Mál nr. 18/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 18/2012
Riftun: Endurgreiðsla tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, ódagsettu en mótteknu 8. maí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. júlí 2012, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. ágúst 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. september 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 24. júní 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C, í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2010 til 30. júní 2011. Ágreiningur er um riftun á leigusamningnum og endurgreiðslu tryggingarfjár.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. auk vaxta frá riftunardegi.
Í álitsbeiðni kemur fram að vatnstjón hafi orðið í hinu leigða húsnæði. Álitsbeiðandi telur ljóst að húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft og því hafi álitsbeiðandi óskað eftir riftun á leigusamningnum. Álitsbeiðandi hafi ekki treyst sér til að flytja eignir sínar fram og til baka meðan viðgerðir stæðu yfir, sem gagnaðili hafi talið að tæki um einn mánuð. Gagnaðili hafi ekki sætt sig við það og hafi haldið eftir 80.000 kr. af tryggingarfénu, sem sé andvirði eins mánaðar leigu. Álitsbeiðandi hafi haft samband við tryggingafélag gagnaðila sem hafi upplýst að viðgerðir hafi staðið yfir í þrjá mánuði og húsnæðið verið óíbúðarhæft. Gagnaðili hafi boðið álitsbeiðanda að flytja í eitt herbergi í húsinu með alla búslóðina sína meðan viðgerðirnar stæðu yfir, sem álitsbeiðandi hafi afþakkað þar sem hús með miklum rakaskemmdum geti verið heilsuspillandi.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að vatnstjón hafi orðið á húsnæðinu. Hafi það uppgötvast 14. janúar 2011 þegar álitsbeiðandi hafi aftur komið í húsnæðið eftir viku fjarveru. Fullyrðir gagnaðili að tjónið hafi orðið vegna þess að álitsbeiðandi hafi tekið hitann af húsinu í 13 stiga frosti án þess að skrúfa fyrir vatnið. Þetta hafi álitsbeiðandi gert til að spara sér rafmagnskyndingu á húsinu. Álitsbeiðandi hafi síðan ávallt reynt að koma ábyrgðinni yfir á gagnaðila að rörið hafi sprungið, til dæmis með því að segja að þvottahúsið væri óeinangrað, óupphitað og að vatnsinntakið væri í þvottahúsi. Það sé ekki rétt. Í þvottahúsinu sé gólfhiti eins og í öllum öðrum herbergjum. Það sé líka einangrað en það sé þó ekki jafnmikið einangrað og önnur herbergi í húsinu. Þá sé vatnsinntakið í forstofunni.
Gagnaðili bendir á að ef álitsbeiðandi hefði haft heimilistryggingu þá hefði tryggingafélagið greitt fyrir hana færslu á búslóð auk húsnæðis. Gagnaðili hafi því boðið álitsbeiðanda að búa í húsinu eftir að búið væri að þurrka það. Þá hafi gagnaðili boðið álitsbeiðanda að fresta viðgerðum á húsinu þar til leigusamningurinn rynni út. Gagnaðili hafi einnig boðið álitsbeiðanda að geyma hluta af búslóðinni sinni inni í einu herbergi meðan á viðgerðinni stóð. Gagnaðili telji það hins vegar ekki rétt að halda því fram að hún hafi boðið álitsbeiðanda að dvelja í einu herbergi meðan viðgerð stæði yfir því gagnaðili hafi boðið henni að geyma búslóðina á meðan iðnaðarmenn væru að störfum.
Gagnaðili bendir á að ef álitsbeiðandi hefði flutt út tímabundið meðan viðgerðir stæðu yfir hefði gagnaðili lagt mikla áherslu á það við tryggingafélagið að klára viðgerðina á húsnæðinu á sem skemmstum tíma. Eftir að álitsbeiðandi flutti út og ljóst varð að hún myndi ekki koma aftur hafi gagnaðili ákveðið að leigja ekki húsið aftur að loknum leigutímanum og því hafi ekki verið þrýst á tryggingafélagið að klára húsið sem fyrst. Það hafi væntanlega verið ástæða þess að svo langan tíma tók að klára viðgerðina.
Gagnaðili vísar til 3. tölul. 60. gr. húsaleigulaga og bendir á að í greininni sé fjallað um ástæður sem ekki verða raktar til leigjanda. Í máli þessu hafi vatnstjónið orðið af völdum álitsbeiðanda þar sem hún hefði mátt gera sér grein fyrir að ekki megi taka hita af húsi þegar úti er 13 stiga frost í marga daga nema með því að taka vatnið jafnframt af.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er því hafnað að álitsbeiðandi hafi tekið hitann af húsnæðinu. Álitsbeiðandi bendir á að hún hafi einungis ætlað að fara burt í tvo daga og því afar ólíklegt að hún hefði skrúfað fyrir vatnið til þess eins að þurfa að hita upp allt húsið upp á nýtt. Þvottahúsið hafi hins vegar verið óeinangrað og ekki flísalagt að fullu. Viðgerðum á húsinu hafi ekki verið hægt að fresta þar sem húsið lá undir skemmdum. Þannig hafi búslóð álitsbeiðanda getað skemmst ef ekkert hafi verið gert. Þrjá mánuði hafi tekið að gera við húsnæðið. Álitsbeiðandi hafi talið að húsnæðið óíbúðarhæft og vísar til orða tryggingafélags gagnaðila sem hafi staðfest að mikið vatnstjón hafi orðið á C sem hafi orðið þess valdandi að húsið varð óíbúðarhæft. Gangaðili hafi hins vegar litið svo á að álitsbeiðandi hafi átt að greiða leigu fyrir þetta tímabil, jafnvel þótt húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft þar sem það hafi spillst á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til álitsbeiðanda. Íbúðin hafi því ekki nýst lengur til fyrirhugaðra nota sem íbúðarhúsnæði.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 24 júní 2010, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2010 til 30. júní 2011. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 80.000 kr. á mánuði. Samkvæmt 10. gr. leigusamningsins skyldi trygging álitsbeiðanda fyrir réttum efndum samningsins vera 160.000 kr. Í gögnum málsins kemur fram að vatnstjón hafi orðið í hinu leigða húsnæði um miðjan janúar 2011 þegar kaldavatnsrör sprakk. Ágreiningur er um heimild til riftunar og endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjár að fjárhæð 80.000 kr.
Með bréfi, dags. 7. febrúar 2011, lýsti álitsbeiðandi yfir riftun á samningnum. Í bréfinu kemur meðal annars fram að 14. janúar 2011 hafi tjónið uppgötvast og frá og með þeim tíma hafi húsið verið óíbúðarhæft og óskar álitsbeiðandi eftir að tryggingarféð verði endurgreitt.
Með bréfi gagnaðila, dags. 21. febrúar 2011, kemur fram að strax hafi verið haft samband við tryggingafélag sem hafi komið fljótt á staðinn með blásara og eftir að þeir höfðu verið í gangi í nokkra daga hafi náðst að þurrka húsið. Í samtali við tryggingafélagið hafi komið fram að það tæki um einn mánuð að gera við skemmdirnar eftir að það væri búið að rýma húsnæðið. Húsið hafi því ekki verið óíbúðarhæft eftir að það náðist að þurrka húsið. Hafi álitsbeiðanda verið boðið að vera í húsinu þar til heppilegur tími fyndist til að gera við skemmdirnar eða tæma húsið fyrir utan eitt herbergi sem geyma mætti dótið í á meðan en álitsbeiðandi hafi kosið að tæma húsið strax og láta gera við það. Gagnaðili telji að skilyrði riftunar séu ekki fyrir hendi heldur líti gagnaðili svo á að um uppsögn með þriggja mánaða fyrirvara sé að ræða. Húsaleiga greiðist ekki fyrir hálfan janúar og ekki fyrir febrúar, meðan viðgerð standi yfir, en eftir standi að uppsögn hafi borist 7. febrúar 2011 og miðað við þriggja mánaða fyrirvara séu leigulok 7. maí 2011. Gerir gagnaðili þá kröfu að fá helming af þessum þremur mánuðum bætta, þ.e. einn og hálfan mánuð. Þá muni þessi hálfur mánuður koma á móti hálfum janúarmánuði og einn mánuður takast af tryggingarfénu en gagnaðili muni endurgreiða álitsbeiðanda 80.000 kr.
Í málinu liggur fyrir tölvupóstur frá tryggingafélaginu Verði sendur 22. febrúar 2012 þar sem staðfest er að mikið vatnstjón varð að C sem varð þess valdandi að húsið var óíbúðarhæft meðan viðgerð fór fram í þrjá mánuði, þ.e. febrúar, mars og apríl 2011.
Með vísan til gagna málsins um að hið leigða húsnæði hafi orðið fyrir miklu vatnstjóni í janúar 2011 sem hafi valdið því að húsnæðið var óíbúðarhæft er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki borið að greiða húsaleigu frá því að tjónið varð og hafi riftun álitsbeiðanda á leigusamningnum verið lögmæt. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili endurgreiði henni tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. Samkvæmt 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga skal tryggingarfé í vörslu leigusala vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Með vísan til þess skal gagnaðili skila álitsbeiðanda tryggingarfénu ásamt verðbótum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. auk verðbóta.
Reykjavík, 24. september 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson