Nr. 61/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 26. september 2019

í máli nr. 61/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um greiðslu kostnaðar vegna rafmagns og hita.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 12. júní 2019, sem barst kærunefnd 19. júní 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. júní  2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. júlí 2019, ásamt fylgigögnum hennar barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 29. júlí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 15. ágúst 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. ágúst 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 26. ágúst 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. ágúst 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða reikning varnaraðila vegna rafmagns og hita á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi leigt húsnæðið samkvæmt munnlegum leigusamningi. Leiga hafi verið 150.000 kr. á mánuði og varnaraðili sagt að það væri með rafmagni og hita. Varnaraðili hafi sent henni reikning að fjárhæð 215.576 kr. þann 18. október 2018. Sóknaraðili hafi því haft samband við varnaraðila sem hafi þá sagt að reikningurinn væri vegna rafmagns og hita fyrir tvö ár og sex mánuði.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að því sé alfarið hafnað að reikningur vegna orkunotkunar sé ekki á rökum reistur. Sóknaraðili hafi leigt af varnaraðila frá árinu 2014. Í fyrri leigusamningi aðila hafi verið tilgreint að rafmagn og hiti væri fast gjald og rukkað sér ásamt leigu. Varnaraðili leigi eigur sínar aldrei með orku og hún sé aldrei innifalin í leiguverði.

Sóknaraðili hafi flutt úr íbúð varnaraðila árið 2014 en komið aftur árið 2016. Henni hafi verið útveguð íbúð á sömu kjörum og áður, þ.e. leiguverð og rafmagn og hiti sér. Þar sem sóknaraðili hafi verið í húsnæðisvanda og allt gengið mjög hratt fyrir sig hafi einungis verið gerður munnlegur leigusamningur byggður á fyrri samningi en leiguverðið þó hækkað. Umdeild fjárhæð hafi verið 6.600 kr. á mánuði þann tíma sem sóknaraðili hafi leigt húsnæðið. Sóknaraðili hafi greitt leiguna beint í gegnum banka, en ekki greitt rafmagn og hita.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafni því sem komi fram í greinargerð varnaraðila. Það standist ekki skoðun að byggja kröfuna á leigusamningi aðila frá árinu 2014. Við gerð samningsins árið 2016 hafi sóknaraðili spurt skýrt hvort rafmagn og hiti væru ekki innifalin til að hafa allt á hreinu en varnaraðili hafi ekki svarað. Þar sem varnaraðili hafi hvorki svarað neitandi né upplýst hana nánar og aldrei rukkað fyrir notkun orku á leigutímabilinu hafi sóknaraðili gengið út frá því að hún væri innifalin.

Varnaraðili hafi aldrei tekið fram að seinna leigutímabilið væri byggt á því fyrra. Hafi legið fyrir að sóknaraðili ætti að greiða 6.600 kr. á mánuði aukalega vegna orkunotkunar hefði verið eðlilegast að innheimta þá  kröfu samhliða leigugjaldinu, eða láta hana vita áður en tæpir 30 mánuðir voru liðnir af leigutíma. Varnaraðili hafi sent yfirlit yfir greiðslur frá sóknaraðila vegna leigu og hefði samkvæmt því yfirliti mátt átta sig þegar á því eftir einn til tvo mánuði að ekki væri greiddur orkukostnaður. Þarna megi sjá venju á milli aðila um greiðslur sem ætla megi eftir allan þennan tíma að varnaraðili teldi að væri í lagi, enda ekki gert athugasemd fyrr en undir lokin. Varnaraðila hafi borið skylda til að upplýsa sóknaraðila um allt viðkomandi leigunni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Óumdeilt er að sóknaraðili leigði húsnæði af varnaraðila á tímabilinu júlí 2016 til september 2018 en samningur aðila var munnlegur. Deilt er um lögmæti kröfu varnaraðila um 215.576 kr. vegna notkunar á heitu vatni á leigutíma sem sett var fram með reikningi, dagsettum 3. október 2018.

Þar sem samningur aðila var munnlegur gilda öll ákvæði húsaleigulaga, nr. 36/1994, um réttarsamband þeirra. Ákvæði 23. gr. a. kveður á um að leigjandi greiði vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Segir þar jafnframt að leigjandi skuli tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi, en það eigi aðeins við ef heitavatnsmælir sé sérgreindur fyrir leiguhúsnæði. Af gögnum málsins að dæma verður að ætla að svo sé ekki raunin hér.

Sóknaraðili byggir á því að hún hafi mátt ganga út frá því að kostnaður vegna hita og rafmagns væri innifalinn í þeirri leigugreiðslu sem hún hafi innt af hendi mánaðarlega. Varnaraðili hafi hvorki gert athugasemdir við fjárhæð greiðslna hennar né krafið hana sérstaklega um greiðslu fyrir notkun á heitu vatni fyrr en að leigutíma loknum.  Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi leigt hjá sér annað húsnæði árið 2014 og ætti því að vera kunnugt um að kostnaður vegna rafmagns og hita væri ekki innifalinn í leiguverðinu.

Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn til stuðnings því að kostnaður vegna hita og rafmagns hafi ekki verið innifalinn í 150.000 kr. sem sóknaraðili var krafin um mánaðarlega. Fjárhæðina greiddi sóknaraðili athugasemdalaust allt frá 5. júlí 2016, en var fyrst krafinn um greiðslu kostnaðar vegna hita 3. október 2018. Þá er hin umkrafða fjárhæð ekki reiknuð út frá notkun sóknaraðila heldur er um fasta krónutölu, 6.600 kr., á mánuði að ræða. Með hliðsjón af framanrituðu telur kærunefnd  að sóknaraðili hafi mátt vænta þess að 150.000 kr. væri fullnaðargreiðsla fyrir leigu, rafmagn og hita og að varnaraðili verði að bera hallann af því að skriflegur leigusamningur hafi ekki verið gerður í þessu tilviki. Er því fallist á kröfu sóknaraðila um að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um greiðslu kostnaðar vegna hita og rafmagns.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um greiðslu kostnaðar vegna hita og rafmagns.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson