Mál nr. 11/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 11/2010

Ákvörðunartaka: Markísa.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. maí 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 1 í R, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 17. maí 2010, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 26. maí 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1 þar sem eru 20 eignarhlutar. Ágreiningur er um markísu.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að einfaldur meirihluti nægi til að samþykkja uppsetningu markísu.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi sumarið 2006 keypt sér markísu og sett hana upp á svölunum en íbúð álitsbeiðanda er á 1. hæð.

Álitsbeiðandi greinir frá því að fyrsta árið hafi ekkert verið fundið að þessu við sig en hann hafi haft markísuna uppi aðeins í um þrjá mánuði ár hvert og tekið hana niður á haustin.

Vorið 2007 tók við ný stjórn húsfélagsins sem starfaði í tvö ár. Á fyrra starfsári stjórnarinnar fann stjórnin ekkert að þessu við álitsbeiðanda en seinna árið, 2008, hafi þáverandi formaður skipað álitsbeiðanda að taka markísuna niður og var honum gefinn 30 daga frestur til þess. Álitsbeiðandi taldi eðlilegt að leggja þetta fyrir húsfund til atkvæðagreiðslu en því hafi ítrekað verið synjað. Álitsbeiðandi leitaði þá álits lögfræðinga sem töldu þetta ekki falla undir breytingar á útliti hússins þar sem markísan sé aðeins uppi þrjá mánuði, eða hluta úr ári, og því ekki um útlitsbreytingu á húsinu að ræða.

Það hafi loks verið á húsfundi núverandi stjórnar 29. október 2009 sem tillaga um markísuna var lögð fram. Atkvæðagreiðslan hafi verið lögð fram í tveimur liðum. Annars vegar hafi verið lagt til að álitsbeiðanda yrði heimiluð uppsetning markísu og hins vegar atkvæðagreiðsla um að heimila íbúum 1. hæðar að setja upp markísur með samræmt útlit. Báðar atkvæðagreiðslurnar hafi farið þannig að 10 atkvæði (49,02%) voru með og 9 atkvæði (45,57%) á móti. Báðar tillögurnar hafi því talist felldar. Þá segi í fundargerð að gengið hafi verið út frá því að samþykki allra þyrfti fyrir tillögum um að markísur, ein eða fleiri, yrðu heimilaðar, en bent á að unnt væri að leggja málið fyrir kærunefndina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrædd atkvæðagreiðsla hafi verið leynileg og því hafi gagnaðili ekkert skriflegt um það hverjir séu á móti markísunni. Þess vegna sé stjórn húsfélagsins gagnaðili þessa máls.

Gagnaðili kveður rök íbúa, sem séu á móti því að álitsbeiðandi noti markísu sína þrjá mánuði á ári, vera þá að sumum finnist hún vera ljót, aðrir kveði hana blakta aðeins og hjá enn öðrum sé engin önnur ástæða en að halda með þeim sem séu á móti. Gagnaðila finnist rök þeirra ekki byggð á málefnalegum grunni.

Gagnaðili hafi ekkert á móti því að álitsbeiðandi eða aðrir íbúar 1. hæðar fái að setja upp markísur á svölum sínum eða pöllum og styður að álitsbeiðandi og aðrir íbúar fái að setja upp markísur á svölum sínum svo framarlega sem samræmis sé gætt varðandi útlit, stærð og gerð og notkun þeirra sé bundin við sumarmánuði.

Gagnaðili hafi ráðfært sig við lögfræðinga um þetta mál, hvort nægi að einfaldur meirihluti samþykki eða hvort 2/3 hlutar eigenda þurfi að samþykkja, sem hafi bent á 34. og 35. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Þar sem álitsbeiðandi hafi haft markísu sína uppi aðeins í um þrjá mánuði á ári yfir sumartímann og tekið hana svo niður, telur gagnaðili þetta ekki breyta heildarmynd hússins, því ýmislegt sé á svölum eigenda og pöllum yfir sumartímann, svo sem frístandandi sólhlífar o.fl.

III. Forsendur

Í 41. gr. laganna er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Samkvæmt D-lið þeirrar greinar er meginreglan sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur en undantekningar frá þeirri reglu er að finna í A–C-liðum.

Uppsetning markísa á svalir eða sólpalla er næsta einföld framkvæmd og ekki varanleg. Samkvæmt gögnum málsins er miðað við að þær verði aðeins í notkun yfir sumarið og ákveðið verði samræmt útlit. Það er því álit kærunefndar að meginregla D-liðar 41. gr. eigi hér við og aðeins þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir henni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að einfaldur meirihluti nægi til að samþykkja uppsetningu markísu.

Reykjavík, 26. maí 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason