Mál nr. 33/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 33/2005
Bílskúr.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 24. júní 2005, mótteknu 27. júní 2005, beindu A og B, bæði til heimilis að X nr. 36, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C , hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, ódagsett, móttekin 10. ágúst 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9.nóvember 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 36, sem er steinsteypt íbúðarhús. Húsið er kjallari, tvær hæðir og ris, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur neðri hæðar og hluta kjallara en gagnaðili eigandi efri hæðar og riss. Ágreiningur er um rétt eigenda neðri hæðar til að byggja bílskúr á lóð fasteignarinnar.
Krafa álitsbeiðanda er:
I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi sérstakan rétt til að byggja bílskúr á lóðinni.
II. Að samsvarandi byggingaréttur á bílskúr fylgi ekki efri hæð fasteignarinnar.
I.
Í álitsbeiðni kemur fram að á teikningu með lóðaleigusamningi frá 15. júní 1953 sé gert ráð fyrir bílskúr á lóð X nr. 36. Í álitsbeiðni kemur einnig fram að fyrir liggi eignaskiptasamningur frá árinu 2002 þar sem komi fram að bílskúrsréttur fylgi eignarhluta neðri hæðar fasteignarinnar og sé sá réttur séreign neðri hæðar X nr. 36. Hafi álitsbeiðendur þegar látið gera teikningar á um 30 fm bílskúr sem sé í samræmi við uppdrátt þann sem fylgdi ofangreindum lóðaleigusamningi, en skv. uppdrætti lóðaleigusamningsins er gert ráð fyrir 31.74 fm bílskúr á lóðinni. Getið er um á þinglýsingarvottorði, mótteknu af embætti sýslumannsins í Y þann 13. ágúst 2002, frá 30. júní 2004 að bílskúrsréttur fylgi neðri hæð umræddar fasteignar.
Álitsbeiðendur benda á að leyfi til byggingar bílskúrs á lóð fasteignarinnar fáist ekki staðfest hjá byggingarfulltrúa Y fyrr en samþykki eigenda efri hæðar liggi frammi. Telja álitsbeiðendur synjum gagnaðila á samþykki fyrir byggingu bílskúrs á umræddri lóð byggjast á þeirri staðhæfingu gagnaðila að byggingaréttur bílskúrs fylgi íbúð á efri hæð.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðendur hafi að engu leyti haft samráð við gagnaðila varðandi byggingu bílskúrs lóðinni og að álitsbeiðendur séu að hafa af sér bílskúrsrétt sem hann taldi sig vera að kaupa skv. söluyfirliti íbúðar á efri hæð. Telur gagnaðili einnig að bílskúrsréttur neðri hæðar sé ekki kvöð sem hvíli á ofangreindri eign og þeirri skoðun til stuðnings telur gagnaðili að þinglýstur eignaskiptasamningur frá 2002, sem álitsbeiðendur byggja m.a. rétt sinn á, sé gallaður og þarfnist lagfæringar.
II.
Hvað varðar bílskúrsrétt efri hæðar á lóðinni þá kemur fram í álitsbeiðni að deila standi einnig um hvort slíkur réttur sé til staðar. Vísa álitsbeiðendur til ofangreinds eignaskiptasamnings þar sem ekki sé getið bílskúrsréttar að öðru leyti en að slíkur réttur fylgi neðri hæð.
Álitsbeiðendur benda á að lóðin rúmi ekki tvo bílskúra enda hafi ekki verið gert ráð fyrir tveimur bílskúrum á teikningu þeirri sem fylgir lóðarleigusamningi frá 1953.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að bílskúrsréttur fylgi einnig efri hæð fasteignarinnar. Byggir gagnaðili þá fullyrðingu sína á að skv. söluyfirliti efri hæðar sé getið um bílskúrsrétt sem fylgdi hæðinni. Einnig byggir gagnaðili þá skoðun á uppdrætti, sem samþykktur var á fundi byggingarnefndar Y þann 13. október 1955, þar sem gert er ráð fyrir tvöföldum bílskúr á umræddri lóð. Þar að auki byggir gagnaðili rétt sinn á svarbréfi byggingarfulltrúans í Y, dagsettu 23. september 2003, þar sem kemur fram að uppfylltum vissum skilyrðum væri unnt að veita leyfi fyrir byggingu tvöfalds bílskúrs á lóð nr. 36 við X.
III. Forsendur
I.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign, þ.m.t. lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, svo sem bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna.
Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti, né hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Hins vegar felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994
Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir: ,,Sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við húsið eða á lóð þess verður að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti er slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins.” Í þinglýstum eignarskiptasamningi frá árinu 2002 segir um lóðina við X nr. 36: ,,Lóðin er 527 m2 leigulóð í eigu Y. Leigð til 75 ára, frá 1. janúar 1953 að telja. Á lóðinni eru einn matshluti, íbúðarhús (matshluti 01). Eign (0101) fylgir bílskúrsréttur á lóð. Skyldur og réttindi fara eftir hlutfallatölum í lóð. Kostnaður vegna umhirðu lóðar skiptist jafnt.” Um kvaðir á umræddri eign segir: “ Í matshlutanum er kvöð um að eign (0101) hafi umgengisrétt að rými (0003) vegna viðhalds og viðgerða raflagna og aðgengi að rými (0004) vegna aflesturs mæla og vegna viðhalds og viðgerða neysluvatns- og hitalagna. Eign (0101) fylgir bílskúrsréttur á lóð.”
Bílskúrsréttur álitsbeiðenda byggir á þinglýstum eignaskiptasamningi og telst réttur álitsbeiðanda skv. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 en skv. 2. mgr. sömu greinar er bygging sem um ræðir í 1. mgr. háð samþykki allra eigenda nema gert hafi verið ráð fyrir henni í upphafi á samþykktri teikningu. Á teikningu þeirri sem fylgir lóðaleigusamningi fyrir lóðina X. nr. 36 frá 1953 er gert ráð fyrir einföldum bílskúr og þannig að ávallt var til staðar bílskúrsréttur á umræddri lóð. Ágreiningur virðist hins vegar vera um það hvaða eignahluta umræddur bílskúrsréttur fylgir. Við úrlausn hans verður að líta til ofangreinds eignaskiptasamnings þar sem getið er um þá kvöð sem hvílir á eigninni, þ.e. að bílskúrsréttur fylgdu eignahluta 0101, sem er eign álitsbeiðenda.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið telur kærunefnd að réttur til byggingar bílskúrs á lóð X nr. 36, sé eign álitsbeiðanda samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi frá 2002 sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994.
II.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ. á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.
Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.
Af gögnum málsins er að sjá að bílskúrsréttur handa efri hæð fasteignarinnar er ekki fyrir hendi í lóðaleigusamning frá árinu 1953, né heldur er slíkan rétt að finna í eignaskiptasamningi frá árinu 2002. Þó svo að teikning sú sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar Y þann 13. október 1955 sýni tvöfaldan bílskúr þá verður að telja að um slíkt frávik frá þinglýstum eignaskiptasamningi sé að ræða að samþykki meðeigenda þurfi til að byggja megi rétt á teikningunni, sbr. 1. mgr. 30. gr. og 6. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd bendir þó á að eigi að byggja annan bílskúr á lóð hússins þá þarfnast það samþykkis skipulags- og byggingaryfirvalda að gættu lögboðnu samráði við nágrana. Úrlausn kærunefndar beinist eingöngu að innbyrðis réttarstöðu hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi sérstakan rétt til byggingar bílskúrs á lóðinni X nr. 36.
Jafnframt er það álit kærunefndarinnar gagnaðili geti með samþykki meðeigenda öðlast rétt til að byggja bílskúr á sameiginlegri lóð X nr. 36.
Reykjavík, 9. nóvember 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason