Mál nr. 9/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 9/2013
Riftun. Herbergi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 19. febrúar 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Álitsbeiðni var lögð fyrir nefndina. Greinargerð hefur ekki borist frá gagnaðila.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. júní 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leiguskilmálum, ódagsettum, tók álitsbeiðandi á leigu herbergi í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um gildi leiguskilmála aðila og greiðslu tryggingar.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:
I. Að viðurkennt verði að ótímabundinn leigusamningur hafi verið í gildi milli aðila.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigugreiðslu auk tryggingar ásamt vöxtum og verðbótum.
III. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur sem nemi eins mánaðar leigu, þ.e. 45.000 kr., þar sem ólöglega hafi verið staðið að riftun leigusamnings.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið á leigu herbergi þann 3. desember 2012 og skrifað undir leiguskilmála. Ekki hafi verið skrifað undir leigusamning. Nokkrum dögum síðar hafi álitsbeiðandi fengið gesti og hafi gleðskapur sá endað með hávaða og látum og kallað hafi verið á lögreglu til að fjarlægja álitsbeiðanda. Í framhaldinu hafi honum verið meinaður aðgangur að hinu leigða húsnæði af starfsmönnum gagnaðila. Mánudaginn 10. desember 2012 hafi álitsbeiðandi og aðilar á hans vegum flutt eigur álitsbeiðanda út úr herberginu. Starfsmenn gagnaðila hafi verið viðstaddir og ekki gert neina athugasemd við það.
Starfsmenn gagnaðila hafi tjáð álitsbeiðanda að hann fengi ekki að vera í herberginu áfram og hafi vísað á gagnaðila um endurgreiðslu leigu og greiðslu tryggingar. Bent hafi verið á að allar upplýsingar um gagnaðila væru að finna á heimasíðu hans, D. Hins vegar hafi ekki verið neinar upplýsingar að finna um gagnaðila á téðri heimasíðu. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að ná í gagnaðila og fá hann til að mæta þegar herbergið hafi verið hreinsað. Gagnaðili hafi neitað að koma. Umboðsmaður álitsbeiðanda hafi komið í herbergið 10. desember 2012 og þá hafi herbergið ekki verið hreint heldur þykkt ryklag ofan á fataskáp og hurð og áberandi rákir á veggjum eftir tusku og upplitað far eftir mynd. Slíkt komi ekki á 3 til 4 dögum. Það sé því ekki hægt að segja að herbergið hafi verið hreint þegar álitsbeiðandi hafi tekið við því. Herberginu hafi verið skilað í sama ástandi og við upphaf leigutíma.
Starfsmenn gagnaðila hafi haldið því fram að álitsbeiðandi hafi skemmt hurð í sameign. Álitsbeiðandi hafni því.
Álitsbeiðanda hafi verið gert að skrifa undir leiguskilmála. Samkvæmt 1. gr. húsaleigulaga gildi lögin hvort sem um sé að ræða herbergi eða íbúð. Leigusala sé með öllu óheimilt að búa til leiguskilmála sem séu ekki í samræmi við húsaleigulögin en það komi skýrt fram í 2. gr. laganna að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um. Í ljósi þessa krefjist álitsbeiðandi þess að leiguskilmálar aðila verði metnir ógildir, að húsaleigulög gildi um aðila og að litið verði svo á að aðilar hafi gert með sér ótímabundinn samning.
Samkvæmt gagnaðila hafi álitsbeiðandi gengið illa um hið leigða húsnæði en gagnaðili hafi ekki lagt fram nein gögn um slíkt og því sé slíkum staðhæfingum hafnað. Gagnaðili hafi einnig bent á að álitsbeiðandi hafi truflað gróflega meðleigjendur. Gagnaðili hafi ekki lagt fram neitt um að álitsbeiðandi hafi truflað aðra íbúa hússins. Samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga sé leigusala heimilt að rifta leigusamningi en honum beri engu að síður að gefa leigutaka skriflega áminningu og tækifæri til að bæta ráð sitt hafi leigutaki brotið eðlilegar umgengnisreglur. Í því tilviki sem er til skoðunar í máli þessu hafi gagnaðili ekki gert slíkt heldur vísað til leiguskilmála og látið starfsmenn varna álitsbeiðanda inngöngu í hið leigða húsnæði.
III. Forsendur
Húsaleigulög, nr. 36/1994, gilda um leigu á einstökum herbergjum. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði eru hins vegar frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið, sbr. 2. mgr. 2. gr. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. húsaleigulaga skal leigusamningur um húsnæði vera skriflegur. Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Þegar um leigu á íbúðarherbergi er að ræða er því óheimilt að semja svo að leigjandi taki á sig ríkari skyldur eða öðlist minni réttindi en lögin kveða á um. Uppsagnarfrestur á einstökum herbergjum er einn mánuður, sbr. 1. tölul. 56. gr. húsaleigulaga. Þá er í 61. gr. húsaleigulaga kveðið á um riftunarheimildir leigusala.
Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en álitsbeiðandi hafi tekið á leigu herbergi til að búa í. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur milli aðila heldur skrifaði álitsbeiðandi undir leiguskilmála. Það er álit kærunefndar að milli aðila hafi verið í gildi leigusamningur og umræddir leiguskilmálar gildi að svo miklu leyti sem þeir brjóta ekki í bága við ófrávíkjanleg ákvæði húsaleigulaga.
Í leiguskilmálunum kemur fram að leigjandi skuli í upphafi leggja fram tryggingu sem samsvari eins mánaðar leigu, að viðbættri leigu fyrsta mánaðar. Í málinu liggur fyrir kvittun um greiðslu að fjárhæð 90.000 kr. Þá kemur fram að leigusali setji fjögur frumskilyrði fyrir leigunni, þ.e. að gengið sé þrifalega um, skemma ekki hið leigða eða eigur annarra leigjenda, trufla ekki meðleigjendur og borga á réttum tíma. Tekið er fram að ef leigjandi brjóti þessi skilyrði hafi leigusali heimild til að rifta samningi fyrirvaralaust og vísa leigjanda út úr húsnæðinu. Eigi leigjandi í því tilviki ekki neina kröfu á hendur leigusala.
Kærunefnd telur að slíkt ákvæði brjóti í bága við riftunarákvæði húsaleigulaga. Hafi því verið um ólögmæta riftun að ræða af hálfu gagnaðila. Ljóst er af kvittun vegna greiðslu leigu fyrir desember og greiðslu tryggingar að álitsbeiðandi tók umrætt húsnæði á leigu þann 3. desember 2012. Þann 10. desember 2012 flutti álitsbeiðandi úr hinu leigða húsnæði. Álitsbeiðandi var því einungis í húsnæðinu í átta daga af 30 sem leigan var ætluð fyrir. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi einungis borið að greiða leigu vegna þeirra daga sem hann sannanlega hafði afnot af húsnæðinu, eða 12.000 kr. Ber því gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda ofgreidda leigu að fjárhæð 33.000 kr.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna segir að leigusali skuli, að leigutíma loknum, segja til um svo fljótt sem verða megi hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hafa uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu um það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins. Í álitsbeiðni segir álitsbeiðandi að starfsmenn gagnaðila hafi tjáð honum þann 10. desember 2012 að þeir teldu hann hafa skemmt hurð í sameign hússins. Ekkert í gögnum málsins styður slíka fullyrðingu, auk þess liggur ekkert fyrir um hvort gagnaðili hafi haft uppi einhverja kröfu þess efnis. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 45.000 kr., enda hafi gagnaðili ekki haft uppi kröfu í tryggingarféð eða áskilnað um slíkt innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins.
Þá krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðila verði gert að greiða bætur vegna ólögmætrar riftunar leigusamnings. Hvergi í húsaleigulögum er að finna heimild fyrir kærunefnd húsamála til að ákveða bætur af þessu tagi. Það er því álit kærunefndar að henni bresti heimild til slíkrar ákvörðunar. Framangreindri kröfu álitsbeiðanda er því vísað frá kærunefnd.
IV. Niðurstaða
- Það er álit kærunefndar að milli aðila hafi verið í gildi leigusamningur og umræddir leiguskilmálar gildi að svo miklu leyti sem þeir brjóta ekki í bága við ófrávíkjanleg ákvæði húsaleigulaga.
- Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda ofgreidda leigu að fjárhæð 33.000 kr. auk tryggingarfjár að fjárhæð 45.000 kr., enda hafi gagnaðili ekki haft uppi kröfu í tryggingarféð eða áskilnað um slíkt innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins.
- Það er álit kærunefndar að henni bresti vald til ákvörðunar um bætur vegna ólögmætrar riftunar. Kröfu álitsbeiðanda þess efnis er því vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 12. júní 2013
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson