Mál nr. 14/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 14/2013
Notkun tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 11. mars 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Leigufélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. mars 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 15. apríl 2013, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. júní 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 25. nóvember 2009, tók álitsbeiðandi íbúð á leigu að C í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2009 til 31. nóvember 2010. Ágreiningur er um notkun tryggingarfjár.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að nota tryggingarféð til að greiða fyrir málun og þrif á íbúðinni svo og leigu fyrir þá fjóra daga sem tekið hafi að mála og þrífa íbúðina.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúðina frá 1. desember 2009 til 1. apríl 2011. Við upphaf leigutímans hafi álitsbeiðandi greitt 420.000 kr. í tryggingagjald. Við lok leigutímans hafi álitsbeiðandi fengið 259.546 kr. endurgreiddar og sé ósátt við hversu miklu hafi verið haldið eftir af tryggingarfénu. Álitsbeiðandi hafi greitt 150.000 kr. í mánaðarleigu og í þeirri fjárhæð hafi átt að vera innifalið að gera yrði við það sem aflaga færi. Það hafi einu sinni verið komið og gert við glugga vegna leka.
Álitsbeiðandi sé ósátt við að hafa verið látin greiða fyrir málningu og vinnu við málun á íbúð eftir tíu ár af því að gagnaðili hafi ákveðið að tími hafi verið kominn á málun. Það hafi þurft að mála íbúðina þegar álitsbeiðandi flutti inn en það hafi ekki verið gert. Álitsbeiðandi hafi óskað skýringa á því af hverju hún hafi verið látin greiða húsaleigu í fjóra daga og fengið þau svör að gagnaðili gæti ekki að því gert að 31. mars hafi borið upp á helgi, en það geti álitsbeiðandi ekki heldur.
Álitsbeiðandi sé ósátt við að hafa verið látin borga málningu og málun á íbúðinni. Íbúðin hafi ekki verið máluð frá upphafi byggingar. Álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni á mánudegi og nýr íbúi flutt inn á miðvikudegi. Álitsbeiðandi furði sig á því hvernig hægt sé að mála fjögurra herbergja íbúð á einum degi. Málunin hafi kostað 161.079 kr. Álitsbeiðandi hafi ásamt fleiri þrifið íbúðina mjög vel. Engu að síður hafi álitsbeiðandi verið látin greiða 16.339 kr. fyrir þrif. Þá hafi álitsbeiðandi verið látin greiða húsaleigu í fjóra daga vegna þess að 31. mars hafi borið upp á helgi en álitsbeiðandi hafi ekki getað skilað lyklum fyrr en á mánudegi. Skoðunarmaður frá gagnaðila hafi gert úttekt á íbúðinni og skráð allt sem þyrfti að gera á gátlista. Álitsbeiðandi hafi neitað að skrifa undir þar sem þar hafi verið tekið fram að gera þyrfti við hluti sem hafi verið í sama ástandi og þeir voru þegar álitsbeiðandi hafi tekið við íbúðinni. Húsaleiga fyrir fjóra daga hafi verið 20.877 kr. og úttektarkostnaður verið 14.343 kr.
Í greinargerð kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið íbúðina að C á leigu 1. desember 2009. Hún hafi verið sérstaklega upplýst að um búseturéttaríbúð væri að ræða sem hafi átt að leigja út tímabundið en að álitsbeiðandi myndi njóta forkaupsréttar á búseturéttinum. Álitsbeiðandi hafi tekið við íbúðinni eftir standsetningu og málun og hafi ekki gert neinar athugasemdir við ástand hennar eins og tilskilið sé í lögum, sbr. 16. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi hafi búið í íbúðinni í tvö ár og fjóra mánuði.
Álitsbeiðanda hafi jafnframt verið gert ljóst að skv. 6. gr. leigusamnings aðila bæri henni að greiða fyrir heilmálun á íbúð við lok leigutíma, alþrif, bónhreinsun og bónun gólfa auk hluta í úttekt. Enn fremur að henni hafi borið að greiða leigu fyrir þann tíma sem það hafi tekið að standsetja íbúðina að nýju, sem hafi verið fjórir dagar í umræddu tilfelli. Þetta fyrirkomulag sé með tilvísun í 22. gr. húsaleigulaga í þeim tilgangi að lækka húsaleigu. Aðalatriði samnings séu einnig kynnt á baksíðu umsóknarblaðs um leigu í þeim tilgangi að draga fram þessi atriði.
Framangreint fyrirkomulag um einskiptisgreiðslu leigutaka á kostnaði sé alþekkt og viðurkennt um allan heim. Þetta sé mun hagkvæmara fyrir leigutaka í stað þess að leigusali hækki húsaleigu með meðaltalsstandsetningarkostnaði út frá meðaltalsleigutíma. Með þessum hætti sé þeim umbunað sem vel gangi um og nýti húsnæðið í lengri tíma. Jafnframt sé það svo að ef íbúð sé illa farin þá taki það lengri tíma að standsetja og því eðlilegt að fólk greiði fyrir þann tíma, þó að hámarki sjö daga samkvæmt samningi. Margir hafi valið að sjá sjálfir um standsetningu og séu gæði þess þá metin við úttekt. Eðli málsins samkvæmt séu skil á íbúð miðuð við skil á lyklum og úttektardagsetningu sem aftur miðist við virka daga og skrifstofutíma. Álitsbeiðandi hafi haft val um að skila á föstudegi en hafi ekki gert það.
Álitsbeiðandi hafi verið viðstödd úttekt og samþykkt hana líkt og staðfest sé í álitsbeiðni. Hún hafi síðar gert athugasemd vegna málningar vegna utanaðkomandi leka. Á úttekt séu einnig skráð atriði sem íbúi sé aldrei rukkaður um eða tilheyri honum ekki, sbr. athugasemdir við eldhúsinnréttingu, og var álitsbeiðanda tjáð það. Í málningarkostnaði samkvæmt uppgjöri hafi verið búið að taka tillit til þessa lekakostnaðar og draga hann frá enda um stóra fjögurra herbergja íbúð að ræða og algengur kostnaður við slíka eign um 240.000 kr. Einnig hafi íbúar verið látnir njóta endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu. Eftir skoðun á athugasemdum hafi verið ákveðið að leyfa álitsbeiðanda að njóta vafans og endurgreiða henni 70.000 kr. sem hún hafi samþykkt sem lok málsins með undirritun sinni. Sú greiðsla hafi skoðast bæði sem sátt vegna leigu fyrir fjóra daga sem hún hafi verið ósátt við sem og að málning hafi ekki verið í lagi í upphafi, sem hún hafi þó ekki kvartað undan fram að þessu.
Þrif fylgi óhjákvæmilega málningarvinnu eins og um sé samið. Álitsbeiðandi hafi verið með órökstuddar dylgjur um að umrædd íbúð hafi ekki verið máluð frá upphafi en í húsinu hafi þrjár fjölskyldur búið á undan og útilokað að ekki hafi verið málað áður.
Gagnaðili hafni því að álitsbeiðandi hafi verið látin greiða fyrir annað en henni bar samkvæmt leigusamningi aðila og telji að álitsbeiðandi hafi fengið sanngjarna þjónustu. Tekið hafi verið tillit til athugasemda hennar þó þær kæmu seint og löngu eftir eðlilegan frest. Álitsbeiðandi hafi hins vegar verið upplýst um efni og innihalds samnings hennar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ekki sé rétt að álitsbeiðandi hafi tekið við íbúðinni eftir standsetningu. Henni hafi verið tjáð að það þyrfti að skipta um allar hurðir á innréttingum vegna galla í við. Stofugluggi og eldhúsgluggi hafi lekið sem hafi svo verið gert við. Þrjár innstungur hafi verið brotnar sem álitsbeiðandi hafi skipt sjálf um. Bakarofn hafi verið skítugur auk þess sem í hann hafi vantað plötur. Gler í útidyrahurð hafi ítrekað brotnað. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemd við allt framangreint.
Álitsbeiðandi segir að henni hafi ekki verið kynnt innihald samningsins. Þegar hún hafi komið á skrifstofu gagnaðila hafi hún skrifað undir og millifært 420.000 kr. inn á reikning gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi gengið vel um íbúðina og þegar íbúðinni hafi verið skilað hafi hún verið þrifin í hólf og gólf og öll gólf bónuð. Álitsbeiðanda hafi verið tjáð að hún hafi mátt mála íbúðina að vild en spyrji hvers vegna hún ætti að mála íbúð sem hafi verið nýmáluð. Álitsbeiðandi hafi málað eitt herbergi hvítt en það hafi tekið viku og þrjár umferðir af málningu þar sem veggirnir hafi sogið í sig málninguna. Það hafi tekið fagmenn tvo daga að mála þrjú herbergi, stofu, eldhús, bað, þvottahús, geymslu og gang. Hafi íbúðin verið máluð áður en álitsbeiðandi hafi flutt inn ættu að vera til nótur sem sýni fram á það. Engir slíkir reikningar hafi verið lagðir fram. Einnig hljóti að vera til úttekt frá því áður en álitsbeiðandi flutti inn.
Álitsbeiðandi hafi verið viðstödd úttekt og neitað að skrifa undir vegna þess sem hafi verið sett á listann. Því hafi verið svarað á þá leið að um væri að ræða minnislista fyrir viðgerðarmann. Álitsbeiðandi telji umræddan lista ekki marktækan þar sem að á honum sé ýmislegt sem ekki komi álitsbeiðanda við og teljist ekki til skemmda af hennar hálfu.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hvort rétt hafi verið af gagnaðila að draga af tryggingarfé álitsbeiðanda kostnað vegna málunar, þrifa og úttektar auk leigu fyrir þá fjóra daga sem unnið hafði verið að standsetningu íbúðarinnar eftir að álitsbeiðandi flutti út.
Aðilar málsins gerðu með sér leigusamning, dags. 25. nóvember 2009, og var leigutími frá 1. desember 2009 til 31. nóvember 2010. Af gögnum málsins er ljóst að álitsbeiðandi var í hinu leigða húsnæði eftir að framangreindur leigusamningur aðila rann út, eða til 1. apríl 2011.
Í 6. gr. húsaleigusamningsins er fjallað um skil húsnæðisins. Þar segir að með vísan til 22. gr. húsaleigulaga beri leigutaka að greiða fyrir heilmálun á íbúð við lok leigutíma, alþrif, bónhreinsun, bónun gólfa og sílenderskipti ásamt hlut í úttekt. Þá segir að leigjandi beri ábyrgð á greiðslu leigu á meðan málun og þrif eigi sér stað, þó aldrei lengur en sjö daga eftir úttektardag.
Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Samkvæmt 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Samkvæmt 22. gr. laganna er heimilt í leigusamningum um íbúðarhúsnæði að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt kafla þessum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Í greinargerð með 22. gr. húsleigulaga segir að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur gegn afslætti á leigugjaldi. Í leigusamningi aðila kemur fram að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur með vísan til 22. gr. húsaleigulaga. Hins vegar kemur þar ekki fram að álitsbeiðanda sé veittur afsláttur af leiguverði af þeim sökum, eins og áskilið er í umræddri grein. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að skilum íbúðarinnar hafi verið ábótavant. Þá verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að álitsbeiðandi hafi haft húsnæðið á leigu til 1. apríl 2011. Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að nota tryggingarféð til að greiða fyrir málun, þrif á íbúð svo og leigu fyrir þá fjóra daga sem tekið hafi að mála og þrífa íbúðina.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að nota tryggingarféð til að greiða fyrir málun, þrif á íbúð svo og leigu fyrir þá fjóra daga sem tekið hafi að mála og þrífa íbúðina.
Reykjavík, 12. júní 2013
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson