Mál nr. 119/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 119/2023

Uppsetning á vegg í sameign. Einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Hagnýting sameiginlegrar lóðar. Kostnaðarþátttaka vegna framkvæmda á lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 19. október 2023, beindu A og B hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. desember 2023, viðbótargögn gagnaðila, móttekin 12. desember 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. janúar 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. febrúar 2024, lagðar fyrir nefndina. 

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. október 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta á efri hæð og í risi en gagnaðili er eigandi eignarhluta í kjallara. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að setja upp vegg sem skilji að sameign og séreign þeirra, og sem getið sé á teikningu hússins, jafnframt í því skyni að færð verði rafmagnstengitafla úr séreign álitsbeiðanda yfir í sameign hússins. 

II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að nýta bílastæði utan við bílskúr þeirra við húsið. 

III. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja borð, húsgögn og aðra muni af sameiginlegri lóð hússins. 

IV. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja garðskúr sem settur var í óleyfi á sameiginlega lóð hússins. 

V. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði við að fjarlægja hnyðjur af sameiginlegri lóð, að viðbættum dráttarvöxtum.

Álitsbeiðendur kveðast hafa uppgötvað skömmu eftir að hafa fengið íbúðina afhenta að það hafi vantað vegg í kjallara sem teikningar hússins geri ráð fyrir, og sem skilji séreign þeirra frá sameign. Fyrir kaup þeirra á eignarhlutanum hafi rafmagnstafla verið endurnýjuð og hún sett innan þessara séreignarhluta. Svæðið tilheyri ekki sameign hvað svo sem hafi farið á milli fyrri eiganda eignarhluta þeirra og gagnaðila, enda engin þinglýst gögn sem kveði á um breytta afmörkun eða eignaskiptingu. Verði fallist á kröfu álitsbeiðenda hér um þurfi að færa rafmagnstöflu frá séreigninni yfir í sameign. 

Á lóðinni sé bílskúr sem tilheyri eignarhluta álitsbeiðenda. Einföld innkeyrsla liggi eftir lóðinni að bílskúrnum. Innkeyrslan sé það löng að hæglega megi leggja þar tveimur bifreiðum, annarri fyrir aftan hina. Með vísan til 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús verði því öll innkeyrslan að teljast sérafnotaflötur álitsbeiðenda, enda beri þeir af honum allan kostnað. 

Gagnaðilar hafi sett borðbekk á sameiginlega lóð hússins, og einnig grill og á einum útvegg hafi 16 plöntum í blómapottum verið raðað, sem séu vökvaðar reglulega. Hvað það varði hafi mælst raki í nefndum útvegg og standi til að ráðast í viðgerðir vegna. Hluti vandamálsins sé staðsetning blómanna og vökvun þeirra. Bekkurinn sé staðsettur beint framan við eldhúsglugga álitsbeiðenda. Allt hafi þetta verið sett á lóðina án leyfis húsfélagsins. Þannig hafi gagnaðili sölsað undir sig hluta garðsins í trássi við ákvæði laga um fjöleignarhús. 

Neðan við svalir álitsbeiðenda hafi verið reistur garðskúr, sem virðist notaður sem geymsla eða útiskúr af gagnaðila. Samkvæmt aðaluppdrætti sé gert ráð fyrir að tröppur leiði frá svölum álitsbeiðenda á suðurhlið. Tröppurnar hafi ekki verið byggðar, en álitsbeiðendur hafi í hyggju að ráðast í þá framkvæmd. Þeim sé það þó ómögulegt þar sem skúrinn sé staðsettur á téðu svæði. Á grundvelli fjöleignarhúsalaga séu gerðar þær kröfur til samþykkis fyrir byggingu garðskúrsins að það sé fengið á húsfundi, sé skriflegt og því þinglýst, til þess að það haldi gildi gagnvart síðari kaupendum. Því sé ekki til að dreifa í máli þessu en gagnaðilar beri sönnunarbyrði hér um.

Á aðalfundi 19. maí 2022 hafi álitsbeiðendur greitt atkvæði með tillögu um að hnyðjur yrðu fjarlægðar en gagnaðili á móti. Þar sem álitsbeiðendur séu eigendur 68,7% í húsinu hafi tillagan verið samþykkt en gagnaðili hafi þó neitað að greiða hlutdeild í kostnaðinum. Dráttarvextir skuli leggjast við skuld gagnaðila frá 23. september 2022. 

Gagnaðili gerir athugasemdir við að fundargerð aðalfundar 19. maí 2022 verði lögð til grundvallar við úrlausn málsins, enda hafi F annast fundarstjórn en félagið sjái um hagsmunagæslu fyrir álitsbeiðendur í ágreiningi þessum. Þá hafi gagnaðili aldrei fengið endanlega fundargerð til undirritunar. 

Gagnaðili kveður eignaskiptayfirlýsingu hússins vera ranga, enda gerð fyrir gildistöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Nauðsynlegt sé að gera nýja enda fari núverandi í bága við lög og sé í ósamræmi við raunverulega byggingarhluta hússins og hlutfallstölur, sbr. 16. og 17. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt teikningu hússins sé hinn umdeildi veggur auðsjáanlega teiknaður inn á eftir á, líklega þegar eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð. Ekki sé hægt að skipta sameign huglægt, þ.e. alltaf þurfi að vera veggur sem skilji sameign frá séreign. Fyrst sá veggur sé ekki til staðar og hafi aldrei verið sé sameignin allt opna rýmið frá stigabrún við inngang að efri hæð og að dyrum að íbúð neðri hæðar. Þess utan sé búið að gera alls konar breytingar á skipan hússins sem eignaskiptayfirlýsingin geri ekki ráð fyrir.

Álitsbeiðendur hafi lagt númerslausri 20 manna rútu, fullri af bílavarahlutum, í bílastæðið utan við bílskúrinn, sem hafi komið í veg fyrir að gagnaðili hafi getað nýtt umgengisrétt að íbúð sinni. Rútan hafi ekki verið fjarlægð fyrr en haustið 2023. Því sé hafnað að álitsbeiðendur leggi bifreið framan við bílskúrinn, enda hindri það aðgengi að íbúð gagnaðila. Lóðin sé óskipt og engin sérafnotaréttur á téðu svæði. Ekki sé um að ræða bílastæði heldur einu aðkomu gagnaðila að íbúð hennar. 

Borðið hafi verið á lóðinni síðan árið 2005 og álitsbeiðendum sé fullkunnugt um það. Borðið sé ekki fyrir þeim á nokkurn hátt auk þess sem þau hafi ekki áður farið fram á það við gagnaðila að það yrði fjarlægt. Það sama eigi við um aðra muni á lóðinni. Gagnaðili hafi heimild til að nýta lóðina til jafns við álitsbeiðendur. Þess utan hafi álitsbeiðendur reist veislutjald á lóðinni og haldið þar tólf klukkustunda ungmennaveislu að gagnaðila forspurðum og án þess að það hafi verið upplýst fyrir fram. 

Garðskúrinn hafi verið reistur árið 2003 með samþykki þáverandi eigenda eignarhluta álitsbeiðanda, sbr. fyrirliggjandi yfirlýsing hennar. Alla tíð hafi verið litið á hann sem séreign gagnaðila, enda hafi hún alfarið kostað byggingu hans. 

Gagnaðili hafi ekki samþykkt á téðum aðalfundi að fjarlægðir yrðu trjástofnar og rætur af lóðinni. Gagnaðili hafi aldrei verið upplýst um að til stæði að fara í slíkar framkvæmdir, hver yrði fenginn til verksins og hver kostnaðurinn yrði af slíku. Gagnaðili hafi séð sig knúna til að kalla til lögreglu þegar verktaki hafi byrjað framkvæmdir. Einnig hafi verið kallaður til nágranni þannig að hann gæti vitnað til um hvað færi fram í ljósi erfiðra samskipta aðila en í þeim samskiptum hafi komið fram að álitsbeiðendur hygðust alfarið sjá um kostnað vegna framkvæmdarinnar. 

Álitsbeiðendur vísa til þess að vegna tjalds sem reist hafi verið í garðinum í nokkrar klukkustundir vegna útskriftarveislu dóttur þeirra þá felist í sameignar- og hagnýtingarrétti réttur til að nýta sameiginlega lóð á eðlilegan og venjulegan hátt og þurfi því ekki samþykki húsfundar fyrir uppsetningu hluta sem þar séu reistir til skamms tíma. Þá hafi annar álitsbeiðenda ekki sagst ætla að greiða fyrir framkvæmdir á lóð hússins, heldur að hann myndi ábyrgjast greiðslur fyrir hönd húsfélagsins svo framkvæmdir kæmu ekki til með að stöðvast.

III. Forsendur

Krafa I 

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 24. mars 1988, kemur fram að eignarhluta álitsbeiðenda fylgi geymsla og þvottaherbergi í norðausturhorni í kjallara og  sérstaklega tekið fram að téð rými fylgi ekki eignarhluta gagnaðila. Einnig segir að hitaklefi í kjallara sé í óskiptri sameign svo og smá gangur fyrir framan hitaklefann, alls 6,7 fermetrar.  Virðist eignaskiptayfirlýsing hússins þannig gera ráð fyrir því að rýmið sem deilt sé um sé í sameign. Á teikningu, sem var samþykkt árið 1951 og er fylgigagn eignaskiptayfirlýsingarinnar, er gert ráð fyrir að veggur afmarki téðan gang og þá þannig að hluti hans yrði aðeins aðgengilegur fyrir eignarhluta álitsbeiðanda. Veggurinn hefur ekki verið reistur og nýting gangsins hefur verið sameiginleg fram til þessa en lokað er inn í geymsluna og þvottaherbergið, sem eru í séreign álitsbeiðanda. Þá hefur sameiginlegri rafmagnstöflu verið komið fyrir á ganginum innan þess svæðis sem yrði ekki aðgengilegt fyrir gagnaðila yrði veggurinn settur upp. Nefndin telur að álitsbeiðandi geti ekki byggt rétt til að reisa vegg í sameign hússins og gera þannig hluta hennar að séreign sinni á því að í upphafi hafi staðið til að reisa þar vegg sé miðað við teikningar en greinilega hefur verið horfið frá því á miðað við orðalag skiptayfirlýsingarinnar. Að öllu framangreindu virtu er ekki fallist á þessa kröfu álitsbeiðenda.

Vegna kröfu gagnaðila um að kærunefnd gefi álit sitt á því hvort hún eigi rétt á að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu skal bent á að ákvæði 18. gr. laga um fjöleignarhús gilda hér um. Hér er um að ræða lögbundin réttindi sem eru þess utan óumdeild.

Krafa II

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða lóðarhluti. Samkvæmt 6. gr. sömu laga eru allir þeir hlutar lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, í sameign. Í 5. tölul. 8. gr. kemur síðan fram að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Í 9. tölul. 5. gr. sömu laga kemur fram að undir séreign falli hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Aðkeyrsla að bílskúrnum hefur að hluta til verið hellulögð, þ.e. svæðið beint framan við bílskúrinn, og þá hefur einnig verið hellulagður stígur milli aðkeyrslunnar og hússins. Stígurinn er aðgreindur frá aðkeyrslunni með þeim hætti að hann er hellulagður með stærri hellum. Af ljósmyndum gagnaðila að dæma verður ekki annað ráðið en að þrátt fyrir að álitsbeiðandi leggi bifreið framan við bílskúrinn sé aðgengi að íbúð gagnaðila óhindrað. Verður því fallist á að bílastæði framan við bílskúrinn sé í séreign álitsbeiðanda, sbr. 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðenda í lið II.

Krafa III

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni er lóðin í óskiptri sameign. Af því leiðir að eigendur hafa jafnan rétt til hagnýtingar hennar, sbr. 3. tölul. 12. gr. og 1. og 3. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús. Réttur þessi takmarkast einungis af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, sbr. 4. tölul. 13. gr. og 2. mgr. 34. gr. laganna. Í téðum sameignar- og hagnýtingarrétti felst réttur eigenda til að nýta lóðina á eðlilegan og venjulegan hátt en hvernig afnotum af lóð skuli hagað er samkomulagsatriði milli sameigenda. Almennt verður þó að líta svo á að það að koma fyrir borði, grilli og blómum á sameiginlegri lóð falli undir eðlileg og venjuleg afnot. Engu að síður liggja ekki fyrir gögn sem styðja það að eigendur hafi í samráði tekið ákvarðanir um það hvernig afnotum lóðarinnar skuli háttað, svo sem um staðsetningu téðra lausafjármuna og þess háttar, og telur nefndin því að aðilar skuli taka þetta til úrlausnar á húsfundi. Bent er á að hægt er að kveða á um slíkt í húsreglum til að taka af allan vafa, sbr. 74. gr. laga um fjöleignarhús. Þá gerir gagnaðili kröfu um viðurkenningu á því að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að koma tímabundið fyrir veislutjaldi á lóðinni en álitsbeiðandi viðurkennir að hafa sett það upp að gagnaðila forspurðum. Kærunefnd telur framangreind sjónarmið jafnframt eiga við um þessa hagnýtingu lóðarinnar, en einnig verður að telja það andstætt þeirri skyldu sem hvílir á eigendum við hagnýtingu sameignar, sbr. 4. tölul. 13. gr. laga um fjöleignahús, að upplýsa aðra eigendur ekki fyrir fram um slíka ráðstöfun.

Að öllu framangreindu virtu er það engu að síður niðurstaða kærunefndar að vísa þessari kröfu frá enda telur nefndin þörf á frekari úrlausnar hennar innan húsfélagsins áður en hún kemur til kasta nefndarinnar, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála.

Krafa IV

Gagnaðili reisti garðskúr á sameiginlegri lóð hússins árið 2003, í tíð fyrri eiganda eignarhlutar álitsbeiðanda. Að mati nefndarinnar þarf slík tilhögun samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við að ekki liggi fyrir fundargerðir húsfundar sem staðfesti slíkt samþykki en meðal gagna málsins er yfirlýsing fyrri eiganda eignarhluta álitsbeiðanda þar sem staðfest er að skúrinn hafi verið reistur með samþykki hennar. Álitsbeiðandi dregur réttmæti þeirrar yfirlýsingar í efa en leggur þó engin gögn fram því til stuðnings. Kærunefnd telur þannig að leggja verði til grundvallar að gagnaðili hafi mátt treysta því að lögformlegt samþykki hafi legið fyrir þegar garðskúrinn var reistur og verður því að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda. Þá skal tekið fram að það fellur utan valdsviðs kærunefndar að taka afstöðu til málsins á þeim grundvelli að byggingarleyfi liggi ekki fyrir. 

Krafa V

Af fundargerð aðalfundar sem haldinn var 22. maí 2022 er ljóst að gagnaðili greiddi atkvæði á móti tillögu um að hnyðjur yrðu fjarlægðar af lóðinni. Verkið hefur þegar verið framkvæmt og neitar gagnaðili kostnaðarþátttöku enda hafi verið ráðist í það án samráðs við hana. Einnig gerir hún athugasemd við að F hafi annast fundarstjórn og ritað fundargerð enda gæti félagið hagsmuna álitsbeiðenda í ágreiningi aðila.

Kærunefnd telur gögn málsins ekki bera annað með sér en að um hafi verið að ræða hluta af eðlilegu viðhaldi á sameiginlegri lóð sem fjallað hafði verið um og tekið til ákvörðunartöku á húsfundi. Gagnaðili fékk fundargerðina senda eftir fundinn þar sem þessari ákvörðunartöku er lýst. Benda gögn málsins þannig ekki til þess að hér hafi verið um það að ræða að farið hafi verið í framkvæmd án samráðs við gagnaðila eða að komið hafi verið í veg fyrir að hún gæti haft áhrif á tilhögun verksins. Þá telur nefndin að það geti ekki haft áhrif á lögmæti téðrar ákvörðunartöku að F hafi annast umsýslu með aðalfundinum og ritað fundargerð. Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að kostnaður við framkvæmdina sé sameiginlegur og að gagnaðila beri að greiða hlutdeild í honum. Vegna kröfu álitsbeiðanda tekur kærunefnd fram að hún hefur engar heimildir til að ákvarða dráttarvexti á kröfur eigenda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðenda í liðum II og V að því undanskildu að nefndin hefur ekki heimildir til að leggja dráttarvexti á kröfur eigenda. 

Kröfu álitsbeiðenda í lið III er vísað frá.

Kröfum álitsbeiðanda í lið I og IV er hafnað.

Reykjavík, 8. október 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                     Eyþór Rafn Þórhallsson