Mál nr. 42/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 9. júní 2020

í máli nr. 42/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr.

Með rafrænni kæru, sendri 4. apríl 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2020, var óskað eftir því við sóknaraðila að kæran yrði send á íslensku. Önnur rafræn kæra barst frá sóknaraðila, send 16. apríl 2020, og var hún á íslensku. Með bréfi kærunefndar, dags. 17. apríl 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Vegna beiðni varnaraðila var frestur til þess að skila greinargerð framlengdur til 6. maí 2020. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila og með bréfi, dags. 18. maí 2020, var honum því veittur lokafrestur til 25. maí 2020 til þess að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við nefndina. Með bréfinu var hann jafnframt upplýstur um að nefndin tæki málið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem lægju fyrir bærist greinargerð ekki fyrir þann tíma. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2018 til 30. september 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um lok leigutíma og endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. hafi verið lagt inn á reikning varnaraðila. Í upphafi leigutíma hafi leigugjald verið 139.250 kr. en án samþykkis sóknaraðila hafi leigan verið hækkuð í 144.000 kr. sem hann hafi þó greitt til að koma í veg fyrir vanskil. Leigusamningur hafi verið til 30. september 2019.

Sóknaraðili hafi átt í vandræðum með að ná sambandi við varnaraðila og því hafi honum reynst erfitt að ganga frá samningslokum. Þegar sóknaraðili hafi loks náð á varnaraðila hafi leigusamningi þeirra verið lokið en hann hafi þó hagnýtt eignina áfram og varnaraðili innheimt leigu í gegnum heimabanka. Sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila um að hann vildi segja leigunni upp. Hafi varnaraðili svarað því til að það þyrfti að gera það með tölvupósti með mánaðar fyrirvara og hafi sóknaraðili því sent formlega uppsögn með tölvupósti 23. janúar 2020.

Við lok umsamins uppsagnarfrests hafi enginn komið til að taka við lykli eða athuga ástand íbúðarinnar. Sóknaraðili hafi ekki vitað hvert hann ætti að skila lyklum þar sem hann hafi ekki náð á varnaraðila, þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir. Hafi sóknaraðili reynt að hringja í hana, senda honum tölvupóst og farið á skrifstofu hans.

Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp og flutt úr hinu leigða fái hann enn reikninga vegna leigunnar í heimabanka sinn. Þá hafi varnaraðili ekki endurgreitt tryggingarfé.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Samkvæmt gögnum málsins lauk leigutíma samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila 30. september 2019. Sóknaraðili hélt aftur á móti áfram að hagnýta hið leigða húsnæði eftir það og greiða leigu.

Ákvæði 59. gr. húsaleigulaga kveður á um að líði átta vikur frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn ótímabundins leigusamnings eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningur ótímabundið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að ótímabundinn samningur hafi því verið kominn á milli aðila frá 25. október 2019.

Sóknaraðili lýsir því að hann hafi í samtali aðila í janúar 2020 sagt samningi þeirra upp. Varnaraðili hafi þá sagt honum að gera það með tölvupósti og að uppsagnarfrestur væri einn mánuður. Sóknaraðili hafi því sagt leigusamningnum formlega upp með tölvupósti, sendum 23. janúar 2020. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Þannig leggur kærunefnd til grundvallar að aðilar hafi komist að samkomulagi um að uppsagnarfrestur væri einn mánuður. Með hliðsjón af því að uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send, sbr. 57. gr. húsaleigulaga, verður við það miðað að leigutíma hafi lokið 1. mars 2020.

Þá krefur sóknaraðili varnaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjár. Engin gögn liggja fyrir sem styðja það að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber honum að skila tryggingarfénu að fjárhæð 280.000 kr. ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af tryggingarfénu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem miðað er við að sóknaraðili hafi skilað hinu leigða 1. mars 2020 reiknast dráttarvextir frá 29. mars 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. mars 2020 til greiðsludags.

Reykjavík, 9. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson