Mál nr. 41/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 41/2005
Eignarhald; bílskúrsréttur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. ágúst 2005, mótteknu 26. ágúst sama ár, beindi A, X nr. 51, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 51, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 10. október 2005, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. nóvember 2005
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 51, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi og gagnaðili eru eigendur tveggja eignarhluta í húsinu. Ágreiningur er um bílskúrsrétt á lóð hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að álitsbeiðanda sé heimilt að byggja bílskúr á lóð hússins ásamt því að breyta verslunarhúsnæði á fyrstu hæð hússins í íbúðarhúsnæði án samþykkis sameigenda.
Varakrafa álitsbeiðanda er:
Að samþykki 2/3 hluta eigenda hússins teljist nægjanlegt fyrir ofangreindum framkvæmdum.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur aðila varði rétt álitsbeiðanda til byggingar bílskúrs á lóð X nr. 51.
Álitsbeiðandi bendir á að skv. teikningum, samþykktum á fundum byggingarnefndar Y þann 29. ágúst 1946, 5. ágúst 1948 og 13. ágúst 1948, hafi verið gert ráð fyrir um 28 fermetra bílskúr á lóð umrædds húss. Einnig bendir álitsbeiðandi á að skv. kaupsamningi sínum, dags. 22. desember 2003, hafi þess verið getið að seljandi hafi þann 10. janúar 2001 fengið leyfi byggingarfulltrúa til að byggja 35 fermetra bílskúr á umræddri lóð en að kaupanda sé kunnugt um að leyfið hafi fallið úr gildi vegna aldurs. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Y þann 30. júní 2004, að lokinni grenndarkynningu og skv. samþykki meðeigenda, hafi verið samþykkt að veita leyfi til byggingar á 36,3 fermetra bílskúr ásamt 21,1 fermetra stækkun fyrstu hæðar hússins. Við endurnýjun leyfis frá 30. júní 2004 hafi byggingarfulltrúi Y hins vegar frestað afgreiðslu málsins þar sem skorti samþykki núverandi meðeigenda hússins.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að skv. matsgerð C, löggilts fasteignasala, frá 23. ágúst s.l. muni fyrirhugaðar breytingar á og við húsið auka söluverð allra eigna í húsinu samfara bættu útliti hússins og frágangi lóðar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að engar athugasemdir eru gerðar um aðrar kröfur álitsbeiðanda en þá er varðar fyrirhugaða byggingu bílskúrs á lóð hússins. Gagnaðili telur að álitsbeiðandi byggi kröfur sínar einkum á 2. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 en að mati gagnaðila er sú heimild sem felst í því ákvæði undantekning sem verði að túlka þröngt. Að mati gagnaðila er meginreglan að réttur til viðbyggingar verði að byggjast á þinglýstum heimildum og/eða samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 28. gr. laganna. Auk þess telur gagnaðili að hafa verður í huga 9. tl. 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 þar sem sú meginregla birtist að réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess falli undir sameign fjöleignarhúss. Gagnaðili bendir á að skv. 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 teljist allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign, sbr. 9. tl. 8. gr. sömu laga.
Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi eigi ekki þinglýstan rétt til byggingar bílskúrs og vísar gagnaðili til veðbókarvottorðs frá sýslumanninum í Y, dags. 20. júní s.l., þar sem ekki er getið um slíka kvöð. Eigi álitsbeiðandi ekki sérstakan rétt, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, til byggingar bílskúrs þar sem ekki er um að ræða þinglýsta heimild. Vísar gagnaðili einnig til dóms Hæstaréttar nr. 281/1999 þar sem talið var að bindandi kvöð um byggingarétt hvíldi ekki á eign þar sem hans var ekki getið í þinglýsingarvottorðum þrátt fyrir að eignaskiptasamningi þar sem fjallað var um byggingaréttinn hefði verið þinglýst á eignina.
Að mati gagnaðila er byggingaréttur sá sem um ræðir í máli þessu sameign eigenda X nr. 51 í samræmi við 2. máls. 1. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 enda hafi engin einstakur eigandi þinglýsta heimild fyrir slíkum rétti. Beri af þeirri ástæðu einni að hafna kröfu álitsbeiðanda um rétt til að byggja bílskúr án samþykkis meðeiganda. Hafnar gagnaðili þeirri staðhæfingu álitsbeiðanda að ofangreind tilvísun í kaupsamningi álitsbeiðanda, dags. 22. desember 2003, teljist vera þinglýst heimild fyrir byggingarétti í skilningi 28. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Einnig telur gagnaðili að 35 fermetra bílskúr sé ekki í samræmi við upphaflega samþykkta teikningu þar sem getið er um 28 fermetra bílskúr og einnig hafi verið skeytt við bílskúr sorpgeymslu sem ekki var gert ráð fyrir á upphaflegum teikningum, sbr. 1. mgr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Að lokum bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi ekki nauðsynleg byggingarleyfi fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum á lóð hússins. Telur gagnaðili að bygging umrædds bílskúrs muni skerða hagsmuni sína með verulegum hætti þar sem m.a. aðgengi gagnaðila að íbúð frá bílastæði muni lengjast töluvert. Sökum aldurs gagnaðila, sem er 82 ára, telur hann að um töluverða röskun á hagsmunum sínum sé að ræða.
Varðandi varakröfu álitsbeiðanda telur gagnaðili að henni beri að hafna þar sem bílskúr sá sem álitsbeiðandi hyggst reisa rúmist ekki innan samþykktrar teikningar. Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er það skilyrði sett fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda að bygging sem um ræðir hverju sinni rúmist innan teikningar. Loks bendir gagnaðili á að skv. 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 beri sérhverjum eiganda skylda til þess að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar.
III. Forsendur
Í málinu er ekki ágreiningur um heimild álitsbeiðanda til þess að breyta verslunarhúsnæði á fyrstu hæð í íbúð. Hins vegar er ágreiningur um hvort að álitsbeiðandi eigi rétt á að reisa sér bílskúr án samþykkis annarra eigenda þess. Fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti, né hvað felist í slíkum rétti. Að mati kærunefndar telst bílskúrsréttur vera réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar og felur jafnframt í sér kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans.
Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign, þ.m.t. lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, svo sem bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna.
Af gögnum málsins sést að samkvæmt samþykktum teikningum 29. ágúst 1946, 5. ágúst 1948 og 13. ágúst 1948, var gert ráð fyrir um 28 fermetra bílskúr á lóð umrædds húss. Hins vegar hefur í málinu ekki komið fram að réttur álitsbeiðanda til að byggja bílskúr á umræddri lóð hússins byggist á þinglýstum heimildum svo sem áskilið er samkvæmt 1. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Að öðrum kosti er slíkur byggingaréttur í sameign allra eigenda hússins. Í ljósi þeirrar niðurstöðu sem áður hefur verið komist að, þ.e. að lóð hússins sé í sameign allra eigenda, enda njóti ekki þinglýstra heimilda um annað, er það álit kærunefndar að ekki verði ráðist í byggingu bílskúrs á sameiginlegri lóð hússins í samræmi við samþykktar teikningar án samþykkis allra eigenda þess, sbr. 2. mgr. 28. gr. framangreindra laga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að byggja bílskúr á lóð X nr. 51 án samþykkis allra eigenda.
Það er álit kærunefndar að varakröfu álitsbeiðanda beri að hafna um að samþykki 2/3 eigenda teljist nægjanlegt samþykki fyrir byggingu bílskúrs á lóð X nr. 51.
Reykjavík, 9. nóvember 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason