Mál nr. 7/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 7/2010

Aðalfundur: Bókhaldsþjónusta, ársreikningar, kjör gjaldkera, afrit gagna, lögmæti fundar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. mars 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 42, hér eftir nefnd gagnaðili.

Með bréfi kærunefndar, dags. 30. mars 2010, var óskað eftir skýrari kröfulýsingu álitsbeiðanda sem barst með bréfi hans, dags. 6. apríl 2010.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni og bréfs álitsbeiðanda voru ódagsett greinargerð gagnaðila, mótt. 19. apríl 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. apríl 2010, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 26. maí 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 42 í R, alls sjö eignarhluta. Ágreiningur er um aðalfund.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að gjaldkera hafi verið óheimilt að kaupa bókhaldsþjónustu án samþykkis annarra eigenda, vitneskju þeirra eða stjórnar húsfélagsins.
2. Að rétt sé að eignaskiptasamningur eigi að gilda við lokauppgjör á greiðslu eigenda vegna hitakostnaðar, en ekki sú fjárhæð sem ákveðin sé á aðalfundi, hvort sem hún sé jafnskipt eða hlutfallsskipt.
3. Að kjör gjaldkera á aðalfundi sé ólöglegt þar sem maki hans hafi greitt atkvæði.
4. Að stjórn húsfélagsins sé skylt að afhenda ljósrit af bókun fundarins.
5. Að aðalfundur húsfélagsins 23. mars 2010 hafi verið ólögmætur miðað við framangreindar kröfur og þar sem óendurskoðaður ársreikningur var lagður fram.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðalfundur hafi verið haldinn 23. mars 2010. Á fundinum hafi komið fram að gjaldkerinn hafi án vitundar annarra stjórnarmanna og án samþykkis fyrri aðalfundar fengið bókhaldsþjónustu til að gera kostnaðarsamt ársuppgjör, þótt fyrir hafi legið ítarlegt uppgjör sem álitsbeiðandi hafi gert fyrir gjaldkera. Það sé jafnframt eina bókhald húsfélagsins fyrir árið 2009, fært eftir bankagögnum og nótum sem hafi verið til staðar, og sé skipting kostnaðar samkvæmt þeim þremur þáttum eignaskiptasamningsins; jafnskiptur, hlutfallsskiptur og sérhlutfallsskiptur, vegna hita. Álitsbeiðandi gerir jafnframt ýmsar athugasemdir við bókhaldið og bókhaldsþjónustuna sem ekki er þörf á að rekja frekar en vísað til gagna málsins.

Álitsbeiðandi greinir frá því að á aðalfundinum hafi gjaldkeri farið með atkvæðisrétt sinnar íbúðar í öllum málum nema einu, þ.e. í kjöri gjaldkera. Í atkvæðagreiðslu þar um hafi hann í fyrstu fengið tvö atkvæði gegn einu en þá hafi maki hans áttað sig og greitt honum sitt atkvæði. Þannig hafi hann verið kjörinn gjaldkeri með þremur atkvæðum gegn einu. Ekkert hafi verið um það tilkynnt áður að þau myndu skiptast á um að fara með atkvæðisréttinn, en eftir á hafi hann gefið þá skýringu að hann hafi ekki viljað kjósa sjálfan sig. Þetta telji álitsbeiðandi ólögmætt.

Í lok fundarins hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að fá ljósrit af fundargerðinni. Því hafi verið hafnað en gjaldkeri boðist til að skrifa upp fyrir hann úr fundargerðarbókinni. Álitsbeiðandi hafi afþakkað það, en ekki undirritað fundargerðina. Hann hafi svo fengið ljósrit fundargerðarinnar í pósti nokkrum dögum síðar. Álitsbeiðandi undirritaði ekki fundargerðina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fyrst hafi verið boðað til aðalfundar 10. febrúar 2010. Á þann fund hafi aðeins mætt fulltrúar þriggja íbúða af sjö. Fundi hafi því verið frestað, hugsanlega til 3. mars. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við boðun til fundarins. Fundinum hafi svo af ýmsum ástæðum verið frestað til 23. mars 2010 og þá hafi heldur engar athugasemdir verið gerðar við boðun. Á fundinn hafi mætt fulltrúar fimm íbúða af sjö og ákveðið verið að halda fundinn. Einn fulltrúi hafi fljótlega þurft að víkja af fundi af ókunnum ástæðum. Álitsbeiðandi hafi setið allan fundinn en neitað að undirrita fundargerð. Samkomulag hafi verið fyrir fund milli fráfarandi formanns húsfélagsins og fráfarandi gjaldkera húsfélagsins um að sá síðarnefndi myndi stjórna fundi.

Gagnaðili telur fundinn hafa þjónað hlutverki aðalfundar og vera fullgildan.

Gagnaðili kveður gjaldkera hafa þótt uppgjör álitsbeiðanda fremur óskýrt og hann hafi því tekið þá ákvörðun, skömmu fyrir fundinn, að láta vinna nýjan ársreikning hjá bókhaldsþjónustu fyrir eigið fé, leggja síðan þessa reikninga báða fyrir aðalfund með skýringum sem fundarmenn fengju að leggja mat á og kjósa um. Gagnaðili telji að svo hafi farið á aðalfundinum að hinir nýju reikningar hafi verið samþykktir með Excel-töflur álitsbeiðanda sem fylgiskjöl. Gagnaðili telur að virt bókhaldsstofa eins og sú sem hér um ræði kunni til verka og um sé að ræða ársreikning sem stjórnin skilji. Álitsbeiðandi hafi aldrei getað útskýrt Excel-töflur sínar þannig á fundum að viðhlítandi væri.

Gagnaðili telur hjón hafa sama rétt til atkvæðagreiðslu á húsfundum, en geti ekki bæði greitt atkvæði í málum sem þessu, þar sem hver íbúð hafi eitt atkvæði. Það hafi gilt í þessu tilfelli.

Gagnaðili hafnar því að álitsbeiðanda hafi verið neitað um ljósrit af fundargerð. Á fundinum hafi enginn aðgangur verið að ljósritunarbúnaði. Fundargerðin hafi fengist ljósrituð tveimur dögum seinna og þá hafi allir íbúar fengið ljósrit í póstkassa sína. Álitsbeiðanda hafi í lok fundar verið boðið að fá vélritað eintak af fundargerð, staðfest af fundargestum. Hann hafi ekki viljað slíkan gjörning, kvað að hann myndi ekki verða samhljóða hinni handskrifuðu fundargerð.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er upplýst að kostnaður vegna ársreikninga hafi verið 42.000 kr. en ekki hafi komið fram á fundinum að gjaldkeri hygðist greiða þann kostnað úr eigin vasa.

Álitsbeiðandi hafi ekki orðið var við það að bókhaldsuppgjör hans hafi verið borið undir atkvæði sem fylgiskjöl með bókhaldsgögnunum. Gjaldkeri hafi afgreitt þau sem einskisverð gögn og lagt til hliðar.

Að lokum vísar álitsbeiðandi til 64. gr. laga um fjöleignarhús varðandi fundarstjórn, en eftir þeirri grein hafi ekki verið farið, þótt formaðurinn hafi verið viðstaddur og fundurinn ekki fengið tækifæri til að kjósa sér fundarstjóra.

III. Forsendur

I. Bókhaldsþjónusta.

Í 6. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að kostnaður við endurskoðun er sameiginlegur kostnaður sem greiðist að jöfnu. Samkvæmt 4. tölul. C-liðar 41. gr. þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi, fyrir kaupum slíkrar þjónustu.

Gjaldkeri húsfélagsins upplýsti að hann hafi greitt bókhaldsþjónustu fyrir ársreikning úr eigin vasa. Þar sem sú ákvörðun er ekki íþyngjandi fyrir húsfélagið er það álit kærunefndar að honum hafi verið heimilt að kaupa þjónustuna án samþykkis annarra eigenda.

II. Kostnaðarskipting: Hiti.

Ekki kemur fram í gögnum málsins hvort aðeins er átt við kostnað af hitun sameignar eða hvort einnig er um að ræða hita í séreignarhlutum.

Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhlut, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í B-lið 45. gr. laganna er gerð sú undantekning frá þessari meginreglu að tiltekinn kostnaður, sem þar er upp talinn, skiptist að jöfnu. Samkvæmt 5. tölul. B-liðar skal allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign, skiptast jafnt. Í greinargerð með 45. gr. segir að jöfn kostnaðarskipting byggist á sanngirnissjónarmiðum og því að afnot eigenda og/eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti að jöfn skipting kostnaðar sé almennt réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum.

Með vísan til þessa er ljóst að kostnaði vegna hita í sameign skal skipta á jafnt á milli eigenda. Kostnaði vegna hita í séreignum ber hins vegar að skipta milli eigenda í samræmi við eignarhluta þeirra, samkvæmt framangreindri meginreglu um hlutfallsskiptingu sameiginlegs kostnaðar.

III. Kjör gjaldkera.

Samkvæmt 5. tölul. C-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, á húsfundi við kosningu stjórnar.

Í fundargerð kemur fram að gjaldkeri hafi hlotið atkvæði tveggja fundarmanna, annarra en eiginkonu hans. Eitt atkvæði hafi verið greitt gegn því að hann tæki sæti í stjórn. Þar sem aðeins þarf samþykki einfalds meirihluta við kosningu stjórnar er ljóst að atkvæði eiginkonu hans réð ekki úrslitum um niðurstöðu kosningarinnar. Það er álit kærunefndar þegar af þeirri ástæðu að kjör í stjórn húsfélags hafi verið lögmætt.

IV. Afrit fundargerða.

Samkvæmt 2. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 er á ábyrgð fundarstjóra að rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir á húsfundi, allar þær ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafi fallið ef því er að skipta. Samkvæmt 4. mgr. 64. gr. sömu laga skulu fundargerðir jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.

Þar sem ekki liggur lengur fyrir ágreiningur um afhendingu afrita fundargerðar er þeim kröfulið vísað frá nefndinni.

V. Lögmæti aðalfundar.

Kærunefnd telur, að teknu tilliti til gagna málsins, að álitsbeiðandi telji aðalfundinn ólögmætan á grundvelli þess að ársreikningar hafi ekki verið áritaðir af kjörnum endurskoðanda húsfélags og að kjör gjaldkera hafi verið ólögmætt. Að öðru leyti var ekki fjallað sérstaklega um þennan lið í gögnum málsins.

Samkvæmt 73. gr. laga nr. 26/1994 skal endurskoðandi, sem kjörinn skal á aðalfundi til eins árs í senn, endurskoða reikninga húsfélagsins. Þá skulu ársreikningar áritaðir af endurskoðanda, með eða án athugasemda, eftir því sem hann telur ástæðu til skv. 5. mgr. sömu greinar.

Ársreikningur sem lagður var fyrir aðalfund er áritaður af starfsmanni bókhaldsþjónustu sem annaðist gerð ársreikningsins. Hann hafði ekki verið kjörinn endurskoðandi húsfélagsins á aðalfundi.

Í skýrslu stjórnar kemur fram að stjórnin hafi farið yfir ársreikning húsfélagsins fyrir árið 2009. Þá kemur fram í fundargerð aðalfundarins frá 23. mars 2010 að ársreikningurinn hafi verið lagður fyrir fundinn. Hann hafi verið samþykktur með þremur atkvæðum gegn einu.

Það er álit kærunefndar að það valdi ekki ógildi aðalfundar að sá sem áritaði ársreikninginn hafi ekki verið kjörinn endurskoðandi húsfélagsins, enda voru ársreikningarnir samþykktir á aðalfundi. Kærunefnd beinir því hins vegar til stjórnar húsfélagsins að hún beiti sér framvegis fyrir lögmætri afgreiðslu ársreikninga.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gjaldkera hafi verið heimilt að kaupa bókhaldsþjónustu með hliðsjón af því að þau kaup hafi verið reidd af hendi gjaldkera en ekki úr hússjóði.

Jafnframt er það álit kærunefndar að skipta skuli kostnaði vegna hita í sameign jafnt á milli eigenda. Kostnaði vegna hita í séreignum ber hins vegar að skipta milli eigenda í samræmi við eignarhlut þeirra.

Þá er það álit kærunefndar að kjör gjaldkera hafi verið lögmætt.

Loks er það álit kærunefndar að aðalfundur húsfélagsins hafi verið lögmætur.

Reykjavík, 26. maí 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason