Mál nr. 24/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 24/2014
Framkvæmdir. Raðhús. Tréverk í garði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. apríl 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. júní 2014 og 30. júní 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. júní 2014 og 11. júlí 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. ágúst 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. október 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða raðhúsið C, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi D en gagnaðili er eigandi E. Ágreiningur er um framkvæmdir á lóðarsvæði í bakgarði gagnaðila.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að framkvæmd gagnaðila á lóð skuli fjarlægð og að tréverkinu verði komið aftur í upprunalegt horf.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi fyrir fjórum árum ráðist í breytingar á girðingu milli lóðar sinnar og álitsbeiðanda, án nokkurs samráðs við sig eða aðra íbúa. Þær hafi falist í því að sá hluti tréverksins sem hafi snúið að hans lóð hafi verið fjarlægður að mestu, nýir járnstólpar festir á jaðra steypta veggjarins sömu megin og notaðir sem uppistaða fyrir ómálaðan skíðgarð sem hafi verið reistur upp frá brún veggjarins. Skíðgarðurinn snúi framhliðinni að lóð númer D en bakhliðinni að lóð álitsbeiðanda. Upphaflegu stólparnir og sá hluti gamla grindverksins, sem hafi verið festur álitsbeiðanda megin við þá, hafi verið látinn óhreyfður. Til frekari glöggvunar skuli þess getið að steypti veggurinn halli lítið eitt, ásamt eftirstöðvunum af gamla grindverkinu, í áttina að lóð álitsbeiðanda vegna þrýstings frá hinum hærra liggjandi jarðvegi á lóð númer D. Álitsbeiðandi telur í fyrsta lagi að um óleyfilega framkvæmd hafi verið, eins þótt ekki hafi tekist jafn klúðurslega til og raun ber vitni. Í öðru lagi verði ekki unað við núverandi útlit girðingarinnar. Breytingarnar séu til svo verulegra lýta, sérstaklega þegar horft sé á girðinguna úr garði álitsbeiðanda, að hann telur líklegt að þær dragi úr möguleikum á því að selja fasteign sína og/eða að verðgildi hennar hafi rýrnað.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi ítrekað reynt að leysa þetta mál með sáttum en án árangurs. Skömmu eftir breytingarnar hafi verið haldinn óformlegur húsfundur þar sem fulltrúar allra eigenda hafi mætt. Álitsbeiðandi hafi borið fram kvörtun við þessum framkvæmdum. Gagnaðili hafi þá virst sýna skilning á sjónarmiðum álitsbeiðanda og hafi gefið fyrirheit um að færa þetta frumhlaup sitt til betri vegar í samráði við álitsbeiðanda. Málið hafi þar með verið tekið af dagskrá húsfundarins. Ekki hafi komist skriður á frekari samningaviðræður um þetta fyrr en sumarið 2012, en þá hafi álitsbeiðandi fallist á að hinn nýbyggði skíðgarður myndi fá að standa en að ráðist yrði í ákveðnar viðbótarframkvæmdir fyrir um x kr. til að laga útlit girðingar álitsbeiðanda megin frá. Sáttaboð álitsbeiðanda hafi falið í sér að hann myndi greiða helming þessa viðbótarkostnaðar. Þegar gagnaðili hafi óvænt gert það að skilyrði að álitsbeiðandi myndi greiða þessa fjárhæð að fullu og að auki stóran hluta útgjalda gagnaðila vegna hinnar ósamþykktu framkvæmdar, hafi verið ljóst að þessi sáttaleið væri ekki lengur fær. Lögfræðingar Húseigendafélagsins hafi fullvissað álitsbeiðanda um að skilmálar gagnaðila ættu sér enga stoð í lögum.
Álitsbeiðandi hafi hafnað kröfu gagnaðila, sem hafi meðal annars falið í sér ríflega launagreiðslu fyrir vinnuframlag hans sjálfs við óleyfisframkvæmdina, með tölvupósti en álitsbeiðandi hafi ítrekað tilboð sitt. Ekkert svar hafi borist við þeim pósti. Nýrri ítrekun og bréflegri ítrekun frá Húseigendafélaginu hafi heldur ekki verið svarað. Þá vill álitsbeiðandi láta þess getið að hann hafi reynt með bréfi, dags. 25. apríl 2013, að fá embætti byggingarfulltrúans í F til að láta til sín taka í málinu, en það hafi ekki borið árangur.
Í greinargerð gagnaðila segir að aðrir eigendur húsalengjunnar eigi hagsmuna að gæta, en lóðin sé sameiginleg fyrir öll húsin og beri landnúmerið X. Samkvæmt gögnum hafi öðrum eigendum en gagnaðila ekki verið gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna, eða húsfélagi vegna eignanna. Það sé álit gagnaðila að við þessar aðstæður geti kærunefnd ekki tekið afstöðu til erindisins.
Þá sé þess að geta að gagnaðili telji að svokölluð óleyfisframkvæmd hafi alls ekki verið gerð í óleyfi. Gagnaðili hafi viljað ráðast í viðhald á grindverki sem hafi virkilega þarfnast viðhalds og hafi verið til lýta á eign gagnaðila og skert notkunarmöguleika hennar. Þegar álitsbeiðandi hafi hafnað þátttöku í viðhaldinu hafi orðið úr að gagnaðili hafi sett upp snyrtilega girðingu sín megin á steyptum vegg á lóðamörkum árið 2010, án andmæla eða athugasemda gagnaðila eða annarra eigenda raðhúsalengjunnar. Þá framkvæmd hafi gagnaðili kostað einn. Þegar álitsbeiðandi vilji nú fjarlægja það grindverk sem hafi þurft viðhald og nýta framkvæmd gagnaðila hafi hann hafnað þátttöku í kostnaði nema við þær breytingar sem hann hafi viljað gera. Þessi afstaða álitsbeiðanda eigi sér enga lagastoð fremur en krafa um að fjarlægja grindverk sem hafi verið sett upp árið 2010 án andmæla eða athugasemda á þeim tíma.
Gagnaðili kannist við óformlegt spjall við aðra eigendur á húsunum á hinni óskiptu lóð, þar sem umrædd girðing hafi meðal annars verið til umræðu. Hann telji að þetta hafi verið á árinu 2012, eins og tölvupóstsamskipti sem álitsbeiðandi hafi lagt fram bendi til.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að það sé með öllu ósatt að gagnaðili hafi rætt framkvæmdina eða þörf á viðhaldi grindverksins við sig áður en hann hafi ráðist í hana. Kona álitsbeiðanda muni að gagnaðili hafi nefnt við sig löngu áður, að einhvern tímann í framtíðinni þyrfti að laga vegginn á mörkum garðanna. Hún segist hafa samsinnt því. Aðrar viðræður hafi ekki átt sér stað fyrirfram milli aðila um aðgerðir af þessu tagi.
Álitsbeiðandi kveðst ekki kannast við að tréverkið hafi þurft á miklum viðgerðum að halda eitt og sér. Ef til vill hafi þurft að mála það og jafnvel festa einhverjar spýtur. Álitsbeiðandi sjái ekkert því til fyrirstöðu að menn sjái um slíkt viðhald sín megin án þess að bera undir nágranna sína. Á hinn bóginn sé það verulegt lýti á veggnum að hann hafi allur skekkst í áranna rás, þar með talið tréverkið, vegna þess að hinn steypti hluti hans hafi látið undan þunga jarðvegsins í efri lóðinni, þ.e. lóð gagnaðila sem liggi raunar í sömu hæð og lóðin sem tilheyri G. Álitsbeiðandi hafi vissulega ekkert haft á móti því að gagnaðili hefði rétt allan vegginn á sinn kostnað, og álitsbeiðandi hefði jafnvel tekið einhverjar útlitsbreytingar til greina, ef þær hefðu verið bornar undir hann og aðra eigendur raðhúsalengjunnar. Ef um hvora sína eignarlóðina hefði verið að ræða, væri hann að öllum líkindum skyldugur til að gera við vegginn á sinn kostnað. Í grein sem formaður Húseigendafélagsins hafi birt í tilteknu blaði segi: „Það er meginregla að kostnaður við frágang á lóðarmörkum skiptist að jöfnu á eigendur samliggjandi lóða. Frá þessari meginreglu er veigamikil undantekning þegar svo háttar að lóðir eru misháar og gera þarf ráðstafanir og tilfæringar vegna þess til að vernda þá lægri fyrir jarðvegsskriði, vatni og þess háttar frá þeirri hærri. Þegar svo stendur á hvílir skylda til fyrirbyggjandi aðgerða og ráðstafana á þeim sem hærri lóðina á og verður hann einn að bera kostnaðinn nema um annað sé samið. En engu að síður verður hann að hafa samráð um útfærslu og frágang við eiganda neðri lóðarinnar.“ Álitsbeiðandi hafi hingað til viljað fara fram á að gert verði við steypta vegginn, vegna þess að hann geri ráð fyrir að kostnaðurinn myndi falla á alla eigendur húsanna í lengjunni. Skekkjan aukist ekki svo að séð verði ár frá ári, þannig að það bráðliggi sennilega ekki á að gera ráðstafanir til að forða frekari skemmdum. Álitsbeiðandi áskilji sér hins vegar rétt til að gera þá kröfu síðar. Viðgerð gagnaðila hafi í reynd falist í að fela skekkjuna hans megin frá með nýjum skíðgarði sem hafi allt annað útlit en upphaflega grindverkið. Bakhliðin blasi við úr þeim gluggum á húsi álitsbeiðanda, þ. á m. stofugluggum, sem snúi út að garðinum. Gagnaðili virðist vilja gleyma að girðingar hafi alla jafna tvær hliðar.
Álitsbeiðandi greinir frá því að það séu hrein ósannindi að hann hafi ekki mótmælt framkvæmdunum á sínum tíma. Álitsbeiðandi hafi látið þær ótaldar rétt á meðan þeim hafi staðið, aðallega vegna þess að hann hafi viljað kanna réttarstöðu sína fyrst. En innan við þremur vikum frá því að framkvæmdunum lauk hafi álitsbeiðandi mótmælt þeim á húsfundi. Ósennilegt sé að allir sem hafi verið viðstaddir hann séu búnir að gleyma því núna, en engin fundargerð hafi verið skrifuð á fundinum eða í framhaldi hans. Aðalatriðið sé þó að gagnaðila hafi borið að afla sér leyfis fyrir framkvæmdunum áður en hann hafi ráðist í þær, þar sem þær hafi falið í sér róttæka útlitsbreytingu, og að lögfræðingur hans viðurkenni óbeint fyrir hans hönd að það hafi hann ekki gert. Ekki hafi komið fram skýr afstaða annarra íbúa lengjunnar til framkvæmdanna á fundinum, þar sem gagnaðili og kona hans hafi lýst sig strax svo fús til að lagfæra girðinguna í samráði við álitsbeiðanda og konu hans. Skoðun fundarins hafi greinilega verið sú að þar með hafi málið verið komið í farsælan farveg. Álitsbeiðandi hafi nefnt á þessum fundi að húsfélagið ætti að ráðast í viðgerðir á veggnum í heild, en það hafi fengið afar dræmar undirtektir.
Álitsbeiðandi segir að upphaflega hafi hann og gagnaðili rætt um að rífa girðinguna sem gagnaðili hafði sett upp, ásamt leifunum af gamla grindverkinu og byggja nýja girðingu. Álitsbeiðanda hafi virst samkomulag nást um það þeirra á milli hvernig hún ætti að líta út. Af ástæðulausri greiðvikni hafi álitsbeiðandi síðan fallist á að grindverk hans mætti standa ef hægt yrði að útfæra hlið álitsbeiðanda smekklega þannig. Það hafi verið fullkomlega skýrt af hálfu álitsbeiðanda að það fæli ekki í sér að hann myndi taka þátt í kostnaði við þá framkvæmd sem í hafi verið ráðist að sér forspurðum. Álitsbeiðandi hafi síðan ítrekað í nefndum tölvupósti frá 13. september 2012 þetta skilyrði fyrir því að grindverkið fengi að standa án frekari mótmæla frá álitsbeiðanda eða konu sinni. Þegar lögfræðingur Húseigendafélagsins hafi hvatt gagnaðila til að taka tilboði hans með bréfi, dags. 9. ágúst 2013, hafi jafnframt fylgt yfirlýsing um tímatakmörk tilboðsins. Sá frestur sé auðvitað löngu liðinn núna.
Álitsbeiðandi vekur athygli á því að útreikningar gagnaðila fyrir útlögðum kostnaði sínum byggist á því að hann fái greidd sömu laun og húsasmíðameistari fyrir vinnuframlag sitt. Ekki tíðkist almennt að aðilar að sameign fái greidd laun fyrir vinnu sína við hana nema sérstaklega sé samið um það fyrirfram. Efniskostnaðurinn sé ekki studdur neinum kvittunum og virðist talsvert ýktur.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að það sé meira hagsmunamál fyrir sig og konu sína en aðra í lengjunni að bætt verði úr þeim útlitsgalla sem hafi orðið til með framkvæmd gagnaðila. Hið sama gildi í raun um skekkjuna á veggnum.
Í seinni athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili kannist nú við að eigendur lóðarinnar hafi tekið girðinguna til umræðu á sameiginlegum fundi. En að áliti gagnaðila hafi aðeins verið um óformlegt spjall að ræða sem hafi ekki átt sér stað fyrr en á árinu 2012. Hið rétta sé að þær umræður, sem hér sé vísað til, hafi farið fram á húsfundi 2010. Fundurinn hafi verið óformlegur í þeim skilningi að hvorki hafi verið boðað til hans skriflega né heldur hafi verið rituð fundargerð, en að öðru leyti hafi verið um fullgildan húsfund að ræða, þar sem meðal annars hafi verið tekin ákvörðun um nýjan lit á raðhúsunum. Sumir íbúanna hafi stuttu síðar hafist handa við að skipta um lit hjá sér, svo sem myndir eða önnur gögn ættu að geta staðfest. Enginn íbúanna hafi borið brigður á ákvörðunarrétt þessa fundar um málefni sameignarinnar. Fulltrúar allra eigenda raðhúsalengjunnar hafi ekki komið saman síðan, hvorki til að taka sameiginlega ákvörðun né til að spjalla óformlega.
Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að umdeild girðing, sem hafi verið sett upp árið 2010, hafi verið ágreiningslaus og óumdeild þar til álitsbeiðandi hafi viljað gera lítilsháttar breytingar á henni árið 2012, sem hann hafi talið til bóta, gagnaðila að meinlausu. Breytingarnar hafi falist í klæðningu á burðarvirki, sem gagnaðili hafði komið upp, með samsvarandi hætti og gagnaðili hafði gert sín megin. Þessar breytingar hafi álitsbeiðandi viljað láta gagnaðila kosta með sér, en hafi sjálfur engan kostnað haft af sjálfri girðingunni og sameiginlegu burðarvirki sem gagnaðili hafði einn borið og ekki áður krafið gagnaðila, eða aðra, um þátttöku í. Þessi ósanngirni álitsbeiðanda sé orsök alls þessa málareksturs. Aðrir eigendur hússins hafi engan ágreining gert.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls.
Í 6. gr. laga um fjöleignarhús segir að í sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði að innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign. Er sameign því skilgreind neikvætt, þ.e. sem þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast samkvæmt þinglýstum gögnum ótvírætt í séreign. Í máli þessu er um að ræða raðhúsalengju með sex húsum en þannig háttar til að sameiginleg lóð er fyrir öll húsin að því leytinu til að lóðin er óskipt. Lóðarsvæði hafa þó verið afmörkuð með girðingu.
Í máli þessu er óumdeilt að hefð hefur verið fyrir því að afmörkuð lóðarsvæði hafi verið nýtt sem einkalóðir en í máli þessu er deilt um framkvæmdir á lóðarsvæði aftan við hús gagnaðila. Hvorki í lögum um fjöleignarhús né greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að lögunum er vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Óumdeilt er að lóð hússins er í sameign og skiptist eignarréttur jafnt milli allra húseigenda. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér séreignarétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra eigendur lóðarinnar að þeir virði umráða- og afnotarétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Kærunefnd telur því sérafnotaflöt eigenda ekki séreign skv. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd telur að lóðin í heild teljist til sameignar en sé þó háð kvöðum eins og áður hefur verið rakið. Þar af leiðandi heyra umdeildar framkvæmdir undir húsfélagið á meðan lóðin er óskipt.
Þess ber að geta að sérafnotafletir geta verið með tvennum hætti, annars vegar að gert sé ráð fyrir slíku fyrirkomulagi í upphafi á teikningum og við hönnun og hins vegar með samþykki eigenda. Hin umdeilda framkvæmd snýst um breytingu á grindverki sem stendur á lóðarmörkum aðila. Stór hluti grindverks var fjarlægður og nýir járnstólpar festir sem uppistaða fyrir skíðgarð. Í gögnum málsins liggja fyrir myndir af breytingunni. Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Samkvæmt gögnum málsins var ekki haldinn húsfundur um þá ákvörðun gagnaðila að ráðast í umdeildar framkvæmdir á lóð hússins. Teljast framkvæmdirnar þegar af þeirri ástæðu ólögmætar enda á ekkert undantekningarákvæði sem fram kemur í 4. mgr. 39. gr. laganna við um þessa framkvæmd. Þar sem ekki liggur fyrir lögmæt ákvörðun um framkvæmdirnar telur kærunefnd að gagnaðila beri að koma grindverkinu í fyrra horf.
Kærunefnd bendir þó á að unnt er að taka ákvörðun um framkvæmdina á sameiginlegum fundi eigenda, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt gögnum málsins er ekkert formlegt húsfélag starfrækt í raðhúsinu. Um er að ræða raðhús með sex eignarhlutum og því ekki þörf á sérstakri stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með. Gagnaðili getur því farið fram á að haldinn verði húsfundur þar sem tekin yrði ákvörðun um framkvæmdina, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um framkvæmdir gagnaðila á lóðinni og að honum beri því að koma grindverkinu í fyrra horf.
Reykjavík, 6. október 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir