Mál nr. 2/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 2/2010

Lóð: Óskipt sameign, afnotaréttur, framkvæmdir, grindverk.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. febrúar 2010, beindi A hdl., f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, E, F, G, H og I, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. J hdl. óskaði eftir viðbótarfresti, f.h. gagnaðila, til að koma greinargerð á framfæri og var hann veittur til 9. mars 2010.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð J hdl., f.h. gagnaðila, dags. 9. mars 2010, og athugasemdir A hdl., f.h. álitsbeiðenda, dags. 17. mars 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 26. maí 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða þríbýlishúsið X nr. 36 sem byggt var árið 1948. Álitsbeiðendur eru eigendur risíbúðar en gagnaðilar eru eigendur miðhæðar. Að auki er íbúð í kjallara. Ágreiningur er um lóð.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að lóð hússins verði álitin í óskiptri sameign eigenda hússins og eignarhlutur þeirra í lóðinni fari eftir eignarhlut þeirra í húsinu.
2. Að álitið verði að íbúðareigendur hússins eigi jafnan afnotarétt af lóð hússins.
3. Að álitið verði að framkvæmdir á lóðinni teljist sameiginlegar framkvæmdir.
4. Að álitið verði að grindverk sem skiptir lóðinni skuli fjarlægt nema eigendur allra íbúða hússins samþykki að það standi áfram.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt risíbúð með kaupsamningi, dags. 8. febrúar 2008. Tekið sé fram í kaupsamningnum og afsalinu frá 18. mars 2008 að eignin sé seld „ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum“. Í kaupsamningi og afsali sé vísað til þinglýstra kvaða, þ.e. lóðarleigusamnings og eignaskiptayfirlýsingar. Við undirritun kaupsamningsins hafi legið frammi eignarheimild þáverandi seljanda, þ.e. afsalið, og hafi eignin verið skilgreind í því, þar með taldar kvaðir er á henni hvíldu, með sams konar hætti.

Eftir afhendingu eignarinnar hafi álitsbeiðendur ætlað sér að nýta lóðina við húsið. Þá hafi brugðið svo við að einn af eigendum miðhæðar hússins hafi sagt lóðina vera í eigu miðhæðar og kjallaraíbúðar og lóðinni hafi verið skipt með girðingu í samræmi við þessa skipan. Álitsbeiðendum væri því óheimilt að nýta lóðina og risíbúðinni fylgdi einungis umferðarréttur um norðausturhluta lóðar hússins. Til stuðnings máli sínu hafi hann vísað til gamals afsals frá árinu 1951.

Skráning í Fasteignaskrá Íslands sé ekki í samræmi við þá fullyrðingu eiganda miðhæðar, að risíbúðinni tilheyri engin lóðarréttindi önnur en umferðarréttur. Þar séu lóðarréttindi risíbúðar metin í janúar 2010 um 30,4 af heildinni (voru 26,7% árið 2009) sem sé í ágætu samræmi við útreikninga vegna eignahlutaskiptingar frá 2. maí 1989 (þar sem húsið sé 90% og bílskúr 10% af heildinni) og þinglýst sé á eignina sem núgildandi eignaskiptayfirlýsingu. Álitsbeiðendur árétta að eigendur hússins hafi greitt skatta og gjöld í samræmi við opinbera skráningu hússins síðastliðin 20 ár og hafi eigendur miðhæðar og kjallaraíbúðar ekki gert neinar athugasemdir við þessa skipan sem þeim hefði borið að gera teldu þeir rangt farið með eignarhlut sinn.

Samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 21. apríl 1947, sem þinglýst sé á eignina hafi lóðin verið leigð upphaflega til K og L og hafi þau gengist undir skilmála leigusamningsins 27. apríl 1947. Þá hafi legið fyrir teikningar af húsinu sem verða skyldi einbýlishús, dags. 5. ágúst 1946.

Í 4. gr. lóðarleigusamnings segi að leigutaki greiði alla skatta og gjöld til opinberra þarfa, sem lögð séu eða verði lögð á hina leigðu lóð. Í 5. gr. samningsins sé fjallað um tryggingaréttindi leigusala og segi að fyrir lóðarleigunni og dráttarvöxtum sé lögtaksréttur samkvæmt lögum frá 16. desember 1885 og þá skuli leigutaki og veðhafar hlíta því ef í lög verði sett ákvæði um að leigan gangi á undan veðskuldum sem á eigninni hvíla. Í 7. gr. samningsins sé leigutaka heimilað að selja eða veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild, ásamt húsum þeim og mannvirkjum sem á henni verði gerð. Réttur veðhafa til veðsins skuli þó haldast að öllu leyti óskertur þótt leigutaki brjóti skuldbindingar þær sem hann hafi undirgengist gagnvart lóðareiganda með þessum leigusamningi, eins og segi í greininni. Í lóðarleigusamningi sé því ekki gert ráð fyrir eða heimilað að leigutaki selji hluta af leigurétti sínum eða hluta af húsum og mannvirkjum á lóðinni.

Álitsbeiðendur rekja eigendaskipti að risíbúðinni. Þar kemur meðal annars fram að í fyrsta afsalinu frá 28. september 1948 segi um lóðarréttindi: „auk þess fylgja í kaupunum af lóðarréttindum hússins gangur heim að því frá götu, sem nær að þvottastaurum, sem eru norðan við húsið.“ Þetta sé endurtekið í sex afsölum um íbúðina. Í afsali, dags. 8. maí 1990, segi hins vegar meðal annars: „ásamt öllu er eignarhluta þessum fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi leigulóðarréttindum en þau teljast vera einungis inngangsmegin við húsið. Kvöð er á lóðinni um umferðarrétt n.a.h.l. lóðar.“

Afsalið hafi byggst á kaupsamningi, dags. 26. maí 1989, og verið þinglýst sama dag. Núgildandi eignaskiptayfirlýsing hafi hins vegar ekki verið innfærð í þinglýsingabók sýslumanns fyrr en tíu dögum eftir undirritun kaupsamningsins eða 5. júní 1989. Fyrrnefnt orðalag um leigulóðarréttindin í kaupsamningnum frá 1989 hafi því greinilega verið látið halda sér þegar afsalið hafi verið gefið út 1990, en að auki hafi verið vísað til nýju eignaskiptayfirlýsingarinnar í afsalinu og til skjalnúmers þess hjá sýslumanni.

Kaupsamningar og afsöl sem gerð hafi verið eftir þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi alltaf vísað í eignaskiptayfirlýsinguna og greinilegt sé að frá gerð hennar hafi hún verið talin gilda, sbr. afsöl gerð á tímabilinu 1991–2008, en það ár hafi álitsbeiðendur keypt risíbúðina og í því afsali sé tekið fram að eignin sé seld „ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum“. Þá sé vísað til þinglýstra kvaða, þ.e. lóðarleigusamnings og eignaskiptayfirlýsingar. Hvergi komi fram að lóðarréttindi risíbúðar séu takmarkaðri en almennar reglur kveði á um og að því leyti sé eignarheimild álitsbeiðenda í samræmi við afsölin næst á undan.

Þá taka álitsbeiðendur fram að ekki í neinu afsali um risíbúðina hafi verið tekið fram um það að miðhæð hússins eða kjallaraíbúð hússins ættu einhvern aukinn rétt til sameignar, svo sem lóðar.

Álitsbeiðendur rekja einnig sögu eigendaskipta að íbúðum í kjallara og á miðhæð sem ekki er talin ástæða til að rekja frekar hér en vísað að öðru leyti til gagna málsins. Í afsölum varðandi kjallaraíbúðina hafi aldrei verið tekið fram að kjallaraíbúðin eigi einhvers konar sérafnotarétt af leigulóð hússins eða aðrir eignarhlutar aukinn rétt eða minni til sameignar, svo sem lóðarinnar.

Af afsölum um miðhæðina hafi það aðeins verið í afsalinu frá 1951 sem tekið hafi verið fram að miðhæð hússins ætti einhvern aukinn rétt til sameignar, svo sem lóðar. Það hafi ekki verið gert í yngri afsölunum, þ.e. frá 1962 eða í afsali til núverandi eigenda, frá árinu 1968.

Eins og fram sé komið hafi íbúðahúsið við X nr. 36 verið byggt sem einbýlishús í upphafi, þótt fljótlega hafi því verið skipt í þrjár íbúðir. Samkvæmt gögnum byggingarfulltrúans í R hafi íbúð í risi verið samþykkt af í september 1983, en íbúðin í kjallaranum í október 1985.

Þegar íbúðirnar voru samþykktar hafi núverandi eigandi miðhæðar ásamt þáverandi eigendum, annars vegar kjallaraíbúðar og hins vegar risíbúðar, undirritað yfirlýsingu þess efnis að þeir hefðu ekkert við það að athuga að íbúðirnar yrðu samþykktar. Í hvorugri yfirlýsingunni hafi verið minnst á einhvern aukinn eða minni rétt tiltekinna eignarhluta til sameignar, svo sem lóðarréttinda, eða gert skilyrði um slíkt fyrir samþykki íbúðanna.

Máli sínu til stuðnings vísa álitsbeiðendur á 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem og 4. og 6. gr. laganna.

Með vísan til framangreinds liggi það fyrir að hvorki þinglýstar né gildar heimildir séu til sem sýni fram á að lóðin sé séreign eða undir sérafnotarétti miðhæðar eða kjallaraíbúðar og risíbúðin hafi þar af leiðandi engan sameiginlegan og hlutfallslegan rétt til lóðarinnar eins og almennar reglur kveði á um.

Gagnaðilar hafi rakið eða leitt eignarréttindi sín beint til þinglýsta afsalsbréfsins um miðhæðina frá 31. janúar 1968 en eins og að framan sé rakið hafi í því að engu verið getið um sérafnot eða séreignarrétt miðhæðar (eða annarra íbúða) af lóð hússins, enda hafi afsalsgjafinn í afsalinu frá 1968 ekki öðlast nein slík réttindi í kaupmálanum frá 1962.

Þá séu, eins og rakið sé, engar núgildandi þinglýstar heimildir til um kjallaraíbúð hússins sem sýni fram á að kjallaraíbúðin (eða aðrar íbúðir hússins) hafi sérafnotarétt eða séreignarrétt að lóð hússins frekar en takmarkaðan rétt til lóðarinnar.

Þá séu heldur engar þinglýstar og gildar heimildir, um risíbúðina, til um að henni tilheyri ekki hlutdeild í lóðarréttindum í samræmi við eignarhluta hennar í húsinu og almennar reglur. Engar slíkar heimildir séu heldur til varðandi eignina sem sýni fram á að aðrar íbúðir hússins hafi aukinn rétt, svo sem sérafnotarétt eða séreignarrétt að lóð hússins.

Það sé óumdeilt í máli þessu að eigendur miðhæðar hafi í gegnum tíðina nýtt hluta lóðarinnar í eigin þágu og farið með hluta hennar sem sína eign. Sama megi reyndar segja um eigendur kjallaraíbúðarinnar, þótt óvíst sé í hversu miklum mæli þeir hafi nýtt sér lóðina og þá sé einnig óvíst um hugsanleg afnot íbúa risíbúðar af lóðinni í gegnum áratugina. Þessi afnot og meðferð á lóðinni í gegnum tíðina hafi þó enga þýðingu að mati álitsbeiðenda fyrir úrlausn þessa máls, sbr. ákvæði 36. gr. laga um fjöleignarhús.

Gildandi eignaskiptayfirlýsing frá 1989 hafi síðastliðin 20 ár verið lögð til grundvallar vegna skiptingar kostnaðar við rekstur allrar eignarinnar að X nr. 36. Álitsbeiðendur benda á þá staðreynd að eigendur hússins hafi aldrei gert neinar athugasemdir við þessa eignaskiptayfirlýsingu eða reynt með öðrum hætti að sýna fram á að þeir ættu einhvern aukinn rétt til eignarinnar umfram það sem fram komi í henni og það þrátt fyrir ör eigendaskipti, bæði á kjallaraíbúð og risíbúð, frá árinu 1989 til dagsins í dag.

Í greinargerð gagnaðila er gerð sú krafa að staðfest verði að lóð hússins nr. 36 við X sé séreign miðhæðar og kjallara hússins.

Í máli þessu sé deilt um hvort lóð hússins sé í óskiptri sameign eigenda hússins eða hvort hún teljist séreign miðhæðar og kjallara. Lóðarleiguhafar hafi í upphafi verið K og L sem árið 1948 hafi byggt hús á lóðinni. Sama ár hafi þau selt kjallaraíbúðina og rishæðina. Rishæðin hafi verið seld með afsali, dags. 28. september 1948. Í afsalinu komi fram að í kaupunum fylgi lóðarréttindi sem séu gangur heim að húsinu frá götu, sem nái að þvottastaurum norðan við húsið. Þessi óvenjulegu lóðarréttindi séu síðan alltaf tiltekin í síðari afsölum þegar rishæðin hafi verið seld og tekið fram að íbúðinni fylgi einungis umferðarréttur um norðausturhluta leigulóðar. Það virðist þó í síðasta sinn hafa verið gert í afsali, dags. 12. september 1991. Upp frá því virðast fasteignasalar ekki hafa kynnt sér hvernig rétti íbúðarinnar til lóðarinnar væri háttað og ekki tiltekið það í afsölum. Þannig komi þetta ekki fram í kaupsamningi, dags. 26. apríl 1994, sbr. afsal dags. 4. apríl 1995.

Í eignarheimildum um aðra eignarhluta hússins sé fjallað um hin óvenjulegu lóðarréttindi og tekið fram að réttur til lóðarinnar fylgi aðeins miðhæð og kjallaraíbúð, sbr. til dæmis makaskiptaafsal, dags. 17. janúar 1951.

Gagnaðilar byggja kröfu sína á eftirfarandi málsástæðum. Í fyrsta lagi að það sé meginregla í eignarrétti að sá sem á eignarrétt að ákveðnum hlut eða fasteign geti framselt öðrum allan og einungis þann eignarrétt sem hann á. Í því felist að hann geti ekki selt öðrum meira en hann á og aukið þannig við réttinn og síst ef það sé á kostnað annarra og takmarki og skerði rétt annarra. Í upphafi þegar rishæðin var seld hafi hún aðeins verið seld með umferðarrétti um norðausturhluta lóðarinnar en öðrum rétti til hagnýtingar lóðarinnar hafi ekki verið til að dreifa. Þegar rishæðin var síðan seld síðar hafi hún ætíð verið seld með þessari athugasemd og sé það í samræmi við þá reglu að ekki sé unnt að framselja meiri eignarrétt en viðkomandi á hverju sinni. Það að þessi athugasemd komi ekki fram í eignarheimildum allt frá árinu 1994 breyti ekki því að réttur rishæðarinnar til að hagnýta lóðina sé aðeins umferðarréttur um norðausturhluta lóðarinnar, enda geti seljandi ekki aukið við eignarréttinn við það eitt að selja öðrum eignina og takmarkað þannig rétt annarra eignarhluta til lóðarinnar. Sé þá jafnframt til þess að líta að þessi tilhögun á lóðarréttindum sé tilgreind í eignarheimildum fyrir öðrum eignarhlutum í húsinu.

Í öðru lagi hafi á alla eignarhluta verið þinglýst yfirlýsingu varðandi útreikning á prósentum vegna eignarhlutaskiptingar hússins, dags. 2. maí 1989. Hún hafi verið undirrituð af byggingarfulltrúa og þar komi fram ákveðnar prósentur fyrir hvern eignarhluta í húsinu. Einnig sé tekið fram að ekki sé unnt að taka til greina skiptingu lóðar þar sem það sé mat byggingarfulltrúa að óheimilt sé að skipta lóð þannig að einn aðilinn eigi ekkert í henni. Yfirlýsingunni fylgi viljayfirlýsing eigenda hússins þar sem þeir lýsi yfir að þeir hafi ákveðið að fá óhlutdrægan matsmann til að meta skiptingu í sameiginlegum kostnaði og þá með hliðsjón af hinum óvenjulegu lóðarréttindum. Yfirlýsing byggingarfulltrúa breyti ekki rétti rishæðar til lóðarinnar. Réttur til að hagnýta lóðina ráðist af því sem gert hafi verið í upphafi árið 1948 þannig að aðeins sé til að dreifa umferðarrétti um norðausturhluta lóðarinnar. Eignarrétti og rétti til hagnýtingar lóðarinnar verði ekki breytt nema með samkomulagi milli eigenda. Einhliða yfirlýsing byggingarfulltrúa geti ekki breytt því hvernig eignarrétti að einstaka eignarhlutum í húsinu sé háttað eða hvernig rétti til hagnýtingar lóðar sé háttað. Jafnframt komi fram í viljayfirlýsingu eigenda að um sé að ræða óvenjuleg lóðarréttindi vegna hússins og séu þeir því meðvitaðir um að skipting lóðar og réttur til að hagnýta hana sé með óvenjulegum hætti. Gagnaðilar vekja hér athygli á fyrirliggjandi útreikningi eignarhlutfalla í húseigninni, dags. 8. nóvember 1954, þar sem segi svo um lóðarréttindi í 4 lið: „Lóðarleiguréttindi skiptast þannig, að lóðarhlutinn sunnan og vestan við húsið er talinn tilheyra eiganda miðhæðar, en hlutinn vestan við húsið er talinn tilheyra eiganda miðhæðar, en hlutinn austan og sunnan hússins talinn tilheyra eiganda kjallaraíbúðar. Eru mörkin milli hlutanna að sunnanverðu til við vesturhorn á útskoti hússins, hornrétt við það. Norðausturhorn lóðar, sem markast af framlengingarlínum vestur og norðurhliða hússins er talinn óskiptur lóðarhluti. Um þann hluta á eigandi rishæðar umferðarrétt einvörðungu.“ Síðar segi: „Telja þeir vegna hinna óvenjulegu ákvæða um lóðarréttindi, sem um getur í 4. lið hér að framan að gera verði greinarmun annarsvegar á hlutdeild í kostnaði, sem tengdur er húseigninni sjálfri, og hinsvegar kostnaði, sem tengdur er einungis lóðinni.“ Það sé því ljóst að ætíð hafi verið gengið út frá því að lóðarréttindum hafi verið hagað á þann hátt að risíbúðin hafi einungis átt takmarkaðan umferðarrétt um hluta lóðarinnar.

Í þriðja lagi benda gagnaðilar, máli sínu til stuðnings, á lög um fjöleignarhús, sérstaklega 4., 6. og 9. gr., sem og 5. tölul. 8. gr. og 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. laganna.

Fyrir liggi afsal fyrir rishæðinni, dags. 28. september 1948, þar sem fram komi að í kaupunum fylgi lóðarréttindi sem séu gangur heim að húsinu frá götu, sem nái að þvottastaurum, sem séu norðan við húsið. Þessi óvenjulegu lóðarréttindi séu síðan alltaf tiltekin í síðari afsölum þegar rishæðin hafi verið seld og tekið fram að íbúðinni fylgi einungis umferðarréttur um norðausturhluta leigulóðar. Þessi afsöl verði ekki skilin öðruvísi en svo að í þeim felist þinglýst heimild um að lóðin sé séreign en ekki sameign. Í þessu sambandi benda gagnaðilar á álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 46/2004.

Að lokum kemur fram í greinargerð gagnaðila að af framangreindu virtu sé ljóst að skipting lóðar og réttur til að hagnýta hana sé með sama hætti og var árið 1948 þegar einstakir eignarhlutar hafi verið seldir í upphafi. Þegar rishæðin hafði verið seld hafi verið seldur allur og einungis sá eignarréttur sem henni fylgdi og þar á meðal einungis umferðarréttur um norðausturhluta lóðar. Samkomulagi eigenda um annað sé ekki til að dreifa og lög um fjöleignarhús breyti ekki réttarstöðunni. Því sé ekkert til staðar sem breyti því hvernig rétti til hagnýtingar lóðarinnar sé háttað frá því sem hafi verið í upphafi.

Í athugasemdum álitsbeiðenda er bent á að þegar makaskiptaafsalið frá 17. janúar 1951 var gert hafi það einnig falið í sér ákveðið fyrirkomulag varðandi lóð hússins og skiptingu hennar. Augljóslega hafi þetta fyrirkomulag tekið mið af því að afsalsgjafarnir hafi verið upprunalegu eigendur hússins og þeir höfðu selt frá sér bæði kjallaraíbúðina og risíbúðina þar sem kaupendur höfðu gengist undir tiltekna skilmála varðandi lóðarréttindin sem voru tilgreindir sérstaklega í afsölum fyrir eignunum. Í óundirrituðu bréfi „Útreikningur eignarhlutfalla“ frá 1954 sem gagnaðili hafi lagt fram sé síðan augljóslega verið að reyna, þrátt fyrir fyrirliggjandi afsöl, að koma á varanlegri skiptingu fyrir húsið, en það hafi ekki tekist þar sem bréf þetta hafi hvorki verið undirritað af viðeigandi aðilum né þinglýst. Af þessu megi ljóst vera að til þess að halda við hinu óvenjulega fyrirkomulagi varðandi lóðina hefðu afsalsgjafar þurft hverju sinni að geta þessa fyrirkomulags í afsölum og afsalshafar að gangast undir þau, en það hafi ekki verið gert.

Eins og rakið var í álitsbeiðni sé ekkert í eignarheimildum/afsölum núverandi eigenda íbúða hússins um það að lóðarréttindi skuli skiptast með öðrum hætti en almennar reglur segi til um. Slíkar eignarheimildir fyrir eignir hússins nái jafnvel áratugi aftur í tímann. Af þessum ástæðum á það fordæmi í málinu nr. 46/2004 fyrir nefndinni ekki við í þessu máli hér. Í því máli hafi verið tekist á um þýðingu kvaðar í afsali sem eigandi hússins, þ.e. gagnaðili í málinu, hafði fyrir eignarrétti sínum og gengist undir sjálfur og persónulega og hafi nefndin talið að „réttarstöðu gagnaðila að þessu leyti verði ekki breytt án samþykkis hans“. Í þessu máli hér sé hins vegar ágreiningur um það hvort réttarstaða gagnaðila geti verið betri en almennar reglur segi til um og það á kostnað álitsbeiðenda þegar komi að rétti til lóðarinnar og það á sama tíma og eignarheimild gagnaðila hljóði ekki á um að hann hafi slíkan betri rétt.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í 9. tölul.
5. gr. er áréttað að undir séreign fjöleignarhúss falli hluti lóðar sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Í 6. gr. laganna kemur fram að allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign séu sameign og í 5. tölul. 8. gr. er tekið fram að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð nema þinglýstar heimildir kveði á um aða hún sé séreign eða það byggist á eðli máls. Í athugasemdum með 6. gr. í frumvarpi til laga um fjöleignarhús kemur fram að sameign sé meginregla í fjöleignarhúsum. Því séu jafnan löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þurfi ekki að sanna heldur verði sá sem gerir séreignatilkall að sanna eignarrétt sinn. Lánist honum það ekki sé um sameign að ræða.

Álitsbeiðendur krefjast þess að lóð hússins verði álitin í óskiptri sameign eigenda hússins og eignarhlutur þeirra í lóðinni fari eftir eignarhlut þeirra í húsinu.

Gagnaðili sem er eigandi miðhæðar hússins gerir hins vegar þá kröfu að staðfest verði að lóð hússins nr. 36 við X sé séreign miðhæðar og kjallara hússins.

Eins og að framan er rakið er það gagnaðila að sanna að séreignartilkall sitt til lóðarinnar. Í makaskiptaafsali, dags. 17. janúar 1951, sem þinglýst var 19. desember 1951, segir að risi fylgi leigulóð í réttu hlutfalli við aðra eigendur hússins en um 1. hæð segir að henni fylgi leigulóð á móti eiganda kjallaraíbúðar hússins. Í kaupmála, dags. 6. júní 1962, er íbúð á 1. hæð ásamt bílskúr og lóðarréttindum gerð að séreign. Í afsali 31. janúar 1968 er eigninni svo afsalað til gagnaðila og er lóðarréttindum ekki lýst þar sérstaklega.

Í afsölum að risíbúðinni, sem hefur ört gengið kaupum og sölum, kemur fram framan af að lóðarréttindi séu háð einhverjum takmörkunum. Þeim er þó ekki alltaf lýst á sama veg og er engum slíkum takmörkunum lýst í afsali frá árinu 2000 og þeim sem síðar eru gerð.

Varðandi íbúð á 1. hæð er það hins vegar aðeins í makaskiptaafsalinu frá 1951 sem fram kemur að íbúðinni fylgi einhver aukinn réttur til lóðar en sá réttur þó ekki skilgreindur þar. Í afsölunum frá 1962 og 1968 er í engu minnst á eða skilgreindur séreignarréttur að lóð fyrir íbúð gagnaðila. Ekki er getið um séreignar- eða sérafnotarétt kjallaraíbúðar í afsalsbréfum um hana.

Árið 1954 virðist hafa verið ætlunin að gera yfirlýsingu um eignarhlutföll í húsinu og liggur fyrir skjal þar um. Þar er lóðinni skipt milli kjallaraíbúðar og íbúðar á 1. hæð en risíbúð aðeins fenginn umferðarréttur. Þetta skjal virðist hins vegar hvorki hafa verið undirritað né þinglýst og hefur því ekki þýðingu að lögum. Eignaskiptayfirlýsing var loks gerð árið 1989 og þinglýst 5. júní það ár. Þar segir: „Ekki er heimilt að taka skiptingu lóðar til greina enda teljum við óheimilt að skipta lóð þannig að einn aðilinn eigi ekkert í henni.“ Fasteignamat ríkisins hefur skipt lóðinni eftir eignarhlutum og eigendur hússins greitt fasteignagjöld í samræmi við það.

Ekkert þeirra þinglýstu skjala sem fyrir liggja í málinu skilgreina eða afmarka mögulegan séreignarrétt íbúðar á 1. hæð til lóðar hússins. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi ekki tekist að færa sönnur á að um séreign sé að ræða. Að mati kærunefndar gildir því meginregla 6. gr. laga nr. 26/1994 og lóðin þannig í óskiptri sameign eigenda hússins. Hlutur eigenda hússins skiptist því eftir eignarhlut þeirra í húsinu, sbr. 4. tölul. 15. gr. laganna.

Í 3. mgr. 34. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram sú regla að réttur til að hagnýta sameign fari ekki eftir hlutfallstölum heldur hafi allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt. Með vísan til þess fellst kærunefnd á það með álitsbeiðendum að allir eigendur hússins hafi jafnan afnotarétt af lóðinni.

Álitsbeiðendur gera kröfu um að nefndin álykti að framkvæmdir á lóð teljist sameiginlegar og að fjarlægja beri grindverk sem skipti lóðinni nema samþykki allra komi til. Hvorki liggja fyrir upplýsingar um hvers konar framkvæmdir sé að ræða né hvernig staðið var að ákvörðun um þær. Þá eru þessar kröfur ekki rökstuddar í álitsbeiðni. Það er því álit kærunefndar að vísa beri þeim hluta málsins frá, sbr. 2. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 881/2001.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að lóðin sé í óskiptri sameign eigenda hússins og hlutur eigenda í lóðinni skiptist eftir eignarhlut þeirra í húsinu.

Þá er það álit kærunefndar að allir eigendur hússins hafi jafnan afnotarétt af lóðinni.

Öðrum kröfum álitsbeiðenda er vísað frá nefndinni.

Reykjavík, 26. maí 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason