Mál nr. 46/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 46/2014
Tímabundinn leigusamningur: Endurgreiðsla tryggingarfjár og húsaleigu. Skemmdir á parketi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 4. september 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. september 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. september 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. október 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 15. október 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 10. júlí 2013, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2013 til 31. maí 2014. Ágreiningur er um skemmdir á hinu leigða og endurgreiðslu tryggingarfjár og húsaleigu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 40.000 kr. og húsaleigu að fjárhæð 30.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi ekki greitt tryggingu til baka að fullu. Hann telji álitsbeiðanda hafi valdið skemmdum á hinu leigða. Því sé álitsbeiðandi ósammála.
Álitsbeiðandi segir að hún viti ekki til þess að nokkrir aðilar hafi skoðað hið leigða á milli leiguskipta. Mikið sé skemmt í íbúðinni og að þær skemmdir hafi allar verið til staðar þegar álitsbeiðandi hafi tekið við henni.
Álitsbeiðandi segir einnig að hún hafi tekið við íbúðinni í hræðilegu ástandi. Hún hafi skilað íbúðinni í betra ástandi en hún hafi tekið við henni og hafi ekki valdið neinum skemmdum á leigutíma. Gagnaðili hafi ekki farið í íbúðina frá því að fyrri leigjandi hafi skilað íbúðinni og álitsbeiðandi tekið við. Hann hafi verið erlendis þegar leiguskipti hafi átt sér stað.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann mótmæli því sem fram komi í álitsbeiðni um að skemmdir á plastparketi hafi verið í íbúðinni þegar álitsbeiðandi hafi tekið við henni. Álitsbeiðandi hafi valdið skemmdum á parketi, sbr. myndir sem gagnaðili hafi sent í tölvupósti þann 1. júní 2014 um leið og hann hafði skoðað húsnæðið að leigutíma liðnum. Í kjölfarið hafi gagnaðili með réttmætum hætti gert kröfu í hluta af tryggingarfénu vegna þeirra skemmda auk þess sem gagnaðili hafi gert kröfu í ógreiddan afslátt af leiguverði. Samtals hafi krafa gagnaðila vegna skemmda álitsbeiðanda numið 70.000 kr., þar af voru 40.000 kr. af tryggingarfénu en 30.000 kr. var haldið eftir af ógreiddum afslætti vegna afhendingar á húsnæðinu, sbr. viðauka við leigusamning með yfirskriftinni „samningur um afhendingu á lyklum, breytingu á leigusamning“. Afgangur af tryggingarfénu eða 200.000 kr. af upphaflegum 240.000 kr. hafi komið til endurgreiðslu.
Samkvæmt leigusamningi hafi leigutími verið tímabundinn til 31. maí 2014. Leiga samkvæmt samningi hafi verið fyrirframgreidd og hafi gjalddagi lokagreiðslu verið 1. maí 2014. Álitsbeiðanda hafi því borið að greiða leigu fyrir allan maímánuð. Í byrjun maí hafi gagnaðili verið kominn með kaupanda að íbúðinni og hafi þurft að sýna hana. Álitsbeiðandi hafi þráast við að hleypa gagnaðila inn í íbúðina, sjálf hafi hún verið flutt úr íbúðinni en vinkona hennar hafi dvalið þar. Álitsbeiðandi hafi þá ákveðið að stilla gagnaðila upp við vegg með þeim hætti að hann fengi ekki lykla eða aðgang að húsnæðinu nema hún fengi að klára leigutímann fyrr. Aðilar hafi því gert samning um að álitsbeiðandi fengi 30.000 kr. afslátt af leiguverði vegna afhendingar á lyklum fyrir lok leigutíma. Gagnaðili hafi þó neitað að greiða þessar 30.000 kr. þegar í ljós hafi komið eftir skoðun í lok leigutíma, eða hinn 1. júní 2014, að skemmdir hafi verið á parketi, auk þess sem gagnaðili hafi þurft að halda eftir öðrum 40.000 kr. af tryggingarfénu. Engir aðrir leigjendur eða íbúar hafi verið í húsnæðinu á tímabilinu 9. maí til 1. júní 2014 og því augljóst að skemmdirnar hafi verið af völdum álitsbeiðanda eða fólks á hennar vegum, til dæmis vinkonu álitsbeiðanda sem hafi dvalið í íbúðinni.
Gagnaðili mótmælir því sem fram kemur í álitsbeiðni um að álitsbeiðandi hafi tekið við íbúðinni í hræðilegu ástandi. Íbúðin hafi verið að öllu leyti í fullnægjandi ástandi við afhendingu, sbr. ákvæði 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Í 16. gr. laganna komi fram að ef leiguhúsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir, skuli leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum innan eins mánaðar frá afhendingu og segja til hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu.
Gagnaðili vísar til tölvupóstskeytis álitsbeiðanda frá 25. ágúst 2013 þar sem hún hafi gert ákveðnar athugasemdir við muni sem hafi verið í íbúðinni og skemmdum á þeim, ásamt því að athugasemd hafi verið gerð við þrif. Óumdeilt sé því í málinu að álitsbeiðandi hafi uppfyllt skoðunarskyldu sína, tekið myndir af skemmdum og komið athugasemdum á framfæri við gagnaðila innan þess tímafrests sem tilgreindur sé í 16. gr. húsaleigulaga, sbr. tölvupóstinn frá 25. ágúst 2013. Athugasemdir álitsbeiðanda hafi verið vel tilgreindar og hafi hún tekið 20 skýrar ljósmyndir af þeim skemmdum sem hafi ýmist verið á fasta- eða lausafjármunum leiguhúsnæðisins. Engin ljósmynd hafi þó verið tekin af plastparketinu eða skemmdum á því og hafi álitsbeiðandi ekki verið með neinar aðfinnslur eða athugasemdir um að slíkar skemmdir væru til staðar. Hafi skemmdirnar verið á plastparketinu áður en húsnæðið hafi verið afhent álitsbeiðanda, þá sé það engum vafa undirorpið að álitsbeiðandi hafi einnig tekið myndir af þeim skemmdum. Álitsbeiðandi hafi heldur ekki nýtt sér rétt sinn til að óska eftir formlegri úttekt á leiguhúsnæðinu við afhendingu þess og heldur ekki við lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Álitsbeiðandi hafi þó framkvæmt eigin úttekt á húsnæðinu og í ljósi þess að hún hafi tekið myndir af öllum skemmdum sem hafi verið til staðar þá renni það sannarlega stoðum undir það að skemmdirnar á plastparketinu hafi alls ekki verið til staðar áður eða þegar hún hafi tekið við húsnæðinu.
Gagnaðili segir að hann hafi í nokkur skipti fengið að fara í húsnæðið á leigutímanum, bæði til að gera við leka í vaski og til að sýna kaupendum húsnæðið. Í hvert skipti sem gagnaðili hafi óskað eftir því að fá aðgang að íbúðinni, með hæfilegum fyrirvara og í samráði við álitsbeiðanda, sbr. ákvæði VIII. kafla húsaleigulaga, hafi hún gert það nánast ókleift fyrir gagnaðila að sýna kaupendum húsnæðið með því að neita honum í sífellu aðgang að húsnæðinu, einungis í stutta stund hverju sinni. Þá hafi álitsbeiðandi raðað sófa og húsgögnum á þann hátt upp í stofunni að skemmdir á parketinu hafi alls ekki verið sýnilegar, sbr. það sem fram komi í tölvupóstsamskiptum aðila. Rétt sé að taka fram að aðrir fyrri leigjendur að húsnæðinu hafi ekki raðað húsgögnum á sambærilegan hátt og álitsbeiðandi og því augljóst að hún hafi verið að fela skemmdirnar.
Þá vísar gagnaðili til 63. gr. húsaleigulaga þar sem segi að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigusali ber óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannarlega óviðkomandi. Í þessu tilviki hafi umræddar skemmdir á plastparketinu ekki verið til staðar við upphaf leigutíma og beri álitsbeiðandi því augljósa bótaábyrgð á skemmdunum. Það sé krafa gagnaðila að 40.000 kr. af tryggingarfé og 30.000 kr. af afslætti af leigugreiðslu verði ekki endurgreiddar heldur komi til ráðstöfunar gagnaðila vegna lagfæringa á plastparketinu eftir leigutíma álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún hafi flutt út í apríl 2014 og skilað lyklum þann 9. maí.
Álitsbeiðandi hafi á þessum tíma verið í prófatíð og haft mikið að gera. Hún hafi því ekki getað staðið í að sýna íbúðina og því lagt til að hún fengi að skila henni fyrir lok leigutímans og fengi í staðinn hluta af leigu fyrir maí endurgreidda. Systir gagnaðila hafi síðan mætt á staðinn fyrir hans hönd og skrifað undir samning. Hún hafi skoðað íbúðina og tekið við öllum lyklum. Hún hafi ekki gert neinar athugasemdir og verið að öllu leyti ánægð með skilin.
Álitsbeiðandi segir að gagnaðili hafi endurgreitt hluta tryggingarfjárins 8. ágúst 2014 og sé það eftir að frestur til að borga hafi verið runninn út. Álitsbeiðandi hafi þurft að þrýsta mjög á hann til að fá greitt. Álitsbeiðandi ítrekar að hún hafi ekki valdið neinum skemmdum á hinu leigða. Hvorki hún né nokkur sem þar hafi verið. Það hafi verið passað vel upp á alla muni og húsnæðinu haldið hreinu. Ef álitsbeiðandi skilji gagnaðila rétt um staðsetningu á þessum umræddum skemmdum þá hafi verið sófi yfir þeim þegar hún hafi flutt inn. Álitsbeiðandi hafi síðan tekið íbúðina í gegn í kringum áramótin og þrifið allt vel og breytt uppröðun á húsgögnum. Fleiri húsgögn en sófarnir hafi verið á öðrum stað þegar hún hafi skilað íbúðinni en þeir hafi verið þegar hún hafi tekið við henni. Það hafi verið mjög mikið af skemmdum í íbúðinni þegar hún hafi tekið við henni og hún hafi varla tekið myndir af helmingnum af þeim. Gagnaðili hafi verið búinn að sýna sér að íbúðin væri mikið skemmd þegar hún hafi komið og skoðað íbúðina áður en þau hafi gert leigusamning. Álitsbeiðandi hafi svo fundið fleiri skemmdir þegar hún hafi fært húsgögnin til. Meðal annars hafi verið mikið af skemmdum á veggnum þar sem sófi hafi verið áður. Álitsbeiðandi hafi einungis skipt um staðsetningu sófanna í stofunni og hafi ekki verið reyna að fela einhverjar skemmdir. Ef eitthvað sé þá hafi fleiri skemmdir komið í ljós með þessum tilfæringum. En ástæðan fyrir því að álitsbeiðandi færði húsgögnin til hafi verið svo hún gæti þrifið betur. En álitsbeiðandi hafi verið að finna rusl og dót inni á milli alls staðar, inni í sófanum, bak við hluti og hvar sem er langt fram eftir leigutíma. Allt hafi þetta verið dót og hlutir sem álitsbeiðandi hafði aldrei séð áður.
Að lokum segir í athugasemdum að álitsbeiðandi hafi ekki komið í íbúðina eftir að hún hafi skilað lyklum þann 9. maí 2014 og flutt út. Þær myndir sem gagnaðili hafi sent sér af parketinu geti verið af hvaða parketi sem er af sömu tegund. Álitsbeiðandi efast þó ekki um að myndirnar séu teknar í íbúðinni en bendi þó á þann möguleika.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að um athugasemdir álitsbeiðanda um óþrifnað og skemmdir í íbúðinni við afhendingu í upphafi leigutíma er vísað til þess sem komi fram í fyrri greinargerð um að álitsbeiðandi hafi tekið við húsnæðinu í fullnægjandi ástandi í samræmi við 14. gr. húsaleigulaga og hafi komið athugasemdum sínum á framfæri við gagnaðila. Hafi skemmdir á plastparketinu ekki verið til staðar við upphaf leigutíma. Bent hafi verið á að hafi slíkar skemmdir verið til staðar þá hefði álitsbeiðandi sannanlega tekið myndir af skemmdunum, sbr. úttekt álitsbeiðanda og ljósmyndir sem sendar hafi verið með tölvupósti þann 25. ágúst 2013. Sönnunarbyrði hvíli á álitsbeiðanda að sanna að skemmdirnar hafi ekki verið til staðar áður. Ekki verði talið að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að skemmdirnar hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Gagnaðili segir að þversögn sé í athugasemdum álitsbeiðanda sem haldi því fram í upphafsbeiðninni frá 4. september 2014 að allir skemmdir hafi verið í íbúðinni við upphaf leigutíma en hún hafi svo ýjað að því í bréfi sínu, dags. 23. september 2014, að ljósmyndir af skemmdunum hafi hugsanlega verið teknar í annarri íbúð. Þessu sé algjörlega mótmælt. Ljósmyndir sem hafi fylgt málinu sýni fram á að skemmdirnar á parketinu séu sannarlega úr leiguíbúðinni sem deilt sé um í máli þessu.
Gagnaðili segir að álitsbeiðandi taki sjálf fram í athugasemdum sínum, dags. 23. september 2014, að hún hafi raðað húsgögnum á þann hátt í stofunni að skemmdir á parketinu hafi ekki verið sýnilegar. Aðrir leigjendur að húsnæðinu hafi aldrei raðað húsgögnum á sambærilegan hátt. Þetta renni stoðum undir það að álitsbeiðandi hafi með vilja reynt að fela skemmdirnar fyrir gagnaðila.
Þá segir að meðfylgjandi sé „samkomulag um breytingu á samningi“ sem aðilar og meðleigjandi hafi gert með sér þann 31. desember 2013. Samkomulagið hafi verið á þann hátt að álitsbeiðandi myndi ein taka yfir réttindi og skyldur leigutaka samkvæmt leigusamningi. Þar komi fram í 3. gr. samkomulagsins að tryggingarfé álitsbeiðanda sem greitt hafi verið við upphaf leigutíma myndi greiðast óskipt til álitsbeiðanda við samningslok „að frádregnum hugsanlegum skemmdum á íbúðinni“. Það hafi því verið óumdeilanlegt að aðilar hafi verið sammála um að gagnaðila myndi vera heimilt að gera kröfu í tryggingarfé álitsbeiðanda vegna hugsanlegra skemmda hennar á íbúðinni. Gagnaðili hafi því með réttmætum hætti haldið fram sinni kröfu í bæði tryggingu og svo hina umsömdu viðbótargreiðslu.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigutíma. Samkvæmt 4. gr. leigusamnings aðila greiddi álitsbeiðandi fyrirfram 120.000 kr. í leigu auk 240.000 kr. í tryggingarfé og átti leigutíma að ljúka 31. maí 2014. Leigutíma lauk hins vegar 9. maí 2014 samkvæmt samkomulagi aðila og átti gagnaðili að endurgreiða álitsbeiðanda hluta af leiguverði eða 30.000 kr. vegna þessa. Ágreiningur í máli þessu snýst um að gagnaðili hefur neitað endurgreiðslu þeirrar fjárhæðar auk 40.000 kr. af tryggingarfénu þar sem gagnaðili telur álitsbeiðanda hafa valdið skemmdum á parketi í hinu leigða.
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti.
Gagnaðili heldur eftir 40.000 kr. af tryggingarfénu þar sem hann telur að álitsbeiðandi hafi valdið skemmdum á plastparketi í íbúðinni. Gagnaðili segir að álitsbeiðandi hafi framkvæmt eigin skoðun á íbúðinni við upphaf leigutíma og telur að hafi umdeildar skemmdir verið til staðar þá hefði álitsbeiðandi gert athugasemdir við þær. Álitsbeiðandi telur hins vegar að skemmdirnar hafi verið til staðar við upphaf leigutíma og greinir frá því að systir gagnaðila hafi skoðað íbúðina við lok leigutíma án athugasemda. Líkt og áður segir er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Álitsbeiðandi hefur ekki fallist á bótaábyrgð í máli þessu. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir um þetta atriði. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf eða lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir því að skemmdirnar á plastparketinu hafi verið af völdum álitsbeiðanda. Þar af leiðandi er ekki fallist á að gagnaðili hafi heimild til að halda eftir tryggingarfénu vegna skemmda á hinu leigða.
Álitsbeiðandi greiddi gagnaðila einn mánuð fyrirfram í húsaleigu. Samkvæmt áðurnefndu samkomulagi bar gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda 30.000 kr. af þeirri fyrirframgreiðslu þar sem leigutíma lauk fyrr en áætlað var í upphafi. Samkvæmt leigusamningi átti leigutíma að ljúka þann 30. maí 2014 en óumdeilt er að álitsbeiðandi flutti út þann 9. maí 2014 samkvæmt nefndu samkomulagi. Gagnaðili hefur neitað endurgreiðslu nefndrar fjárhæðar á þeirri forsendu að álitsbeiðandi hafi valdið skemmdum á hinu leigða. Kærunefnd telur að samkomulagið nái aðeins til greiðslu húsaleigu en ekki var samið um þessa fjárhæð til tryggingar á skemmdum á hinu leigða. Að mati kærunefndar ber gagnaðila því að efna sinn hluta samkomulagsins og endurgreiða álitsbeiðanda 30.000 kr. af fyrirframgreiddri húsaleigu.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið hér að framan er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð að fjárhæð 40.000 kr., ásamt verðbótum, og 30.000 kr. af fyrirframgreiddri húsaleigu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 40.000 kr. ásamt verðbótum og 30.000 kr. af fyrirfram greiddri húsaleigu.
Reykjavík, 15. október 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson