Nr. 37/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 4. júlí 2019

í máli nr. 37/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 220.000 kr. og 60.000 kr. vegna slæmrar umgengni.

Með kæru, móttekinni 17. apríl 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. apríl 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Bréfið kom endursent til kærunefndar. Kærunefnd hefur í tvö skipti haft samband við varnaraðila símleiðis þar sem hann hefur verið upplýstur um kæruna og óskað eftir réttu heimilisfangi hans þannig að hann gæti lýst afstöðu sinni til kærunnar. Eftir síðara símtalið 27. maí 2019 óskaði kærunefnd á ný eftir afstöðu varnaraðila með bréfi, dags. 28. maí 2019, og var bréfið sent á það heimilisfang sem varnaraðili gaf upp. Bréfið kom endursent. Þá ítrekaði kærunefnd beiðni sína um greinargerð með bréfi, dags. 13. júní 2019, og upplýsti varnaraðila jafnframt um að bærist greinargerð ekki innan tilskilins frests myndi nefndin taka málið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem lægju fyrir. Engin viðbrögð hafa borist frá varnaraðila.

Með bréfi kærunefndar, dags. 21. júní 2019, var því beint til sóknaraðila að leggja fram yfirlit yfir leigugreiðslur varnaraðila til hennar, auk afrita af rafrænum samskiptum aðila. Umbeðnar upplýsingar bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 24. júní 2019, og voru þær kynntar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. júní 2019, var óskað nánari upplýsinga um leigusamninginn sjálfan, þ.e. um form hans og tímalengd, auk upplýsinga um það hvenær varnaraðili hafi skilað íbúðinni. Sóknaraðili svaraði beiðni kærunefndar með tölvupósti 27. júní 2019 og var svar hennar sent varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu varnaraðila á herbergi sóknaraðila í risi að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 220.000 kr.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili skuldi henni 220.000 kr. í leigu. Hann hafi yfirgefið hið leigða um miðjan mánuð án þess að hafa látið hana vita. Hann hafi skilið eftir fullt af drasli og herbergið verið óhreint. Auk þess hafi verið skemmdir á baðherbergi.

Varnaraðili hafi greitt tryggingu að fjárhæð 60.000 kr. sem sóknaraðili hafi dregið frá þeirri fjárhæð sem varnaraðili skuldi.

III. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geti þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveður upp skriflegan úrskurð svo fljótt sem kostur er. Í 2. mgr. sömu greinar segir að erindi til kærunefndar skuli vera skriflegt og í því skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.

Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001, segir að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skuli rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt sé. Samkvæmt 5. mgr. 7. gr. reglugerðarinnar er nefndinni heimilt að vísa máli frá í upphafi eða á síðari stigum, enda fullnægi það ekki að mati nefndarinnar lágmarkskröfum til að unnt sé að taka það til efnismeðferðar. Þó skuli nefndinni heimilt, sé málatilbúnaður sóknaraðila ófullnægjandi, að veita honum stuttan frest til að bæta þar úr.

Sóknaraðili hefur lagt fram kæru í máli þessu vegna meintra vanefnda varnaraðila á húsaleigusamningi aðila en kærunni fylgdu engin gögn. Kærunefnd hefur óskað eftir nánari gögnum og/eða upplýsingum frá sóknaraðila vegna leigusamningsins, til að mynda um leigutíma,  og hvenær varnaraðili hafi yfirgefið hið leigða. Engar upplýsingar hafa borist um tímalengd samningsins en sóknaraðili upplýsti að óljóst væri hvenær hann hefði yfirgefið hið leigða en það hafi verið í janúar eða febrúar 2019. Ekki hafi verið um formlega afhendingu að ræða heldur hafi hann sett lykla að eigninni í póstkassa hennar. Kærunefnd óskaði einnig eftir yfirliti yfir leigugreiðslur til hennar. Sóknaraðili hefur upplýst að slík gögn liggi ekki fyrir en rafræn samskipti aðila sýna fram á að einhverjar greiðslur hafi verið greiddar með reiðufé. Þá greindi hún frá því að leiga hafi verið 30.000 kr. en varnaraðili hafi greitt 40.000 kr. í um það bil eitt ár. Ekki liggur fyrir sundurliðun á kröfum sóknaraðila.

Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að verulegur skortur er á upplýsingum um grundvallaratriði leigusamningsins. Þá telur kærunefnd að ekki hafi verið skilmerkilega greint frá ágreiningsefninu og kröfur sóknaraðila eru ekki nægjanlega rökstuddar. Að því virtu telur kærunefnd að skilyrði 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga um að í erindi til kærunefndar skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni, sbr. einnig 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 878/2001, séu ekki uppfyllt. Þegar af þeirri ástæðu er máli þessu vísað frá kærunefnd, sbr. 5. mgr. 7. gr. reglugerðar nr. 878/2001.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 4. júlí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson