og vera í sambandi við hana. Í framhaldi af því hafi hann fengið G til að leita eftir hagstæðustu möguleikunum varðandi dyrasíma. Efni í bréfalúgur hafi verið keypt og smiður á vegum álitsbeiðanda sett þær upp og lagfært hurð í anddyri sem hafi verið við það að detta af hjörunum.

Álitsbeiðandi segir að hann hefði vafalaust átt að boða til húsfundar og leggja fyrir fundinn þá möguleika sem voru í stöðunni og leita formlegra heimilda til framkvæmdanna. Einnig viðurkennir hann að það hafi einungis verið hans vangá um að kenna að svo hafi ekki verið gert, en hann hafi talið að hann væri að vinna nauðsynlegt verk sem ekki væri spurning um hvort þyrfti að gera heldur hvenær. Álitsbeiðandi telur að hefði hann farið rétta leið og leitað samþykkis húsfundar áður en hann hóf framkvæmdir þá hefði ekki verið hægt að hafna því að nauðsynlegt væri að endurnýja dyrasíma. Álitsbeiðandi viðurkennir að endurnýjun bréfalúga hafi ekki verið algjör nauðsyn, en segir að það hafi ekki verið kostnaðarsamt og telur að færa megi rök fyrir því að rétt og eðlilegt sé að bréfalúgur séu vandlega merktar og almennt í góðu lagi.

Þegar framkvæmdum hafi verið lokið og reikningur borist frá G hafði álitsbeiðandi samband við F enda hefði hann skilið sem svo að hún færi með fjármál hússjóðs gagnaðila. Kostnaðurinn virðist hafa komið henni í opna skjöldu og hún hafi tjáð álitsbeiðanda að hann hefði ekki haft neina heimild til að eyða öllum hússjóðnum í eigin þágu til að auka verðgildi íbúðar sinnar. F hafi sagt að hún hefði aldrei samþykkt svona háar fjárhæðir og tjáð álitsbeiðanda að hún hefði haldið að fjárhæðin yrði um 100.000 kr.

Á þessu stigi málsins hafi álitsbeiðandi sent starfsmanni E og formanni stjórnar gagnaðila erindi og greinargerð vegna málsins og óskað eftir afstöðu gagnaðila sem hafi hafnað því að greiða fyrir vinnu og efni vegna viðgerða og endurnýjunar á bréfalúgum og útihurð. Auk þess hafi gagnaðili hafnað því að greiða reikning frá G vegna uppsetningar og efniskostnaðar nýrra dyrasíma og boðið álitsbeiðanda 100.000 kr. sem fullnaðargreiðslu.

Álitsbeiðandi samþykkir að hann hafi ekki leitað formlegs leyfis en hafnar því að endurbæturnar hafi eingöngu verið gerðar í hans þágu og segir það ósanngjarnt að hann beri kostnaðinn að stærstu leyti sjálfur þar sem allir íbúðareigendur njóti góðs af framkvæmdinni, svo ekki sé minnst á þá nauðsyn þess að íbúar hússins hafi allir virkan dyrasíma í íbúð sinni.

Álitsbeiðandi bendir á að iðulega skorti ekki vilja eða getu til framkvæmda heldur vanti aðeins frumkvæðið og eigi það sérstaklega við þegar um sé að ræða leiguíbúðir og eigendur ekki búsettir í húsinu. Í þessu máli var sú einkennilega staða uppi að enginn eigandi var búsettur í viðkomandi íbúðum og gæti það útskýrt af hverju enginn hafi hreyft við mótmælum við endurnýjun dyrasímanna þegar rafvirkinn bankaði upp á í hverri íbúð til að setja þá upp.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri að endurgreiða honum þann kostnað sem hann hafi lagt út vegna efnis, þ.e. dyrasíma í hverja íbúð og stjórnborð í anddyri, sem og vinnu rafvirkja. Álitsbeiðandi telur að svo brýn þörf hafi verið á því að grípa til aðgerða svo eigendur byggju við það grundvallaröryggi sem felist í að hafa dyrasímabúnað í lagi. Álitsbeiðandi vísar til 57. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hafni stjórnin því og haldi fast við fyrri tilboð sitt óskar álitsbeiðandi eftir því að stjórnin geri grein fyrir því til hvaða úrræða hefði átt að grípa til að lagfæra dyrasíma og stjórnborð í anddyri. Þá er óskað eftir að stjórnin upplýsi hvort hún telji öryggi íbúa hafi verið tryggt með gömlu og biluðu dyrasímakerfi. Álitsbeiðandi hafi með bréfi sínu til eigenda gert vandlega grein fyrir máli sínu, beðist afsökunar á misskilningi og þess að formsatriðum hafi ekki verið gætt fullkomlega. Álitsbeiðandi telur að afsökunarbeiðnin feli ekki í sér viðurkenningu á því að kostnaðurinn sé hans en ekki eigenda. Um afar brýnt mál hafi verið að ræða og geta eigendur litið til þess að útlagður kostnaður sé 50.000 kr. á íbúð og mælist án efa til verðhækkunar eignarinnar þannig að ekki séu um að ræða tjón fyrir aðila. 

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að helstu rök fyrir höfnun á greiðslu kostnaðar séu í fyrsta lagi þau að álitsbeiðandi hafi ákveðið að fara út í framkvæmdir á sameign án samráðs við aðra eigendur og án þess að boða til húsfundar, í öðru lagi hafi ekki legið fyrir mat sérfræðings á því hvort dyrasímakerfi hússins væri ónothæft og í þriðja lagi hafi framkvæmdir farið fram án vitneskju annarra eigenda.

Gagnaðili bendir á að á löglega boðuðum fundi hafi verið samþykkt að hafna kröfu álitsbeiðanda um greiðslu heildarkostnaðar í þegar unnin verk en þess í stað hafi verið boðin greiðsla hluta kostnaðarins án viðurkenningar á þátttökuskyldu gagnaðila.

Í bréfi gjaldkera kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð X hafi hún verið í stjórn gagnaðila og sinnt hlutverki gjaldkera. Fljótlega eftir að álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina hafi hann haft samband við gjaldkerann og krafist þess að hitta hana svo hægt væri að fara yfir hvað þyrfti að laga í stigaganginum. Við lok þess fundar hafi gjaldkerinn samþykkt að endurnýja hurðarhún á útihurð, enda hafi hann verið ónýtur og um væri að ræða frekar einfalt og ódýrt verk sem hægt væri að greiða án þess að fá samþykki annarra eigenda. Samkvæmt áliti gjaldkera hafi ekkert verið að dyralúgum og aldrei hafi verið gerðar neinar athugasemdir við þær, hvorki frá póstinum né öðrum íbúum. Hvað varðar dyrasímann þá hafi gjaldkeri samþykkt að hann hefði verið kominn til ára sinna en hafi þó ávallt virkað. Það hafi því komið henni mjög á óvart að heyra að dyrasími hafi ekki virkað í íbúð álitsbeiðanda þar sem hún hafi vitað til þess að fyrri íbúar hefðu aldrei lent í vandræðum með að hleypa fólki inn. Þrátt fyrir þessa afstöðu sína til endurbóta á bréfalúgum og dyrasímum hafi hún tjáð álitsbeiðanda að athuga mætti verð og þess háttar því hún hafi vitað að ekki yrði farið væri út í framkvæmdir af þessu tagi án þess að halda fund og fá samþykki annarra eigenda. 

Stuttu síðar hafi leigjandi gjaldkera tjáð henni að rafvirki hefði komið og skipt um dyrasíma í íbúðinni og eins væri búið að skipta um dyrasíma við inngang og bréfalúgur. Gjaldkeranum hafi komið þetta á óvart þar sem hún hefði hvorki heyrt neitt frá álitsbeiðanda varðandi tilboð eða kostnað né hafði verið boðaður fundur varðandi framkvæmdirnar. Stuttu seinna barst gjaldkera símtal frá álitsbeiðanda þar sem henni er tjáð fjárhæð reikningsins sem hafi verið töluvert hærri en hún hefði áætlað og hafi sagt álitsbeiðanda að hún myndi ekki greiða fyrr en haldinn yrði fundur og málin rædd.

Að loknum fundi gjaldkera með E hafi verið ákveðið að boða til húsfundar, en álitsbeiðandi ekki boðaður þar sem hann hafði þá selt íbúðina. Húsfundurinn hafi verið löglega boðaður en enginn hafi mætt nema gjaldkeri og segir hann að honum hafi þótt það leiðinlegt þar sem hann hefði viljað ræða þetta mál við aðra eigendur og hafa fleiri með í ákvörðun um hvernig yrði tekið á málinu. Fyrir húsfundinn hafi E fengið tilboð í sams konar verk auk þess sem reikningar fyrir framkvæmdunum hafi legið fyrir. Komið hafi í ljós að tilboð sem bárust E voru á bilinu 232.000–276.100 kr. eða á bilinu 61.000–105.000 kr. ódýrari en reikningar álitsbeiðanda sem hljóðaði upp á 337.158 kr. Gjaldkerinn hafi því talið ljóst að hagstæðasta leiðin hefði ekki verið farin. Gjaldkeri hafi fallist á að þar sem gagnaðili sé búinn að fá eitthvað nýtt og betra þá geti talist eðlilegt að hann greiði fyrir það en þó verði að líta til þess að það sem skipt var um var hvorki bilað né ónýtt.

Í athugasemdum álitsbeiðanda hafnar hann öllum ásökunum um vondan ásetning af hans hálfu og ætlunum um að setja hagsmuni hans framar hagsmunum annarra eigenda. Álitsbeiðandi segir að gjaldkeri hefði getað verið skýrari í afstöðu sinni um framkvæmdirnar. Álitsbeiðandi mótmælir því að hann hafi farið út í framkvæmdirnar án samráðs við aðra eigendur, þar sem hann hafði samráð við gjaldkera og hafði verið í góðri trú um að enginn myndi setja sig upp á móti framkvæmdunum. Álitsbeiðandi mótmælir þeirri staðhæfingu að mat sérfræðings hafi ekki legið fyrir þar sem hann hafi fengið löggiltan rafverktaka til að meta ástand dyrasímakerfisins. Álitsbeiðandi hafnar því að framkvæmdirnar hafi einungis verið unnar í því augnamiði að auka verðgildi íbúðar X svo hægt væri að selja hana, heldur njóti allir eigendur góðs af framkvæmdunum.

Álitsbeiðandi bendir á að með því að gjaldkeri, sem eini fundarmaður á húsfundi, ákveði að hafna beiðni um endurgreiðslu kostnaðar sé ákvörðunin í raun skoðun eins íbúðareiganda og bendir á að sami íbúðareigandi taldi sig ekki hafa umboð til að taka neinar ákvarðanir um framkvæmdirnar.

Álitsbeiðandi bendir aftur á að staðhæfing gjaldkera um að skipt hafi verið um eitthvað sem ekki var bilað standist ekki því hann hafi fengið löggilta rafvirkja til að meta búnaðinn. Honum hafi ekki þótt ástæða til að verja frekari fjármunum í að fá fleiri álit.

Álitsbeiðandi telur að þau mistök að fá ekki formlegt samþykki húsfundar eigi ekki að leiða sjálfkrafa til greiðsluskyldu hans enda hafi hann sýnt fram á að ómögulegt var að bregðast við á annan hátt en að endurnýja dyrasíma og vandséð að hægt hefði verið að framkvæma þetta betur en gert var.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gjaldkeri taldi sig ekki geta hafnað hugmyndum álitsbeiðanda þegar þau hittust til að ræða ástand sameignarinnar og taldi það ekki geta skaðað að fá tilboð og sjá hver kostnaðurinn gæti verið. Hún segir þó að sú hugsun að það yrði látið framkvæma verkin án þess að spyrja nokkurn mann áður hafi henni þótt svo fjarstæðukennd að hún hvarflaði aldrei að henni. Gjaldkerinn tekur fram að allar hugmyndir álitsbeiðanda um að hún hafi samþykkt verkið í stórum dráttum séu fjarstæðukenndar. Gagnaðili bendir einnig á að eftir að húsfundur sé löglega boðaður þá geti hann, sama hverjir mæta, tekið ákvörðun um þau málefni sem liggja fyrir fundinum, þar á meðal hvort greiða eigi reikning vegna endurbótanna.

III. Forsendur

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðilar hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra sbr. 38. gr. sömu laga.

Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart gagnaðila verði að telja að honum sé rétt að neita greiðslu.

Varðandi varakröfu álitsbeiðanda þá er hún þannig framsett að ekki er unnt að taka afstöðu til hennar og henni vísað frá nefndinni. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda allan þann kostnað sem hann hefur lagt út vegna efnis, þ.e. kostnað við dyrasíma í hverri íbúð og stjórnborð í anddyri, og vinnu rafvirkja.

Reykjavík, 25. september 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson