27. júní 2013 Félags- og vinnumarkaðsráðuneytið

Mál nr. 5/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 5/2013

Svalir. Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. janúar 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. janúar 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. febrúar 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. mars 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. júní 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á miðhæð og gagnaðili er eigandi íbúðar á efstu hæð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri einum að bera kostnað vegna viðgerða á svölum eða hvort það sé sameiginlegur kostnaður.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera við gólfflöt og innra byrði svala sinna, á eigin kostnað, svo vatn hætti að leka í gegnum svalir gagnaðila, niður á svalir álitsbeiðanda og inn í íbúð álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að upp hafi komið sú krafa af hálfu gagnaðila að aðrir eigendur hússins greiði einnig kostnað af viðgerð á gólffleti svala efstu hæðarinnar, þ.e. kaup á flísum, flísalögn o.s.frv. Að mati álitsbeiðanda flokkist viðhald sem felist í að skipta um flísar á svalagólfi til viðhalds á gólffleti svala, sbr. 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994, og sé því á ábyrgð viðkomandi íbúðareiganda.

Aðdraganda ágreiningsins megi rekja til þess að í úrkomu leki vatn í gegnum svalagólfið á efstu hæð og niður á gólfflöt svala á miðhæð. Svalir efstu hæðar séu beint yfir svölum miðhæðar og því ekki yfir íbúð á miðhæð. Að mati gagnaðila teljist svalirnar þak og því eigi allir að taka þátt í viðgerð á gólffleti svalanna en að mati álitsbeiðanda teljist þær ekki þak þar sem ekki sé íbúð beint fyrir neðan svalirnar og því sé viðgerð á þeim á ábyrgð viðkomandi íbúðareiganda. Jafnframt hafi myndast lekaskemmdir inni í íbúð álitsbeiðanda. Engar sjáanlegar skemmdir séu á útvegg á miðhæð og, að sögn gagnaðila, sé ekki að finna sjáanlegar skemmdir á útvegg efstu hæðar. Því telji álitsbeiðandi umræddan leka hljóta að koma frá gólffleti svala efstu hæðar. Gólfflöturinn sé í verulegu ólagi og því hljóti lekinn að koma þaðan. Gagnaðili hafi sagt að leiðir vatns geti verið óútreiknanlegar og því sé ekki hægt að fullyrða hvort lekaskemmdir í íbúð álitsbeiðanda megi rekja til svalagólfs á efstu hæð eða vegna sprungu í útvegg sem sé ekki sjáanleg með berum augum.

Í áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 8/2001 segi meðal annars að skv. 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús teljist innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telji að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald falli hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tölul. 8. gr. sömu laga. Með vísan til framangreinds megi telja að flísar á svalagólfi gagnaðila teljist til gólfflatar svala skv. 8. tölul. 5. gr. laganna og falli þar með undir séreign íbúðareiganda í fjöleignarhúsi. Gólfflötur svalanna geti ekki talist þak þar sem einstakar svalir séu hver yfir annarri í húsinu og þar með ekki fyrir ofan íbúð miðhæðar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að umræddur leki sé vandamál allra eigenda húseignarinnar. Þó svo að málning flagni undir svölum við útbrún svala sé ekkert sem bendi til þess að svalir orsaki leka í íbúð frekar en annað, svo sem útveggir. Flögnun undir svalagólfinu geti alveg eins komið frá svalavegg sem sé sennilegra þar sem svalaveggurinn hafi ekki verið málaður í 11 ár. Fara þurfi í viðgerðir til að koma í veg fyrir frekari skemmdir og líti gagnaðili svo á að það geti varla verið að hann einn skuli bera kostnað af þeim. Gagnaðili telji að fúi í hurðarkarmi geti hugsanlega verið orsakavaldur ásamt plötuskilum hússins. Líkt og bent hafi verið á sé innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign og telji gagnaðili að skila þurfi svölum hans í sama ástandi eftir að komið hafi verið í veg fyrir lekann, þ.e. ef taka þurfi flísar af svalagólfinu.

Ekkert bendi til að svalagólf leki við svalahurð og enginn flögnun sé á málningu undir svalagólfi sem hafi síðast verið málað fyrir 11 árum. Gagnaðili fari fram á að yfirborði svala hans, komi til þess að taka þurfi af því gólfefni, verði skilað í sama ásigkomulagi þar sem um séreign gagnaðila sé að ræða.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að flögnun undir svölum gagnaðila sé ekki eingöngu við útbrún svalanna. Álitsbeiðandi hafi málað svalaloftið sem sé undir svölum gagnaðila árið 2010 en flögnunin hafi haldið áfram að versna. Jafnframt megi sjá að svalagólf álitsbeiðanda sé blautt eftir rigningu þann 9. febrúar 2013 þar sem vatn lekur eða fer í gegnum svalagólf gagnaðila.

Hvar finna megi uppruna lekans inni í íbúð álitsbeiðanda sé ekki hægt að fullyrða um nema af sérfræðingi, til dæmis múrarameistara, og sé ekki eitthvað sem kærunefnd eigi að fjalla um að mati álitsbeiðanda. Það þurfi sérfræðing til að meta uppruna lekans. Það sem aðilar málsins þurfi svar um frá kærunefnd sé hverjum beri að greiða viðgerðarkostnað á svölum gagnaðila svo vatn hætti að leka í gegnum svalir gagnaðila niður á svalir álitsbeiðanda, hverjum beri að greiða viðgerðarkostnað á gólffleti svala gagnaðila ef rekja megi lekann í íbúð álitsbeiðanda til gólfflatarins hjá gagnaðila, hverjum beri að greiða viðgerðarkostnað á innra byrði svala gagnaðila ef leka í íbúð álitsbeiðanda megi rekja til innra byrðis svala gagnaðila og hverjum beri að greiða viðgerðarkostnað á plötuskilum eða útvegg ef leki í íbúð álitsbeiðanda megi rekja til plötuskila eða útveggs.

Í athugasemdum gagnaðila er því mótmælt að flögnun sé við svalahurð álitsbeiðanda. Engin flögnun hafi verið nær svalahurð álitsbeiðanda en sirka 50 til 60 cm. Varðandi þá málsástæðu álitsbeiðanda að vatn fari í gegnum svalagólf gagnaðila segi gagnaðili að þann 9. febrúar 2013 kl. 18.00 hafi verið SSA 8,4 metrar og rigning. Það þýði að úrkoman komi ekki lárétt niður eins og flestir kannist við þannig að af sjálfsögðu hafi svalagólf álitsbeiðanda orðið blautt, svalirnar séu ekki lokaðar.

Umrædd húseign hafi ekki fengið mikið viðhald lengi þannig að ef til vill sé kominn tími á það. Svalir líkt og um ræðir séu oft til vandræða þar sem þær eigi til að síga með tímanum. Sennilega sé kominn rangur vatnshalli á svalir gagnaðila, því mest öll flögnunin sé við útbrún svala. Svalir á efstu hæð verði fyrir mestum veðurágangi og þurfi þar af leiðandi mest viðhald. Svalir gagnaðila hafi meðal annars verið flísalagðar til að verja þær betur gegn veðrun.

Um sé að ræða eðlilegt viðhald sem álitsbeiðandi sætti sig ekki við. Gagnaðili óski upplýsinga um það hvort húsfélaginu beri að koma svölunum hans aftur í samt lag eftir lagfæringar eða hvort gagnaðili verði að flísaleggja aftur á sinn kostnað.

III. Forsendur

Í máli þessu er ágreiningur hver beri kostnað við viðgerðir á svölum efstu hæðar en því er haldið fram að vatn leki af þeim niður á svalir miðhæðar og inn í íbúðina. Af gögnum málsins verður ekki ráðið hver orsök lekans er eða í hvaða framkvæmdir þarf að ráðast til að koma í veg fyrir meintan leka.

Samkvæmt 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra, til dæmis lagningu flísa eða annarra yfirborðsgólfefna. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tölul. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Líkt og að framan greinir liggur ekki fyrir hver orsök lekans er og þar með hvaða framkvæmdir þurfi að fara út í. Með vísan til þess getur kærunefnd ekki veitt álit á því hvort um sameignar- eða séreignarkostnað er að ræða. Með vísan til þess er máli þessu vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Máli þessu er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 27. júní 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson

Efnisorð

Kærunefnd húsamála