Mál nr. 3/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 3/2013

Kostnaðarskipting: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. janúar 2013, framsendi velferðarráðuneytið erindi A f.h. húsfélagsins að B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til kærunefndar húsamála. Erindið er vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 17. febrúar 2013, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. júní 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 72 eignarhluta. Álitsbeiðandi er formaður húsfélagsins og gagnaðilar eru kaupandi og seljendur einnar íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um hvort tiltekinn hluti lagna teljist séreign eða sameign í skilningi laga um fjöleignarhús.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að viðurkennt verði að T-stykki sem liggi að ofni í herbergi teljist vera séreign gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að komið hafi í ljós tæring í T-stykki sem liggi að ofni í herbergi. Um sé að ræða lagnir sem komi inn í íbúðina að neðan, upp úr gólfi og tengist ofni í herbergi og eldhúsi. Allar lagnir í húsinu séu utanáliggjandi og séu sannanlega komnar upp úr gólfi og út úr vegg og þjóni aðeins umræddum tveimur ofnum í íbúð gagnaðila. Með vísan til 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, þar sem fram kemur að lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar teljist til séreignar, telji álitsbeiðandi að um sé að ræða kostnað sem sé bundinn við íbúðina en ekki húsfélagið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að allar hitalagnir í umræddu fjöleignarhúsi séu utan veggja. Það tengi sem hafi bilað tengi sameiginlega hitalögn við rör sem liggi ekki einungis upp og að ofni heldur aftur inn í millivegg og sé hluti af stofnkerfi hússins. Sömu tengi séu í íbúðunum fyrir neðan og liggi þau rör alveg eins fyrir utan að þau tengist einnig við ofna á hæðinni fyrir ofan. Skipt hafi verið um rör og tengi á hitavatnslögn sem liggi milli hæða, þ.e. ekki hafi verið hægt að framkvæma viðgerð eingöngu í eign gagnaðila, enda hluti af sama kerfi og ekki hægt að framkvæma viðgerðir á hluta lagnarinnar án þess að raska lögnum í næstu íbúð. Gagnaðilar telji augljóst að um sameiginlegan hluta lagna sé að ræða.

III. Forsendur

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli, enda lagnakerfið hannað sem ein heild og einstakir hlutar þess standa ekki sjálfstætt.

Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi. Þar sem lagnir hafa ekki verið lagðar inn í veggi eða gólf verður að líta svo á að lagnirnar teljist sameign þar til þær koma að því tæki sem beri að tengja þær við, svo sem ofna eða krana. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins.

Ljóst er af þeim myndum er fylgdu álitsbeiðni að um er að ræða þann hluta lagna sem telst til sameignar. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að umrætt T-stykki sem liggi að ofni í herbergi teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Skal kostnaði við framkvæmdina skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að T-stykki sem liggi að ofni í herbergi teljist sameign.

Reykjavík, 27. júní 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson