Mál nr. 12/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 12/2013

Forleiguréttur. Framlenging leigusamnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. febrúar 2013, beindi A., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. mars 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. apríl 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. apríl 2013, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. júní 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. júní 2006, tók álitsbeiðandi á leigu verslunarhúsnæði í eigu gagnaðila í C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2006 til 30. apríl 2013. Ágreiningur er um framlengingu leigusamnings og forleigurétt.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I.             Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila um nýtingu framlengingarréttar álitsbeiðanda samkvæmt grein 13.01 leigusamnings aðila og að gagnaðili hafi ekki einhliða heimild til að ákveða hækkun leigu.  

II.            Fallist kærunefnd ekki á fyrsta kröfulið þá verði viðurkennt að álitsbeiðandi eigi forleigurétt, en verði ekki skylt að sæta leigutilboði D, dags. 19. október 2012.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi leigi verslunareiningar í C af gagnaðila samkvæmt leigusamningi, dags. júní 2006. Samkvæmt grein 13.01 hafi álitsbeiðandi rétt til að framlengja leiguafnot um fimm ár tilkynni hann gagnaðila um það að minnsta kosti sex mánuðum fyrir umsamin leigulok en þá hafi gagnaðili rétt til að endurákvarða leiguverð þannig að það endurspegli breytingar sem hafi orðið á markaðsleigu í C frá gerð samningsins. Álitsbeiðandi hafi jafnframt forleigurétt að leigutíma loknum skv. grein 14.

Hinn 24. október 2012 hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda tölvupóst þar sem honum hafi verið tilkynnt um leigutilboð þriðja manns í hið leigða húsnæði, er hafi miðast við 8.000 kr. fyrir hvern leigðan fermetra, og að leigjanda gæfist kostur á að ganga inn í boðið. Stjórnarmaður álitsbeiðanda hafi í framhaldinu átt fund með starfsmanni gagnaðila þar sem hann hafi tilkynnt að álitsbeiðandi hygðist framlengja leiguna og því til áréttingar hafi hann sent gagnaðila tölvupóst þann 29. október 2012, þar sem álitsbeiðandi hafi lagt til óbreytta leigu næstu fimm árin. Álitsbeiðandi hafi spurst fyrir um afdrif málsins með tölvupósti 2. nóvember 2012. Þann 8. nóvember 2012 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila tölvupóst og tilkynnt að hann nýtti sér forleigurétt sinn við lok leigutíma og að þar með væri kominn á ótímabundinn leigusamningur. Jafnframt hafi forráðamaður álitsbeiðanda lýst því yfir að hann teldi leigutilboð sem fram hafði komið hafa verið sett fram til málamynda og að hann teldi markaðsleigu vera 6.000 til 7.000 kr. fyrir hvern fermetra. Lögmaður gagnaðila hafi í kjölfarið ritað álitsbeiðanda bréf, dags. 12. nóvember 2012, þar sem kröfur gagnaðila hafi verið áréttaðar. Í kjölfar þess hafi álitsbeiðandi leitað til lögmanns og kynnt sér ítarlega gildandi leigusamnings. Lögmaður álitsbeiðanda hafi ritað gagnaðila bréf, dags. 21. nóvember 2012, og vísað til réttinda álitsbeiðanda samkvæmt grein 13.01 og ítrekað að álitsbeiðandi myndi áfram leigja verslunareiningarnar eftir 30. apríl 2013.

Álitsbeiðandi byggir aðallega á heimild sinni samkvæmt grein 13.01 leigusamnings aðila, enda hafi hann beint ákvöð þess efnis að gagnaðila með tölvupósti, dags. 29. október 2012, áður en frestur samkvæmt framangreindri grein hafi verið á enda. Jafnframt byggir álitsbeiðandi á því að sé sú tilkynning ekki talin uppfylla formskilyrði sé litið til þess að álitsbeiðandi hafi verið í góðri trú um að hann þyrfti ekki að beina ákvöð að gagnaðila um framlengingu fyrir 30 október 2012 vegna tölvupósts frá gagnaðila sem kvað á um frest til 24. nóvember 2012. Til vara byggir álitsbeiðandi á því að hann eigi forleigurétt á grundvelli 14. gr. leigusamnings aðila.

Þá byggi álitsbeiðandi á því að gagnaðila beri að sýna fram á að leiguverð hafi almennt hækkað í C miðað við fast verðlag svo gagnaðili geti átt heimtingu á hækkun leigu á grundvelli greinar 13.01 í leigusamningi aðila. Álitsbeiðandi telji gagnaðila ekki hafa tekist að sýna fram á hækkun á markaðsvirði og því beri að leggja til grundvallar að leigan verði óbreytt, að teknu tilliti til breytinga sem kunni að verða á vísitölu á tímabilinu eins og kveðið sé á um í leigusamningi. Enn fremur byggir álitsbeiðandi á því að líkur séu á því að markaðsverð sé það sem gilt hafi með aðilum, sbr. 1. mgr. 53. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Því sé mótmælt að gagnaðili geti einhliða gefið sér forsendur sem leggja eigi til grundvallar með því að reikna einungis leigusamninga vegna tiltekinna eigna í C, enda sé vísað almennt til markaðsleigu í C í leigusamningi aðila.

Álitsbeiðandi mótmæli því að tilboð D, dags. 19. október 2012, geti haft nokkra þýðingu við ákvörðun um hækkun leiguverðs. Í því sambandi nægi að vísa til þess að umrætt tilboð sé sett fram af manni sem hafi haft enga heimild til að skuldbinda D á tilboðsdegi, samþykktir félagsins kveði ekki á um að félagið sé í verslunarrekstri, eigið fé félagsins sé einungis 359.000 kr og engin yfirlýsing banka um ábyrgð á leigugreiðslum hafi fylgt með. Af sömu ástæðum geti umrætt tilboð ekki verið skoðað sem gilt tilboð sem álitsbeiðanda sé skylt að ganga inn í. Gagnaðili sé dótturfélag E og tilheyri því einu stærsta fasteignafélagi landsins, sem hafi atvinnu af útleigu eigna og státi af eignasafni sem samanstandi af 130 fasteignum sem séu samtals um 410.000 fermetrar að stærð. Gagnaðili hafi séð um gerð og hafi samið allan texta leigusamnings aðila. Gera verði kröfu til gagnaðila um vandvirkni í textagerð og því byggi álitsbeiðandi á því að óljóst orðalag í leigusamningi verði að skýra álitsbeiðanda í hag.

Í greinargerð gagnaðila gerir hann eina athugasemd við reifun álitsbeiðanda á ágreiningsefni aðila. Fundur álitsbeiðanda og gagnaðila hafi hvorki átt sér stað á tímabilinu 24.–29. október 2012 né hafi verið fjallað um ætlun álitsbeiðanda að framlengja leigusamning aðila. Hið rétta sé að fundurinn hafi átt sér stað 8. nóvember 2012 eða eftir að álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila tölvupóst, dags. 8. nóvember 2012 kl. 11.00. Álitsbeiðandi hafi sent þann tölvupóst og svo óskað eftir fundi með forstjóra gagnaðila. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst á forstjóra gagnaðila, dags. 8. nóvember 2012 kl. 12.47. Gagnaðili veki athygli á að upphaflegur leigusali hafi verið F en leigusamningurinn hafi færst yfir til gagnaðila með skiptingaráætlun þess félags.

Gagnaðili krefjist þess aðallega að staðfest sé að forgangsréttur álitsbeiðanda samkvæmt grein 13.01 sé fallinn niður. Til vara byggi gagnaðili á því að teljist gagnaðili hafa tilkynnt álitsbeiðanda um nýtingu forgangsréttar síns svo bindandi sé, þá hafi gagnaðili heimild til að endurákvarða leiguverð til hækkunar. Jafnframt krefjist gagnaðili þess að staðfest sé að leigutilboð frá D sé gilt tilboð.

Gagnaðili byggi aðalkröfu sína á því að tilkynning álitsbeiðanda um nýtingu forgangsréttar samkvæmt grein 13.01 hafi átt að uppfylla ákveðin formskilyrði og berast fyrir 30. október 2012. Ekki sé kveðið á um formkröfur í leigusamningi aðila en í honum sé vísað til húsaleigulaga. Í 52. gr. húsaleigulaga segi að vilji leigutaki nýta sér forgangsrétt sinn þurfi hann að senda skriflega tilkynningu til leigusala með sannanlegum hætti. Í athugasemdum með frumvarpi til húsaleigulaga komi fram að forgangsréttur leigutaka sé ekki sjálfgefinn heldur verði leigutaki að gæta hans og hafa frumkvæði að því að gera hann virkan, sé það talin sanngjörn og eðlileg tilhögun.

Gagnaðili hafni því að tölvupóstur álitsbeiðanda, dags. 29. október 2012, sé tilkynning í samræmi við 52. gr. húsleigulaga enda sé þar hvergi minnst á að leigutaki ætli sér að nýta forgangsrétt sinn samkvæmt grein 13.01. Þvert á móti sé tölvupósturinn tillaga álitsbeiðanda að nýju leigusambandi aðila, bæði hvað varði stærð hins leigða og að nýju leiguverði. Slíkt sé að auki andstætt 2. mgr. 53. gr. húsaleigulaga sem tilgreini að skilmálar endurnýjaðs leigusamnings skuli að öðru leyti en leiguverði vera hinir sömu og í upphaflegum samningi. Álitsbeiðandi hafi ekki gætt að því að virkja forgangsrétt sinn innan tilskilins frests og hafi það ekki verið fyrr en með bréfi frá lögmanni álitsbeiðanda, dags. 21. nóvember 2012, sem í fyrsta skipti hafi verið minnst á rétt álitsbeiðanda samkvæmt grein 13.01. Á fundi 26. nóvember 2012 hafi álitsbeiðandi viðurkennt að hann hefði ekki sent tilkynningu innan sex mánaða frestsins.

Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að hann hafi verið í góðri trú um að tímafrestur tilkynningar hafi breyst með tölvupósti gagnaðila, dags. 24. október 2012, og þannig framlengst til 24. nóvember 2012. Gagnaðili mótmæli þessu alfarið. Munur sé á forgangsrétti og forleigurétti. Í tölvupósti gagnaðila, dags. 24. október 2012, sé upplýst um leigutilboð sem hafi borist í hið leigða og álitsbeiðanda boðið að ganga inn í það samkvæmt forleigurétti hans. Hvorki hafi verið vísað til greinar 13.01 né hvort aðilar hafi átt að breyta tímamörkum tilkynningar um nýtingu forgangsréttar álitsbeiðanda til framlengingar leigusamnings. Rétt sé að gagnaðili sé dótturfélag E og tilheyri því einu stærsta fasteignafélagi landsins. Hins vegar sé rangt að gagnaðili hafi einn staðið að gerð leigusamnings aðila og hafi grein 13.01 verið sett inn að kröfu álitsbeiðanda. Sambærileg grein sé almennt ekki í leigusamningum félagsins um C.

Hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila um nýtingu forgangsréttar svo bindandi sé þá geri gagnaðili þá kröfu að hann hafi heimild til að endurákvarða leiguverð til hækkunar. Gagnaðili mótmæli því að ekki hafi verið sýnt nægjanlega fram á að leiguverð hafi ekki hækkað almennt í C. Gagnaðili mótmæli því einnig að leiguverð eigi að vera óbreytt næstu fimm ár leigutímans, að teknu tilliti til breytinga sem kunni að verða á vísitölu á tímabilinu. Grein 13.01 leggi til leiðbeiningar um hvenær gagnaðila sé heimilt að endurákvarða leiguverðið og sé þar lagt til grundvallar að það endurspegli breytingarnar á markaðsverði C. Í 53. gr. húsaleigulaga komi fram að leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í athugasemdum við 53. og 37. gr. frumvarps til húsaleigulaga komi fram að meginviðmiðun á því hvað teljist sanngjarnt og eðlilegt sé markaðsverð sambærilegs húsnæðis. Markaðsverð í C hafi hækkað og sé í dag yfir 8.000 kr. á fermetra. Byggi gagnaðili kröfu sína á hækkun leiguverðs aðallega á því að markaðsverð samkvæmt almennum skilgreiningum sé það verð sem aðilar, í þessu tilviki leigutakar, séu tilbúnir að greiða fyrir húsnæði í C. Leigutilboð D staðfestir að markaðurinn sé tilbúinn til að greiða 8.000 kr. á fermetra og sé gagnaðili þess fullviss að slíkt verð sé raunhæft og sanngjarnt leiguverð fyrir eina bestu staðsetningu í C. Samkvæmt upplýsingum frá framkvæmdastjóra félags húseiganda C sé meðalleiguverð nýjustu samninga sem gerðir hafa verið í C hátt í 9.000 kr. á fermetra. Sambærilegar eignir í eigu gagnaðila í C sýni að leiga á gildistíma leigusamnings aðila hafi hækkað um 59,8% á sama tíma og vísitala neysluverð hafi hækkað um 51,4%. Að lokum byggi gagnaðili kröfu sína til hækkunar á því að álitsbeiðandi framleigi hluta hins leigða til verslunarinnar G. Samkvæmt tölvupósti frá álitsbeiðanda, dags. 29. október 2012, hafi leiguverð í nóvember verið rúmlega 13.000 kr. á fermetra.

Gagnaðili mótmæli því að leigutilboð D sé ógilt og telji vísun álitsbeiðanda í slíkt vera fjarstæðukennda. Leigutilboðið sé útbúið af löggildum fasteignasala sem jafnframt votti tilboðið. Ásökun álitsbeiðanda í þá átt að tilboðsgjafi hafi í umboðsleysi undirritað leigutilboð séu með öllu tilhæfulausar enda hafi álitsbeiðandi ekki lagt fram nein gögn því til sönnunar. Viðkomandi sé eiginmaður eins stjórnarmannsins og komi að rekstri félagsins. D sé ekki aðili að þessu máli en félagið standi við leigutilboðið og vilji hefja rekstur sinn sem fyrst í C.

Gagnaðili hafni því með öllu að tilgangur D samkvæmt samþykktum félagsins, fjárhæð eigin fjár eða skortur á yfirlýsingu frá banka geti haft áhrif á það hvort tilboðið teljist gilt eða ekki. Slík gildisskilyrði komi hvorki fram í lögum né leigusamningi aðila. Þá megi til að mynda geta þess að tilgangur álitsbeiðanda sé blönduð heildverslun, en samkvæmt leigusamningi aðila hafi álitsbeiðandi einungis heimild til að reka þar íþróttavöruverslun en ekki heildsölu, eigið fé álitsbeiðanda sé neikvætt eða -433.566.000 kr. og engin ábyrgð sé frá álitsbeiðanda fyrir leigugreiðslum. Í tilboðinu sé tilgreint að sex mánaða bankaábyrgð verði afhent. Venja sé að slík ábyrgð sé afhent samhliða undirritun leigusamnings og algjörlega óraunhæft sé að ætlast til þess að tilboðsgjafi afhendi slíka ábyrgð samhliða því að hann geri leigutilboð.

Leigusamningur aðila banni ekki að gagnaðili taki við leigutilboðum í hina leigðu eign fyrr en eftir að sex mánaða forgangsréttur álitsbeiðanda sé liðinn. Sú skylda sé hins vegar lögð á gagnaðila að bjóða álitsbeiðanda að nýta sér forleigurétt sinn ef fram komi leigutilboð í hið leigða. Gagnaðili hafi uppfyllt þá skyldu. Gagnaðili sé með mikla reynslu í útleigu verslunarhúsnæðis og sé C ein stærsta eign félagsins í slíkum rekstri. Andstætt mörgum verslunarkjörnum hafi C staðið eins og klettur eftir hrunið sem hafi átt sér stað árið 2008. Ein helsta ástæða þess sé vandað úrval leigutaka. D hafi einkarétt á Íslandi til að reka verslun með ákveðið vörumerki sem sé hluti af alþjóðlegri verslunarkeðju og sé vinsæl og þekkt hér innanlands. Það sé mat gagnaðila að um gilt og gott leigutilboð hafi verið að ræða og telji hann sig vera mun betur í stakk búinn til að meta slíkt en álitsbeiðandi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi mótmæli því að aðilar hafi ekki átt fund um málefnið á tímabilinu 24.–29. október 2012. Um það efni sé vísað til tölvupósts forráðamanns álitsbeiðanda til starfsmanns gagnaðila, dags. 29. október 2012, sem hefjist á orðunum „Í framhaldi af fundinum okkar“. Þá sé vísað til fyrirliggjandi tölvupósts starfsmanns gagnaðila til forráðamanns álitsbeiðanda, dags. 24. október 2012. Ekki liggi fyrir fundargerð þess fundnar sem vísað sé til í tölvupósti forráðamanns álitsbeiðanda, dags. 20. október 2012, en álitsbeiðandi telji að leggja beri til grundvallar að hann hafi þar tjáð fulltrúa gagnaðila að hann hafi viljað leigja húsnæðið áfram. Öllu máli skipti þó að með greindum tölvupósti álitsbeiðanda, dags. 29. október 2012, hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila með formlegum hætti þann skýra ásetning sinn að leigja verslunarrýmið áfram.

Álitsbeiðandi mótmæli því að ákvæði 52. gr. húsaleigulaga, sem hafi að geyma ákvæði um lögbundinn forgangsrétt leigjanda að íbúðarhúsi, geti haft þýðingu við úrlausn málsins. Hið sama eigi við um tilvísun til 2. mgr. 53. gr. laganna. Engar kröfur séu gerðar í samningi aðila um efni tilkynningar álitsbeiðanda samkvæmt grein 13.01. Ástæða þess að forráðamaður álitsbeiðanda hafi ekki vísað til greinar 13.01 í tilkynningu sinni til gagnaðila þann 29. október 2012 sé tilgreind í álitsbeiðni, þ.e. að álitsbeiðandi hafi í góðri trú verið að bregðast við tilkynningu starfsmanns gagnaðila frá 24. október 2012 um að komið hafi fram leigutilboð. Augljós vilji forráðamanns álitsbeiðanda um framlengingu komi hins vegar skýrt fram. Álitsbeiðandi telji að gagnaðila hafi borið að vísa frá öllum tilboðum í hið leigða þangað til að frestur álitsbeiðanda til framlengingar samkvæmt grein 13.01 væri liðinn. Í þessu sambandi vísi álitsbeiðandi til meginreglna laga um gagnkvæma virðingu samningsaðila en hún hafi meðal annars lagastoð í 33. og 36. gr. samningalaga, nr. 7/1936. Því sé mótmælt að álitsbeiðandi hafi viðurkennt á fundi aðila þann 25. nóvember að hann hafi ekki sent tilkynningu innan sex mánaða frestsins.

Álitsbeiðandi ítreki að gagnaðili hafi sönnunarbyrgði fyrir því hvert markaðsverð í C sé í því tilviki að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi nýtt sér rétt sinn til framlengingar samkvæmt grein 13.01. Augljóst sé að gagnaðila hafi ekki tekist að sanna að markaðsverð hafi hækkað umfram vísitöluhækkun frá gerð leigusamningsins.

Verði talið að álitsbeiðandi hafi fyrirgert rétti sínum til framlengingar samkvæmt grein 13.01 þá telji álitsbeiðandi ljóst að ekkert mark sé takandi á tilboði D og því beri að hafna því að það sé gilt tilboð. Ítrekað séu framkomin sjónarmið. Álitsbeiðandi mótmæli öllum málsástæðum gagnaðila um gildi tilboðs D. Álitsbeiðandi skori jafnframt á gagnaðila að upplýsa um verkferla sína varðandi móttöku tilboða í eignir, auglýsingu þeirra og almennar kröfur sem hann geri til tilboðsgjafa og viðsemjanda sinna.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafni því að ákvæði 52. gr. og 3. mgr. 53. gr. húsaleigulaga geti ekki haft þýðingu við úrlausn málsins. Lögin gildi um atvinnuhúsnæði að því marki sem ekki sé á annan veg samið, sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, auk þess sem húsaleigusamningur aðila vísi sérstaklega til laganna. Því telji gagnaðili rétt að líta til laganna við túlkun á því hvaða formsskilyrða þurfi að gæta við tilkynningu leigutaka um nýtingu forgangsréttar til leigusala samkvæmt grein 13.01 í leigusamningi aðila. Gagnaðili ítrekar að hann sé ósammála því að tölvupóstur frá 29. október 2012 geti talist vera formleg tilkynning til gagnaðila í samræmi við grein 13.01.

Gagnaðili mótmæli því að honum hafi borið að vísa frá sér öllum leigutilboðum sem bárust áður en frestur álitsbeiðanda samkvæmt grein 13.01 var liðinn. Slík skylda sé hvergi lögð á leigusala, hvorki í lögum né samningi aðila. Gagnaðili ítreki að álitsbeiðandi og umboðsmaður hans hafi viðurkennt á fjölmennum fundi aðila þann 26. nóvember 2012 að hafa ekki sent formlega tilkynningu innan sex mánaða frestsins. Þessu til frekari stuðnings veki gagnaðili athygli á að í bréfi álitsbeiðanda, dags. 21. nóvember 2012, sé tilgreint að eftir að bréf hafi borist hafi álitsbeiðandi kynnt sér ítarlega gildandi leigusamnings og vísi nú til réttinda sinna samkvæmt grein 13.01. Í þessu bréfi, sem hafi borist að liðnum sex mánaða frestinum, sé augljóst að fram að ritun bréfsins hafi álitsbeiðandi ekki stutt við rétt sinn samkvæmt grein 13.01. Það sé því ljóst að leigutaki rifji upp efni leigusamningsins fyrst eftir 12. nóvember og átti sig þá á því að tímafrestur samkvæmt grein 13.01 sé liðinn en ákveði þó að reyna að endurvekja hann á grundvelli tölvupósts frá 29. október 2012 sem hafi ekki fjallað um rétt álitsbeiðanda samkvæmt grein 13.01 heldur tillögu að nýju leigusambandi.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir tímabundinn leigusamningur frá 1. júlí 2006 til 30. apríl 2013. Í grein 13.01 kemur fram að leigusamningurinn falli úr gildi á tilgreindum lokadegi án sérstakrar tilkynningar eða uppsagnar. Leigutaki geti með tilkynningu til leigusala að minnsta kosti sex mánuðum fyrir umsamin lok ákveðið að framlengja samninginn um fimm ár. Í því tilviki sé leigusala heimilt að endurákvarða leiguverðið þannig að það endurspegli breytingar sem orðið hafa á markaðsleigu í C frá gerð þessa samnings til upphafs nýs samnings. Nýtt leiguverð fylgi vísitölu neysluverðs út samningstímann með sama hætti og samkvæmt þessum samningi.

Í 14. gr. samningsins er kveðið á um forleigurétt. Þar kemur fram að leigutaki hafi forleigurétt að hinu leigða að leigutíma loknum. Forleigurétturinn skal boðinn leigutaka skriflega, ásamt afriti af leigutilboði og leiguskilmálum sem leigusala hafa borist í hið leigða. Leigutaki skal gefa leigusala skriflegt svar við því innan mánaðar frá móttöku ofangreindra gagna hvort hann vilji nýta sér forleigurétt að hinu leigða með þeim kjörum sem fram koma í leigutilboði. Hafi svar ekki borist innan þess tíma telst leigutaki hafa hafnað rétti sínum.

Gagnaðili sendi álitsbeiðanda tölvupóst 24. október 2012, ásamt leigutilboði, dags. 19. október 2012, og benti á að eins og kveðið sé á um í leigusamningi aðila hafi álitsbeiðandi mánuð frá undirritun leigutilboðs til að ganga inn í þau kjör sé vilji til þess að halda áfram. Á þessum tíma hafði álitsbeiðandi enn framlengingarrétt samkvæmt grein 13.01 í leigusamningi aðila til fimm ára og kom forleiguréttur skv. 14. gr. leigusamningsins því ekki til skoðunar fyrr en framlengingarrétturinn var runninn út.

Í tölvupósti álitsbeiðanda til gagnaðila 29. október 2012 kemur fram að í framhaldi af fundi aðila geri álitsbeiðandi ákveðnar tillögur að óbreyttri leigu næstu fimm árin. Eins og rakið hefur verið átti álitsbeiðandi rétt samkvæmt leigusamningi aðila til að framlengja samninginn um fimm ár sex mánuðum fyrir lok hans, þ.e. fyrir 31. október 2012. Skilyrði þessa er þó að gagnaðila sé heimilt að endurákvarða leiguverðið út frá þeim forsendum sem nánar greinir í leigusamningi aðila. Að mati kærunefndar telst álitsbeiðandi hafa með umræddum tölvupósti tilkynnt gagnaðila með fullnægjandi hætti og fyrir umsaminn tíma, eins og áskilið er í leigusamningi, vilja sinn til að framlengja leigusamninginn til næstu fimm ára. Yfirlýsing álitsbeiðanda um að hann nýti sér þann rétt bindur báða aðila um nýtt leigutímabil.

Varðandi kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila sé óheimilt að ákveða einhliða hækkun á leigu þá kemur fram í grein 13.01 hvernig á að endurákvarða leiguverðið, þannig að það endurspegli breytingar sem orðið hafa á markaðsleigu í C á þessu tímabili.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi nýtt sér framlengingarrétt skv. grein 13.01 í leigusamningi aðila og að ákvörðun leiguverðs ráðist af þeirri grein. 

Reykjavík, 20. júní 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson