Nr. 91/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 91/2018
Framkvæmdir á lóð: Ákvörðunartaka. Umfang.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. september 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. september 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. október 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. nóvember 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. desember 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um ákvörðunartöku og umfang framkvæmda á lóð hússins.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að framkvæmdir á lóð hússins skuli stöðvaðar.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi geti neitað frekari kostnaðarþátttöku í framkvæmdunum, sbr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni kemur fram að gengið hafi verið fram hjá álitsbeiðanda við ákvörðunartöku um framkvæmdirnar. Hvorki hafi athugasemdir hennar verið færðar í fundargerð húsfundar 22. mars 2018 né tekið tillit til skoðana hennar varðandi það að hún teldi brýnni framkvæmdir standa fyrir dyrum. Þá skorti verulega á að allir eigendur og/eða íbúar séu upplýstir um yfirstandandi framkvæmdir. Til að mynda geti álitsbeiðandi hvorki gert sér grein fyrir né fengið upplýsingar um verulega útlitsbreytingu, svo sem að grasflötum hafi að mestu verið skipt út fyrir steyptar hellur og bílastæðum fjölgað. Þar að auki hafi ruslastandar verið færðir og séu nú staðsettir beint fram fyrir eldhúsglugga álitsbeiðanda með tilheyrandi lýti og mengun.
Að mati álitsbeiðanda sé allt ofangreint til þess fallið að raska hagsmunum hennar sem eiganda og langt frá því að vera réttmæt og/eða eðlileg ráðstöfun sem meirihluti geti fengið ráðið þvert á afstöðu álitsbeiðanda og rök.
Fundargerð frá húsfundi 22. mars 2018 sé ófullnægjandi þar sem hvorki hafi verið færðar til bókar athugasemdir álitsbeiðanda né rök hennar auk þess sem fundargerðin sé óundirrituð.
Samþykki allra eigenda hafi þurft þar sem um sé að ræða verulega útlitsbreytingu og dýrar framkvæmdir sem fari í bága við samþykktar teikningar, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þá hafi hvorki legið fyrir fullnægjandi upplýsingar um fyrirhugaðar framkvæmdir né hafi þær verið réttilega kynntar áður en gengið hafi verið til atkvæðagreiðslu um þær, til að mynda um umfang og útlit breytinga. Auk þessa sé um breytta hagnýtingu að ræða.
Í greinargerð gagnaðila segir að eignarhluti álitsbeiðanda sé 28,19% af húsinu. Sumarið og haustið 2016 hafi orðið eigendaskipti í öðrum eignarhlutum sem samtals séu 71,81%.
Forsaga málsins sé sú að við eigendaskiptin hafi legið ljóst fyrir að fara þyrfti í miklar framkvæmdir til að fyrirbyggja stórvægilegar skemmdir á húsinu, enda viðhaldi verið ábótavant um margra ára skeið. Gagnaðili hafi fengið byggingarfræðing til að gera ástandsskýrslu vegna hússins og í framhaldinu hafi verið hafist handa við úrbætur. Haustið 2017 hafi íbúð í kjallara verið verulega skemmd vegna myglu og vatnsleka. Íbúðin hafi ekki verið íbúðarhæf og lagnir sem hafi legið í fram- og bakgarði hússins því grafnar upp og þeim skipt út, enda úr sér gengnar og ónýtar.
Þegar núverandi eigendur hafi keypt eignarhluta sína hafi garðurinn verið í niðurníðslu. Kerfill hafi náð yfir stóran hluta hans og smitast út á nærliggjandi lóðir. Mikið rusl hafi verið í garðinum og komið til þess að nágrannar hafi sinnt lágmarks umhirðu, þ.e. slætti og runnaklippingu, til að bæta ásýnd götumyndar.
Í ljósi framangreinds hafi reynst nauðsynlegt að skipta um jarðveg og ganga þannig frá honum við suður- og vesturvegg hússins að raki kæmist ekki aftur að kjallaraíbúðinni. Allar lagnir hafi verið endurnýjaðar og ný drenalögn lögð meðfram húsinu. Til hafi staðið að endurnýja glugga, klæðningu og þak en ekki hafi verið mögulegt að koma fyrir vinnupöllum vegna ástands jarðvegs sunnan megin. Með hliðsjón af þessu hafi framkvæmdin verið nauðsynleg og til þess fallin að forða frekara tjóni sem mögulega hefði getað bakað gagnaðila bótaskyldu gagnvart eiganda kjallaraíbúðar, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.
Fyrir liggi þrjár fundargerðir vegna húsfunda sem álitsbeiðandi hafi mætt á. Á þeim fundum hafi verið rætt um fyrirhugaðar framkvæmdir í garði. Það sé því rangt að álitsbeiðandi hafi ekki verið upplýst um framkvæmdirnar. Þá liggi fyrir fjöldi tölvupóstsamskipta þar sem allir eigendur hafi verið upplýstir um gang mála, meðal annars öflun tilboða í verkið. Því sé alfarið hafnað að um sé að ræða verulega útlitsbreytingu í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, enda hafi framkvæmdin aðallega snúist um að skipta um jarðveg og leggja hellur. Tilboð í framkvæmdirnar hafi verið samþykkt á löglegum húsfundum með atkvæðum 2/3 hluta eigenda, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.
Um hafi verið að ræða endurbætur á garði hússins í samræmi við tilteknar teikningar sem hafi að hluta til verið byggðar á tillögu samkvæmt tilteknum teikningum. Að lokum hafi þó verið ákveðið að fara í nokkru umfangsminni framkvæmd þar sem flatarmál hellulagðra stétta hafi verið minnkað nokkuð til að draga úr kostnaði. Ekki liggi fyrir upprunalegar teikningar af garðinum.
Framkvæmdirnar hafi ekki haft miklar breytingar í för með sér. Fyrir þær hafi verið hellulagt í kringum húsið og beð fyrir framan sem sé enn á sínum stað. Ruslatunnur hafi verið undir glugga íbúðar á 1. hæð en þær fluttar lítillega frá. Auk þess sé nú komið sorpskýli til verndar tunnunum en eigendur fasteigna séu ábyrgir fyrir því að sorp fjúki ekki yfir nærliggjandi umhverfi. Staðhæfing álitsbeiðanda um breytta hagnýtingu sé beinlínis röng. Áréttað sé að sorptunnur séu nánast á sama stað og þær hafi áður verið. Þá séu þær á þeim stað sem teikning hafi gert ráð fyrir og samþykkt hafi verið á húsfundi. Ruslatunnurnar hafi því ekki verið færðar og lýti og mengun sé engin, enda sé þeim komið fyrir í þar til gerðu skýli.
Framkvæmdir við garðinn hafi staðið yfir í júní og júlí 2018. Álitsbeiðandi hafi formlega lýst yfir ósætti sínu með staðsetningu sorpskýlanna í lok júní. Þá hafi framkvæmdirnar legið fyrir í langan tíma og hún margoft farið yfir teikningar þar að lútandi. Formaður gagnaðila hafi brugðist við ósætti álitsbeiðanda með því að bjóða henni aðrar lausnir en hún ekki brugðist við því. Bréf frá lögmanni álitsbeiðanda hafi borist gagnaðila 27. júlí 2018 en framkvæmdum þá verið lokið. Engin leið hafi því verið fyrir hann að bregðast við bréfinu eða verða við kröfum álitsbeiðanda um stöðvun framkvæmda.
Bréfið sé dagsett 29. júní 2018 en samkvæmt upplýsingum álitsbeiðanda á húsfundi hafi hún kosið að bíða með að senda það. Álitsbeiðandi árétti kröfu hennar í álitsbeiðni um stöðvun framkvæmdanna og geri jafnframt kröfu um að þær greiðslur sem hún hafi þegar innt af hendi vegna þeirra verði endurgreiddar. Áréttað sé að löglegt samþykki húsfundar hafi legið fyrir varðandi framkvæmdirnar þar sem aukinn meirihluti hafi greitt henni samþykki sitt. Þar sem álitsbeiðandi hafi að fullu greitt fyrir framkvæmdirnar án fyrirvara hafi hún þar með lýst yfir samþykki sínu fyrir þeim.
Álitsbeiðandi telji að ófullnægjandi fundargerð skuli leiða til þess að fallast beri á kröfur hennar. Því sé alfarið hafnað. Ekki hafi verið bókað sérstaklega um mótmæli hennar á téðum fundi en hins vegar hafi enginn borið á móti því að hún hafi ekki greitt atkvæði með fyrirhuguðum framkvæmdum. Aðrir eigendur hafi verið meðvitaðir um andstöðu hennar. Ekki sé því um að ræða slíkan ágalla að varðað geti höfnun á greiðsluskyldu í skilningi 40. gr. laga um fjöleignarhús. Í ljósi alls framangreinds beri að hafna kröfum álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að fallist sé á að viðhald hússins hafi ekki verið sem skyldi. Ekki hafi verið eining þar um á meðal fyrri eigenda en álitsbeiðanda verði ekki um það kennt. Því sé hins vegar mótmælt sem röngu og ósönnuðu að órækt og rusl hafi verið til staðar eins og gagnaðili láti í veðri vaka.
Álitsbeiðandi hafi tekið vel í viðleitni nýrra eigenda við að hefja úrbætur. Að framkominni ástandsskýrslu í júní 2017 hafi orðið úr að framkvæmdir hafi byrjað næsta haust þar sem lagnir hafi meðal annars verið endurnýjaðar og ný drenalögn lögð meðfram húsinu. Það hafi valdið töluverðu raski og riðlað tímabundið aðkomu og ásýnd hússins. Moldarbingir/malarhrúgur hafi verið á víð og dreif við húsið allt fram að verklokum og frágangi verktaka, þá einnig framan við eldhúsglugga álitsbeiðanda þar sem áður hafi verið gróinn grasflötur. Framkvæmdirnar hafi einnig orðið til þess að ruslatunnur hafi verið færðar til allt eftir því hvernig verkinu hafi miðað langt fram eftir vetri. Ekki sé því rétt farið með í greinargerð gagnaðila að ruslatunnur hafi áður verið undir glugga 1. hæðar, nema að takmörkuðu leyti veturinn 2017. Fyrir það hafi tunnurnar ætíð verið staðsettar framan við húsið, við lóðarmörk. Það sé í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu.
Þá hafi gagnaðilar fjarlægt trjágróður sem hafði staðið á lóðarmörkum til fjölmargra ára framan við húsið. Ákvörðun þar um hafi ekki verið tekin á vettvangi húsfundar. Álitsbeiðandi hafi hvorki samþykkt það að trén yrðu fjarlægð né rabarbara- og rifsberjarunnar í bakgarði sem hún hafi nýtt allt frá þeim tíma sem hún hafi keypt eignarhluta sinn árið 2003.
Á húsfundi 22. mars 2018 hafi verið lagt fram tiltekið tilboð, dags. 21. mars 2018. Í fundargerð hafi verið bókað um samþykki tilboðsins með meirihluta atkvæða. Í engu hafi hins vegar verið bókað um afstöðu álitsbeiðanda á fundinum sem hafi lagst gegn svo viðamiklum framkvæmdum með tilheyrandi útlitsbreytingu. Tilboðið hafi auk þess borið með sér að framkvæmdirnar myndu kosta samtals 3.822.476 kr., sem að mati álitsbeiðanda hafi verið allt of miklir fjármunir með tilliti til fyrirliggjandi ástandsmats og tiltekinnar kostnaðaráætlunar að fjárhæð 17.432.000 kr. sem ekki hafi tekið til garðvinnu/lóðar. Álitsbeiðandi hafi til að mynda þegar greitt 2.901.448 kr. í framkvæmdir við húsið, þar af 1.061.557 kr. vegna vinnu við lóð/garð. Hér sé um að ræða verulega umfangsmiklar framkvæmdir á stuttu tímabili.
Breytingar á lóðinni hafi ekki verið kynntar sem skyldi eins og til að mynda umfang þeirra og útlit samkvæmt teikningu. Teikning hafi fyrst verið lögð fram á sama húsfundi og framkvæmdirnar hafi verið bornar undir atkvæðagreiðslu, þ.e. 22. mars 2018, án þess þó að hún hafi verið útskýrð fyrir álitsbeiðanda og þá sérstaklega varðandi staðsetningu ruslatunna. Teikningin hafi enda ekki verið endanleg heldur tekið breytingum eftir því sem verkinu hafi miðað áfram, án aðkomu allra eigenda.
Ljóst sé að þörf hafi verið á að ráðast í frágang á lóðinni. Ágreiningur snúist hins vegar um hvernig lóðinni hafi verið umturnað og breytt frá því sem áður hafi verið með tilheyrandi kostnaði og útlitsbreytingu sem hafi raskað hagsmunum álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi hafi ekki gert sér grein fyrir því hversu stórvægilegar breytingarnar yrðu þegar mynd hafi verið komin á verkið í júní 2018. Framkvæmdaraðilar hafi þá verið á staðnum og útlistað verkið fyrir álitsgjafa. Þá fyrst hafi álitsbeiðandi fengið skýringu á fyrirætlan samkvæmt teikningu, þeirri sömu og lögð hafi verið fram á fyrrgreindum húsfundi. Af sama tilefni hafi álitsbeiðandi boðið eigendum efri hæðar að sjá útsýni úr eldhúsglugga hennar. Þá þegar hafi þeim orðið ljóst um þá afstöðu álitsbeiðanda að verkið skyldi stöðvað og/eða staðsetningu tunnanna breytt. Í framhaldinu hafi álitsbeiðandi haft samband við lögmann til að gæta réttinda sinna. Hún hafi þó beðið með að afhenda bréf lögmannsins með von um sættir, enda gagnaðila þegar mátt vera ljós afstaða hennar. Bréfið hafi álitsbeiðandi afhent gagnaðila undir lok júlí 2018, enda sættir ekki náðst. Þannig sé ekki rétt með farið að hún hefði á þessum tímapunkti margoft farið yfir umræddar teikningar en fullyrðing þar um sé með öllu ósönnuð. Auk þess hafi eigandi efri hæðar staðfest í tölvupósti, sendum 25. júní 2018, að teikningarnar hefðu einungis verið til viðmiðunar. Ekki hafi verið boðað til húsfundar til að taka ákvörðun um breytingar samkvæmt tilboðinu.
Samþykki allra eigenda hafi þurft til nefndrar ákvörðunartöku á húsfundi 22. mars 2018. Um hafi verið að ræða verulega útlitsbreytingu og dýrar framkvæmdir í bága við samþykktar teikningar, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga. Gagnaðili hafi ekki verið bær til þess að ráðast í þær á grundvelli 2. mgr. 31. gr. laganna og ákvörðun húsfundar þannig ekki bindandi fyrir álitsbeiðanda.
Útsýni úr eldhúsglugga álitsbeiðanda sé af sem áður hafi verið. Nú blasi við hellulögð steinstétt, þar sem áður hafi verið grænn grasbali, sem og ruslatunnur í um þriggja metra fjarlægð sem búið sé að steypa utan um. Stéttin rúmi fjórar tunnur fyrir allt húsið en þar af séu aðeins tvær fyrir almennt sorp. Sjö einstaklingar séu búsettur í húsinu og þangað komi einnig gestir í gistiþjónustu. Hönnunargallinn sé slíkur að það þurfi að fjölga tunnum. Líklegt sé að þá þurfi að ráðast í dýrar steypuframkvæmdir eigi að gæta samræmis í útliti en að öðrum kosti sé hætta á að sorp safnist í kringum þær. Fordæmi séu fyrir því að rusl sé ekki sett í tunnurnar heldur látið liggja í kringum þær. Slíkt væri til að auka enn á sjónmengun framkvæmdanna. Þá stafi hljóðmengun af tunnunum með skellum og umgangi íbúa/gesta og einnig lyktarmengun. Aðrir eigendur þurfi ekki að þola framangreint þar sem þeirra eignarhlutar snúi í aðrar áttir.
Þá hafi umræddar framkvæmdir hvorki verið í samræmi við opinber gögn né samþykktar teikningar. Vísað sé til eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið þar sem segi að sorpgeymsla sé við aðalinngang framan við hús. Þannig hafi það verið fyrir framkvæmdirnar. Auk þess sé búið að stækka og rýmka malar/bílastæði framan við húsið í bága við aðgreiningu bílastæðis samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, þ.e. þar sem áður hafi verið grænt svæði sé nú malarstæði.
Álitsbeiðandi sé mótfallin því að grasflötum umhverfis húsið hafi svo til alfarið verið skipt út fyrir steyptar hellur, aukið svæði tekið undir bílastæði og þá síðast en ekki síst ruslastandar færðir beint fram undir eldhúsglugga álitsbeiðanda með tilheyrandi lýti, lyktar- og hljóðmengun. Um breytta hagnýtingu eignarinnar sé að ræða þar sem fara skuli eftir ákvæðum 30. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 31. gr. laganna.
Allt ofangreint sé til þess fallið að raska hagsmunum álitsbeiðanda sem eiganda og langt frá því að vera réttmæt og eðlileg ráðstöfun sem meirihluti fái ráðið, þvert á hennar afstöðu. Með hátterni sínu hafi gagnaðili auk þess brugðist skyldu sinni samkvæmt 4. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús.
Því sé mótmælt sem röngu að álitsbeiðandi hafi að fullu greitt fyrir framkvæmdirnar án fyrirvara og þar með lýst yfir samþykki sínu. Hún hafi ekki lýst því yfir. Fyrri greiðslan hafi verið innt af hendi áður en framkvæmdir hafi byrjað eða 4. júní 2018 og álitsbeiðandi ekki getað leitað réttar síns heldur staðið ein gagnvart öðrum eigendum. Hins vegar hafi það verið svo að greiðslan hafi engu að síður verið innt af hendi undir þeim formerkjum, og þá fyrirvara, að álitsbeiðandi hafði sett sig upp á móti framkvæmdunum og með réttu hefði átt að bóka um það á húsfundi í mars 2018. Þá hafi síðari greiðslan verið innt af hendi 14. ágúst 2018 og verið bundin fyrirvara. Álitsbeiðandi hafi sýnt öðrum eigendum fyllstu tillitssemi með því að efna sinn kostnaðarhlut á meðan ágreiningur þessa máls hafi enn verið óútkljáður.
Í athugasemdum gagnaðila segir að á teikningum séu einungis tvö stæði fyrir sorptunnur en upprunalega hafi þær verið á norðvestur horni lóðarinnar. Sumarið 2016 hafi tvær tunnur bæst við, þ.e. græn og blá. Alls hafi þá verið fjórar sorptunnur framan við húsið. Þar sem aðeins hafi verið gert ráð fyrir tveimur tunnum hafi þær tunnur sem bæst hafi við ekki haft fastan stað og lengst af ýmist staðið við húsið undir glugga eða á bílastæði. Í vindaveðrum hafi tunnurnar reglulega fokið um koll með tilheyrandi óþrifnaði og óþægindum fyrir íbúa hússins og nærliggjandi húsa. Sú skylda hvíli á eigendum fasteigna að haga sorpfrágangi með þeim hætti að það sé ekki til ama fyrir nærliggjandi hús. Það hafi því verið mat meirihluta eigenda að finna þyrfti varanlega lausn fyrir sorptunnurnar. Á húsfundi hafi sú leið orðið fyrir valinu sem þegar hafi verið framkvæmd.
Það sé rangt að álitsbeiðandi hafi fyrst getað séð teikningar af fyrirhuguðum framkvæmdum á húsfundi 22. mars 2018. Einn eigenda hafi farið í landslagsráðgjöf 30. maí 2017. Álitsbeiðandi hafi verið meðvituð um það og hefði getað farið með á fundinn. Í tölvupósti, sendum 16. október 2017, hafi álitsbeiðandi fengið myndir af teikningum frá landslagsarkitekt. Á þeim megi sjá sorptunnuskýli staðsett fyrir framan húsið, þ.e. í augsýn út um eldhúsglugga hennar. Á viðmiðunarteikningum hafi allt plan framan við húsið verið hellulagt og enginn gróður að undanskildum runna við lóðarmörk. Sú teikning hafi verið notuð sem viðmið fyrir lokateikningu og lögð fram og samþykkt á húsfundi 22. mars 2018. Á hinni samþykktu teikningu hafi viðmiðunarteikningum verið breytt þannig að hellumagn hafi verið minnkað mikið og sorptunnuskýli flutt þannig að þau væru samliggjandi og snúið að húsi. Tilgangur þessara breytinga hafi verið að draga úr kostnaði.
Í ljósi framangreinds sé því mótmælt sem röngu að álitsbeiðandi hafi í engu verið meðvituð um umfang og útlit framkvæmdanna. Lokateikning hafi ekki tekið breytingum eftir að hún hafi verið samþykkt á húsfundi og lokaútlit lóðarinnar sé í fullu samræmi við það sem hafi verið samþykkt á húsfundi.
Þegar ljóst hafi orðið að álitsbeiðandi væri ósátt við staðsetningu sorptunnuskýlanna 20. júní 2018 eftir að þeim hafði verið komið fyrir hafi henni verið boðið að koma með tillögu að breytingum. Aðrir eigendur hafi komið með aðrar tillögur en álitsbeiðandi hvorki fallist á þær né komið með aðrar tillögur sjálf. Að endingu hafi staðsetning sorptunnuskýlanna því verið óbreytt og í samræmi við ákvörðun meirihluta húsfélagsins á húsfundi.
Vísað sé til 1. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi að samþykki allra þurfi fyrir breytingum á þinglýstum eignarheimildum og hlutfallstölum, sbr. 18. gr. laganna. Í 18. gr. sé samþykki allra aðeins áskilið hafi breytingar á eignaskiptasamningi í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta. Við aðrar veigaminni breytingar nægi meirihluta samþykki. Vísist um þetta jafnframt til 2. mgr. 16. gr. sömu laga. Tilfærsla á sorptunnuskýli sé ekki þess eðlis að samþykki allra eigenda þurfi til, enda ákvörðun þar um byggð á breyttum sjónarmiðum um sorpflokkun þannig að fjölga hafi þurft sorptunnum sem ekki hafi verið pláss fyrir.
Álitsbeiðandi hafi einungis greitt eina greiðslu húsfélagsgjalda með fyrirvara.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að framkvæmdir á lóð hússins skuli stöðvaðar. Í greinargerð gagnaðila er upplýst að framkvæmdunum sé lokið og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ekki unnt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að henni sé heimilt að neita frekari kostnaðarþátttöku í framkvæmdunum, sbr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í 1. mgr. ákvæðisins segir að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæli fyrir um þar sem ákvörðun sé tekin um sameiginleg málefni sé hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi séu teknar, sbr. þó 3. mgr. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd geti hann krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hafi verið tekin. Eigandi skuli hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar strax og tilefni sé til. Samkvæmt gögnum málsins greiddi álitsbeiðandi lokagreiðslu vegna framkvæmdanna með fyrirvara um réttmæti kröfunnar.
Í fundargerð húsfundar 2. nóvember 2017 segir að samþykkt hafi verið að finna verktaka til að helluleggja og laga fram- og bakgarð. Í fundargerð húsfundar 22. mars 2018 segir að samþykkt hafi verið með meirihluta atkvæða að samþykkja tiltekið tilboð í garðvinnu. Óumdeilt er að um var að ræða samþykki allra eigenda að álitsbeiðanda undanskilinni. Í umræddu tilboði kemur fram að innifalið í því sé: „Jarðvegsskipti, sléttun, þjöppun, söndun, hellur, hellulögn, hleðsla, skýli & frágangur.“ Einnig lágu fyrir teikningar af lóðinni sem verktaki skyldi fara eftir. Í ódagsettri fundargerð húsfundar segir að rætt hafi verið um að gagnaðili gangist ekki við kröfum álitsbeiðanda. Á fundinum voru einnig ræddar tillögur eigenda, meðal annars álitsbeiðanda, um staðsetningu sorptunnuskýla, en þeim öllum hafnað. Álitsbeiðandi mætti á alla ofangreinda fundi. Álitsbeiðandi telur að um ólögmæta ákvörðun húsfundar sé að ræða á þeirri forsendu að ákvörðunin hafi þurft samþykki allra eigenda. Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi eða á teikningu verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Ráðið verður af gögnum málsins að um var að ræða nokkuð umfangsmiklar framkvæmdir á lóð hússins þar sem til að mynda var skipt var um jarðveg, hellulagt og sorptunnuskýlum komið fyrir. Verkið var unnið með hliðsjón af tilteknum teikningum en samkvæmt gögnum málsins lágu ekki fyrir eldri teikningar af lóðinni. Óumdeilt er að þörf hafi verið á að lagfæra lóðina.
Kærunefnd telur að um sé að ræða framkvæmdir sem falli undir 2. mgr. 30. gr. laganna. Með hliðsjón af því er ljóst að fyrir liggur lögmæt ákvörðun um þær, enda óumdeilt að samþykki 2/3 hluta eigenda liggi fyrir. Kærunefnd telur jafnframt að með hliðsjón af framangreindu, þ. á m. þeim gögnum, sem lágu til grundvallar ákvörðunartöku um framkvæmdirnar á húsfundinum, hafi álitsbeiðanda mátt vera umfang framkvæmdanna ljóst. Þá verður ekki ráðið að gagnaðili hafi tekið ákvörðun um breytingar á framkvæmdunum eða umfangi þeirra án vitundar álitsbeiðanda. Að öllu þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að henni sé heimilt að neita kostnaðarþátttöku í umræddum framkvæmdum.
Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við að ekki hafi verið fært í fundargerð húsfundar 22. mars 2018 að hún væri mótfallin umræddum framkvæmdum. Í 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skuli rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin séu fyrir og allar ákvarðanir sem teknar séu og hvernig atkvæði hafi fallið, sé því að skipta. Kærunefnd telur að heppilegra hefði verið að bóka athugasemdirnar í fundargerðarbók en það breyti þó engu um lögmæti ákvörðunar húsfundar.
Þá verður ekki annað ráðið en að gagnaðili sé reiðubúin til þess að finna lausn á ósætti álitsbeiðanda vegna staðsetningar sorptunnuskýlisins. Þar sem mál þetta virðist enn vera til úrlausnar innan húsfélagsins telur kærunefnd ekki tilefni til að fjalla frekar um það.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 4. desember 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson