Mál nr. 14/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 14/2009

Hagnýting geymslurýmis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu bréfi, mótt. 6. maí 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsdeildarinnar X nr. 26, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð B, formanns, og C, fráfarandi formanns, f.h. gagnaðila, dags. 15. maí 2009, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 15. júní 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 26, alls sjö eignarhluta, sem byggt var árið 1970. Ágreiningur er um hagnýtingu geymslurýmis í eigu álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að álitsbeiðandi geti notað rými í kjallara sem íbúð eða íbúðarherbergi.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé milli aðila vegna rýmis sem samkvæmt eldri teikningum hafi verið föndurherbergi og salerni. Gagnaðili hafi látið breyta teikningum vegna rýmisins þar sem unnið var að nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir stigaganginn. Ekki liggi fyrir neinar fundargerðir eða önnur gögn sem styðji eða gefi gagnaðila heimild til að láta gera þessar breytingar að eiganda forspurðum.

Álitsbeiðandi bendir á að ágreiningur aðila sé vegna notkunarmöguleika á rýminu þar sem gagnaðili vilji ekki veita neinar heimildir til að eigandi rýmisins geti nýtt rýmið að því leyti sem hann óski. Álitsbeiðandi greiði öll viðkomandi gjöld af húsrýminu líkt og venjulegir fasteignaeigendur, svo sem fasteignagjöld eins og fyrir íbúðarhúsnæði, þ.m.t. skolpgjöld, vatnsskatt, sorphirðu og annað sem gagnaðili þó meini honum um að nýta í húsinu. Þá greiði álitsbeiðandi í hússjóð bæði til stigagangsins X nr. 26 og alls hússins að 18–32.

Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að gagnaðila hafi verið boðnir nokkrir kostir varðandi nýtingu rýmisins sem íbúð eða íbúðarherbergi en hafi hafnað öllum án frekari umhugsunar eða með gildum rökstuðningi. Að slíku sé fyrirmynd í húsfélaginu X nr. 18–32 og séu íbúðarrými í nokkrum þeirra.  Samkvæmt skoðun álitsbeiðanda á þeim gögnum sem fundist hafi varðandi þetta rými hafi komið í ljós að ekki hafi verið farið eftir réttum aðferðum og virðist sem persónuleg tengsl hafi verið milli aðila sem unnið hafi að málinu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að því miður finnist hvorki fundargerðir né önnur gögn frá þeim tíma sem breyting varð á eignaskiptayfirlýsingu. En samningnum hafi verið breytt og þinglýst áður en núverandi eigandi keypti geymslurýmið í kjallara hússins. Fyrrverandi eigandi hafi samþykkt og skrifað undir eignaskiptayfirlýsinguna án andmæla og sé því ekki hægt að líta öðruvísi á málið en að fyrri eigandi hafi verið samþykkur þessum breytingum. Samkvæmt vitneskju gagnaðila hafi rýmið verið notað sem geymsla frá því að húsið var byggt. Þess beri að geta að teikningar af umræddri eign fylgi eignaskiptayfirlýsingu og í henni komi skýrt fram að þetta sé geymslurými.

Álitsbeiðandi hafi bent á að hann greiði öll gjöld af eigninni og að gagnaðili meini honum aðgang að þeirri „þjónustu“ sem hann greiði fyrir. Þess ber að geta að aldrei hafi verið greitt í hússjóð fyrir þessa eign, hvorki núverandi né fyrrverandi eigendur. Eigendur hafi heldur aldrei tekið þátt í öðrum rekstri sameignar, svo sem þrifum á stigagangi og lóð. Reikningar fyrir hússjóði hafi verið sendir til núverandi eiganda frá nóvember 2008 og þeir séu allir ógreiddir. Þess beri einnig að geta að gagnaðili hafi aldrei meinað álitsbeiðanda aðgang hvorki að eigninni né sameigninni, þ.m.t. sorpi, rafmagni og fleira sem tilheyrir sameign. Gagnaðili hafi heldur aldrei meinað álitsbeiðanda að nýta eign hans til þess sem hún sé ætluð fyrir, þ.e. sem geymslurými.

Jafnframt hafi álitsbeiðandi sagt að gagnaðili hafi ekki viljað veita eiganda neinar heimildir svo hann geti nýtt rýmið að því leyti sem hann óski. Eigandi hafi ekki beðið gagnaðila formlega um breytingar aðrar en þær að breyta eignaskiptayfirlýsingu sem gagnaðili hafi hafnað. Gagnaðili hafi því ekki neitað honum formlega um neinar breytingar enda geri gagnaðili ráð fyrir að allar slíkar breytingar þurfi að samþykkjast af byggingarfulltrúanum í R en ekki húsfélaginu. Húsfélagið hafi aldrei komið í veg fyrir að eigandi geti nýtt eignina sem geymslurými eins og hún sé skráð.

Þá hafi komið fram í álitsbeiðni að eigandinn vilji nota þessa eign sem íbúð eða íbúðarherbergi. Bendir gagnaðili á að þegar framkvæmdir hófust við að breyta geymslunni í íbúðarrými hafi formaður húsfélagsins hringt í byggingarfulltrúann í R og spurst fyrir um hvort löglegt væri að gera þarna íbúð/íbúðarherbergi. Byggingarfulltrúi hafi sagt að engin leyfi hefðu verið gefin út um að breyta viðkomandi eign í íbúðarrými og kom og stöðvaði framkvæmdir. Síðan þá hafi allar ákvarðanir að því er rýmið varði verið teknar af byggingarfulltrúanum í R en ekki húsfélaginu. Byggingarfulltrúinn í R hafi hafnað öllum hugmyndum um íbúðarrými í þessari eign. Þess ber að geta að þarna séu engar flóttaleiðir ef upp kæmi eldsvoði. Aðeins einn inngangur sé inn í eignina og aðeins „þrír“ mjög litlir gluggar séu upp við loft á einni hlið eignarinnar sem fullvaxinn maður kæmist ekki út um.

Þá viti gagnaðili ekki til hvaða kosta álitsbeiðandi vísi sem gagnaðila eigi að hafa verið boðnir, en gagnaðila hafi verið boðinn einn kostur og það sé sá að kaupa eignina á yfirverði, þ.e. yfir tvöföldu kaupverði núverandi eiganda, sem hann hafi hafnað.

Þá hafi gagnaðili ekki hugmynd um þau meintu persónulegu tengsl milli aðila sem vísað sé til þar sem enginn í stigaganginum hafi önnur en fagleg tengsl við nokkurn aðila sem hafi unnið að þessu máli. Eignaskiptasamningurinn var undirritaður og honum þinglýst á löglegan hátt.

Þess ber einnig að geta að eftir að byggingarfulltrúinn í R hafi stöðvað framkvæmdir í eigninni hafi tengdasonur eigandans hringt, en sá hafi haft fyrir eiganda öll samskipti við húsfélagið varðandi þessa eign, í formann húsfélagsins og hótað honum öllu illu ef húsfélagið myndi ekki vinna með honum í þessu máli.  Gagnaðili bendir á að formaður húsfélagsins hafi hitt mann á ganginum kvöldið áður en hringt var í byggingarfulltrúa sem hafi sagst vera nýi eigandinn að geymslurýminu og aðspurður sagðist hann ætla að breyta rýminu í íbúðarrými fyrir erlenda starfsmenn sem hann sé með í vinnu. Formaðurinn hafi bent honum á að þetta sé ekki samþykkt íbúðarrými og hann sagðist vita það. Þegar framkvæmdir hófust með miklum látum daginn eftir var hringt í byggingarfulltrúann. Telur gagnaðili að kröfur álitsbeiðanda séu mjög óljósar og ef seljandi hafi gefið honum einhverjar hugmyndir um að þarna væri hægt að gera íbúðarrými ætti hann að taka það mál upp við seljanda frekar en húsfélagið.

Að lokum vill gagnaðili koma því á framfæri að aðrir eigendur í stigaganginum séu á móti því að eignin verði nýtt sem íbúðarrými. Eignin sé skráð sem geymslurými og hafi verið nýtt sem slíkt frá upphafi.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna.   

Í málinu liggur fyrir þinglýstur eignaskiptasamningur dagsettur í janúar 2006 þar sem fram kemur að umrætt geymslurými sem er 92,4 m² sé í séreign álitsbeiðanda. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna álitsbeiðanda að hagnýta séreign sína með þeim hætti að breyta henni í íbúð enda sé rýmið ekki skráð sem sérstakur eignarhluti eða selt sem slíkt.

Kærunefnd bendir sérstaklega á að hún tekur ekki til þess afstöðu hvort umrædd nýting geymslurýmisins samrýmist kröfum byggingaryfirvalda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að nýta umþrætt rými sem íbúð eða íbúðarherbergi.

Reykjavík, 15. júní 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason