Mál nr. 41/2014
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík
Miðvikudaginn 22. október 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 41/2014:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hefur með bréfi, dags. 4. júlí 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 11. apríl 2014, á umsókn um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu.
I. Málavextir og málsmeðferð
Kærandi sótti um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 22. mars 2014. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. apríl 2014, á þeirri forsendu að greiðslubyrði væri ekki umfram greiðslugetu. Með bréfi, dags. 14. júlí 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 25. júlí 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. ágúst 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust ekki frá kæranda. Með bréfi, dags. 5. september 2014, óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum frá kæranda. Umbeðin gögn bárust þann 18. september 2014.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi telur að ákvörðun Íbúðalánasjóðs hafi verið tekin á grundvelli ófullnægjandi upplýsinga um ráðstöfunartekjur umsækjanda. Í greiðsluerfiðleikamati Íslandsbanka komi fram að fæðingarorlofi maka myndi senn ljúka og þá yrði maki tekjulaus. Ráðstöfunartekjur myndu því lækka sem næmi greiðslum frá Fæðingarorlofssjóði.
Kærandi greinir frá því að fæðingarorlofi maka hafi lokið 4. apríl 2014 og þá hafi ráðstöfunartekjur lækkað úr 468.000 krónur niður í 388.000 krónur. Kærandi telur sig uppfylla skilyrði um að greiðslubyrði af eigninni sé umfram greiðslugetu miðað við þessar breyttu forsendur.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að í greiðsluerfiðleikamati Íslandsbanka frá 3. apríl 2014 sé reiknað með mun hærri mánaðarlegum útgjöldum heldur en reikna beri með í greiðsluerfiðleikamálum. Samkvæmt samkomulagi um aðgerðir vegna greiðsluvanda frá 14. apríl 1999 skal við mat á framfærslukostnaði heimilisins leggja til grundvallar viðmiðunartölur Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna sem sé nú embætti umboðsmanns skuldara. Greiðsluvandi sé almennt skilgreindur þannig að greiðslubyrði sé umfram greiðslugetu, sbr. 3. tölul. 4. gr. reglugerðar um úrræði til að bregðast við greiðsluvanda vegna lána Íbúðalánasjóðs, nr. 584/2001, svo og reglu stjórnar um afléttingu krafna sem standa utan söluverðs eigna.
Í greiðsluerfiðleikamati Íslandsbanka sé reiknað með mánaðarlegum útgjöldum að fjárhæð 412.015 krónur en viðmið umboðsmanns skuldara fyrir hjón með eitt barn sé 324.000 krónur uppreiknað með föstum liðum í framfærslu. Samkvæmt því viðmiði hafi greiðslugeta verið til staðar og því hafi borið að hafna umsókninni. Útreikningar miðist við þann tíma sem umsókn er unnin en jafnvel þótt horft sé til framtíðar og skerðingar vegna lúkningar fæðingarorlofs megi gera ráð fyrir öðrum tekjur, svo sem atvinnuleysisbótum.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.
Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.
Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs er að finna ýmsar upplýsingar um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Þar er meðal annars rakinn tilgangur 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. framangreindrar reglugerðar, skilyrði við beitingu ákvæðisins og verkferli við afgreiðslu slíkra mála. Segir þar að tilgangur ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. sé að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna þar sem eigendur hafa ekki greiðslugetu til þess að greiða af lánum til frambúðar og geta selt eign á almennum markaði. Þetta getur gilt hvort heldur verið sé að yfirtaka lán sem svari til söluverðs eignar eða gefin út ný lán sem færu þá ásamt kaupsamningsgreiðslu að fullu til að greiða inn á lánið á eign. Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð þessari komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar, sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur staðfest sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis:
a) Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.
b) Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.
c) Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.
d) Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.
Beiðni kæranda var synjað á þeirri forsendu að hann uppfyllti ekki skilyrði a-liðar framangreindra skilyrða.
Í greiðsluerfiðleikamati Íslandsbanka, dags. 3. apríl 2014, sem lá til grundvallar afgreiðslu Íbúðalánasjóðs var fjárhagsleg staða kæranda við gerð matsins þannig að mánaðarlegar tekjur hans og maka námu 468.190 krónum, mánaðarleg útgjöld 412.015 krónum og greiðslugeta því 56.175 krónur. Mánaðarleg greiðslubyrði kæranda nam 116.948 krónum og fjárþörf kæranda var því 60.773 krónur umfram raunverulega greiðslugetu. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að bera brigður á greiðsluerfiðleikamat Íslandsbanka sem liggur fyrir í málinu. Að því virtu ber að leggja framangreint greiðsluerfiðleikamat til grundvallar við úrlausn máls þessa. Samkvæmt greiðsluerfiðleikamatinu er greiðslubyrði af eigninni umfram greiðslugetu kæranda og uppfyllir hann því skilyrði a-liðar framangreindra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett. Að því virtu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi og málinu vísað aftur til Íbúðalánasjóðs til nýrrar meðferðar.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 11. apríl 2014, um synjun á umsókn A, um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka mál kæranda til nýrrar meðferðar.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Arnar Kristinsson
Gunnar Eydal