Mál nr. 128/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 128/2020

Aðgengi að salerni í sameign. Persónulegir munir í sameign. Hleðsla rafbíls.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 7. nóvember 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. nóvember 2020, greinargerð gagnaðila, dags. 24. nóvember 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. janúar 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. janúar 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. mars 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð og gagnaðili er eigandi íbúðar á 3. hæð. Ágreiningur er um aðgengi að salerni í kjallara hússins, geymslu persónulegra muna í sameign og hleðslu rafbifreiðar í gegnum glugga í kjallara hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að leigjanda gagnaðila sé óheimilt að nota salerni í kjallara hússins.
2. Að viðurkennt verði að persónulegir munir skuli fjarlægðir úr sameign.
3. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að hlaða rafbifreið í gegnum glugga í kjallara.

Í álitsbeiðni kemur fram að frá því að gagnaðili keypti íbúð sína hafi geymsluherbergi í kjallara verið nýtt til búsetu. Einstaklingur búi í herberginu sem sé óeinangrað og hitað með rafmagni. Um margra mánaða skeið hafi verið tengt inn á raflögn sameignar fyrir kyndingu herbergisins og hleðslu rafmagnsbifreiðar út um kjallaraglugga. Fyrst um glugga geymslunnar og síðan þvottahússglugga.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað mótmælt búsetunni og nýtingu salernisins í kjallaranum. Umgengnin þar sé afleit. Persónulegum munum hafi verið komið fyrir á göngum og salerni sem álitsbeiðandi hafi gert upp.

Búseta í herberginu rýri verðgildi íbúðar álitsbeiðanda en gólfplötur séu mjög þunnar og berist hljóð auðveldlega upp milli hæða. Þá sé mikið af persónulegum fatnaði, skótaui og fleiru á stigapalli og í sameign.

Á vegum gagnaðila hafi verið settur tengill í þvottahús fyrir hleðslu rafbifreiða án samráðs við álitsbeiðanda. Til að nýta tengilinn þurfi kapall að liggja upp við vegg út um glugga sem sé ofarlega á vegg þvottahússins og vísi að fjölfarinni umferðargötu. Þegar bifreið sé hlaðin þurfi kapall að liggja þvert yfir gangstétt fyrir utan húsið. Hjá byggingarfulltrúa hafi fengist þær upplýsingar að þetta fyrirkomulag sé með öllu ólöglegt og slysahætta sé veruleg. Einnig þurfi glugginn að vera opinn en inn um hann fari óhreinindi frá götu og gangstétt í þvottahús. Að auki auðveldi opinn gluggi inngönguleið í húsið.

Gagnaðili virðist, án nokkurs samráðs við aðra eigendur, hafa látið setja upp hleðslutengilinn og sent húsfélaginu reikning. Þar sem heimilisfang húsfélagsins sé á nafni álitsbeiðanda hafi henni borist reikningurinn. Um umfangsmikla framkvæmd sé að ræða þar sem endurnýjuð hafi verið raflögn í geymsluherbergi í eigu gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi framsent reikninginn til gjaldkera og frábiðji sér kostnaðarþátttöku í þessum framkvæmdum.

Í greinargerð gagnaðila segir að í kjallara hússins séu fjögur sérherbergi og sameiginlegt salerni. Tvö þessara herbergja, sem sennilega hafi upphaflega verið vinnukonuherbergi, tilheyri íbúð 1. hæðar og hin tvö herbergin tilheyri 2. og 3. hæð. Þetta séu íbúðarherbergi og hafi verið notuð sem slík af eigendum hússins, þar með töldum álitsbeiðanda sem hafi leigt, sín herbergi til ferðamanna án samráðs við aðra í húsinu.

Að um sé að ræða óeinangraðar, kaldar geymslur eigi ekki við rök að styðjast. Salerni sé samkvæmt þinglýstri eignarskiptayfirlýsingu sameign og hafi verið notað af íbúum kjallaraherbergjanna. Umgengi á salerni sé mál fyrir húsfund.

Álitsbeiðandi eigi væntanlega við að hún vilji fjarlægja skórekka við dyr svefnherbergis í kjallara og skótau og yfirhafnir á stigapalli. Enginn sjái stigapallinn fyrir utan þá sem eigi erindi á 3. hæð, til dæmis til að heimsækja húsráðendur. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti sett upp borð, pott og spegil á ganginn þar sem hennar herbergi sé til útleigu sem og ýmislegt drasl í kyndiklefa.

Varðandi hleðslu á rafbíl hafi borgarstjórn eindregið hvatt til rafbílavæðingar og þar sem hún sé skammt á veg komin, þar með talin uppsetning hleðslutækja, hafi borgin látið óátalið að rafbílar séu hlaðnir út um glugga, enda megi sjá það víða í borginni. Gagnaðili sé fús til þess að setja upp hespu svo að glugginn opnist ekki upp á gátt.

Varðandi það að þessi mál hafi mátt ræða á húsfundi sé það að segja að ekki hafi tekist að halda virkan húsfund í tvö ár sökum andstöðu álitsbeiðanda. Boðað hafi verið til húsfundar í sumar, gagnaðili hafi þá verið erlendis, en ætlað að taka þátt í gegnum síma. Fundurinn hafi aldrei byrjað þar sem álitsbeiðandi hafi mótmælt því að tengdadóttir gagnaðila yrði á fundinum þar sem sonur hans væri skráður eigandi. Álitsbeiðandi hafi sagst þurfa að ráðfæra sig við lögfræðing og hafi gengið af fundi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að nýlega hafi umgengni um kjallara aukist verulega með tilheyrandi hávaða og ama fyrir hana. Hún hafi þurft að gefa afslátt af leigu vegna þessa nú í desember. Einnig hafi leigjendur í húsinu kvartað undan mjög slæmri umgengni um salernið en bæði hurð og salernisseta séu ætíð opin öllum þeim sem fram hjá gangi til mikils ama. Salernið hafi haft annan tilgang við teikningu og byggingu hússins. Búið sé að gera það að séreign 3. hæðar með alls kyns persónulegum munum, svo sem tannburstum og rakvélum. Nokkrum sinnum hafi þessir munir verið fjarlægðir og afhentir eiganda þeirra, en allt hafi farið í sama farið næsta dag.

Vegna aldurs hússins þá sé þunn gólfplata milli hæða sem valdi því að hljóð berist auðveldlega upp á 1. hæð. Geymsluherbergi sem tilheyri 2. og 3. hæð séu óeinangruð. Ræða þurfi að hljóðeinangra herbergin með viðunandi hætti innan frá.

Myndir sem gagnaðili hafi sent sýni ekki raunverulegt ástand sameignar. Allur stigapallurinn sem telji nokkra fermetra fyrir framan íbúðina hafi verið lagður undir skótau og því raðað langt niður stigann, mikið sé einnig af fatnaði, blómum og fleiru. Myndir hafi verið hengdar á veggi. Tilurð þess hafi verið sú að fyrrum eigendur sem hafi selt íbúðina 2017 hafi málað í óleyfi mjög fallegan stigaganginum fyrir framan íbúðina og augljóslega í þeim tilgangi að gera sameign að séreign. Þetta hafi verið gert, þrátt fyrir að húsið væri að nálgast 100 ára aldur og að detta í friðun. Gerð sé krafa um að fatahengi verði fjarlægð sem og allt skótau svo að komast megi að gólfflötum til þrifa. Barnavagn og reiðhjól á kjallaragangi geti ekki staðið þar og torveldað umgengni.

Vegna kjallaragluggans sé hann hafður opinn dag sem nótt vegna hleðslu rafbílsins. Gerð sé krafa um að glugginn sé ætíð hafður lokaður og hleðslu rafbílsins á þessum stað hætt.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hann geti ekki séð hvernig einn hljóðlátur og þrifinn íbúi í kjallara geti valdið verulega aukinni umengni um kjallara eða stigapall. Sjálfsagt sé að hafa orð á því við hann að taka ætíð persónulega muni með sér af sameiginlegu salerni og hafi það þegar verið gert. Opin eða lokuð salernishurð eigi tæpast erindi til kærunefndar.

Gagnaðili hafi ekki heyrt kvartanir um hljóðbærni, eða sérstaka hljóðeinangrun, á meðan álitsbeiðandi hafi leigt tvö herbergi í kjallara.

Myndir úr sameign gefi rétta mynd af stigapalli 3. hæðar, þangað sem álitsbeiðandi eigi ekkert erindi. Almennt sé það talið gera rými fallegra og heimilislegra að fegra það með blómum og myndum. Álitsbeiðandi þrífi aldrei stigaganginn á 3. hæð. Reynt verði eftir fremsta megni að sjá til þess að barnavagn verði álitsbeiðanda ekki til ama. Þá sé glugginn alltaf lokaður þegar ekki sé verið að hlaða bílinn.

III. Forsendur

Gagnaðili leigir út herbergi sem hann á í kjallara hússins og krefst álitsbeiðandi þess að leigjandanum sé óheimill aðgangur að salerni í kjallara hússins. Gagnaðili segir að um sé að ræða salerni í sameign aðila samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins. Eignaskiptayfirlýsing hússins er ekki meðal gagna málsins en álitsbeiðandi hefur ekki mótmælt þessari fullyrðingu gagnaðila eða því að hún leigi sjálf út tvö herbergi í kjallara.

Samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur séreignareigandi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum, samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Þá segir í 3. mgr. að réttur til að hagnýta sameign fari ekki eftir hlutfallstölum og hafi allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar.

Í 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús segir að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en því sé ætlað. Þá segir í 3. mgr. að eigendum og öðrum afnotahöfum sé skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð og sömuleiðis um sameiginlegan búnað hússins og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði.

Kærunefnd telur það ekki óeðlilega hagnýtingu sameiginlegs salernis í kjallara að leigjandi kjallaraherbergis nýti sér það. Aftur á móti kann öðru máli að gegna hvort einstökum leigjanda sé heimilt að koma þar fyrir persónulegum eigum en gagnaðili fellst á í málatilbúnaði sínum að slíkt sé óheimilt og því ljóst að ekki stendur lengur ágreiningur um það á milli aðila.

Þá vísar álitsbeiðandi til þess að leigjandi gagnaðila gangi óþriflega um salernið. Vegna þessa telur kærunefnd rétt að benda á að gagnaðila ber skylda til að sjá til þess að gengið sé vel um þessa sameign, sbr. framangreind 3. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi vísar einnig til þess að hún hafi endurnýjað salernið árið 2014. Kærunefnd telur að það geti ekki haft þýðingu í þessu tilliti, enda breytir það því ekki að um sameign aðila er að ræða.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að leigjanda gagnaðila sé óheimilt að nota sameiginlegt salerni í kjallara hafnað.

Álitsbeiðandi segir að gagnaðili geymi án heimildar fatnað, skó, blóm og fleira í sameiginlegum stigagangi hússins eða á stigapalli 3. hæðar og tekur hún fram að skóm þar sé raðað niður stigann. Einnig geymi hann hjól og barnavagn á kjallaragangi.

Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki.

Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi verði ekki nýtt til geymslu persónulegra muna af neinu tagi. Aftur á móti geta eigendur samþykkt slíka notkun á sameigninni á húsfundi og þarf þá samþykki allra eigenda að liggja fyrir, sbr. framangreinda 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Í málinu liggur hvorki fyrir samþykkt húsfundar um þá hagnýtingu sem lýst hefur verið hér að framan á sameigninni né verður ráðið að komið hafi til sérstakrar úrlausnar innan húsfélagsins hvort eigendum sé þetta heimilt. Að því virtu er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að óheimilt sé að geyma persónulega muni í sameiginlegum stigagangi sem og á kjallaragangi.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 2. mgr. segir að ákvörðunarréttur samkvæmt 1. mgr. eigi meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.

Álitsbeiðandi segir að settur hafi verið tengill í sameiginlegt þvottahús fyrir hleðslu rafbifreiðar á vegum gagnaðila án samráðs við sig. Til þess að geta nýtt tengilinn liggi snúra í gegnum glugga í þvottahúsi og yfir gangstétt framan við húsið að bifreiðinni. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús telur kærunefnd að gagnaðila hafi verið þetta óheimilt, enda þurfi ákvörðun húsfundar til að koma svo að heimilt sé að setja upp tengil í sameiginlegu þvottahúsi aðila og nýta gluggann með þessum hætti. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda hér um. Bendir kærunefnd aðilum á ákvæði 33. gr. a. – d. fjöleignarhúsalaga, sem fjalla um hleðslubúnað fyrir rafbíla.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að leigjanda gagnaðila sé óheimilt að nota sameiginlegt salerni í kjallara.

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að óheimilt sé að geyma persónulega muni í sameign hússins.

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að óheimilt sé að hlaða rafbifreið í gegnum glugga í sameiginlegu þvottahúsi aðila.

Reykjavík, 8. mars 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson