Nr. 106/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. janúar 2019

í máli nr. 106/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennt verði að varnaraðila beri að afhenda sóknaraðila afrit af leigusamningi aðila, að uppsögn varnaraðila á leigusamningnum sé ólögmæt, að varnaraðila beri að lagfæra tiltekinn glugga, að leiga verði lækkuð og að varnaraðila beri að greiða fyrir þrif sem þörf var á vegna ástands hins leigða við upphaf leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 10. október 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. október 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 2. nóvember 2018 og var hún send sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi 8. nóvember 2018 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi 10. nóvember 2018 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. nóvember 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2018 til 1. september 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um ástand hins leigða og hvort sóknaraðili eigi rétt á lækkun leigu vegna þess. Einnig er ágreiningur um lögmæti uppsagnar varnaraðila á leigusamningi.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi skoðað íbúðina tveimur vikum fyrir upphaf leigutíma og litist vel á, enda íbúðin öll nýlega uppgerð. Henni hafi verið tjáð að gler á vegg inni í eldhúsi kæmi mánuði eftir að hún flytti inn sem og þröskuldar í þvottahús og baðherbergi. Samið hafi verið um að íbúðin yrði leigð með þvottavél, uppþvottavél og ísskáp.

Þann 25. ágúst 2018 hafi varnaraðili tjáð sóknaraðila að verið væri að klára að ganga frá íbúðinni og hún gæti flutt inn fyrir helgina 31. ágúst 2018. Sóknaraðili hafi því gert ráðstafanir og leigt flutningabíl 31. ágúst 2018. Í ljós hafi komið að enn hafi átt eftir að klára að setja upp ljós og mála, festa lista og hurðarkarm. Hún hafi því flutt inn seint þann dag, enda hafi varnaraðili átt eftir að klára að tæma íbúðina og þrífa.

Við fyrstu sýn hafi íbúðin verið mjög skítug, sag verið á gólfum og eldhúsvasi, ryk í hillum, matur í skápum, hland á gleri við salerni og baðinnréttingu, sturtuklefi verið óþrifinn og sígarettustubbar á svalagólfi svo að eitthvað sé nefnt. Við nánari skoðun hafi einnig komið í ljós að örbylgjuofn var laus í innréttingu, skrúfur í veggjum, takkar á salerni lausir, kranahaus á baðvaski laus á baðherbergi, stuðningsstöng á gler í sturtuklefa óuppsett. Á nokkrum stöðum hafi vírar staðið út þar sem loftljós eigi að vera og perur vantað í nokkur ljós.

Gluggi í stofunni sé skakkur og lokist ekki almennilega og þar með vindi og leki inn um rifu á honum. Varnaraðila hafi verið gerð grein fyrir öllum þessum atriðum þegar á fyrsta degi og hún verið spurð hvort hún teldi eðlilegt að leiga yrði lækkuð vegna óupplýstra galla. Því hafi verið illa tekið en hún hafi þó ætlað að kíkja á hlutina og fara yfir.

Íbúðin hafi síðan verið yfirfarin á vegum varnaraðila. Í framhaldinu hafi staðið til að laga vask, salernistakka, athuga með hlut til að laga gluggann, þröskuldur skyldi málaður. Síðar hafi sóknaraðili verið upplýst um að ekki hafi fundist hlutur til að lagfæra gluggann. Spurt hafi verið hvort það þyrfti ekki að skipta um gluggann. Stuttu síðar hafi sóknaraðili fengið skilaboð frá varnaraðila um uppsögn leigusamnings með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Sóknaraðili hafi ekki fengið afrit af samningnum en sé þó með það skriflegt að hann hafi verið gerður til 19. september 2019. Uppsögn varnaraðila sé ekki í samræmi við lög þar sem ekki sé hægt að segja upp tímabundnum leigusamningi nema í undantekningartilvikum á grundvelli sérstakra aðstæðna sem tilteknar séu í leigusamningi.

Þess sé krafist að umræddur gluggi verði lagaður og leiga lækkuð þar sem um sé að ræða falinn galla. Glugginn hafi valdið töluverðum óþægindum. Það sé óásættanlegt að búa við að það blási inn um eina gluggann á norðvesturhlið íbúðarinnar og að það leki inn um hann þegar rigni. Þá vindi stöðugt inn um gluggann.

Þegar sóknaraðili hafi skoðað íbúðina hafi uppþvottavél verið í eldhúsi og hún boðin með í leiguna. Við flutning varnaraðila hafi uppþvottavélin óvart verið fjarlægð og hún ætlað að koma með hana aftur í vikunni. Hún sé enn ókomin. Þá hafi verið gler fyrir eldhús og þröskuldar fyrir baðherbergi og þvottahús verið óuppsettir áður en sóknaraðili hafi flutt inn. Hún hafi samþykkt að það væri í lagi að það yrði sett upp í lok september 2018. Varnaraðili hafi síðan sagt 25. september 2018 að sá sem hafi ætlað að setja upp glerið væri erlendis þannig að þessu myndi seinka um 2-3 vikur. Vegna þessara atriða sé krafist lækkunar á leigu þar sem samið hafi verið um að uppþvottavél yrði komin viku eftir flutninga og glerið og þröskuldarnir fyrir lok september 2018.

Íbúðin hafi verið óhrein við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi þurft að standa í vinnu við að taka skrúfur úr vegg, spartla og mála. Bakaraofn og örbylgjuofn hafi ekki verið fastir við eldhúsinnréttingu og hún þurft að festa þá við eldhúsinnréttinguna. Skrúfa hafi þurft innstungur við vegg á nokkrum stöðum. Frágangur á vírum fyrir loftljós á þremur stöðum hafi verið þannig að þeir hafi staðið út og sóknaraðili þurft að ganga frá þeim.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að ekki hafi verið samið um að uppþvottavél myndi fylgja íbúðinni í leigusamningi. Móðir varnaraðila hafi hins vegar boðist til að lána uppþvottavél vegna kunningsskapar en það ekki verið í gegnum varnaraðila þar sem uppþvottavélin sé ekki á hennar vegum og varnaraðili ekki boðist til að lána hana.

Hvorki hafi komið fram í samtali aðila 25. ágúst 2018 að sóknaraðili gæti flutt inn 31. ágúst 2018 né að það væri verið að klára að ganga frá íbúðinni. Sóknaraðili hafi hins vegar spurt hvort hún gæti flutt inn fimm dögum fyrr og varnaraðili svarað að hún gæti reynt að hafa íbúðina tilbúna fyrir þann tíma. Sóknaraðili hafi síðan tekið flutningabíl á leigu án þess að ráðfæra sig við varnaraðila og fá nákvæma dagsetningu á flutning.

Allar innréttingar höfðu nýlega verið settar upp af þriðja aðila og varnaraðili ekki tekið eftir þeim göllum sem sóknaraðili fjalli um. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila skilaboð um að búið væri að festa ofn og örbylgjuofn án þess að gefa varnaraðila færi á að sjá gallann. Sóknaraðili hafi átt að nota þær skrúfur sem hafi verið í veggjunum, enda sé hún hvorki með leyfi til að setja nýjar skrúfur né nagla í vegginn, sbr. 7. gr. leigusamnings aðila. Varnaraðili hafi lagfært takka á salerni og lausan kranahaus 2. september 2018. Vírar hafi eingöngu verið á þeim stöðum sem sóknaraðili hafi ætlað að setja ljós sjálf. Búið hafi verið að leita að réttri festingu fyrir gluggann en hún ekki verið til.

Varnaraðili hafi komið í íbúðina daginn eftir kvartanir sóknaraðila en ekkert af þeim atriðum sem hafi komið fram telji varnaraðili vera galla á íbúðinni né að það rýri gæði íbúðarinnar til búsetu að undanskildum glugganum. Annað hafi verið lagfært 2. september 2018. Þegar festing hafi fundist á gluggann hafi hann þegar verið lagfærður þann 26. október 2018. Ekki hafi verið rætt um að mála þröskuld við svalahurð og það aldrei verið nefnt fyrr en í kæru í máli þessu.

Leigusamningi hafi verið þinglýst 9. október 2018 og sóknaraðili upplýst um það 11. október 2018. Þá fallist varnaraðili á að uppsögn hennar sé ekki gild.

Þær þrjár ástæður sem sóknaraðili nefni til lækkunar á leigu, þ.e. uppþvottavél, gler og þröskuldar, séu ekki ástæður til að lækka leigu. Sóknaraðili hafi ekki átt rétt á uppþvottavél frá varnaraðila og seinkun á gleri og þröskuldarnir hafi ekki haft áhrif á lífsgæði sóknaraðila í íbúðinni.

Sóknaraðili geri kröfu um að frá greitt vegna þrifa. Hún hafi mætt degi fyrr í íbúðina en áætlað hafi verið samkvæmt samningi og einstaklingar á vegum varnaraðila þá verið að þrífa íbúðina.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að meginástæða kærunnar hafi verið sú að hún hafi talið uppsögn varnaraðila ólögmæta og haft áhyggjur af því að varnaraðili myndi ekki skila inn húsaleigusamningi. Önnur ástæða hafi verið ástand gluggans. Þann 26. október 2018 hafi gler verið sett upp, gengið frá þröskuldum og gluggi lagaður.

Í samtali aðila 25. ágúst 2018 hafi augljóslega verið gefið í skyn að íbúðin yrði tilbúin fyrir helgina. Þá hafi sóknaraðila verið boðin uppþvottavél þegar hún hafi skoðað íbúðina og aftur eftir að hún hafði óvart verið fjarlægð.

Samkvæmt viðgerðar- og viðhaldsskyldu falli það undir ábyrgð leigusala að sjá til þess að ákveðin heimilistæki, þar með taldir ofnar, skuli vera í því ásigkomulagi að þeir séu nothæfir. Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila að ofnarnir væru lausir og einnig látið hana vita að þeir hefðu verið festir en þar með hafi verið gerðar ákveðnar varúðarráðstafanir sem hafi falist í því að festa ofnana. Varnaraðila hafi þegar verið tilkynnt um þetta og ekki hægt að sjá að hún hafi verið þeim mótfallin. Þrátt fyrir slíkar varúðarráðstafanir, sem gerðar hafi verið af hálfu sóknaraðila, leiði það ekki sjálfkrafa til þess að ábyrgð varnaraðila sé fallin niður. Henni beri því enn skylda til að koma og skoða ofnana og framkvæma eftirlit viðgerðar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sé búið að laga allt það sem sóknaraðili hafi gert athugasemdir við í máli þessu.

VI. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur dregið uppsögn hennar á leigusamningnum til baka og afhent sóknaraðila afrit af honum. Með hliðsjón af því er ekki lengur til staðar ágreiningur um uppsögnina og afhendingu samningsins og er kröfum sóknaraðila þar um því vísað frá kærunefnd.

Í 1. málsl. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hljóti að hafa mátt gera ráð fyrir og skuli leigusali þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. eða 2. mgr. 16. gr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafli. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi eigi rétt til hlutfallslegrar lækkunar leigunnar á meðan eigi hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Sóknaraðili gerir kröfu um lækkun leigu á þeim forsendum að tiltekinn gluggi hafi valdið óþægindum, uppþvottavél hafi ekki verið til staðar og seinkun orðið á uppsetningu glers í eldhúsi og þröskuldum. Þá gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðili greiði kostnað vegna þrifa á íbúðinni við upphaf leigutíma.

Sóknaraðili gerði athugasemdir við varnaraðila vegna glugga í stofu 1. september 2018 og upplýsti að ekki væri hægt að loka honum alveg. Hún hafi orðið fyrir óþægindum vegna þessa þar sem blásið hafi inn um gluggann og lekið. Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að varnaraðili hafi brugðist við athugasemdum sóknaraðila en að erfiðlega hafi gengið að finna rétta festingu. Glugginn hafi verið lagfærður 26. október 2018 eftir að réttar festingar hafi fundist. Varnaraðili brást þannig við athugasemdum sóknaraðila. Telur kærunefnd að gallinn hafi ekki verið slíkur að tilefni sé til lækkunar á leigu á meðan beðið var viðgerðar, enda ekki staðfest að afnot hafi verið skert vegna þessa.   

Sóknaraðila var kunnugt um við upphaf leigutíma að til stæði í lok september 2018 að setja  upp gler í eldhúsi og þröskulda í þvottahús og baðherbergi. Þessum framkvæmdum seinkaði þar sem verktaki var staddur erlendis og upplýsti varnaraðili sóknaraðila um það. Framkvæmdirnar fóru fram 26. október 2018. Kærunefnd telur ekki tilefni til að lækka leigu vegna þessara tafa, enda ekki sýnt fram á að afnot sóknaraðila hafi verið skert vegna þessa.

Í 3. mgr. 14. gr. húsaleigulaga segir að húsnæði, sem leigt sé til íbúðar, skuli fylgja það fylgifé sem hafi verið til staðar við sýningu þess, sé eigi sérstaklega samið um annað. Uppþvottavél fellur almennt ekki undir fylgifé fasteignar. Fram kemur í gögnum málsins að samkomulag hafi verið með móður varnaraðila, sem sýndi sóknaraðila íbúðina, og sóknaraðila að hún gæti fengið uppþvottavél að láni á leigutíma. Varnaraðili vísar til þess að um hafi verið að ræða samkomulag sem sé henni óviðkomandi. Kærunefnd telur að þar sem ekki kemur fram í leigusamningi að íbúðin sé leigð með uppþvottavél og gögn málsins staðfesta ekki samkomulag þar um á milli aðila málsins sé ekki unnt að fallast á að uppþvottavél skuli fylgja íbúðinni á leigutíma.

Þá gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þrifa á hinu leigða við upphaf leigutíma. Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að sóknaraðili hafi flutt inn í íbúðina 31. ágúst 2018, þ.e. degi fyrir upphaf leigutíma. Skýrir hún sjálf svo frá að hún hafi flutt inn seint þann dag þar sem varnaraðili hafi átt eftir að klára að tæma íbúðina og þrífa. Verður að skilja það þannig að hún hafi sætt sig við ástand húsnæðisins gegn því að fá það afhent degi fyrr. Er því þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða henni fyrir að þrífa eignina.

Í kæru gerir sóknaraðili jafnframt athugasemdir við að hún hafi þurft að sinna ýmsum frágangi í íbúðinni við upphaf leigutíma, til að mynda að festa ofna í eldhúsinnréttingu, skrúfa innstungur við vegg og ganga frá vírum. Óumdeilt er að sóknaraðili sinnti þessum frágangi áður en athugasemdum var komið á framfæri við varnaraðila og var henni þannig ekki gefið tækifæri til þess að bregðast við. Þegar af þeirri ástæðu kemur ekki til álita lækkun leigu vegna þessa.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um lækkun á leigu er hafnað.

Kröfu sóknaraðila um að uppþvottavél fylgi íbúðinni á leigutíma er hafnað.

Kröfu sóknaraðila um greiðslu kostnaðar vegna þrifa er hafnað.

Öðrum kröfum sóknaraðila er vísað frá.

Reykjavík, 10. janúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson