Mál nr. 2/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 2/2013
Rekstrarkostnaður.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. janúar 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. febrúar 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. mars 2013, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. júní 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 13. ágúst 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C, í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2010 til 1. september 2011. Ágreiningur er um uppgjör á hitaveitu- og rafmagnsreikningum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða að fullu bakreikning vegna mikillar hitaveitu- og rafmagnsnotkunar.
II. Til vara að viðurkennt verði að gagnaðili greiði að minnsta kosti helming bakreiknings vegna mikillar hitaveitu- og rafmagnsnotkunar.
III.Að úr því verði skorið hvort sanngjarnt og eðlilegt hafi verið að leigjandi í kjallara íbúðarinnar hafi einungis greitt 3.000 kr. á mánuði í hitaveitu- og rafmagnskostnað.
Í álitsbeiðni kemur fram að í ljós hafi komið annað árið í röð að hitaveitu- og rafmagnsnotkun hafi farið fram úr því sem talist getur eðlilegt samkvæmt upplýsingum frá starfsmanni OR. Álitsbeiðandi sé ekki sátt við að þurfa að greiða óeðlilega háan bakreikning bæði er varðar hitaveitu- og rafmagnsreikning.
Álitsbeiðandi telji að hin mikla rafmagnsnotkun stafi frá tækjabúnaði í herbergi í kjallaraíbúð húsnæðisins, en þar séu sex til sjö tölvur ásamt fleiri tækjabúnaði. Álitsbeiðandi bendi einnig á að ofn hafi verið bilaður í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi fyrst orðið vör við bilunina haustið 2011 en viðgerð á ofninum hafi ekki lokið fyrr en um miðjan desember 2011. Starfsmaður OR hafi bent álitsbeiðanda á að fá fagmann til að gera við ofninn og semja skýrslu um bilunina. Ef hægt væri að sýna fram á að ofninn hafi verið bilaður væri hægt að fá einhverja, jafnvel algera, niðurfellingu á hitaveitureikningnum. Gagnaðili hafi hins vegar ekki fylgt þessu eftir og því hafi ekki fengist niðurfelling á reikningnum. Sambýlismaður gagnaðila hafi gert við ofninn og nefnt það við álitsbeiðanda að hann myndi fá pípara til að gera skýrslu um bilunina og senda til OR. Slíkt hafi þó ekki verið gert.
Álitsbeiðandi sé óánægð með uppgjör á reikningum frá OR. Í samskiptum álitsbeiðanda við OR sé þess sérstaklega getið bæði í tölvupóstum og símtölum að það skipti ekki máli hversu stórt húsnæðið sé heldur hvaða tæki séu í notkun. Álitsbeiðandi bendi jafnframt á að íbúð í kjallara hafi verið í útleigu á sama tíma og álitsbeiðandi hafi búið í hinu leigða húsnæði. Þar sem allt hafi verið sameiginlegt þá hafi gagnaðili ákveðið að draga 3.000 kr. af leiguverði vegna rafmagns- og hitaveitukostnaðar leiguíbúðarinnar í kjallaranum. Þegar álitsbeiðandi hafi flutt út úr húsnæðinu hafi tengiliður gagnaðila tekið fram að framangreindur frádráttur hafi verið vegna rafmagnsnotkunar rafmagnstækja í kjallara.
Álitsbeiðandi krefjist því þess að gagnaðila verði gert að greiða bakreikning vegna hitaveitu- og rafmagnsnotkunar. Álitsbeiðandi byggi þá kröfu sína á því að unnt hefði verið að fá hitaveitureikning felldan niður að hluta eða öllu leyti hefði gagnaðili látið gera við bilaðan ofn með réttum hætti. Þá byggi álitsbeiðandi kröfu sína á því að bakreikning vegna rafmagnsnotkunar megi rekja til mikillar rafmagnsnotkunar tækja í kjallara hins leigða húsnæðis. Til vara krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðili greiði að minnsta kosti helming reikningsins. Þá vilji álitsbeiðandi jafnframt fá úr því skorið hvort það hafi verið sanngjarnt og eðlilegt að leigjandi í kjallara íbúðarinnar hefi einungis greitt 3.000 kr. á mánuði í rafmagns- og hitaveitukostnað.
Að lokum tekur álitsbeiðandi það fram að leigusamningur aðila hafi runnið út 13. ágúst 2011 og því hafi álitsbeiðandi verið samningslaus frá þeim tíma þar til hún flutti út þann 1. september 2012.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi lýst óánægju sinni í álitsbeiðninni en eingöngu rökstutt hana með því að reikningurinn hafi verið hærri en hún hafi gert ráð fyrir og að reikningurinn hafi verið hærri vegna tölvubúnaðar í kjallara hússins. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á hver hitaveitu- og rafmagnsnotkun hennar hafi verið. Þegar af þeirri ástæðu séu einfaldlega engar forsendur fyrir því að kærunefnd ákveði upp á sitt einsdæmi hver eðlileg orkunotkun álitsbeiðanda hafi verið á mánuði. Enda verði að telja það augljóst að orkureikningar OR hafi byggt á áætlunum, miðað við fyrri notkun, þar á meðal umrædds tölvubúnaðar í kjallara hússins. Sú orkunotkun sem hafi verið umfram áætlun OR hljóti því að vera af völdum álitsbeiðanda sjálfs. Gagnaðili hafi engar upplýsingar um hvaða tæki og tól álitsbeiðandi hafi haft í íbúðinni á leigutímanum.
Gagnaðili mótmæli og vísi á bug öllum hugmyndum álitsbeiðanda á þann veg að hún skuldi álitsbeiðanda fé vegna of hárra orkureikninga. Þvert á móti telji gagnaðili að álitsbeiðandi skuldi sér fé vegna slæms frágangs og skemmda sem álitsbeiðandi hafi unnið á íbúðinni á leigutímanum. Þessu til stuðnings fylgi ljósmyndir sem sýni meðal annars miklar skemmdir á parketi, ljósum, skápum, gluggakistum og eldavél. Gagnaðili hafi þurft að leggja út fyrir verulegum kostnaði við þrif, viðgerðir og aðra standsetningu á íbúðinni eftir álitsbeiðanda. Gagnaðili áskilji sér allan rétt til að sækja þá kröfu til álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún hafi lagt fram alla hita- og rafmagnsreikninga frá því að leigutími hófst þann 1. september 2010 og þar til honum lauk þann 1. september 2012, þar með talda uppgjörsreikninga á bæði rafmagni og hitaveitu. Álitsbeiðandi leggi jafnframt fram greiðslulista frá banka sem sýni allar leigugreiðslur og afslætti af leiguverði sem ganga hafi átt upp í rafmagns- og hitaveitunotkun leigjanda í kjallara húsnæðisins.
Í álestrarsögu frá OR sjáist vel hversu hækkandi rafmagnsnotkun húsnæðisins hafi verið. Þegar álitsbeiðandi flutti inn hafi verið lesið af mæli og dagsnotkun verið 17,35 kWh en þá hafi umræddur tölvubúnaður ekki verið kominn í kjallara. Þegar lesið var af mæli 22. september 2011 hafi dagsnotkun verið 32,25 kWh og 3. nóvember 2011 hafi verið símsent uppgjör frá OR sem sýni að dagsnotkun hafi verið komin upp í 48,49 kWh. Þegar álitsbeiðandi flutti út hafi verið lesið af mælinum 3. september 2012 sem sýni þá dagsnotkunina 50,51 kWh.
Álitsbeiðandi vísi til tölvupósta frá OR þar sem fram hafi komið að eðlilegt sé að áætla á fjóra einstaklinga um 16–20 kWh en það sé mjög misjafnt hvað fólk noti í rafmagn. Notkun á rafmagni fari ekki eftir stærð húsnæðis heldur hvaða tæki séu í notkun og hversu mikil notkunin sé.
Í samtali við umsjónarmann rafmagns-, mæla- og tengiþjónustu OR hafi komið fram að um væri að ræða óeðlilega mikla notkun á rafmagni og hafi meðal annars verið getið þess að tölvur væru mjög orkufrekar.
Álitsbeiðandi telji að hefði gagnaðili látið gera við ofninn með réttum hætti hefði verið hægt að tilkynna það til OR með því að skrifa skýrslu og tilgreina ástæðu bilunar eða staðfestingu á bilun. Slíkt hefði þá verið tekið fyrir á fundi og fordæmi séu fyrir því að fella niður uppgjörsreikninga sem í tilfelli álitsbeiðanda hafi verið mjög hár eða 44.778 kr. Sambýlismaður gagnaðila hafi gert við ofninn en ekki tilkynnt um bilunina.
Álitsbeiðandi leggi fram fylgiskjöl sem sýni hvað hafi verið greitt í húsaleigu í hverjum mánuði á leigutímanum. Sjá megi að álitsbeiðandi hafi ekki fengið neinn afslátt af leigu fyrr en þann 1. apríl 2011. Af því megi draga þá ályktun að álitsbeiðandi hafi verið að greiða bæði rafmagn og hita fyrir leigjandann í kjallaranum sem og rafmagnsreikninga fyrirtækisins sem maki gagnaðila eigi og reki. Álitsbeiðandi segi að gagnaðili viðurkenni að tölvubúnaður hafi verið í kjallara hússins.
Gagnaðili hafi sent myndir án nokkurra skýringa eða krafna og því geti álitsbeiðandi ekki svarað þeim.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hvorum aðila beri að greiða bakreikning vegna mikillar hitaveitu- og rafmagnsnotkunar. Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðili hafi verið með orkufrekan tölvubúnað í kjallara hússins sem hafi orsakað það að rekstrarreikningur vegna rafmagnsnotkunar hafi orðið töluvert hærri en hún hafi átt von á. Auk þess byggir álitsbeiðandi á því að reikning vegna hitaveitunotkunar hefði verið hægt að fá felldan niður að hluta eða öllu leyti hefði gagnaðili fengið fagmann til að gera við ofn í hinu leigða húsnæði og senda skýrslu um bilun ofnsins til OR.
Í húsaleigusamningi aðila, dags. 13. ágúst 2010, segir í 6. gr. samningsins að leigutaki skuli greiða hitunar- og rafmagnskostnað vegna hins leigða húsnæðis en að leigusali skuli greiða fasteignagjöld, brunatryggingu og húseigandatryggingu vegna hins leigða. Í 23. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli greiða kostnað af notkun vatns og rafmagns auk hitunarkostnaðar. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda bar að greiða rafmagns- og hitaveitukostnað vegna hins leigða húsnæðis.
Álitsbeiðandi byggir á því að vegna nota gagnaðila af húsnæðinu hafi rafmagnsnotkun verið mjög mikil og því beri gagnaðila að greiða bakreikning vegna rafmagnskostnaðar. Þá byggir álitsbeiðandi á því að bakreikning vegna hitaveitukostnaðar hefði verið hægt að fá felldan niður að hluta eða öllu leyti hefði fagmaður verið fenginn til að gera við bilaðan ofn og senda skýrslu um bilunina til OR. Hvorki verður séð af gögnum málsins hve umfangsmikil not gagnaðila hafi verið af húsnæðinu né hversu mikla rafmagnsnotkun megi rekja til þeirra afnota sem hún hafði af húsnæðinu eða hve mikið af hitaveitureikningi hefði verið hægt að fá felldan niður. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt nægilega fram á að gagnaðila beri að greiða tiltekinn rafmagns- og hitaveitukostnað að öllu leyti eða hluta, eins og krafist er.
Álitsbeiðandi krefst þess einnig að úr því verði skorið hvort sanngjarnt og eðlilegt hafi verið að leigjandi í kjallara íbúðarinnar hafi einungis greitt 3.000 kr. á mánuði í hitaveitu- og rafmagnskostnað. Samkvæmt 23. gr. húsaleigulaga ber leigjanda að greiða rafmagns- og hitakostnað. Kærunefnd hefur engar forsendur á grundvelli framlagðra gagna til að meta hvort skipting milli leigjenda í húsinu sé rétt og er þessum kröfulið vísað frá nefndinni.
IV. Niðurstaða
Það álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða bakreikninga vegna hitaveitu- og rafmagnskostnaðar.
Reykjavík, 12. júní 2013
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson