Mál nr. 1/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 1/2013

Húsfélag. Ákvörðunartaka. Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. janúar 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila.

Álitsbeiðni var lögð fyrir nefndina og var málið tekið til úrlausnar á fundi hennar 27. júní 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð að B í ágústlok 2010. Fljótlega hafi komið fram gallar, þar á meðal leki með gluggum og svalahurð suðurhliðar. Málið hafi dregist á langinn vegna ágreinings við seljanda íbúðarinnar. Í mars 2012 hafi verið fengið mat dómkvadds matsmanns á ástandi íbúðarinnar. Með bréfi, dags. 10. september 2012, hafi álitsbeiðandi tilkynnt húsfélögunum um að framkvæmdir stæðu fyrir og að ráðist yrði í þær sem fyrst skv. 38. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Fenginn hafi verið verktaki en vegna anna hafi hann fyrst komist í verkið í október 2012 og lokið því í nóvember 2012. Þar sem þá hafi ekki verið ljóst hvernig skipta ætti kostnaði hafi álitsbeiðandi tekið að sér að greiða reikninginn og fá virðisaukaskatt á vinnu endurgreiddan, sbr. bréf, dags. 28. nóvember 2012. Álitsbeiðandi hafi lagt til að reikningsskil færu fram þegar álit kærunefndar húsamála lægi fyrir. Í kjölfarið hefði húsfélagið átt að boða til húsfundar um málið en af því hefði ekki orðið og því hafi álitsbeiðandi boðað til húsfundar. Þar sem húsfélagið beri ábyrgð á ástandi glugga og afleiðingum þess fyrir séreign telji álitsbeiðandi eðlilegast að gagnaðili beri allan kostnaðinn af verkinu og að gagnaðili greiði einnig fyrir kostnað vegna endanlegs frágangs á gluggaskiptum, annars vegar sparsl- og málningarvinnu og hins vegar vegna raka- og parketskemmda sem lekinn hafi valdið í svefnherbergi. Er óskað eftir að nefndin skeri úr um eftirfarandi atriði:

1. Kostnaðarskiptingu, þ.e. hvað húsfélaginu/álitsbeiðanda beri að greiða.
2. Hvort húsfélaginu beri einnig að greiða allan kostnað fyrir sparsl- og málningarvinnu, raka- og parketskemmdir.
3. Ef húsfélaginu beri að greiða kostnað skv. 2. lið þurfi að skera úr um umfangi parketviðgerða með hliðsjón annars vegar af því að filter undir parketi er illa farið vegna bleytu/rakadreifingar og hins vegar lýta/verðmætarýrnunar við hugsanlega sölu á eigninni. 
4. Vaxtakostnað vegna þess að álitsbeiðandi lagði út fyrir kostnaðinum.
5. Hvort álitsbeiðandi eigi rétt á umsýsluþóknun vegna þessa málarekstrar og ef svo er hver þóknunin sé.

Í gögnum málsins liggur fyrir bréf álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 10. september 2012. Þar kemur fram að dómkvaddur matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að gluggi í svefnherbergi og svalahurð væru ónýt. Matsmaðurinn reyni ekki að útskýra gallann en líklega mæði mest á glugga/svalahurð á efstu hæð í roki og rigningu. Hinn 5. september 2012 hafi rignt mikið og hafi álitsbeiðandi spennt gólflistann frá og kannað parketið þar sem það mætir sökklinum undir svaladyrum. Filterinn undir parketinu sé svartur og rennblautur. Parketið sé skemmt en það hafi ekki verið metið. Einnig leki meðfram glugga í vinnuherbergi í aftakaveðri. Engin niðurstaða hafi fengist í samskiptum hans við seljanda íbúðarinnar. Þar sem farið sé að hausta og allra verða von geti hann varla beðið öllu lengur með viðgerðir og verði að ráðast í viðgerðir til að fyrirbyggja frekari tjón en vilji upplýsa húsfélagið um vandann og ekki væri verra að fá blessun þess á aðgerðirnar. Bendir álitsbeiðandi á það í bréfinu að samkvæmt lögum um fjöleignarhús heyri hluti verksins til sameignar og vísar meðal annars til 38. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Með bréfinu fylgir mat matsmannsins á þessum tiltekna galla. Bendir álitsbeiðandi á að kostnaðurinn samkvæmt því sé ekki sundurliðaður á sameign og séreign en hann muni óska eftir að reikningurinn verði sundurliðaður.

Með bréfi stjórnar húsfélagsins að B-1 til húsfélags að B, dags. 24. september 2012, kemur fram að stjórn húsfélagsins B-1 hafi komið saman á fundi 17. september 2012. Stjórninni hafi borist greinargerð vegna kostnaðar við viðgerðir á umræddri íbúð frá húsfélaginu B. Bent hafi verið á það að litið hafi verið svo á að heppilegast sé að húsfélag hvers stigagangs annist framkvæmdir á sérstakri sameign sinni úti og inni og beri þann kostnað sem til fellur og telst til sameignar. Þannig sé þetta einfaldast í framkvæmd og eftirlit íbúðanna sjálfra með framkvæmdum verði virkast. Auk þess jafni kostnaðurinn sig þannig út til lengri tíma litið. Ef stóra húsfélagið ætti að annast og taka þátt í kostnaði við allar framkvæmdir utanhúss þyrfti að stórhækka framlög stigaganganna og ráða starfsmann í a.m.k hálft starf til eftirlits. Sem dæmi megi nefna að einn stigagangurinn sé nú að fara láta skipta um þak á sínum hluta og hafi fengið tilboð upp á 2.500.000 kr. í það verk. Stjórnin telur æskilegt að viðhald eins og málning utanhúss sé framkvæmd sem mest í einni samfellu og á sama tíma, þannig megi ná hagstæðari tilboðum, röskun verði minni fyrir íbúana og hagsmuna þeirra gætt að jöfnu. Því sé eðlilegt að húsfélög stigaganganna leiti til stjórnar stóra húsfélagsins með milligöngu um tilboð í verk utanhúss, en reikningur berist húsfélagi hvers stigagangs fyrir sig. Stjórnin hafi rætt þann möguleika að borin verði upp tillaga á aðalfundi 2013 um að þau húsfélög sem hafa enn ekki lokið við að mála norðurhlið hússins fái frest út árið 2013 til að ljúka verkinu annars verði það framkvæmt á þeirra kostnað.

Í málinu liggur fyrir tölvupóstur frá verktakanum sem vann verkið fyrir álitsbeiðanda 11. nóvember 2012 þar sem fram kemur að verið sé að skipta um karminn og tilheyrandi vegna þess að karmurinn hafi verið ónýtur undir svalahurðinni, þ.e. undirstykki og upp í hæðarstykki. Búið hafi verið að reyna gera við þetta með því að setja marmaraskífu yfir þröskuldinn og einnig ryðfrítt stál á karmnefið en fyrir innan hafi timbrið verið morkið og nánast horfið. Þarna hafi verið leki sem skemmdi parketið fyrir innan. Þá sé verið að skipta um svalahurðina vegna þess að hún hafi verið fúin að neðan bæði í undirstykki og í hæðarstykki. Þá hafi undirstykki undir fastagleri verið sprungið og lekið hafði undir gluggann. Þá var verið að skipta um þéttingar í herbergisglugga vegna leka með þeim. Reikningur verktakans, á gjalddaga 16. nóvember 2012, er samtals að fjárhæð 586.248 kr. og sundurliðast þannig: Tvöfalt gler 40.366 kr., gluggi, fag og hurð 183.586 kr., annað efni 45.230 kr., vinna 197.948 kr. og vsk. 119.118 kr. Einnig liggur fyrir reikningur, dags. 19. desember 2012, fyrir sparsl- og málningarvinnu í kjölfar gluggaskipta í svefnherbergi að fjárhæð 38.748 kr.

Með bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 28. nóvember 2012, kemur fram að reikningur vegna gluggaframkvæmda sé kominn. Til að einfalda málið og flýta afgreiðslu þess lagði álitsbeiðandi til að hann greiði reikninginn og sæki um endurgreiðslu á vsk. Síðan þegar niðurstaða liggi fyrir um skiptingu kostnaðar verði þetta gert upp. Bendir hann á að reikningurinn sé aðeins hærri en kostnaðaráætlun matsmannsins gerði ráð fyrir en hún var 502.000 kr. Aðalskýringin sé sú að mikill tími fór í að fjarlægja klæðningu kringum glugga og hurð og setja hana aftur á. Einnig sé innifalið í reikningnum viðgerð á gluggalista vinnuherbergis 32.500 kr. sem lak með. Klæðningin hafi einnig verið lagfærð þar sem hún hafi losnað. Eftir sé að mála glugga að innan og utan og steypuflötinn í kringum þá. Lekinn hafi einnig valdið skemmdum á parketi sem eftir sé að lagfæra. Þar sem ekki liggi fyrir hvernig skipting kostnaðar eigi að vera muni hann leita álits kærunefndar húsamála.

Þá liggur fyrir í málinu fundarboð álitsbeiðanda, dags. 10. desember 2012, þar sem hann boðaði til húsfundar í húsfélaginu að B þann 15. desember 2012. Í fundarboðinu komi fram að aðeins eitt mál sé á dagskrá, þ.e. að vísa máli um skiptingu kostnaðar milli séreignar og sameignar vegna gluggaviðgerða í íbúð hans til kærunefndar húsamála. Í fundarboðinu var vísað til þess að með bréfi álitsbeiðanda til húsfélagsins, dags. 10. september 2012, hafi málið verið kynnt. Þá hafi efni bréfsins frá 28. nóvember 2012 verið sett í fundarboðið. Jafnframt var á það bent í fundarboðinu að þar sem ýmsir úrskurðir og dómar hafa fallið um svona mál treysti gagnaðili sér ekki til að skipta þessum kostnaði og leiti því til kærunefndar. Fyrir neðan undirskrift álitsbeiðanda á fundarboðið standi orðrétt: „Á fundinum og á töflu (ef þeir komast ekki eða hafa þegar myndað sér skoðun) gefst íbúum kostur á að taka afstöðu til þessarar tillögu og hafa eftirfarandi íbúar lýst sig samþykka að leita úrskurðar kærunefndar.“ Á fundarboðið sem sent var kærunefnd sé að finna undirskriftir íbúanna.

III. Forsendur

Af gögnum málsins verður ráðið að um er að ræða fjöleignarhúsið B-1. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gera einungis ráð fyrir einu húsfélagi í hverju fjöleignarhúsi. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Þegar þannig háttar til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Svonefnt húsfélag að B er húsfélagsdeild í skilningi laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Ákvarðanir varðandi sameign allra eigenda hússins verða aðeins teknar á vettvangi heildarhúsfélagsins. Er því húsfélaginu að B-1 óheimilt að skipa málum með þeim hætti að húsfélagsdeildirnar eigi að sjá um viðhald á ákveðnum hluta af ytra byrði hússins sem er í sameign allra eigenda þess. Húsfélagsdeildirnar eru því ekki bærar til að taka ákvarðanir er varða sameign allra eigenda heldur ber að taka slíkar ákvarðanir á húsfundi húsfélagsins að B-1.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt ytra byrði hússins, þ. á m. útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, undir sameign, sbr. 6. gr., og skiptist kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði hússins á milli allra eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. sömu laga. Svalahurðir eru hins vegar í séreign, sbr. 6. tölul. 5. gr. sömu laga og því sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda.

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Þá ber húsfélagið skaðabótaábyrgð á tjóni sem verður á séreign sem rekja má til vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar eða lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald eða ef bilun verður á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Af gögnum málsins verður ekki ráðið hver stór hluti kostnaðarins er vegna glugga, glers eða svalahurðar. Þá liggur ekki fyrir hvort skemmdirnar á íbúðinni verða raktar til leka frá ytra byrði hússins sem er í sameign, svo sem ytra byrði glugga eða til svalahurðar sem er í séreign. Kærunefnd bendir þó á, með vísan til framangreinds, að kostnaður vegna ytra byrði glugga skiptist milli allra eigenda viðkomandi fjöleignarhúss eftir hlutfallstölum eignarhluta. Hins vegar er kostnaður vegna innra byrði glugga og glers, bæði í gluggum og svalahurð, og svalahurð sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda. Tjón sem verður í íbúðum vegna leka frá ytra byrði hússins þ. á m. ytra byrði glugga, ber húsfélaginu að greiða eftir hlutfallstölum eignarhluta, svo sem kostnað fyrir sparsl- og málningarvinnu, raka- og parketskemmdir og skemmdir á filter undir parketi. Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né reglugerð um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, er að finna heimild til að úrskurða um greiðslu umsýsluþóknunar né að kærunefnd meta lýti eða verðmætarýrnun vegna hugsanlegrar sölu.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Af gögnum málsins er ekki að sjá að samþykkt hafi verið á húsfundi að ráðast í umræddar framkvæmdir, heldur hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að til stæði að fara í framkvæmdirnar án þess að óskað hafi verið eftir því að bera tillögu þess efnis upp á húsfundi. Í ljósi þess tíma sem leið frá því að álitsbeiðanda hlaut að vera ljóst mikilvægi þess að ráðast í umræddar framkvæmdir, þ.e. í mars 2012 þegar hann fékk mat dómkvadds matsmanns, og þangað til að ráðist var í framkvæmdirnar í október 2012, er það álit kærunefndar að téðar framkvæmdir hafi ekki verið þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðili hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga.

Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku um framkvæmdirnar sé öðrum eigendum heimilt að neita greiðslu vegna þeirra. Með vísan til framangreinds er kröfum álitsbeiðanda um greiðslu úr hendi gagnaðila vegna umræddra framkvæmda auk vaxtakostnaðar hafnað.

Kærunefnd telur rétt að vekja athygli á ákvæðum 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 en þar kemur fram að sé annmarki á ákvarðanatöku er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta ákvörðunina á öðrum fundi sem skal halda svo fljótt sem kostur er.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 27. júní 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson