Mál nr. 48/2015
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík
Miðvikudaginn 25. nóvember 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 48/2015:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A hefur með kæru, dags. 7. september 2015, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 12. ágúst 2015, um synjun á umsókn hennar um skuldabréfaskipti/yfirtöku.
I. Málavextir og málsmeðferð
Málavextir eru þeir samkvæmt gögnum málsins að kærandi og fyrrverandi maki hennar undirrituðu samning þann x 2013, við meðal annars Íbúðalánasjóð, um sértæka skuldaaðlögun. Í samningnum kemur fram að eftirstöðvar veðkrafna umfram 100% af markaðsvirði fasteignar falli niður að þremur árum liðnum frá undirskrift samningsins ef staðið verði við greiðslur samkvæmt greiðsluáætlun. Með umsókn til Íbúðalánasjóðs, dags. 4. ágúst 2015, sótti kærandi um yfirtöku á tveimur áhvílandi lánum sjóðsins á fasteigninni B á C. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 12. ágúst 2015, á þeirri forsendu að mál kæranda og fyrrverandi maka hennar um sértæka skuldaaðlögun væri ekki lokið.
Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála 7. september 2015. Með bréfi, dags. 10. september 2015, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 15. september 2015. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 23. september 2015, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust ekki.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi greinir frá því að hún og eiginmaður hennar hafi skilið árið x en þau séu enn bæði skráð eigendur að fasteign þeirra að B á C. Kærandi hafi fengið þær upplýsingar hjá Landsbankanum að það væri ekkert því til fyrirstöðu að hún myndi yfirtaka áhvílandi lán fasteignarinnar. Það sé mikilvægt fyrir hana að ganga frá fjárhagslegum skiptum þeirra á milli á árinu 2015 þannig að hún geti fengið vaxtabætur á árinu 2016. Með því að yfirtaka fasteignalánin sé hægt að ganga frá skiptum á eignum og skuldum þeirra. Kærandi bendir á að hún hafi staðist greiðslumat Íbúðalánasjóðs og eigi því að geta staðið við skuldbindingar sínar.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna málsins er greint frá samningi kæranda og fyrrverandi maka hennar um sértæka skuldaaðlögun. Að samningstíma liðnum myndu eftirstæð lán Íbúðalánasjóð að fjárhæð 3.486.000 krónur falla niður en um biðlán væri að ræða. Kærandi hafi sótt um að yfirtaka þau lán sem ættu að hvíla á fasteign þeirra að samningstíma liðnum en hafi ekki sótt um að yfirtaka biðlánið. Þar sem kærandi og fyrrverandi eiginmaður hennar væru samskuldarar lánanna lúti beiðni kæranda að því að losa hann undan skuldaábyrgð og hún verði framvegis ein skuldari lánanna.
Umsókn kæranda hafi verið synjað að svo stöddu þar sem samningi um sértæka skuldaaðlögun væri ekki lokið. Samningurinn miði að því að aðlaga eignir og skuldir beggja aðila að greiðslugetu þeirra. Beiðni kæranda hafi í för með sér breytingar á samningnum en ekki verði séð að gert sé ráð fyrir breytingum á honum. Að því leyti sem unnt væri að breyta samningnum yrði það þó ekki gert nema með samkomulagi allra þeirra sem eigi aðild að honum. Það verði ekki gert einhliða af hálfu kæranda og sjóðsins. Að auki geti yfirtaka lána sjóðsins ekki orðið að hluta heldur verði yfirtakan að ná til allra áhvílandi lána. Því hafi ekki verið unnt að verða við beiðni kæranda. Það komi einungis til álita eftir að biðlánið hafi fallið niður við lok samningsins. Íbúðalánasjóður bendir á að ekki sé útilokað að hægt sé að verða við beiðni kæranda sæki hún um yfirtöku á öllum lánum og standist greiðslumat ásamt því að fá samþykki allra aðila varðandi breyttan samning að þessu leyti.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í málinu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um skuldabréfaskipti/yfirtöku.
Í 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004, um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, kemur fram að við eigendaskipti á íbúð, sem á hvílir ÍLS-veðbréf, fasteignaveðbréf eða önnur skuldabréf í eigu Íbúðalánasjóðs, skuli leita samþykkis Íbúðalánasjóðs um yfirtöku nýs eiganda á þeim lánum sem ætlað er að hvíla áfram á eigninni. Að öðrum kosti hafi sjóðurinn heimild til að gjaldfella lánið. Þá segir í 10. gr. reglugerðarinnar að Íbúðalánasjóður samþykki ekki lánveitingu samkvæmt ÍLS-veðbréfi eða yfirtöku áhvílandi ÍLS-veðbréfs eða fasteignaveðbréfs nema umsækjandi hafi staðist mat á greiðslugetu, þar á meðal lánshæfi, í samræmi við reglugerð um lánshæfis- og greiðslumat, nr. 920/2013, og viðmiðunarreglur sem stjórn sjóðsins setur, sbr. þó 17. gr.
Í umsókn kæranda kemur fram að hún óski eftir að yfirtaka áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs nr. x og x á fasteigninni B á C en fyrrverandi eiginmaður hennar ætli að afsala sínum eignarhluta gegn yfirtöku. Íbúðalánasjóður hefur vísað til þess að kærandi hafi ekki sótt um að yfirtaka svokallað biðlán sem væri áhvílandi á eign þeirra en yfirtaka lána sjóðsins yrði að ná til allra áhvílandi lána. Þá hefur Íbúðalánasjóður vísað til þess að kærandi þurfi að standast greiðslumat til að yfirtaka sé heimil og að ekki sé unnt að gera breytingar á samningi þeirra um sértæka skuldaaðlögun nema með samkomulagi allra þeirra sem eigi aðild að honum.
Úrskurðarnefndin bendir á að samkvæmt 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er stjórnvaldi skylt að leiðbeina og aðstoða þá sem til þess leita um þau málefni sem eru á starfssviði þess. Stjórnvaldi ber að veita aðila þær leiðbeiningar sem honum eru nauðsynlegar svo hann geti gætt hagsmuna sinna á sem bestan hátt. Að mati úrskurðarnefndarinnar liggur ekki fyrir í málinu að Íbúðalánasjóður hafi veitt kæranda viðhlítandi leiðbeiningar á grundvelli 7. gr. stjórnsýslulaga varðandi skyldu skv. 10. gr. reglugerðar nr. 522/2004 að standast þurfi greiðslumat. Þá verður ekki séð að kæranda hafi verið leiðbeint um efnisannmarka umsóknarinnar, að sækja þyrfti um yfirtöku allra áhvílandi lána sjóðsins, og gefið færi á að bæta þar úr áður en endanleg ákvörðun var tekin í máli hennar.
Samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga hvílir sú skylda á stjórnvaldi að sjá til þess að eigin frumkvæði að mál séu nægjanlega upplýst áður en ákvörðun er tekin í því. Markmið rannsóknarreglunnar er að tryggja að stjórnvaldsákvarðanir verði bæði löglegar og réttar. Að mati úrskurðarnefndarinnar liggur ekki fyrir að aðstæður kæranda hafi verið rannsakaðar með fullnægjandi hætti, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga. Að því virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að mál kæranda hafi ekki verið tækt til efnismeðferðar hjá Íbúðalánasjóði á grundvelli fyrirliggjandi gagna. Hin kærða ákvörðun verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til nýrrar meðferðar.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 12. ágúst 2015, um synjun á umsókn A um skuldabréfaskipti/yfirtöku er felld úr gildi og málinu vísað til sjóðsins til nýrrar meðferðar.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Arnar Kristinsson
Gunnar Eydal