Mál nr. 40/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 40/2005
Sameiginlegur kostnaður. Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 25. ágúst 2005, mótteknu 25. ágúst sama ár, beindi A, X nr. 26, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við, C, X nr. 30, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 30. ágúst 2005, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. nóvember 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sameiginlega aðkeyrslu nokkurra fjöleignarhúsa, X nr. 26, 28, 30 og 32, alls sjö eignarhlutar. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna endurnýjunar á sameiginlegum skólpbrunni og lögnum að ofangreindum húsum
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að hlutdeild eigenda að X nr. 26 í framkvæmdum við sameiginlega aðkeyrslu X nr. 26, 28, 30 og 32 nemi eingöngu kostnaði vegna frárennslislagnar frá sínu húsi ásamt ¼ af kostnaði vegna framkvæmda við skólpbrunn.
Í álitsbeiðni kemur fram að X nr. 26, 28, 30 og 32 deila saman skólpbrunni sem staðsettur er á sameiginlegri aðkeyrslu ofangreindra húsa. Húsin hafa hvert og eitt sérstaka lóðarleigusamninga og því telst skólpbrunnur þessi eina sameign allra húsanna sem hér um ræðir. Fyrirhugaðar eru á komandi ári, 2006, framkvæmdir á sameiginlegri aðkeyrslu húsanna. Hafi komið upp sú hugmynd að samhliða fyrirhuguðum framkvæmdum bæri að endurnýja frárennslislagnir og umræddan skólpbrunn enda væri um að ræða um 60 ára leiðslur sem væru komnar til ára sinna. Hafi umræddar framkvæmdir verið samþykktar á sameiginlegum húsfundi fyrir húsin X nr. 26, 28, 30 og 32.
Álitsbeiðandi bendir á að árið 1990 hafi eigendur X nr. 26 skipt um lagnir undir húsi sínu og hafi þær framkvæmdir eingöngu verið á kostnað eigenda X nr. 26. Ágreiningur er nú á milli álitsbeiðanda og gagnaðila um skiptingu kostnaðar vegna fyrirhugaðra framkvæmda við skólpbrunn og frárennslislagnir á sameiginlegri aðkeyrslu ofangreindra húsa. Telur álitsbeiðandi að hlutur X nr. 26 í ofangreindum framkvæmdum nemi einungis ¼ af framkvæmdum við skólpbrunn og að eigendum X nr. 26 beri einungis að greiða fyrir kostnað vegna frárennslislagnar að þeirra húsi.
Í greinargerð gagnaðila er mótmælt að álitsbeiðandi beini kröfum sínum að gagnaðila enda sé hann einungis einn aðili að málinu af sjö eigendum alls. Boðað hafi verið til húsfundar þann 30. maí s.l. þar sem fjallað var um fyrirhugaðar framkvæmdir á sameiginlegri aðkeyrslu fyrir húsin. Var samþykkt á húsfundinum að óráðlegt væri að fara út í slíkar framkvæmdir nema um leið væri endurnýjaður umræddur skólpbrunnur og frárennslislagnir enda væri um að ræða um 60 ára gamlar lagnir. Einnig var lögð fram gróf kostnaðaráætlun vegna framkvæmda við skólpbrunn og við sameiginlega frárennslislögn frá gangstétt við X og inn fyrir lóðamörk hvers einstaks húss sem hljóðaði upp á kr. 270.000.-. Á húsfundinum hafi kostnaði vegna fyrirhugaðra framkvæmda verið skipt skv. hlutfallstölu allra húsanna og þar með talið húss álitsbeiðanda enda þjóni frárennslislögnin þörfum heildarinnar, sbr. ákvæði A-liðar 45. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Að mati gagnaðila hafi upprunaleg frárennslislögn verið lögð og kostuð sameiginlega af eigendum umræddra húsa, frá húsum þeirra fram að götuholræsi á X líkt og venja var á þeim tíma, þ.e. árið 1945. Því hefur fárennslislögnin ávallt verið sameign eigenda umræddra húsa og á ábyrgð sömu aðila. Þeirri skoðun til stuðnings vísar gagnaðili til þess að umrædd fjögur hús hafi skipt í fernt kostnaði er frárennslislögnin stíflaðist í umræddum brunni.
Telur gagnaðili að hafna beri kröfum álitsbeiðanda þar sem umrædd frárennslislögn sé sameign allra húsanna fjögurra og að allur kostnaður við endurnýjun frárennslislagnarinnar sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda sem skipta beri skv. hlutfallstölu.
III. Forsendur
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar. Í máli þessu er um að ræða frárennslislagnir frá fjórum einstökum fjöleignarhúsum sem ná inn fyrir lóðarmörk húsanna, tengjast í sameiginlegum skólpbrunni og þaðan í sameiginlega frárennslislögn við gangstétt á X.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994. Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu.
Kærunefnd hefur í fyrri álitum sínum komist að þeirri niðurstöðu að yfirgnæfandi líkur séu á því að lagnir í fjöleignarhúsum séu í sameign allra sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, sbr. álit kærunefndarinnar í málum nr. 53/1995, 1/1996, 46/1998, 1/1999, 7/2003 og 58/2003. Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt. Frárennslislagnir við hús X nr. 26, 28, 30 og 32 tengjast einum brunni á sameiginlegri aðkeyrslu og frá þeim brunni liggur síðan lögn út í brunn í götu. Lagnirnar mynda þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir X nr. 26, 28, 30 og 32.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að frárennslislagnir húsa við X nr. 26, 28, 30 og 32 teljist sameign í skilningi 7. tl. 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Kostnaður skiptist í fyrsta lagi að jöfnuði á milli húsanna fjögurra, en innbyrðis kostnaður viðkomandi húss eftir hlutfallstölum, sbr. A-liður 45. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða hluta af öllum sameiginlegum kostnaði vegna allra framkvæmda við sameiginlegar frárennslislagnir og skólpbrunn við X nr. 26, 28, 30 og 32.
Reykjavík, 9. nóvember 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason