Mál nr. 15/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 15/2012
Skil húsnæðis.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. apríl 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. maí 2012, lögð fram fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. september 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 4. ágúst 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 4. ágúst 2011 til 1. ágúst 2012. Ágreiningur er um skil húsnæðis.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Aðallega að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri ekki skaðabótaábyrgð á tjóni eða óhreinindum á hinu leigða húsnæði. Til vara er gerð krafa um lækkun á skaðabótum. Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um að fá tryggingarfé endurgreitt.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telur að skoðunarskýrslan sem hann hafi skrifað undir sé með öllu ólæs. Álitsbeiðanda hafi verið ráðlagt af fasteignasölunni sem sá um leigusamninginn að vera viðstaddur skoðunina. Samkvæmt skýrslunni telst hún samþykkt innan viku hafi engar athugasemdir verið gerðar innan þess tíma. Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi ekki fengið aðgang að endanlegri skýrslu fyrr en eftir þann tíma. Í skýrslunni komi fram að veggir séu illa þrifnir sem sé ekki rétt. Einnig komi fram skemmd og gat í gólfdúk en sömu atriði hafi verið nefnd í fyrri skýrslu en þá hafi verið talað um flísar. Einnig að litur á salernissetu sé eyddur eftir notkun. Í skýrslunni sé bent á rispur á gólfi og mar á miðju gólfi, en sömu atriði hafi verið nefnd í fyrri skýrslu. Í skýrslunni sé einnig bent á skítugar gardínur og rispur í gólfi sem álitsbeiðandi vill meina að sé eftir notkun. Rakaskemmd sem sé eftir vatn sem hafi lekið inn með glugganum en álitsbeiðandi telur að það sé væntanlega á ábyrgð gagnaðila. Í skýrslunni sé einnig bent á illa þrifna veggi í þvottahúsi en það sé sameiginlegt með efri hæðinni. Álitsbeiðandi hafi þrifið íbúðina 2. janúar 2012 en skoðunin hafi ekki farið fram fyrr en 2. febrúar sama ár. Í skýrslunni sé bent á að í miðrýminu sé fínt ryk á rörum og hillum. Álitsbeiðandi bendir á að iðnaðarmenn frá gagnaðila hafi fengið að fara inn í þetta rými eftir að álitsbeiðandi hafi verið fluttur inn og sé rykið eftir þá og telur álitsbeiðandi að gagnaðili hefði átt að þrífa það.
Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að við skoðun á skoðunarskýrslum, sem gerðar hafi verið við upphaf og lok leigutíma, sé ljóst að í seinni skýrslunni séu gerðar athugasemdir við hluti sem hafi verið til staðar fyrir leigutíma. Um sé að ræða rispur á gólfi í herbergi og stofu, mar á miðju gólfi stofunnar, rispur á hurðarkarmi í forstofu og stofu og skemmdan gólfdúk á gangi húsnæðis. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga beri leigutaki ekki ábyrgð á skemmdum á húsnæði sem sannanlega séu ekki á hans ábyrgð. Þar sem framangreindar skemmdir hafi verið til staðar við upphaf leigutíma sé ljóst að álitsbeiðandi beri ekki ábyrgð á þeim. Þá beri leigutaki ekki ábyrgð á rýrnun á húsnæði ef hana megi rekja til eðlilegrar afleiðingar venjulegrar notkunar húsnæðisins, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Þar sem skemmdir hafi verið á húsnæðinu við upphaf leigutímans, hljóti að telja eðlilegt að skemmdirnar geti með einhverju móti aukist þótt um eðlilega og venjulega notkun sé að ræða. Þar sem framangreindar skemmdir hafi verið tilkomnar vegna eðlilegra slita falli þær undir viðhaldsskyldu leigusala, sbr. 19. gr. húsaleigulaga. Þar sem umræddar skemmdir hafi verið gagnaðila ljósar við upphaf leigutíma, hafi ekki verið þörf á sérstakri tilkynningu til gagnaðila. Álitsbeiðandi telji að hann beri ekki heldur ábyrgð á óþrifnaði á íbúðinni þar sem hann hafi þrifið íbúðina fyrir skil hennar. Þá beri einnig að taka tillit til þess að einn mánuður leið frá því álitsbeiðandi þreif húsnæðið og þangað til skoðunarskýrsla hafi verið gerð. Eðlilegt hljóti að teljast að eitthvað ryk og óhreinindi safnist fyrir á þeim tíma. Þá megi einnig rekja óhreinindi til vinnu iðnaðarmanna sem eðlilegt sé að heyri undir gagnaðila að þrífa.
Álitsbeiðandi telur að verðmat sé hærra en raunverulegur kostnaður, til dæmis sé fráleitt að kostnaður af skiptum á klósettsetu sé 24.821 kr. Að auki ætti gagnaðili með réttu að bera ábyrgð á hluta tjónsins, þar sem ljóst sé að skemmdir hafi verið til staðar við upphaf leigutíma og honum hafi borið að hlutast til um að gerðar yrðu viðeigandi viðgerðir til að koma í veg fyrir frekara tjón. Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um að fá tryggingarfé endurgreitt.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fasteignasalan D hafi séð um gerð leigusamningsins og eins og fram komi í samningnum sé varðveitt 330.000 kr. trygging á vörslureikningi D. Samkvæmt leigusamningnum hafi tryggingin tekið til tryggingar á leigugreiðslum, kostnaði og hugsanlegum skemmdum sem kynnu að verða á húsnæðinu á leigutímanum. Umsaminn leigutími hafi verið frá 4. ágúst 2011 til 1. ágúst 2012.
Álitsbeiðandi hafi síðan óskað eftir riftun á leigusamningi frá 1. janúar 2012 og hafi gagnaðili ákveðið að verða við þeirri beiðni. Fasteignasalan D hafi séð um að aðilar gerðu með sér undirritað samkomulag um riftun leigusamningsins. Þar komi fram að álitsbeiðandi skuli greiða leigu fyrir janúarmánuð en gagnaðili greiði fyrir úttekt skoðunarmanns við skil á íbúðinni. Þetta hafi verið gert með fyrirvara um niðurstöður skoðunarskýrslu matsmanns að leigutíma loknum. Húsaleigusamningnum hafi verið þinglýst 9. ágúst 2011 og skjalinu aflýst 7. mars 2012.
Eins og ákvæði leigusamningsins hljóði hafi matsmaður gert úttekt á íbúðinni við upphaf og lok leigutímans. Aðilar hafi skipt með sér kostnaði fyrri skoðunar í ágúst 2011 en gagnaðili hafi tekið á sig allan kostnað við skoðun í lok leigutíma, eins og fram hafi komið í undirrituðu samkomulagi um lok/riftun leigusamningsins. Auk síðari skoðunarskýrslu, dags. 2. febrúar 2012, sem gerð hafi verið þegar álitsbeiðandi skilaði af sér íbúðinni, hafi matsmaður gert kostnaðaráætlun vegna lagfæringa og þrifa á íbúðinni og hafi gagnaðili einnig tekið þann kostnað á sig. Rétt sé að taka fram að kostnaðaráætlunin sé ekki reikningur eins og álitsbeiðandi haldi fram í erindi sínu heldur sé gert ráð fyrir að hún sé höfð til hliðsjónar þegar samið sé um kostnað við lagfæringar og þrif á íbúðinni í lok leigutímans, þ.e. þegar lokauppgjör fari fram milli aðila.
Gagnaðili bendir á að báðir aðilar hafi verið viðstaddir bæði fyrri og síðari skoðun matsmanns, fengið að lesa athugasemdir í skýrslu matsmanns fyrir undirritun og hafi síðan báðir skrifað undir skýrsluna á staðnum að matsmanni viðstöddum. Þar sem gagnaðili hafi einn greitt fyrir gerð seinni skýrslunnar og það sé í starfsreglum matsmannsins að veita aðeins greiðanda aðgang að henni þá hafi hún einungis verið send gagnaðila. Þegar álitsbeiðandi hafi óskað eftir því við D að fá eintak af skýrslunni hafi gagnaðili strax gefið samþykki sitt fyrir því og hafi D þá sent skýrsluna til álitsbeiðanda.
Gagnaðili bendir á að varðandi þau atriði sem fram koma í fyrri og síðari skoðunarskýrslu og kostnaðaráætlun matsmanns á lagfæringum og þrifum, geti gagnaðili ekki annað en vísað alfarið á matsmanninn sjálfan þar sem honum hafi verið greitt fyrir þessa vinnu sem fagmanni og þetta sé því á engan hátt mat gagnaðila.
Gagnaðili hafi greitt Fasteignasölunni D fyrir gerð leigusamningsins við álitsbeiðanda og hafi D því séð um allt varðandi þann samning fyrir gagnaðila. Því hafi öll samskipti álitsbeiðanda og gagnaðila farið fram í gegnum D og hafi fasteignasalan séð um að ganga frá málum þar. Vörslufé vegna tryggingar sé í umsjá D. Gagnaðili hafi hvorki haft aðgang að þessu vörslufé né getað ráðstafað því á nokkurn hátt. Samkvæmt upplýsingum frá D hafi ekki enn verið samið við álitsbeiðanda um fjárhæð eða greiðslu á bótum til gagnaðila og því sé tryggingarféð ennþá á vörslureikningi þeirra. Það sé því ekki í höndum gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda vörslufé eins og álitsbeiðandi hafi óskað eftir heldur þurfi hann að snúa sér til fasteignasölunnar D til þess að ganga frá lokauppgjörinu.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 4. ágúst 2011, tók álitsbeiðandi í leigu íbúð að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 4. ágúst 2011 til 1. ágúst 2012. Leigufjárhæðin var ákveðin 110.000 kr. á mánuði og fjárhæð tryggingar 330.000 kr. sem álitsbeiðandi greiddi við upphaf leigunnar inn á fjárvörslureikning D. Í 7. gr. samningsins kemur fram að matsmaður skuli við upphaf og lok samningsins meta íbúðina.
Með yfirlýsingu, dags. 31. janúar 2012, gerðu aðilar málsins samkomulag um lok/riftun umrædds leigusamnings. Í yfirlýsingunni kemur meðal annars fram að álitsbeiðandi skuli greiða leigu til og með janúar 2012 og afhenda lykla við undirritun yfirlýsingar. Af hálfu gagnaðila er ritað undir yfirlýsinguna með fyrirvara um niðurstöður skoðunarskýrslu matsmanns skv. 7. gr. leigusamningsins.
Reglur um skil leiguhúsnæðis og bótaskyldu leigjanda vegna spjalla á leigðu húsnæði eru í XIII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.
Samkvæmt 69. gr. húsaleigulaga skal byggingarfulltrúi, húsnæðisnefnd eða starfsmaður hennar framkvæma úttekt leiguhúsnæðis í upphafi eða við lok leigutíma. Úttekt í samræmi við þetta fór ekki fram heldur var utanaðkomandi aðili, matsmaður, fenginn til að gera úttektirnar. Í málinu liggur fyrir skoðunarskýrsla við upphaf leigutíma og samkvæmt henni er skoðunardagur 4. ágúst 2011. Þá liggur fyrir skoðunarskýrsla við leigulok og samkvæmt henni er skoðunardagur 2. febrúar 2012. Þá liggur fyrir kostnaðaráætlun að fjárhæð 296.826 kr. Er það álit kærunefndar að slík úttekt geti verið lögð til grundvallar um ástand hins leigða enda hafi báðir aðilar verið viðstaddir úttektina, undirritað hana og ekki hreyft andmælum. Álitsbeiðandi bendir á að skýrslan sem gerð hafi verið við skil húsnæðisins sem hann hafi skrifað undir hafi verið með öllu ólesanleg en samkvæmt henni teljist hún samþykkt innan viku hafi engar athugasemdir verið gerðar innan þess tíma. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið aðgang að endanlegri skýrslu fyrr en eftir þann tíma og geri hann miklar athugasemdir við hana, meðal annars séu gerðar athugasemdir við atriði í seinni skýrslunni sem hafi verið til staðar í upphafi. Þá hafi álitsbeiðandi þrifið íbúðina við lok leigutímans en einn mánuður hafi liðið frá því að álitsbeiðandi skilaði íbúðinni þangað til úttektin hafi farið fram og hafi iðnaðarmenn verið að störfum í íbúðinni eftir að hann flutti út. Af hálfu gagnaðila er það tekið fram að kostnaðaráætlunin sé ekki reikningur heldur sé gert ráð fyrir að hún sé höfð til hliðsjónar þegar samið sé um kostnað við lagfæringar og þrif, þ.e. þegar lokauppgjörið fari fram. Í gögnum málsins liggur fyrir handskrifuð skoðunarskýrsla vegna úttektar 2. febrúar 2012 sem báðir aðilar málsins skrifa undir. Þá liggja fyrir vélritaðar skýrslur sem gerðar voru við upphaf og lok leigutímans. Það er álit kærunefndar að af framlögðum gögnum verði ekki ráðið hvort um hafi verið að ræða eðlilegt slit eða skemmdir af völdum álitsbeiðanda. Jafnframt er því ekki mótmælt af hálfu gagnaðila að iðnaðarmenn hafi verið í íbúðinni eftir að álitsbeiðandi skilaði henni og áður en síðari úttektin fór fram. Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að gagnaðili geti ekki haldið tryggingarfénu vegna ástands íbúðarinnar við leigulok.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð.
Reykjavík, 24. september 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson