Mál nr. 38/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 38/2005
Breyting á sameign: Sólpallur
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 2. ágúst 2005, mótteknu 4. ágúst sama mánaðar, beindu A, B, C, D og E, öll til heimils að X nr. 4, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við F, G, H, I, J og K, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. ágúst 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. ágúst 2005, athugasemdir gagnaðila, dags. 1. september 2005 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. september 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. nóvember 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4, alls átta eignarhlutar. Álitsbeiðendur er eigendur fimm eignarhluta í húsinu en gagnaðilar eigendur þriggja eignarhluta í sama húsi. Ágreiningur er um samþykki fyrir byggingu og stærð sólpalla við húsið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að álitsbeiðendum verði heimilt að halda áfram með byggingu sólpalla og að umfang og útlit þeirra verði í samræmi við teikningar. Verði framkvæmdir stöðvaðar er þess krafist að gagnaðilar komi lóð í fyrra horf ásamt því að bæta álitsbeiðendum fyrir vinnu sem farið hafi í undirbúning sólpalla.
Í álitsbeiðni kemur fram að fljótlega eftir fyrsta húsfund í húsinu hafi álitsbeiðendum verið veitt munnlegt samþykki af gagnaðilum fyrir bygginu sólpalla við X nr. 4. Hafi samþykki verið veitt fyrir ákveðinni stærð sólpalla, að þeir næðu 2 metra út fyrir breidd svala á efri hæð og 3 metra út til hliðanna þannig að girt væri fyrir stofuglugga á neðri hæðum og áætluð stærð sólpalla væri 3,8 m × 7,7 m. Í skjóli munnlegs samkomulags við gagnaðila hófu álitsbeiðendur undirbúningsvinnu fyrir byggingu sólpalla þar sem m.a. gras var fjarlægt og grafið var fyrir undirstöðum. Boðuðu þá gagnaðilar til húsfundar vegna framkvæmdanna, en á þeim húsfundi hafi vantað fulltrúa úr einni íbúð á efri hæð. Á næsta húsfundi hafi svo gagnaðilar mótmælt byggingu sólpallanna. Samkvæmt álitsbeiðendum hafi einungis einn íbúi á efri hæð mótmælt byggingu sólpallanna á síðari húsfundinum en sá aðili hafi síðar dregið mótmæli sín tilbaka eftir að hafa kynnt sér teikningar af fyrirhuguðum sólpöllum. Fjórum vikum eftir seinni húsfund hafi íbúum á X nr. 4 borist bréf frá byggingafulltrúa Y þar sem fram komu mótmæli gagnaðila vegna sólpallanna.
Álitsbeiðandi bendir á að sökum skugga, sem annars er fyrirsjáanlegt að muni myndast á sólpalli vegna svala á efri hæð hússins, þá verði umræddir sólpallar að ná tveimur metrum út og þremur metrum til hliðanna.
Í greinargerð gagnaðila er mótmælt byggingu sólpalla af þeirri stærð sem álitsbeiðendur hafa í huga, þ.e. um 30 m2 og hafi þegar verið mótmælt skriflega annars vegar til byggingarfulltrúans í Y og hins vegar til formanns húsfélags X nr. 4. Gagnaðilar telja sig geta fallist á byggingu sólpalla af sömu stærð og gerð og þeirra sem byggðir hafa verið við næsta hús, X nr. 2. Telja gagnaðilar að bygging sólpalla í samræmi við vilja álitsbeiðenda muni rýra sameiginleg lóðaréttindi X nr. 4. Auk þess telja gagnaðilar að óhjákvæmileg vandræði, sem fylgja munu byggingu sólpallanna, felist í því að auðsýnt verði af svölum efri hæðar hússins niður á sólpalla neðri hæðar auk þess að aðgengi íbúa efri hæðar að þvotti á stofugluggum verði takmarkað. Máli sínu til stuðnings benda gagnaðilar á að samþykki allra íbúðareigenda þurfi til að reisa umrædda sólpalla í samræmi við 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 24/1994. Auk þess benda gagnaðilar á að skv. eignaskiptayfirlýsingu og grunnteikningu fyrir X nr. 4 er ekki gert ráð fyrir sólpöllum líkt og álitsbeiðendur hafa hug á að byggja. Loks mómæla gagnaðilar þeirri staðhæfingu álitsbeiðenda sem kemur fram í álitsbeiðni að gagnaðilar hafi samþykkt byggingu sólpalla af þeirri stærð sem deilt er um.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að á húsfundi í júní s.l. hafi náðst sátt um stærð sólpallanna og þ.a.l. hafi álitsbeiðendur hafist handa við undirbúning byggingar slíkra sólpalla. Einnig kemur þar fram að umræddir sólpallar eru af tveimur stærðum, þ.e. um 20 m2 og um 30 m2. Þessi stærðarmunur einkennist af því að til að forðast að veggur skarist við miðja glugga miðíbúða á neðri hæð hússins þá verði sólpallar við miðíbúðirnar að ná lengra til hliðanna enda væri annars um lýti á húsinu að ræða. Telja álitsbeiðendur að óhjákvæmilegt sé að útsyni af svölum efri hæða muni ávallt vera niður á neðri hæðar upp að vissu marki. Varðandi þrif á stofugluggum benda álitsbeiðendur á að húsfélagið stefni á að kaupa þvottakúst og því muni aðgengi íbúa efri hæðar ekki skerðast verði sólpallar byggðir skv. kröfu álitsbeiðenda. Loks telja álitsbeiðendur að allur samanburður gagnaðila varðandi sólpalla við X nr. 2 eigi ekki rétt á sér enda sé þar um að ræða hús af annarri gerð en X nr. 4. Hins vegar væri samanburður við X nr. 6 rökréttari enda um samskonar hús að ræða og hafi eigendur X nr. 6 þegar samþykkt byggingu sólpalla af sömu stærð og gerð og álitsbeiðendur hafa hug á að byggja við X nr. 4.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram á ofangreindum húsfundi húsfélagsins í júní var rætt um umrædda sólpalla og samþykkt hafi verið að leggja teikningar af væntanlegum sólpöllum til samþykkis allra íbúa X nr. 4 en slíkt hafi hins vegar ekki verið gert en álitsbeiðendur hafi þegar hafist handa við undirbúning byggingu sólpallanna, m.a. með því að leysa torf og uppgreftri. Gagnaðilar leituðu til byggingafulltrúans í Y til að reyna að stöðva framkvæmdirnar við X nr. 4 en síðar hafi komið í ljós að slíkt væri ekki á valdi byggingarfulltrúans. Gagnaðilar telja sig hafa gert það sem í þeirra valdi stóð til að ná sáttum um sólpallana en allt án árangurs. Gagnaðilar telja að samkvæmt samtali við gjaldkera húsfélagsins að X nr. 6, L, hafi engin ákvörðum verið tekin af húsfélagi X nr. 6 að byggja sólpalla né hafi teikningar verið lagðar fram af sólpöllum líkt og þeim sem deilt er um í máli þessu. Að mati gagnaðila brjóta framkvæmdir álitsbeiðenda gegn ákvæðum 19., 30. og 36. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Krefjast gagnaðilar því að álitsbeiðendur fjarlægi allt byggingarefni, tyrfi yfir sameign og skili henni í fyrra horf á sinn eigin kostnað eigi síðar en 15. september s.l. Einnig vísa gagnaðilar aftur til þess að eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið X nr. 4 geti hvergi um rétt íbúa neðri hæðar til að byggja sólpalla. Fara gagnaðilar einnig fram á að allur lögfræðikostnaður, sem orðið hefur til vegna deilumáls þessa, verði greiddur af álitsbeiðendum.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að gagnaðilar hafi ekki boðað til húsfundar vegna sólpallanna heldur hafi einungis verið um mótmælabréf að ræða af hálfu gagnaðila. Í bréfum þessum hafi annars vegar einungis verið mótmælt fyrir byggingarfulltrúanum í Y fyrirhugaðri byggingu sólpallanna og hins vegar hafi mótmæli þessi verið ítrekuð og að mati álitsbeiðenda hafi ekki verið um formlegt fundarboð að ræða. Krefjast álitsbeiðendur að ákvarðanir eigenda íbúðar nr. 203 við X nr. 4 verði felldar niður þar sem ekki sé um eigendur íbúðarinnar að ræða. Að mati álitsbeiðenda hafi eigendur þessir ekki sýnt vilja til þess að sitja húsfundi og þar sem þeir hafi ekki verið viðstaddir húsfund, þar sem sólpallarnir voru samþykktir, telja álitsbeiðendur að hafna beri mótmælum þeirra. Hafna Álitsbeiðendur einnig þeirri kröfu gagnaðila um að allur lögfræðikostnaður gagnaðila verði greiddur af álitsbeiðendum enda sé ekki skylda lögð á aðila að leita sér lögfræðiaðstoðar við rekstur mála fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Að lokum krefjast álitsbeiðendur þess að þeim verði heimilt að byggja sólpalla af þeirri stærð sem óskað er eftir. Telja álitsbeiðendur að sólpallar að þeirri stærð sem gagnaðilar telja heimilt (1,8 m × 4,7 m) muni ekki koma af notum þar sem svalir á efri hæð hússins muni skyggja á sólpallana.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 30. gr. sömu laga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. málsl. 1. mgr. 36. gr. fjöleignarhúsalaga segir enn fremur að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Umræddur pallur stendur í sameign þ.e. á sameiginlegri lóð hússins auk þess sem stærð hans og gerð hefur áhrif á útlit hússins.
Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Samkvæmt gögnum málsins er deilt um hvort að réttilega hafi verið boðað til húsfundar til að ræða fyrirhugaða byggingu sólpalla og einnig er ekki unnt skv. gögnum málsins hægt að sjá hvort að samþykki hafi verið gefið fyrir sólpöllum að þeirri stærð sem álitsbeiðendur fara fram á, þ.e. 3,8 m × 7,7 m. Af lagafyrirmælum þessum verður ráðið að hvort sem smíði hins nýja palls telst veruleg framkvæmd, smávægileg eða eftir atvikum endurnýjun eldra mannvirkis þá útheimti slíkt allt að einu lögformlegt samþykki tilskilins meirihluta, sem taka bar á formlega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Af gögnum málsins er ekki hægt að sjá að samþykki hafi verið gefið fyrir byggingu umræddra sólpalla en skv. ofangreindum ákvæðum 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er krafist samþykkis allra eigenda sameignar áður en hafist er handa við framkvæmdir sem ekki var gert ráð fyrir í upphafi og skv. samþykktri teikningu. Óumdeilt er að þannig var ekki staðið að málum og þegar af þeirri ástæðu telst umrædd smíði ólögmæt.
Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af vettvangi. Kærunefnd telur að með hliðsjón af útliti sólpallsins, stærðar hans og gerðar, svo og stærð lóðar felist í framkvæmdinni veruleg breyting á sameign sem samþykki allra eigenda þurfi til að hrinda í framkvæmd.
Þar sem samþykki hafi ekki verið fyrir hendi þegar framkvæmdir við byggingu sólpallanna hófust þá ber einnig að hafna þeirri kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðilum beri að bæta álitsbeiðendum fyrir vinnutap og að gagnaðilum beri einnig að koma lóð í fyrra horf.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ólögmætt sé að reisa umrædda sólpalla án samþykkis allra eigenda hússins.
Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri að koma lóðinni í fyrra horf og að greiða álitsbeiðanda kostnað vegna vinnutaps.
Reykjavík, 9. nóvember 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason