Mál nr. 7/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 7/2013
Hugtakið hús.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 18. janúar 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 7. febrúar 2013, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. september 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C og Ca, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í C og gagnaðili er eigandi íbúðar í Ca. Ágreiningur er um hvort C og Ca teljist eitt eða tvö hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að C og Ca teljist tvö hús.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist um hvort C og Ca sé skilgreint sem eitt eða tvö hús og þar af leiðandi hvort formlega eigi að stofna eitt húsfélag eða hvort löglegt sé að hafa tvö húsfélög, þ.e. eitt fyrir hvorn hluta.
Álitsbeiðandi telji að um tvö hús sé að ræða í ljósi þess að fyrir liggi tveir þinglýstir eignaskiptasamningar, annar fyrir C og hinn fyrir Ca. Auk þess hafi framkvæmdum fyrir C og Ca verið hagað þannig að hvor hluti hafi séð um sig.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsin séu sambyggð að hluta, til sé eignaskiptasamningur fyrir bæði húsin en hann hafi ekki verið samþykktur vegna ágreinings um hvort C og Ca teljist eitt eða tvö hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Gagnaðili líti svo á að um sé að ræða eitt hús þar sem eignirnar séu sambyggðar að hluta og áþekkar í útliti auk þess sem lóðin sé sameiginleg. Gagnaðili bendir á að stærri hússjóður myndi auðvelda að taka á stærri framkvæmdum og auðveldi auk þess samræmt lita- og efnisval.
III. Forsendur
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.
Í greinargerð frumvarps um 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.
Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Í álitsbeiðni eru rakin atriði sem álitsbeiðandi telur leiða til þess að um tvö aðskilin hús sé að ræða. Þá liggur fyrir að ekki hefur verið starfandi sameiginlegt húsfélag, viðhald hefur verið aðskilið og tveir eignaskiptasamningar liggi fyrir.
Framangreind atriði til stuðnings því að um tvær sjálfstæðar einingar sé að ræða, megna ekki að leiða til undantekningar frá framangreindri meginreglu. Umrædd húseign er sambyggð að hluta, stendur á sameiginlegri lóð og voru báðir hlutar hennar byggðir á sama tíma. Það er því álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að sambyggingin C og Ca teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að C og Ca teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.
Reykjavík, 2. september 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson