Mál nr. 100/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 100/2023
Breytingar á sameign sem gerðar voru fyrir gildistöku laga um fjöleignarhús. Glerkofi á sameiginlegri lóð. Lagnir tengdar sameiginlegri lagnagrind. Lögmaður á húsfund.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. september 2023, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. september 2022, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 2. október 2023, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. maí 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð en gagnaðili er eigandi íbúða á annarri og þriðju hæð.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ráðast í breytingar á fjöleignarhúsinu sem hafi falist í því að útbúa aðgengi og setja útidyrahurð á geymslu hans í kjallara og þess krafist að honum verði gert að koma húsinu í fyrra horf.
II. Að viðurkennt verði að glerskáli gagnaðila á sameiginlegri lóð sé ólögmætur og þess aðallega krafist að honum verði gert að fjarlæga skálann. Einnig að viðurkennt verði að núverandi hagnýting gagnaðila á skálanum sé ólögmæt. Til vara krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðila verði gert að hagnýta glerskálann með lögmætum hætti og sinna eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi á honum.
III. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að leggja vatnslagnir frá vatnsinntaki í sameiginlegu þvottahúsi í gegnum séreignir álitsbeiðanda og inn í geymslu hans í kjallara hússins og þess krafist að gagnaðila verði gert að koma húsinu í fyrra horf.
IV. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að njóta liðsinnis lögmanns á húsfundum.
Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa sett útidyrahurð á geymslu sína í kjallara án samþykkis húsfundar og byggingar- og skipulagsyfirvalda. Aðgengi að hurðinni sé um niðurgrafnar tröppur við bílastæði álitsbeiðanda en stæðið sé sérafnotareitur hans samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Augljós slysahætta sé til staðar vegna framkvæmdarinnar og sé hún jafnframt ólögmæt enda án samþykkis, sbr. framangreint.
Gagnaðili hafi byggt glerskála á sameiginlegri lóð en álitsbeiðanda sé ekki kunnugt um að aflað hafi verið samþykkis húsfundar fyrir því. Í eignaskiptayfirlýsingu segi að garðskálinn tilheyri séreign gagnaðila og að ekki hafi verið aflað leyfis yfirvalda fyrir honum. Gagnaðili hagnýti skálann sem ruslageymslu fyrir spýtur og fleira sem geti skapað eldhættu en skálinn liggi upp við fjöleignarhúsið. Þá sé hann afar illa hirtur og sjónlýti. Rúður skálans séu brotnar og glerbrot á lóðinni með tilheyrandi slysahættu.
Gagnaðili hafi lagt lagnir fyrir heitt og kalt vatn í geymslu sína í kjallara frá inntaki í sameiginlegu þvottahúsi og liggi lagnirnar í gegnum tvær geymslur í eigu álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi hvorki aflað samþykkis álitsbeiðanda fyrir þessu né húsfundar.
Gagnaðili hafi boðað til húsfundar 30. júní 2023 og hafi mátt ráða af fundarboði að fundurinn yrði haldinn á lögmannsstofu. Þegar álitsbeiðandi hafi mætt á fundinn ásamt lögmanni sínum hafi gagnaðili talið óheimilt að lögmaðurinn sæti fundinn. Ekki hafi tekist að jafna ágreininginn og fundinum því verið frestað.
Í greinargerð gagnaðila segir að eiginkona hans hafi búið í húsinu frá 1955 til 1970 og síðar frá 1977 og búi þar enn. Þegar faðir hennar hafi keypt íbúðina árið 1955 hafi umdeildur útgangur þegar verið til staðar. Samkvæmt upplýsingum frá starfsmanni Reykjavíkurborgar sé algengt að hurðarútganga og glugga vanti á teikningar vegna svo gamalla bygginga. Þá muni fjöldi fólks sem hafi búið í húsinu í gegnum tíðina eftir þessum inngangi, allt frá árinu 1949. Þá viti gagnaðili ekki til þess að nokkur hafi slasast í téðum tröppum.
Gróðurhúsið hafi verið byggt fyrir áratugum með samþykki þáverandi eigenda en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé það séreign gagnaðila. Í því séu nú spýtur og vinnupallar þar sem til standi að mála stofuglugga gagnaðila en álitsbeiðandi hafi þó komið í veg fyrir málun gluggans. Til standi að taka til í gróðurhúsinu þegar búið sé að mála gluggann.
Gagnaðili hafi aldrei lagt kaldavatnsleiðslu í geymslu sína úr sameign. Álitsbeiðandi hafi sakað gagnaðila um að hafa í heimildaleysi farið í læstar geymslur hans og lagt þar hitalagnir í fram- og bakrás. Íbúð álitsbeiðanda fylgi tvær geymslur í kjallara en engin kaldavatnslögn hafi verið í þeim þegar hann hafi keypt eignarhlut sinn í desember 2021, frekar en í öðrum geymslum. Álitsbeiðandi hafi lagt kaldavatnslögn í geymslur sínar án samþykkis. Eina kaldavatnsleiðslan í geymslu álitsbeiðanda sé sú sem hann hafi sjálfur lagt. Hvorugur aðila vilji þær heitavatnslagnir sem séu á veggjum í geymslum álitsbeiðanda og því ætti að vera lítið mál fyrir hann að rífa þær niður á eigin kostnað.
Heimilt sé að hafa lögmann með á húsfund ætli hann að vera skjólstæðingi sínum til aðstoðar en lögmaðurinn eigi ekki að skipta sér af öðrum fundarmönnum. Ekki gangi að mæta með lögmann á húsfund til þess að hann geti yfirtekið fund í litlu húsfélagi með því að gera kröfur um viðurkenningu á því að fundarmenn geri eins og hann segi og vilji. Réttast sé að upplýsa fyrir fram hyggist eigandi mæta með lögmann.
III. Forsendur
Krafa I
Gögn málsins bera með sér að hin umdeilda útidyrahurð að geymslu gagnaðila hafi verið til staðar allt frá árinu 1949, sbr. yfirlýsingar fyrri eigenda/íbúa hússins. Þá kemur fram í afsalsbréfi, dags. 12. maí 1956, vegna sölu á eignarhluta gagnaðila að dyrnar séu ekki samþykktar af byggingarnefnd. Með hliðsjón af framangreindu liggur þannig fyrir að dyrnar voru settar upp áður en fyrstu lög um sameign fjöleignarhúsa tóku gildi árið 1959 en á þeim tíma var ekki lögbundið skilyrði fyrir því að slíkt þyrfti samþykki eigenda allra líkt og núgildandi lög gera ráð fyrir en þess utan er ekkert sem gefur til kynna að framkvæmdin hafi verið án slíks samþykkis. Það fellur þó utan valdsviðs nefndarinnar að taka afstöðu til þess hvaða afleiðingar það hefur að hurðin hafi ekki verið samþykkt af byggingarnefnd á sínum tíma. Að framangreindu virtu verður að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda.
Krafa II
Vegna ágreinings um lögmæti glerkofa sem stendur á sameiginlegri lóð þá segir í 7. tölul. í forsendukafla eignaskiptayfirlýsingar hússins:
Á lóðinni stendur gamall glerkofi sem tilheyrir séreign 0201. Kofinn er ekki tilgreindur í skrám FMR og ekki var fengið leyfi yfirvalda fyrir byggingu hans á lóðinni á sínum tíma. Stærð kofans verður ekki reiknuð hér enda verður hvorki gert ráð fyrir skráningu hans hjá FMR né í útreikningi á hlutdeild í lóð.
Engin gögn liggja fyrir um það hvenær kofinn var byggður en í málatilbúnaði gagnaðila kemur fram að hann hafi staðið á lóðinni í áratugi. Gögn málsins gefa ekki til kynna að skálinn hafi verið settur upp án samþykkis þáverandi eigenda og þá gerir eignaskiptayfirlýsing hússins ráð fyrir honum sem séreign gagnaðila þrátt fyrir að honum sé ekki reiknuð hlutfallstala. Að þessu virtu verður að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda. Þá verða aðilar að taka varakröfu álitsbeiðanda að þessu leyti til afgreiðslu á húsfundi áður en hún kemur til úrlausnar af hálfu nefndarinnar. Er þessari varakröfu því vísað frá.
Krafa III
Gagnaðili neitar því að kaldavatnslögn liggi í geymslu hans en kveður ágreiningslaust að fjarlægja megi heitavatnslagnir sem liggja í gegnum geymslur álitsbeiðanda. Ekki hefur verið sýnt fram á að um sé að ræða lagnir sem tilheyra séreign gagnaðila og telur nefndin þannig að kostnaður við að fjarlægja þær skuli vera sameiginlegur. Er þessari kröfu álitsbeiðanda því hafnað.
Krafa IV
Kveðið er á um í 2. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús að rétt til fundarsetu á húsfundum hafi félagsmenn, makar þeirra, sambúðarfólk svo og ráðgjafar og sérfræðingar á þeirra vegum og/eða stjórnar húsfélagsins. Á grundvelli þessa er álitsbeiðanda heimilt að mæta með lögmann á húsfundi og verður því fallist á kröfu hans hér um. Þrátt fyrir að fallast megi á með gagnaðila að æskilegt sé að eigendur upplýsi fyrir fram hyggist þeir mæta með lögmenn á húsfundi þá er það ekki lögbundin skylda
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda í lið IV.
Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 16. maí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson