Mál nr. 37/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 37/2005
Fundargerð. Bókhald húsfélags. Lögmæti formanns og endurskoðanda. Ársreikningar húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. júlí 2005, mótteknu 27. sama mánaðar, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við ,,húsfélagið X nr 4”, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. ágúst 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. ágúst 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. september 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. nóvember 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4. Húsið er sex hæða fjölbýlishús, alls 30 eignarhlutar og er álitsbeiðandi eigandi eins þeirra. Ágreiningur er um aðgang að gögnum húsfélagsins, undirbúning framkvæmda á vegum húsfélagsins, heimildum formanns og endurskoðanda húsfélagsins og frágang ársreikninga.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda afrit fundargerða og afrit af öllum tilboðum sem borist hafa í framkvæmdir sem unnar hafa verið við húsið frá 1. janúar 1999.
II. Að álitsbeiðandi eigi rétt á að fá að sjá öll bókhaldsgögn húsfélags X nr. 4.
III. Að viðurkennt verði að sami maður geti ekki samtímis verið formaður og gjaldkeri húsfélags X nr. 4.
IV. Að viðurkennt verði að endurskoðandi húsfélagsins hafi ekki verið kjörinn í samræmi við lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
V. Að viðurkennt verði að ársreikningar húsfélagsins X nr. 4 árin 1999-2005 séu ekki í samræmi við lög þar sem endurskoðandi hefur ekki áritað þá.
I.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ekki gefist færi á að kynna sér fundargerðabók húsfélagsins, ásamt afritum af öllum tilboðum sem borist hafa í framkvæmdir sem unnar hafa verið við fasteignina X nr. 4 frá 1. janúar 1999.
Álitsbeiðandi bendir á að ekki hafi verið veittur aðgangur að fundargerðabók fyrir húsfélagið, en hugsanlegt er að mati álitsbeiðanda að ákveðnum einstaklingum hafi verið veittur slíkur aðgangur og þá hafi verið um að ræða skyldmenni formanns húsfélagsins. Einnig bendir álitsbeiðandi á að svo virðist sem ákveðnir verktakar fái öll verk sem unnin eru við ofangreinda fasteign og telur hann sig sem félagsmann húsfélagsins hafa hagsmuni að aðgangi að öllum tilboðum sem borist hafa í verk á vegum húsfélagsins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram álitsbeiðanda hafi ekki verið veittur aðgangur að fundargerðum húsfélagsins þar sem hann hafi ekki farið fram á slíkt við stjórn húsfélagsins. Telur stjórn húsfélagsins að álitsbeiðanda sé ekki treystandi fyrir fundargerðabók húsfélagsins ásamt öðrum gögnum og verði álitsbeiðandi að skoða umrædd gögn í viðurvist stjórnar. Gagnaðili telur enga meinbugi vera á útboðum framkvæmda við ofangreinda fasteign. Fyrir komu álitsbeiðanda í húsið hafi ákveðinn byggingatæknifræðingur, B, annast útboð framkvæmda við fasteignina en eftir að álitsbeiðandi flutti inn hafi verkfræðistofa, C, samið eina kostnaðaráætlun þar sem tekið var tilboði frá D ehf.
Að lokum bendir gagnaðili á að reikningar húsfélagsins hafi ávallt verið afhentir félagsmönnum á aðalfundi húsfélagsins, þeir skýrðir og umræða um þá farið fram áður en reikningarnir hafi verið bornir undir atkvæði. Bendir gagnaðili á að umræddir reikningar húsfélagsins hafi ávallt verið samþykktir samhljóða.
Í athugasemdum sínum hafnar álitsbeiðandi þeirri staðhæfingu gagnaðila að ekki hafi af hálfu álitsbeiðanda verið óskað aðgangs að umræddri fundargerðabók húsfélagsins og hafi álitsbeiðandi ásamt syni sínum óskað þess við formann húsfélagsins að fá aðgang að fundargerðabók húsfélagsins og reikningum vegna viðhalds ofangreindrar fasteignar. Hafi þeim hins vegar einungis verið veittur aðgangur að gögnum sem, að mati álitsbeiðanda, hafi á engan hátt veitt fullnægjandi upplýsingar.
Gagnaðili telur sig hafa gert allt það sem í þeirra valdi stendur til að veita álitsbeiðanda fullnægjandi upplýsingar. Í ljósi þess taldi gagnaðili að aðgangur að afritum fundargerðabókar væri fullnægjandi til að mæta óskum álitsbeiðanda varðandi þennan kröfulið.
II.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji sig eiga rétt á að kynna sér öll bókhaldsgögn er varða starfsemi húsfélagsins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að reikningar húsfélagsins og bókhaldsgögn hafa ávallt legið frammi til skoðunar fyrir félagsmenn fyrir aðalfundi húsfélagsins ár hvert. Hafi ákvörðun um aðalfundi og boðun á þá fundi verið í samræmi við formkröfur þær sem settar eru skv. ákvæði 59. gr. laga nr. 26/1994.
III.
Í álitsbeiðni krefst álitsbeiðandi að viðurkennt verði að sami maður geti ekki starfað sem formaður og gjaldkeri í húsfélaginu. Kemur fram í álitsbeiðni að formaður húsfélagsins skrái sig bæði sem formann og gjaldkera eftir þeim verkefnum sem hann annast hverju sinni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að lóðum nr. 1-5 við X hafi upphaflega verið úthlutað til tiltekins byggingarfélags, E sf., sem síðar hafi orðið gjaldþrota. Hafi byggingameistari, F, tekið við byggingunum en síðar einnig orðið gjaldþrota og hafi byggingu ofangreindrar fasteignar ekki verið lokið að fullu. Voru íbúðir í fasteigninni, við afhendingu eða sölu, því ófullgerðar sem og sameign. Leiddi ástand fasteignarinnar til þess að eigendur urðu að leggja til vinnu og greiða peninga til þess að gera íbúðirnar íbúðarhæfar. Árið 1993 hafi svo ,,verið stofnað húsfélag“ (Sic) fyrir fasteignina X nr. 4 og þann 31. mars 1993 hafi fyrsti aðalfundur húsfélagsins verið haldinn þar sem núverandi formaður húsfélagsins hafi verið kosinn og þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir formanns um að losna undan starfi sínu sem formaður húsfélagsins gegni hann enn því starfi. Upphaflega voru kosnir fjórir meðstjórnendur, þ.e. varaformaður, gjaldkeri, meðstjórnandi og ritari, en sökum hversu illa gekk að samhæfa tíma og vinnu stjórnenda auk þess að kosning gjaldkera hafi á tíðum verið gegn þeirra vilja, sem olli töfum á afgreiðslu mála, kom upp sú tillaga að formaður tæki að sér framkvæmdarstjórn félagsins og sinnti þar með störfum formanns og gjaldkera eftir þörfum. Telur gagnaðili slíka verkaskiptingu í samræmi við ákvæði 69. gr. laga nr. 26/1994. Að lokum telur gagnaðili að þetta fyrirkomulag hafi gefist vel og auðveldað að fá aðila til að taka kosningu enda hafi á aðalfundum rétt nægjanlega margir sótt fundi til að fylla stjórnarsetu í húsfélaginu þar sem stór hluti félagsmanna láti sér nægja að senda umboð fyrir sína hönd á aðalfundi.
Í athugasemdum sínum hafnar álitsbeiðandi þeirri staðhæfingu gagnaðila að ofangreint húsfélag hafi verið stofnað, eins og áður hefur komið fram, þann 31. mars 1993 og bendir álitsbeiðandi þeirri skoðun sinni til stuðnings á að kennitala húsfélagsins sé eftirfarandi: xxxxxx-xxxx. Einnig dregur álitsbeiðandi í efa að gjaldkerar hafi verið kosnir til starfa gegn þeirra vilja auk þess að þeir hafi ekki getað sinnt þeim störfum sínum sem gjaldkerar, en álitsbeiðandi telur að slíkt ætti að koma skýrlega fram í fundargerðarbókum húsfélagsins, sem hann hafi enn ekki fengið fullan aðgang að. Telur álitsbeiðandi að ákvæði 69. gr. laga nr. 26/1994 veiti ekki heimild til þess að sami aðili gegni bæði stöðu framkvæmdarstjóra samhliða þess að gegna stöðu formanns eða gjaldkera húsfélags enda beri stjórn húsfélags að samþykkja störf framkvæmdarstjóra. Álitsbeiðandi vitnar einnig til bréfs, dagsett 6. apríl 2005, þar sem fyrrum stjórnarmaður ofangreinds húsfélags, G, staðfestir að einungis hafi verið tvisvar verið boðað til fundar á meðal stjórnarmanna húsfélagsins og þar hafi í bæði skiptin verið um að ræða tilvik þar sem formaður hafi boðað til fundar einungis til að tilkynna stjórnarmönnum að þegar hefði verið tekin ákvörðun af hálfu formanns um málefni er vörðuðu hagsmuni fasteignarinnar. Loks fer álitsbeiðandi fram á að umboð félagsmanna, sem ekki sækja aðalfundi, verði gjörð sér kunnug.
IV.
Hvað varðar endurskoðanda húsfélagsins þá telur álitsbeiðandi að ekki hafi verið staðið rétt að kjöri hans. Telur álitsbeiðandi að endurskoðandi húsfélagsins hafi ekki verið kjörinn í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi bendir á að formaður húsfélagsins hafi einhliða valið endurskoðanda og greiði honum ákveðna upphæð.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ekki hafi einungis gengið illa að manna stöður í stjórn húsfélagsins heldur hafi einnig gengið illa að skipa endurskoðanda. Ákveðið hafi verið á aðalfundi þann 26. apríl 2000 að ráða endurskoðanda til að stilla upp og yfirfara reikninga húsfélagsins. Hafi þetta fyrirkomulag verið á allt til ársins 2004 þegar skipaður var endurskoðandi úr hópi félagsmanna og á aðalfundi húsfélagsins þann 25. apríl 2005 hafi sami aðili verið kjörinn endurskoðandi húsfélagsins fyrir árið 2005.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi telji að ársreikningar séu unnir einhliða og dreift á meðal félagsmanna af formanni húsfélagsins. Telur álitsbeiðandi að umræddum ársreikningum hafi verið dreift á meðal félagsmanna húsfélagsins óundirritaðir og því sé ekki um ljósrit ársreikninga, staðfesta af endurskoðanda, að ræða heldur eingöngu útprentun slíkra reikninga af hálfu formanns húsfélagsins.
Bendir álitsbeiðandi einnig á að formaður húsfélagsins útvegi tengdasyni sínum málningarvinnu við viðhaldi á umræddri fasteign og greiði honum fyrir sem um verk meistara væri að ræða og þessu til stuðnings vísar álitsbeiðandi í framangreint bréf G, fyrrum stjórnarmanns húsfélagsins. Einnig fer álitsbeiðandi fram á að reikningar verði lagðir fram vegna málningarvinnu við fasteignina enda sé um ræða vinnu sem heimili húsfélaginu að krefjast endurgreiðslu virðisaukaskatts.
V.
Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að krafist sé viðurkenningar á að ársreikningar húsfélagsins fyrir árin 1999-2005 séu ekki í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 þar sem endurskoðandi hafa ekki áritað umrædda ársreikninga.
Í greinargerð gagnaðila er hins vegar bent á að ársreikningar húsfélagsins hafi ávallt legið frammi fyrir aðalfundi húsfélagsins og hafi þeir einnig verið skýrðir, ræddir og samþykktir á aðalfundum húsfélagsins. Einnig kemur fram í greinargerð gagnaðila að endurskoðandi hafi undirritað eintak af ársreikningum sem fylgja bókhaldsgögnum húsfélagsins.
Að lokum bendir gagnaðili á að húsfélagið leggi áherslu á útgáfu fréttabréfs þar sem skýrt er frá þeim málefnum er varða húsfélagið á hverjum tíma og á þann hátt reynir stjórn húsfélagsins að gera allt sem í hennar valdi stendur er til að upplýsa íbúa fasteignarinnar um mikilvæg málefni hverju sinni er varða hagsmuni félagsmanna.
III. Forsendur
I.
Samkvæmt 2. mgr. 64. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er á ábyrgð fundarstjóra að rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir á húsfundi allar þær ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið ef því er að skipta. Samkvæmt 4. mgr. 64. gr. sömu laga skulu fundargerðir jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þér rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.
Í máli þessu krefst álitsbeiðandi þess að húsfélagið verði við kröfum sínum og afhendi sér afrit fundargerða frá 1. janúar 1999, ásamt afritum af öllum tilboðum sem borist hafa vegna framkvæmda á vegum húsfélagsins við umrædda fasteign frá 1. janúar 1999. Heimild álitsbeiðanda til aðgangs að fundargerðabók, hvort sem um ræðir aðgang að fundargerðabókinni sjálfri eða staðfest endurrit, er ótvíræður skv. 4. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994. Ber því gagnaðila að verða við slíkri beiðni álitsbeiðanda.
Varðandi kröfu álitsbeiðanda til upplýsinga vegna framkvæmda á vegum húsfélagsins við umrædda fasteign frá 1. janúar 1999 þá falla slíkar upplýsingar undir skyldu stjórnar húsfélags skv. ákvæðum 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Er í þessu ákveðna tilviki um ræða upplýsingar sem varða rekstur húsfélags sem og upplýsingar er varða sameiginlegan efnahag og fjárhagsstöðu húsfélagsins og um leið hagsmuni sameiginlegrar eignar félagsmanna. Ber gagnaðila að verða við kröfum álitsbeiðanda og skal álitsbeiðanda veittur aðgangur að umbeðnum gögnum en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.
II.
Í 6. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.
Ljóst er af gögnum málsins að reikningar og önnur bókhaldsgögn er varða rekstur húsfélags fasteignarinnar hafa legið frammi fyrir aðalfundi húsfélagsins í samræmi við 2. tl. 61. gr. laga nr. 26/1994. Að mati kærunefndarinnar getur slík framlagning gagna á árlegum aðalfundi húsfélags hins vegar ekki fyrirgert rétti félagsmanna til að krefjast aðgangs að slíkum gögnum í samræmi við ákvæði 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Er það því mat kærunefndarinnar að gögn þau, sem álitsbeiðandi óskar aðgangs að, verði gerð honum aðgengileg en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni húsfélagsins.
III.
Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti fjöleignarhúsalaga og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega.
Samkvæmt 1. mgr. 66. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 þá skal í húsfélagi starfa stjórn sem kosin er á aðalfundi.
Ljóst er að gögnum málsins að aðalfundir húsfélagsins hafa verið haldnir á lögmætan hátt skv. ákvæðum 59. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Á umræddum aðalfundum hafa embætti húsfélagsins verið skipuð á þann lögmæta hátt sem fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 gera ráð fyrir.
Samkvæmt 2. mgr. 66. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 skulu a.m.k. þrír aðilar skipa stjórn húsfélags og af þeim skal einn aðili gegna starfi formanns. Það er því mat kærunefndarinnar að þau skilyrði sem sett eru fyrir kosningu formanns að sá hin sami aðili skuli kosinn úr hópi þeirra þriggja aðila sem skipa stjórn hverju sinni og eðli málsins skv. leiði óhjákvæmilega til þess að formaður gegni einnig öðru starfi innan stjórnar húsfélags. Því telur kærunefndin að starf formanns sem gjaldkera í sama húsfélagi leiði ekki til vanhæfis þess aðila til að gegn störfum sínum skv. ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 24/1994.
IV.
Samkvæmt 72. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er reikningsár húsfélags almanaksárið en hins vegar er gert ráð fyrir að stjórnarkjör í húsfélagi fari fram á tímabilinu janúar - aprílloka ár hvert, sbr. 59. gr. laganna. Það er m.a. hlutverk stjórnar að leggja fram reikninga húsfélagsins og bera ábyrgð á þeim. Hvað varðar endurskoðanda, sem kosinn skal á hverjum aðalfundi til eins árs í senn, sbr. 6. tölul. 61. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, nægir að 1/4 hluti félagsmanna, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, krefjist þess að hann sé löggiltur endurskoðandi, sbr. 2. mgr. 73. gr. laganna.
Að mati álitsbeiðanda hefur formaður framangreinds húsfélags einnig haft að starfi endurskoðun ársreikninga húsfélagsins. Eðli máls samkvæmt er alla jafna óeðlilegt að endurskoðandi hafi gegnt stjórnarstörfum, hvað þá gjaldkerastörfum, á því tímabili sem endurskoðun hans nær til, enda verði öðru við komið. Væri það ósamrýmanlegt 73. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 að sami aðili sé í senn formaður húsfélagsins og endurskoðandi ársreikninga.
Í gögnum málsins má sjá að kjör á endurskoðendum hefur farið fram á aðalfundum húsfélagsins þann 14. apríl 1994, 23. mars 1995, 8. maí 1996, 22. maí 1997, 25. mars 1998, 28. apríl 1999 og 26. apríl 2000 en á aðalfundi húsfélagsins 26. apríl 2000 var samþykkt að leitað yrði árlega til löggilts endurskoðanda og hafi slíkt verið gert þar til á aðalfundi 25. apríl 2005 þar sem nýr endurskoðandi var kjörinn. Á þessum fundum hefur formaður húsfélagsins ekki verið kosinn endurskoðandi ársreikninga húsfélagsins. Í málinu liggja fyrir ársreikningar áritaðir af kosnum endurskoðanda. Með vísan til þessa og að athuguðum gögnum málsins ber að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda að kosning endurskoðanda hafi ekki verið í samræmi við ákvæði 73. gr. fjöleignarhúsalaga.
V.
Samkvæmt 5. mgr. 73. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 skulu ársreikningar áritaðir af endurskoðanda, með eða án athugasemda, eftir því sem hann telur ástæðu til.
Í málinu liggja fyrir ársreikningar húsfélagsins fyrir árin 1995-2004. Ársreikningarnir samanstanda af efnahags- og rekstrarreikningi og skýringum, svo sem tíðkanlegt er. Í rekstrarreikningnum koma fram tekjur og gjöld húsfélagsins, tilheyrandi reikningsárinu, þannig að kærunefnd telur hann gefa skýra mynd af rekstrinum á árinu. Efnahagsreikningurinn sýnir eignir, skuldir og hreina eign húsfélagsins í lok reikningsársins á kerfisbundinn hátt.
Það er álit kærunefndar að ársreikningar 1995-2004 uppfylli að þessu leyti formskilyrði 72. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að veita álitsbeiðanda aðgang að fundargerðabókum og upplýsingum um framkvæmdir á vegum húsfélags X nr. 4.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að láta álitsbeiðanda í té þær upplýsingar úr bókhaldi húsfélagsins sem hann hefur óskað eftir.
Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að sami maður geti ekki samtímis verið formaður og gjaldkeri húsfélags X nr. 4 er hafnað.
Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að endurskoðandi húsfélagsins hafi ekki verið kjörinn í samræmi við fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 er hafnað.
Kröfu álitsbeiðanda að viðurkennt verði að ársreikningar húsfélagsins X. nr. 4 árin 1999-2005 séu ekki í samræmi við lög þar sem endurskoðandi hefur ekki áritað þá er hafnað.
Reykjavík, 9. nóvember 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason