Mál nr. 5/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 5/2010

Sólpallar: Heimild í lóðarteikningum, samþykki allra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. febrúar 2010, beindi Húseigendafélagið, f.h. húsfélagsins X nr. 32–38, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A og B, íbúð 32-0101, C, íbúð 32-0102, D og E, íbúð 34-0101, F og G, íbúð 34-0102, H og I, íbúð 36-0103, J og K, íbúð 36-0104, L, íbúð 38-0101, og M og N, íbúð 38-0102, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, þ.e. M og N, íbúð 38-0102, dags. 15. mars 2010, A, íbúð 32-0101, dags. 20. mars 2010, G og F, íbúð 34-0102, dags. 8. apríl 2010, H og I, íbúð 36-0103, dags. 17. apríl 2010, og L, íbúð 38-0101, dags. 28. apríl 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 26. maí 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 32–38, alls 28 eignarhluta í fjórum stigagöngum. Álitsbeiðni var beint að öllum eigendum íbúða á 1. hæð vegna þeirra hagsmuna sem þeir hafa að gæta, óháð því hvort viðkomandi hafi sólpall á sérafnotafleti, hafi stækkað eða breytt sólpalli og/eða afmarkað sólpall og/eða sérafnotaflöt með skjólgirðingu. Gagnaðilar eru því allir eigendur íbúða á 1. hæð. Ágreiningur er um stærð og frágang sólpalla.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að lóðarteikning sem þinglýst eignaskiptayfirlýsing vísar til, þar sem sólpallar eru teiknaðir, marki þær heimildir sem eigendur 1. hæðar hafa til byggingar sólpalla og skjólveggja á sérafnotaflötum sínum.
2. Að viðurkennt verði að bygging og eða breyting sólpalla á 1. hæð, í andstöðu við lóðarteikningu, svo sem stækkun, þarfnist samþykki allra.
3. Að viðurkennt verði að afmörkun sérafnotaflata með pöllum, skjólveggjum og/eða girðingum þarfnist samþykki allra eigenda. Eigendum íbúða á 1. hæð sé þannig óheimilt að afmarka og/eða fylla út í sérafnotafleti með sólpalli og/eða skjólveggjum.

Í álitsbeiðni er greint frá því að málsatvik séu þau að á aðalfundi húsfélagsins í ágúst 2002 hafi einróma verið samþykkt tiltekið samræmt útlit sólpalla á 1. hæð með atkvæði 2/3 hluta íbúðareigenda. Miða skyldi við gerð og útlit sólpalla sem þegar voru í nærliggjandi húsi að X nr. 1–7 og gætt yrði samræmis við núverandi skjólveggi á 1. hæð varðandi hæð veggja og efnisval. Álitsbeiðandi hafi því talið að búið væri að ákveða í grófum dráttum útlit sólpalla sem væntanlega yrði ráðist í byggingu á síðar, þ.e. til viðbótar og/eða stækkunar þeim sem fyrir voru. Síðan hafi verið samþykkt á fundinum að gerð yrði teikning byggð á þessari tillögu um útlit sem lögð yrði fyrir næsta húsfund. Nánari útfærsla á útliti samkvæmt teikningum hafi verið samþykkt einróma á húsfundi 23. apríl 2003 með atkvæði rúmlega þriðjungs íbúa sem sóttu þann fund.

Á árunum 2005–2007 hafi stjórn húsfélagsins verið frekar óvirk en á því tímabili hafi sólpallar verið byggðir og stækkaðir, auk þess sem einhverjar smærri breytingar hafi orðið á hluta þeirra palla sem fyrir voru. Ágreiningur hafi einkum risið vegna þess að tveir íbúar hafi einhliða tekið þá ákvörðun að byggja sólpalla langt umfram þær heimildir sem álitsbeiðandi og þorri íbúa hafi talið sig hafa veitt árið 2003. Þegar byggingu palla og girðinga við þessar tvær íbúðir hafi verið lokið hafi íbúum orðið ljóst að umrædd mannvirki þrengdu verulega að aðkomu hússins og byrgðu fyrir brunna í jörðu.

Eigendur horníbúða hafi talið sér heimilt að afmarka allan sérafnotaflöt sinn með sólpalli og nærri 2 metra hárri girðingu og ekki vikið frá því. Þá hafi skapast ágreiningur um mörk sérafnotaflatar þessara íbúða þar sem þeir liggja í 90 gráðu horni við húsið, og sameiginlegur inngangur og göngustígur gangi þar þvert og beint í horn hússins, en húsið er L-laga. Við skoðun hafi komið í ljós að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun um sólpalla umfram það sem gert sé ráð fyrir á lóðarteikningu sem fæstir pallar samrýmist nú nema um efnisval og lit palla og hæð skjólveggja.

Á aðalfundi árið 2002 hafi mætt 2/3 hlutar eigenda hússins sem allir hafi greitt atkvæði með tillögu um útlit palla sem borin var upp á fundinum en fundarboði fylgdi svohljóðandi tillaga: „Aðalfundur húsfélagsins X 32., 34., 36. og 38, haldinn miðvikudaginn 21. ágúst 2002, samþykkir samræmt útlit skjólveggja á jarðhæð íbúða við ofangreind húsnúmer verði samskonar og við X 1., 3., 5. og 7. Gæta skal samræmis við núverandi skjólveggi varðandi hæð og efnisval.“ Í fundargerð segi um þetta atriði að tillagan hafi verið lögð fram og hlotið samþykki allra fundarmanna, þ.e. 2/3 hluta eigenda hússins, en á fundinn hafi mætt fulltrúar 21 eignarhluta af 28. Gerð yrði teikning byggð á tillögunni í samráði við eigendur íbúða á 1. hæð og hún lögð fyrir næsta fund.

Á aðalfundi árið 2003 hafi málið verið tekið fyrir að nýju. Í fundarboði hafi verið tekið fram að leggja ætti fyrir fundinn að samþykkja útlit girðinga fyrir sérlóðir. Fundarboði fylgdi svohljóðandi tillaga: „Útlit girðingar samkvæmt teikningu samþykkt í grófum dráttum en íbúum jarðhæðar falið að koma sé saman um endanlegt útlit. Vilji er fyrir því að endanlegt útlit verði smekklegt og samræmis verði gætt. Allt verkið, þ.e. við allar íbúðir, verði framkvæmt samtímis eins og hægt er. Val á lit á girðingu og trévirki á svölum/verönd verði það sama alls staðar.“ Teikning til grundvallar tillögunni hafi verið gerð af einum íbúa sem sýndi útlit skjólgirðinga og grunnmynd sem sýndi „einkalóð“ hverrar íbúðar. Þessari teikningu hafi verið dreift í allar íbúðir á 1. hæð. Við gerð þessarar teikningar hafi verið stuðst við lóðarteikningu arkitekts hússins. Tillagan hafi verið samþykkt einróma. Á þennan fund hafi hins vegar einungis mætt fulltrúar 10 af 28 eignarhlutum, eða um það bil 36% íbúðareigenda. Í fundargerð segi í grófum dráttum um þetta atriði að útlit girðinga samkvæmt teikningu hefði verið samþykkt og framlögð tillaga endurtekin og sögð samþykkt.

Þegar ljóst hafi orðið að tilskilið samþykki lá ekki fyrir framangreindri tillögu um breytingar á teikningum lóðar hafi álitsbeiðandi reynt að bæta úr annmörkum þar að lútandi og finna lausn sem allir gætu unað við. Sérstök nefnd, svokölluð pallanefnd, hafi unnið að málinu ásamt stjórn. Til að byrja með hafi eigendum íbúða í horni hússins verið sent bréf þar sem þeim var tilkynnt um málavexti og óskað eftir því að pallar yrðu færðir til þess sem talið var að gilti, sbr. samþykkt húsfélagsins árið 2003. Ekki hafi verið orðið við þeirri kröfu. Stjórn og sérstök pallanefnd hafi áfram unnið að lausn málsins með hagsmuni allra að leiðarljósi án árangurs enda hafi ekki náðst sátt við eigendur horníbúða.

Síðast hafi málið verið tekið fyrir á húsfundi í nóvember 2009 þar sem meðal annars hafi verið lagt til að eigendum 1. hæða yrði heimilað að afmarka sérafnotafleti með skjólgirðingum. Miðað yrði við að sérafnotafletir væru girtir og afmörkun miðaðist við mæliblað og bygginganefndarteikningu, auk annarrar teikningar sem á henni var byggð. Álitsbeiðandi hafi lagt til lausn sem miðaði að því að eigendur horníbúða myndu minnka palla sína. Ekki hafi náðst sátt á fundinum, enda ágreiningur enn verið um afmörkun sérafnotaflata á lóð fyrir framan horníbúðir. Íbúar búi nú við þann veruleika að ekki sé tilskilið samþykki fyrir þeim breytingum sem gerðar voru þar sem ranglega hafi verið staðið að málum frá upphafi.

Rök álitsbeiðanda eru þau að í þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir húsið megi sjá að lóðin sé sameign allra. Hins vegar fylgi íbúðum á 1. hæð sérafnot af lóðarhluta þeim sem afmarkaður sé á teikningu samþykktri af bygginganefnd, oft kölluð bygginganefndarteikning. Teikning þessi sé jafnframt hluti eignaskiptasamningsins. Sú teikning sem sérstaklega sé innfelld í eignaskiptasamninginn sé einnig á henni byggð og þær séu sams konar. Þá liggi fyrir lóðarteikning arkitekts hússins en vísað sé til hennar á teikningum eignaskiptasamningsins, þ.e. þinglýstum heimildum, og hafi hún því úrslitagildi hér, enda augljóslega á henni byggt í grundvallaratriðum við frágang lóðar í upphafi.

Á bygginganefndarteikningu sé hvorki gert ráð fyrir sólpöllum né sérstakri girðingu til afmörkunar sérafnotaflata á 1. hæð. Á lóðarteikningunni sé hins vegar sérstaklega gert ráð fyrir litlum timburpöllum og skjólgirðingu sem ná um það bil 3 metra út frá húsvegg og fram í lóðina og afmörkun skjólgirðinga sé þar nokkuð skýr. Þá sé gert ráð fyrir trjáhekk til nánari afmörkunar sérafnotaflata í sumum stöðum. Það hafi því frá upphafi verið gert ráð fyrir pöllum af tiltekinni stærð hvað varðar grunnflöt og staðsetningu skjólgirðinga. Lóðin sé einnig í flestum öðrum atriðum í samræmi við lóðarteikningu, svo sem um staðsetningu göngustíga og torgs. Fæstir pallar í núverandi mynd séu þó sams konar og lóðarteikning geri ráð fyrir, en hafi þó verið það áður, þ.e. þar sem þeir höfðu verið reistir.

Í lóðarleigusamningi sé einnig fjallað um einkaafnotarétt íbúða á 1. hæð samkvæmt viðfestum uppdrætti. Um sé að ræða svokallað mælingablað. Þar sé hvergi að sjá að gert sé ráð fyrir sólpöllum heldur einungis um að ræða skematíska afmörkun sérafnotaflata. Lóðarteikningin sem þinglýstar heimildir vísa til sé því eina heimildin sem sýni sólpalla af tiltekinni stærð og gerð. Á teikningum bygginganefndar og í þinglýstum eignaskiptasamningi séu sérafnotafletir hins vegar afmarkaðir með þeim hætti að um sé að ræða einkagarð 5 metra út frá húshlið.

Hugtakið einkagarður sem finna má á teikningum hafi hér enga lögfræðilega þýðingu hvað varðar skilsmun á séreign og sameign umfram hugtakið sérafnotaflöt. Um sé að ræða sérafnot á sameign en ekki séreign. Með 4.–6., 19. og 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og túlkun kærunefndar fjöleignarhúsamála í huga sé alveg skýrt að um sé að ræða afnotarétt en ekki eignarrétt. Sérafnotafletir þessir séu hluti sameiginlegrar lóðar og rétthöfum þeirra sé ekki heimilt að framkvæma hvaðeina sem þeim hugnast án samþykkis annarra. Það fari síðan eftir því hvers konar ráðstafanir um sé að ræða hversu mikill hluti eigenda þurfi að samþykkja þær en í langflestum tilfellum hafi viðkomandi rétthafi ekki einn ákvörðunarvaldið þegar breytingar séu gerðar. Þegar brugðið sé út frá lóðarteikningu sem sé eina gagnið sem heimili sólpalla á annað borð á 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 klárlega við, en í téðri lagagrein sé samþykki allra eigenda áskilið.

Álitsbeiðandi fellst á það og viðurkennir að þegar gert sé ráð fyrir sólpöllum á sérafnotafleti samkvæmt samþykktum teikningum þarfnist bygging þeirra sjaldnast samþykki annarra enda sé fyrirliggjandi teikningum fylgt í öllum grundvallaratriðum. Skorti fyrirmæli á teikningu um gerð, útlit eða efnisval sé það hins vegar ákvörðun sem hvert húsfélag verði að taka og rétthafi sérafnotaflatar bundinn af. Svo lengi sem ekki sé vikið frá teikningum nægi að einfaldur meirihluti húsfundar ákveði útlitið en slíkt sé oft gert í samráði við arkitekt sem njóti ákveðinnar verndar að þessu leyti. Lóðarteikning í máli þessu hafi því mikið vægi eins og fram hafi komið enda komi þar fram að arkitektinn hafi lagt upp með tiltekið útlit og stærð palla og vísað sé til hennar í þinglýstum heimildum. Fái slíkt enn frekari staðfestu í því að byggingaraðili skilaði húsinu þannig að mestu, þ.e. með nokkrum trépöllum í samræmi við lóðarteikningu, auk þess sé lóðin í grófum dráttum skipulögð til samræmis við lóðarteikninguna. Af þeim myndum sem fyrir liggja í málinu komi fram að flestir ef ekki allir sólpallar að X nr. 32–38 séu nú mun stærri en þeir sem lóðarteikning geri ráð fyrir. Ein íbúð sé þó ekki með pall. Þá sé staðsetning skjólgirðinga á pöllum ekki í samræmi við teikningu. Verði ekki annað séð en að nær allir pallar í núverandi mynd afmarki nokkurn veginn sérafnotaflötinn eins og honum sé lýst í þinglýstum heimildum eða komist nálægt því í flestum tilvikum, án þess að tilskilinn meirihluti, þ.e. allir eigendur, hafi samþykkt slíkt. Sama gildi um afmörkun sérafnotaflata með skjólgirðingum. Við sé þó að bæta að álitsbeiðandi telur að horníbúðir hafi gengið langt út fyrir mörk sérafnotaflata sinna, með byggingu skjólveggja.

Á lóðarteikningu sé staðsetning pallanna sjálfra og grunnflötur afmarkaður með nokkuð glöggum hætti. Efnisval og hæð skjólgirðinga við eða milli palla sé hins vegar ekki ákveðið með skýrum hætti frá upphafi. Ákvörðun um efnisval og hæð skjólgirðinganna geti vart talist verulegar breytingar frá því sem gert var ráð fyrir í upphafi að því gefnu að girðingarnar séu á sömu stöðum og lóðarteikning segi til um. Samþykktir húsfélagsins árin 2002 og 2003 tryggðu íbúum 1. hæðar þannig í raun ekki annað en rétt til að byggja sólpalla með tiltekið útlit en að öðru leyti í samræmi við lóðarteikningu hvað varðar grunnflöt palls, staðsetningu palls og staðsetningu skjólgirðingar. Því til viðbótar hafi verið samþykkt viðmið um hæð skjólveggja. Þar sem samþykki 2/3 hluta eigenda liggi fyrir um efnisval og útlit palla auk hæðar skjólgirðinga, sem lóðarteikning gefi ekki skýrlega til greina, sé það bindandi fyrir alla hvað það atriði varðar. Lengra nái samþykktir húsfélagsins ekki.

Einungis þriðjungur íbúa hafi mætt á fundinn árið 2003 og samþykkt einróma teikningar núverandi palla sem kynntar voru á fundinum, en í þeim hafi falist veruleg breyting út frá lóðarteikningu. Á þeim tímapunkti hafi málið fyrst verið tilbúið til formlegrar afgreiðslu, þ.e. breytingar frá lóðarteikningu og afmörkun sérafnotaflatar með skjólveggjum/girðingum. Hér hafi verið um að ræða afmörkun sérafnotaflatar með byggingu sólpalla langt umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi sem þarfnist samþykki allra. Samþykkt húsfélagsins árið 2003 feli þannig ekki í sér heimild til byggingar sólpalla í núverandi mynd enda sé verulega vikið frá lóðarteikningu, en af því leiði að samþykki allra sé áskilið. Þá þarfnist afmörkun sérafnotaflatar með skjólveggjum einnig samþykki allra.

Álitsbeiðandi vísar máli sínu til stuðnings til 4. gr., 6. gr., 1. mgr. 19. gr. og 30. gr. laga nr. 26/1994 sem og til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 26/2006 og nr. 36/2002.

Í greinargerð gagnaðilanna M og N, eigenda íbúðar 38-0102, kemur meðal annars fram að lóðarteikning hafi hvorki verið samþykkt né stimpluð af byggingarfulltrúanum í R. Þau telji hana því ekki gilt plagg. Sú teikning hafi ekki verið til staðar í upphafi máls og en komið í ljós nokkrum árum síðar. Gagnaðilar geti ekki séð að vísað sé í lóðarteikningu í eignaskiptayfirlýsingu. Þar sé aftur á móti vísað í bygginganefndarteikningu og á henni sé vísað í „sjá teikningu landslagsarkitekts“. Sú teikning gæti verið þessi lóðarteikning sem ekki hafi verið til staðar eða komið í ljós síðar.

Þá benda gagnaðilar (M og N) á að sú teikning sem fylgdi þinglýstum leigusamningi um lóð til íbúðahúsabyggingar sé ekki „skematísk“ eins og sagt sé í álitsbeiðni, hún sé málsett 1:500.

Í greinargerð gagnaðilans A, eiganda íbúðar 32-0101, kemur meðal annars fram að hann hafi tekið að sér að útfæra hugmyndir sem samþykktar voru á aðalfundi 2003. Í aðdraganda þeirrar vinnu hafi hann fengið þær upplýsingar hjá fyrirtækinu sem byggði húsið að það hefði látið gera teikningu landslagsarkitektsins, en hvorki látið samþykkja né notað við sölu á íbúðunum. Íbúar hafi fyrst fengið að sjá þessa teikningu árið 2003 þegar gagnaðili sýndi hana á húsfundi ásamt tillögu sinni um skjólgirðingar. Teikning landslagsarkitektsins sé ekki til hjá sveitarfélaginu. Tillaga gagnaðila hafi ítarlega verið kynnt öllum íbúum, með greinargerð og teikningu sem hafði verið dreift á allar íbúðir og samþykktar á aðalfundinum 2003. Um það hvort samþykktir sem gerðar hafi verið, árið 2002 með atkvæði 75% eigenda og árið 2003 með atkvæði 36% eigenda, væru fullnægjandi hafi aldrei komið til álita á þessum tímapunkti þar sem málið hefði verið rækilega kynnt öllum íbúum og engin andmæli borist. Það sé fyrst eftir að skjólgirðingar og pallar við íbúðirnar 34-0102 og 36-0103 voru byggð, og samrýmdust ekki þeirri teikningu sem hafi legið til grundvallar samþykktinni frá 2003, að óánægju hafi tekið að gæta með þá framkvæmd og álitsbeiðandi tekið síðan þetta mál upp á sína arma sem í framhaldi hafi leitt til deilu þeirrar sem hér sé til umfjöllunar.

Á haustdögum 2009 hafi gagnaðili freistað þess að sætta málið með nýrri tillögu að fyrirkomulagi flatanna við íbúðir 34-0102 og 36-0103. Sú tillaga hafi verið byggð á fyrirkomulagi því sem teiknað sé á mæliblað 2.583.4 frá mælingadeild sveitarfélagsins, dags. 18. janúar 1999. Þetta hafi gagnaðili gert eftir að hafa leitað álits hjá sveitarfélaginu. Á bygginganefndarteikningunni sem sé meðal þingfestra sölugagna íbúðanna megi glögglega sjá hvernig mörk sérafnotaflatanna séu merkt með punktalínu en þeim sleppi þegar komi að mörkum reitanna þar sem húsin nr. 34 og 36 mætast. Aftur á móti sé þetta sýnt á áðurnefndu mæliblaði. Gagnaðila hafi verið tjáð af starfsmönnum sveitarfélagsins að þegar bygginganefndarteikningu sleppi þá gildi mæliblað. Gagnaðila hafi verið ljóst að hér væru gerðar ýtrustu kröfur samkvæmt samþykktum gögnum sem fylgdu með eignaskiptayfirlýsingu viðkomandi íbúða og mætti því ætla að eigendur þeirra ættu rétt á að notfæra sér það að fengnu samþykki annarra íbúa. Eftir kynningu á þessari tillögu gagnaðila hafi komið í ljós að allir íbúar á 1. hæð gátu fellt sig við þessa lausn og af því hafi mátt ætla að hún fengist samþykkt af öðrum íbúum hússins. Svo hafi þó ekki reynst vera og var hún felld á húsfundi sem haldinn var skömmu síðar. Þar hafi einnig verið ljóst að álitsbeiðandi myndi alfarið beita sér gegn þessari lausn. Ljóst sé að deilan standi eingöngu um stærð og gerð skjólgirðinga við umræddar íbúðir. Með erindi því sem hér sé til umræðu hafi álitsbeiðandi valið þá leið að fá öllum samþykktum, þar af leiðandi öllum skjólgirðingum og pöllum sem byggðir hafa verið við húsið, hnekkt og að engu gert. Það sé vafalaust rétt að betur hefði þurft að ganga eftir því að fullnægjandi samþykktir lægju að baki samþykktanna árið 2003. Það sé jafnljóst að þær hefðust fengist ef eftir hefði verið gengið. Allir eigendur íbúða á 1. hæð, aðrir en eigendur umræddra horníbúða, hafi verið í góðri trú og vandað til verka við framkvæmdir sínar enda undangenginn samkomulagsferill frá árunum 2002–2003 hafður að leiðarljósi.

Enn fremur minnir gagnaðili (A) á að algjör einhugur hafi verið hjá öllum íbúum hússins að víkja frá umræddri lóðarteikningu landslagsarkitektsins og hafa skjólgirðingar í stað runnagróðurs umhverfis sérafnotareiti þegar um þetta var fjallað á árunum 2001–2003, enda engum dulist að sú teikning hafi eingöngu verið leiðbeinandi og skuldbatt ekki rétthafa sérafnotareita þar sem hún hafi ekki verið samþykkt af byggingayfirvöldum.

Í greinargerð gagnaðilanna F og G, eigenda íbúðar 34-0102, sem er önnur tveggja horníbúða, kemur meðal annars fram að þau hafi keypt íbúð sína árið 2005. Fyrri eigandi hafi tjáð þeim að samþykkt hefði verið á húsfundi að íbúar á 1. hæð mættu byggja pall á sínum sérafnotafleti og höfðu þá þegar verið byggðir pallar við þrjár íbúðir hússins og tvær aðrar íbúðir með palla í byggingu. Hann hafi jafnframt tilkynnt gagnaðilum að eigendur á 1. hæð ættu að samræma útlit á pöllum þannig að endaíbúðir yrðu með eins palla og ættu því að samræma útlit á sínum pöllum, að miðíbúðir væru eins og ættu að samræma útlit sinna palla og horníbúðir eins og ættu að samræma útlit sinna palla.

Gagnaðilar (F og G) hafi árið 2006 ákveðið að hefja byggingu á palli og leitað því til byggingarfulltrúans í R til að fá þinglýsta teikningu sem sýndi sérafnotaflöt þeirra. Þar hafi þeim verið afhent eina þinglýsta teikningin og sagt að þetta væri teikningin sem sýni einkagarð þeirra. Á þessum tíma voru íbúar í hinni horníbúðinni,
36-0103, komnir langt með að byggja sinn sólpall og sáu gagnaðilar að stærð sólpallsins væri í samræmi við það sem teikningin sýndi. Því hafi gagnaðilar hafið uppsetningu á sínum palli og samræmt við útlit á skjólgirðingum í stíl við hina horníbúðina.

Þegar gagnaðilar (F og G) hafi verið að ljúka við uppsetningu á sólpallinum hafi eigandi íbúðar beint fyrir ofan gagnaðila, sem sé jafnframt í stjórn húsfélagsins, komið að máli við þau, en ekki talað um að þau væru að vinna rangt að uppsetningu sólpallsins. Síðan um vorið 2008 hafi formaður húsfélagsins komið að máli við gagnaðila og tjáð þeim að pallurinn gæti verið ólöglegur þar sem að hann væri svo nálægt brunni. Formaðurinn var beðinn um að vera í sambandi um þetta ef rétt reyndist svo unnt væri að gera viðeigandi ráðstafanir. Síðan hafi gagnaðilum borist ábyrgðarbréf álitsbeiðanda, dags. 16. júlí 2008, þar sem fundið hafi verið að uppsetningu sólpalla við báðar horníbúðirnar. Gagnaðilar hafi svarað álitsbeiðanda í ágúst 2008 með bréfi og samþykkt að gera ráðstafanir til að auðvelda aðgengi að brunnum og það yrði gert af eigendum íbúða 34-0102 og 36-0103.

Þá hafi verið stofnuð fyrrgreind pallanefnd sem hafi ætlað sér að keyra málið í gegn með offorsi og hvorki hlustað né skrifað um það sem gagnaðilar hafi haft fram að leggja.

Eina leiðin sem stjórnin hafi lagt fram var sú leið sem sé sambærileg þeirri á teikningu merkt málsskjal 1.26 og byggði á einhverju plaggi sem fáir viti um og sé ekki partur af þinglýstum gögnum. Þetta hafi gengið svo langt að á teikningu sem svokölluð lóðanefnd hafi látið gera og lögð var fram á aðalfundi 2009 sé búið að skilgreina sérafnotaflöt gagnaðila sem skjólgóð svæði fyrir alla.

Næst hafi álitsbeiðandi fengið lögfræðiálit hjá Húseigendafélaginu. Gagnaðili (F) hafi farið á fund hjá byggingarfulltrúanum í R til að fá úr því skorið hvar mörk sérafnotaflatar hans væru. Gagnaðila hafi verið tjáð að það væri óvefengjanlegt að þinglýst skjöl gilda umfram öll önnur skjöl, og væri það mæliblaðið og þinglýstar byggingateikningar sem gildi.

Að lokum hafi einn gagnaðila (A), fyrir hönd og í samráði við aðra pallaeigendur, tekið að sér að gera nýja teikningu sem allir pallaeigendur hafi samþykkt, þar á meðal gagnaðilar og íbúar hinnar horníbúðarinnar. Sú teikning hafi verið unnin með þinglýsta mæliblaðið til hliðsjónar og geri ráð fyrir að horníbúðirnar myndu gera breytingar á sínum pöllum. Á næsta fundi hafi þessi tillaga verið lögð fram og óskað eftir að fá að leita eftir samþykktum á þessari teikningu. Stjórnin hafi mjög talað á móti þessari tillögu og það hafi farið svo að ekki var gefið leyfi á að sækjast eftir samþykktum. Engin niðurstaða hafi fengist með bréfaskriftum og fundum með stjórn húsfélags og hafi þeir svo sem ekkert reynt að koma með málamiðlun. Þeir hafi einungis lagt fram teikningar, sbr. málsskjal 1.26 eða svipað, og heimtað að gagnaðilar færu eftir því.

Gagnaðilar (F og G) krefjast þess að skorið verði með óyggjandi hætti úr um stærð sérafnotaflata/einkalóða við íbúð 34-0102. Sömu gagnaðilar krefjast þess jafnframt að allar teikningar sem ekki séu þinglýstar, sbr. teikning landslagsarkitekts og svokölluð lóðarteikning, séu marklausar við ákvörðun stærðar sérafnotaflata. Þá krefjast gagnaðilar þess að viðurkennt verði að samþykkt hafi verið á pallafundum 2002–2003 að íbúar fengju að gera sólpall á sérafnotafleti/einkagarði sínum. Loks krefjast gagnaðilar þess að kærunefnd kveði á um lögmæti allra húsfunda og pallanefndarfunda sem hafi verið haldnir frá árinu 2008 til dagsins í dag sem viðkoma pöllum og skjólgirðingum þar sem ekki sé unnið rétt að fundargerðum við fundi. Fundarstjórn hafi verið meiriháttar ámælisverð. Ekki hafi verið kallaðir til varamenn þegar vantað hafi í stjórn. Fundargerðir séu ritaðar í stílabók en ekki í löglega fundargerðabók og eftir fundi riti stjórn niður sína fundi eftir hentugleika í tölvuformi og fundarmenn ekki látnir kvitta fyrir fundargerðum eins og lög kveði á um. Gagnaðilar hafi óskað formlega eftir við stjórn á húsfundi að hafa löglega fundargerðabók, að fundarmenn eigi að kvitta fyrir og að fara eftir lögum um fundarsköp, en ekki hafi verið farið eftir því. Það sé mikilvægt fyrir alla íbúa að geta gengið í fundargerðir og þær séu unnar rétt svo unnt sé að fá niðurstöðu í mál komi til ágreinings síðar, eins og dæmin sanni, og skipti það því máli hvort fundargerðir sem gerðar hafi verið frá 2008, sem viðkoma pöllum, séu löglegar og vilja gagnaðilar að kærunefnd úrskurði um það.

Álitsbeiðandi hafi lagt fram teikningar sem sagðar eru hafa verið gerðar árið 2002 eða 2003 og eftir fundarsamþykktum. Gagnaðilar (F og G) hafi margítrekað beðið um að fá að sjá þær samþykktir þar sem undirskriftir íbúa koma fram, en ekki fengið þær afhentar.

Gagnaðilar (F og G) hafi sagt að aðgengi að brunnum yrði lagfært, ástæða þess að gagnaðilar hafi ekki klárað þá framkvæmd sé vegna þess að endanleg niðurstaða hafi aldrei fengist í þessu máli og þau hafi ákveðið að bíða eftir frekari niðurstöðu þar sem þetta er mjög kostnaðarsamt.

Gagnaðilar benda á að pallar horníbúða hafi staðið í tvö ár áður en álitsbeiðandi hafi kvartað út af þeim. Útlit í garðinum hjá X nr. 32–38 sé mjög flott og sólpallarnir líti vel út og gott samræmi með þeim. Garðurinn sé stór og mikill svo ekki skorti pláss.

Í greinargerð gagnaðilanna H og I, eigenda íbúðar 36-0103, sem er hin horníbúðin, kemur meðal annars fram þau hafi fest kaup á íbúð sinni sumarið 2004. Við kaupin hafi fyrrum eigandi íbúðarinnar tilkynnt þeim að samþykkt hefði verið á húsfundum árin 2002–2003 að stækka mætti alla palla við húsið á sérafnotafleti/einkagarði íbúða á 1. hæð. Hann hafi sýnt gagnaðilum hvar leyfileg mörk fyrir pall þeirra væru, þeim sömu og þau hafi síðan fylgt við gerð pallsins. Einnig hafi gagnaðilar séð að aðrir eigendur íbúða á 1. hæð hefðu stækkað palla sína sem hafi samsvarað þeirra sérafnotafleti/einkagarði.

Sumarið eftir hafi gagnaðilar (H og I) ákveðið að hefja smíði pallsins. Þau hafi leitað til íbúa hússins til að finna þær teikningar sem fyrrum eigandi íbúðarinnar hefði sagt þeim frá. Þeir eigendur sem gagnaðilar hafi leitað til vissu lítið um málið og höfðu ekki þessar umræddu teikningar undir höndum. Einn íbúi hafi tilkynnt gagnaðilum að til væru einhverjar rissteikningar af pöllunum en þær væru hvorki samþykktar né þinglýstar. Eftir þetta gagnaðilar ákveðið að leita til byggingarfulltrúa eftir teikningum. Þar hafi þeim verið tilkynnt að eina teikningin sem fara ætti eftir við þessar aðstæður væri þinglýst teikning. Starfsmenn byggingarfulltrúa hafi skýrt fyrir gagnaðilum hvar lóðarmörkin lægju. Gagnaðilar hafi fengið afhentar einu þinglýstu teikningarnar og þær hafi verið í samræmi við upplýsingar frá fyrrum eigandi íbúðar.

Ástæða þess að gagnaðilar (H og I) hafi byggt pallinn eins og þau gerðu sé sú að þau hafi ekki fengið upplýsingar frá íbúum hússins þótt eftir hafi verið leitað. Fáir hafi virst þekkja til málsins og stjórn húsfélagsins hafi að mestu verið óvirk á þessum tíma. Þau hafi aðeins fengið að líta á teikningar hjá manni sem hafi sjálfur sagt að fyrra bragði að væru ósamþykktar. Byggingarfulltrúinn í R hafi hins vegar gefið gagnaðilum skýr svör um hvar lóðarmörk og sérafnotareitur þeirra liggi sem þau hafi mátt samkvæmt fyrri samþykktum byggja pall sinn á. Einnig hafi þeir tilkynnt gagnaðilum að engar teikningar myndu liggja hjá þeim nema þessar tvær þinglýstu teikningar og væru það hiklaust þær sem fara ætti eftir.

Gagnaðilar (H og I) hafi farið eftir þessari teikningu og töldu sig ekki vera að brjóta af sér á neinn hátt, enda hafi þau ekki haft neitt annað í höndunum en teikninguna frá byggingarfulltrúa ásamt lóðarteikningunni sem báðum hafi verið þinglýst.

Þremur árum síðar, eða sumarið 2008, hafi gagnaðilum (H og I) borist ábyrgðarbréf frá nýkjörinni stjórn húsfélagsins þar sem gerðar hafi verið athugasemdir við pallinn þeirra. Frá byggingu pallsins og fram að því hafi enginn fundið að pallinum. Í bréfinu hafi stjórnin endurtekið haldið því fram að gagnaðilar hafi tekið hluta af sameiginlegri eign eigenda og gert að sinni séreign upp á sitt eigið einsdæmi. Álitsbeiðandi láti líta út eins og gagnaðilar hafi ekki fengið álit hjá neinum og farið í þessar framkvæmdir án þess að vera með neitt í höndunum, sem sé ekki rétt. Gagnaðilar hafi mikið haft fyrir því að afla sér upplýsinga en hafi hvergi fengið skýr svör nema hjá byggingarfulltrúa sem hafi tjáð þeim að sérafnotaflötur þeirra væri 5 metrar út frá vegg íbúðarinnar. Á þessum tíma, þegar gagnaðilar hófu framkvæmdir, hafi þegar staðið þrír pallar sem samræmdust þeim upplýsingum.

Eftir að gagnaðilum (H og I) hafi borist fundargerð stjórnar, sem var einnig send á alla aðra íbúa í húsinu til upplýsingar, hafi enn á ný hafist bréfaskriftir án árangurs. Álitsbeiðandi hafi lagt til að pallaeigendur kæmu með lausn á málinu sem og gagnaðilar gerðu með einum gagnaðila (A). Gagnaðilar hafi reynt að koma til móts við álitsbeiðanda og verið tilbúin til að minnka pallinn sinn samkvæmt tillögu 2 frá gagnaðila (A). Þar hafi verið gerð ítarleg grein fyrir tillögunni og gagnaðili (A) leiðrétt að ekki sé unnt að komast að brunni undir skjólpalli íbúðar 34-0102. Hann hafi útskýrt að á auðveldan hátt sé unnt að fjarlægja girðingarhlutann ef opna þurfi brunninn. Einnig hafi hann leitað eftir áliti hjá sérfræðingum sveitarfélagsins sem hafi fundist þetta ásættanleg lausn í málinu. Það hafi verið samdóma álit þeirra að bygginganefndarteikning, sú sem gagnaðilar hafi notað til hliðsjónar, sé sú teikning sem fyrst og fremst gildi. Sé henni sleppt skuli fara eftir mæliblaðinu. Þetta séu einu teikningarnar af lóð hússins sem hafi fengið umfjöllun og samþykkt lögmætra yfirvalda.

Eftir að allir eigendur íbúða á 1. hæð höfðu samþykkt þessa tillögu, fyrir utan einn sem ekki vildi skipta sér af en var þó ekki mótfallinn tillögunni og annan sem leigir íbúð sína og var fjarverandi, hafi tillagan verið kynnt á húsfundi. Álitsbeiðandi hafi talað mjög á móti tillögunni og úr hafi orðið að tillagan var felld með atkvæðagreiðslu. Gagnaðilar (H og I) efist þó um að sú atkvæðagreiðsla hafi verið réttmæt. Gagnaðilar hafi ekki komist á þennan fund sökum persónulegra aðstæðna en þó verið búin að gefa samþykki sitt með undirskrift. Það hafi aðeins munað einu atkvæði á fundinum og undrast gagnaðilar það að unnt sé að fella hugmyndina með sex atkvæðum gegn fimm þegar fyrir hafi legið undirskriftalisti sex aðila með tillögunni. Gagnaðilar hafi að minnsta kosti talið sér trú um að þau væru búin að gefa samþykki sitt með undirskrift sem fylgdi tillögunni. Gagnaðilar vilji vita hvort það sé leyfilegt.

Í ljós hafi komið að allir pallar við X nr. 32–38 séu ólöglegir vegna ófullnægjandi úrvinnslu á sínum tíma. Samt sem áður hamri álitsbeiðandi aðeins á því að pallar horníbúða séu ósamþykktir. Þrátt fyrir að álitsbeiðandi haldi því fram að samþykktir hefðu fengist fyrir þessum umræddu teikningum ef eftir þeim hefði verið gengið þá viti gagnaðilar fyrir víst að fyrri eigendur íbúðar þeirra hefðu ekki samþykkt þær. Gagnaðilum (H og I) finnist ekki mikil sanngirni í því að taka aðeins þessa tvo palla fyrir einungis af þeirri ástæðu að þau fengu ekki viðeigandi upplýsingar frá húsfélaginu á sínum tíma og leituðu sjálf eftir réttum teikningum. Þá væri ósanngjarnt að eigendum íbúða á 1. hæð sé heimilað að reisa sólpalla á sérafnotaflöt sinni nema eigendum horníbúðanna.

Gagnaðilar (H og I) krefjast þess að viðurkennt verði að samþykkt hafi verið á pallafundum 2002–2003 að íbúar fengju að gera sólpall á sérafnotafleti/einkagarði sínum. Þá krefjast gagnaðilar þess að ósamþykktar og óþinglýstar teikningar teljist marklausar við ákvörðun á sérafnotafleti við íbúðir 36-0103 og 34-0102. Jafnframt krefjast gagnaðilar þess að fá úr því skorið hvort atkvæðagreiðsla gegn því að tillaga 2 væri borin til kosningar sé réttmæt og hvort skoða megi að hún yrði borin fram fyrir alla í húsfélaginu. Loks krefjast gagnaðilar þess að bæði álitsbeiðandi, sem og þær fundargerðir sem hún hafi ritað, verði tekin til endurskoðunar. Þau vinnubrögð sem hafa viðgengist síðustu tvö ár séu með öllu óeðlileg og óásættanleg.

Í greinargerð gagnaðilans L, eiganda íbúðar 38-0101, kemur fram að á aðalfundi húsfélags verið gerð samþykkt varðandi gerð sólpalla. Allir fundarmenn hafi veitt samþykki sitt, ríflega 2/3 hlutar eigenda. Fimm sólpallar hafi verið reistir án nokkurra athugasemda og í þeirri trú að eðlilega og löglega hafi verið staðið að samþykktinni. Það hafi síðar komið í ljós að svo væri ekki, þar sem láðst hafi að leita skriflegs samþykkis þeirra eigenda sem ekki sóttu fundinn. Árið 2008 hafi tveir sólpallar verið byggðir við hús nr. 34 og 36. Þeir hafi farið umtalsvert út fyrir mörk íbúðanna og lokað fyrir aðgengi að brunnum. Þetta hafi verið gert án samráðs við aðra eigendur. Þessu hafi ítrekað verið mótmælt.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða á sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls.

Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir að sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði að innan og utan sem ekki eru ótvírætt í séreign. Er sameign því skilgreind neikvætt, þ.e. sem þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast samkvæmt þinglýstum gögnum ótvírætt í séreign.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 6. júní 1998, sem var þinglýst 9. mars 1999 er fjöleignarhúsið við X nr. 32–38 í R með 28 íbúðum og reist á sameiginlegri lóð sem um gildir einn lóðarleigusamningur við R. Í yfirlýsingunni segir: „Eigendur íbúða á 1. hæð hafa sérafnot af lóðarhlut þeim sem afmarkaður er á bygginganefndarteikningu af 1. hæð.“ Kærunefnd álítur þar vera átt við grunnmynd 1. hæðar sem samþykkt var af byggingarfulltrúa 10. nóvember 1998.

Gagnaðilar, eigendur íbúðar 34-0102, hafa farið fram á að kærunefnd skeri úr um stærð sérafnotaflata/einkalóða við íbúð þeirra. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að aðrar þinglýstar heimildir séu til um afmörkun sérafnotaflata en framangreind teikning. Þá hafa eigendur ekki ákveðið aðra afmörkun þeirra. Á teikningunni eru afmarkaðir reitir við hverja íbúð með punktalínum og runnum. Inn í hvern reit er ritað: „einkagarður 5m út frá húshlið“. Er það álit kærunefndar að við íbúðir inni í horni hússins, þ.e. nr. 34-0102 og 36-0103, afmarkist fletirnir hornrétt frá húsvegg íbúðanna að göngustíg, með honum þar til komið er fimm metra frá húsvegg, samhliða veggnum að mörkum næstu íbúðar og þar hornrétt að húsvegg. Sérafnotafletir nái þannig ekki að vegg sameignar.

Í málinu er óumdeilt að gagnaðilar sem búa á 1. hæð hafa afmarkað reiti á sameiginlegri lóð hússins til sinna sérafnota með því að byggja palla og skjólveggi. Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né lögskýringargögnum er fjallað sérstaklega um réttarstöðu sérafnotaflata. Kærunefnd hefur hins vegar í nokkrum álitsgerðum fjallað um hugtakið sérafnotaflöt, svo sem í málum nr. 6/2002 og nr. 36/2002. Kærunefnd telur sérafnotaflöt fela í sér einkarétt til afnota og umráða yfir tilteknum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér eignarrétt yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn.

Í áðurgreindri eignaskiptayfirlýsingu er um sérafnotarétt eigenda íbúða á 1. hæð vísað til afmörkunar á áðurgreindri bygginganefndarteikningu af 1. hæð. Á þeirri teikningu er teiknaður lítill pallur næst húsinu en engir skjólveggir og er það álit kærunefndar að ekki sé til að dreifa samþykktri teikningu sem heimili eigendum íbúa 1. hæðar að byggja stærri palla, skjólveggi og girðingar en þar eru sýndir.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna.

Hvort um er að ræða verulegar framkvæmdir skv. 2. mgr. 30. gr. er atviksbundið hverju sinni. Umræddir pallar standa í sameign, þ.e. á sameiginlegri lóð hússins auk þess sem stærð þeirra og gerð hefur umtalsverð áhrif á útlit hússins. Það er því álit kærunefndar að um sé að ræða verulegar framkvæmdir sem krefjist samþykki allra. Því er ljóst að samþykki aðalfundar húsfélags árið 2003 er ekki gild heimild til handa eigendum íbúða á 1. hæð til að byggja/stækka sólpalla, skjólveggi og girðingar.

Gagnaðilar, eigendur íbúðar 34-0102, gera þá kröfu að kærunefnd skeri úr um lögmæti funda húsfélags og pallanefndar frá árinu 2008 vegna fundarstjórnar og ritunar fundargerða. Ekki hafa verið lögð fyrir nefndina gögn til að tekin verði afstaða til þessa ágreiningsefnis. Kærunefnd vekur þó athygli stjórnar húsfélags á því að skv. 64. gr. laga nr. 26/1994 skulu meginatriði allra mála sem fyrir eru tekin rituð í sérstaka fundargerðabók, svo og þær ákvarðanir sem teknar eru og gerð grein fyrir hvernig atkvæði hafa fallið. Fundargerð skal lesin upp í lok fundar og fundarmönnum gefinn kostur á að koma að athugasemdum. Fundargerðin skal svo undirrituð af fundarstjóra og a.m.k einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Þá eiga fundargerðir jafnan að vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að teikning sem þinglýst eignaskiptayfirlýsing vísar til og samþykkt var af byggingarfulltrúa 10. nóvember 1998, þar sem sólpallar eru sýndir og sérafnotaflötur afmarkaður með runnum, marki sérafnotaflöt eigenda íbúða á 1. hæð.

Það er og álit kærunefndar að heimild til byggingar sólpalla við íbúðir á 1. hæð markist af sömu teikningu.

Það er jafnframt álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi fyrir breytingu/stækkun þeirra sólpalla sem gert er ráð fyrir á framangreindri teikningu.

Þá er það álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi til afmörkunar sérafnotaflata með skjólveggjum eða sambærilegum mannvirkjum í stað runna.

Reykjavík, 26. maí 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason