Mál nr. 9/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 9/2009

Uppsagnarfrestur: Tímabundinn leigusamningur, gistiheimili.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. maí 2009, beindi A hdl., f.h. B ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C hf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. júní 2009, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 16. júlí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 31. ágúst 2007, tók gagnaðili á leigu íbúð að X í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2007 til 30. ágúst 2008. Ágreiningur er um uppsagnarfrest.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur á húsnæðinu sé sex mánuðir og að gagnaðila beri að greiða leigu út uppsagnarfrestinn.

Í álitsbeiðni kemur fram að um hafi verið að ræða húsnæði sem áður hafði verið innréttað og rekið sem gistiheimili. Leigufjárhæð hafi verið 260.000 kr. á mánuði. Eftir að leigutímanum lauk hafi gagnaðili haldið áfram að hagnýta hið leigða húsnæði. Með bréfi, dags. 22. desember 2008, hafi gagnaðili sagt upp leigusamningnum með eins mánaðar uppsagnarfresti. Ágreiningur sé um lengd uppsagnarfrestsins. Telur álitsbeiðandi að uppsagnarfresturinn sé sex mánuðir og beri gagnaðila að greiða leigu út uppsagnarfrestinn.

Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að uppsagnarfrestur á umræddu húsnæði sé sex mánuðir en ekki einn mánuður eins og gagnaðili haldi fram. Því beri gagnaðila að greiða álitsbeiðanda húsaleigu út uppsagnarfrestinn, þ.e. út júní 2009. Gagnaðili hafi greitt húsaleigu fyrir janúar 2009. Álitsbeiðanda hafi ekki tekist að leigja húsnæðið út aftur en takist það mun hann draga leigutekjurnar frá skuld gagnaðila við hann.

Álitsbeiðandi greinir frá því að með bréfi, dags. 22. desember 2008, hafi gagnaðili sagt upp húsnæðinu með eins mánaðar uppsagnarfresti. Með ódagsettu bréfi álitsbeiðanda, sem borist hafi gagnaðila í janúar 2009, hafi tímalengd uppsagnarfrestsins verið mótmælt og á það bent að uppsagnarfresturinn væri sex mánuðir. Með bréfi gagnaðila, dags. 24. febrúar 2009, hafi röksemdafærslu álitsbeiðanda fyrir sex mánaða uppsagnarfresti verið mótmælt og því haldið fram að um hafi verið að ræða leigu á einstökum herbergjum og því sé uppsagnarfresturinn einn mánuður. Þessum skilningi gagnaðila hafi verið mótmælt með tölvubréfi sama dag. Þá hafi verið á það bent að viðskilnaði gagnaðila á húsnæðinu hafi verið ábótavant og sú krafa gerð að aðilar fari saman yfir ástand húsnæðisins á sama hátt og gert hafi verið við upphaf leigutímans.

Með bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags. 16. mars 2009, hafi verið gerð krafa um það að leiga verði greidd út sex mánaða uppsagnarfrest og að gagnaðili mæti á tilteknum tíma við úttekt á húsnæðinu. Gagnaðili hafi ekki orðið við því.

Álitsbeiðandi bendir á að umrætt húsnæði sé hluti af stærra húsnæði sem sé í eigu álitsbeiðanda að X en húsnæðið hafði áður verið afmarkað og lokað frá heildarhúsnæðinu og það innréttað og rekið sem gistiheimili, eins og fram komi á teikningu með leigusamningnum.

Af hálfu álitsbeiðanda er þeim skilningi gagnaðila hafnað að um hafi verið að ræða leigu á einstökum herbergjum. Umrætt húsnæði sé innréttað sem gistiheimili en hafi ekki verið rekið sem slíkt meðan leigusamningurinn var í gildi enda hafi gagnaðili leigt allt húsnæðið. Gagnaðili hafi því ekki leigt einstök herbergi í gistiheimilinu með aðgangi að sameiginlegri aðstöðu með öðrum heldur leigt allt rýmið sem sé afmarkað og lokað frá öðrum hlutum hússins. Húsnæðið sé skilgreint sem gistiheimili í leigusamningnum með sama hætti og ef þar væri innréttuð verslun þá hefði það verið skilgreint sem slíkt. Húsnæðið samanstandi af sex herbergjum, eldhúsi, gangi, tveimur baðherbergjum og sturtu, sbr. grunnmynd með leigusamningnum. Gagnaðili hafi notað umrætt húsnæði undir starfsmenn sína. Álitsbeiðandi hafi hvorki leigt þeim einstök herbergi né gagnaðila einstök herbergi undir starfsmenn sína heldur hafi hann leigt gagnaðila allt húsnæðið sem sé afmarkað frá öðrum rýmum í húsinu og ekki notað af öðrum en gagnaðila, enda hafi enginn annar verið með aðgang að húsnæðinu en gagnaðili og starfsmenn hans.

Óumdeilt er að þegar leigutímanum lauk hafi gagnaðili haldið áfram að hagnýta hið leigða húsnæði. Í 59. gr. laga nr. 36/1994 segir að líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti leigusali þá krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Skýra verði ákvæði 59. gr. svo að setji hvorugur aðila fram slíka kröfu á því tveggja mánaða tímabili sem þar sé tiltekið, þá framlengist sjálfkrafa leigusamningur aðila ótímabundið, enda haldi leigjandi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, greiða húsaleigu og leigusali veiti henni móttöku. Með vísan til þess hafi því komist á ótímabundinn leigusamningur með sex mánaða uppsagnarfresti. Þessu til stuðnings vísar álitsbeiðandi meðal annars til álitsgerðar kærunefndar húsaleigumála í máli nr. 2/1999.

Í greinargerð gagnaðila er þess krafist að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað og að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur á umræddu húsnæði sé einn mánuður.

Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi byggt kröfu sína á því að uppsagnarfrestur á umræddu húsnæði sé sex mánuðir en ekki einn mánuður, eins og gagnaðili hafi haldið fram. Ekki komi þó skýrt fram í málatilbúnaði álitsbeiðanda hvort byggt sé á því að um íbúð í skilningi 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé að ræða eða hvort um atvinnuhúsnæði í skilningi 3. tölul. 56. gr. laganna sé að ræða.

Gagnaðili telur ljóst að ákvæði 3. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, um sex mánaða uppsagnarfrest á atvinnuhúsnæði, eigi ekki við í þessu máli, enda hafi leigusamningurinn verið ritaður á eyðublað um íbúðarhúsnæði og ekkert sem bendi til þess að hið leigða húsnæði hafi verið leigt út sem atvinnuhúsnæði.

Þá telur gagnaðili ekki heldur að 2. tölul. 56. gr. laganna eigi við í máli þessu, en þar komi fram að uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sé sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, en íbúð teljist hvert það húsnæði þar sem fjölskylda geti haft venjulega heimilisaðstöðu. Í máli því sem hér um ræði hafi gagnaðili tekið á leigu fyrir starfsmenn sína í sex tveggja manna herbergi í gistiheimili ásamt eldunaraðstöðu, matsal, tveimur klósettum og sturtu. Gagnaðili telur að slíkt húsnæði geti ekki talist húsnæði þar sem fjölskylda geti haft venjulega heimilisaðstöðu, enda sé húsnæðið innréttað sem gistiheimili, með einstökum tveggja manna herbergjum en til að mynda engri stofu.

Bendir gagnaðili á að skv. 1. tölul. 56. gr. húsaleigulaga sé uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings einn mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það sé notað. Að mati gagnaðila taki þetta ákvæði til þess leigusamnings sem hér um ræði, enda hafi verið um að ræða leigu á sex tveggja manna herbergjum í gistiheimili. Engu skipti þótt leigusamningurinn hafi tekið til sex herbergja en ekki eins herbergis. Það að eldunaraðstaða og klósett hafi fylgt herbergjunum leiði heldur ekki til þess að ákvæðið eigi ekki við Verði að telja að það sé venja að slík aðstaða fylgi með þegar einstök herbergi séu leigð út. Sé samt sem áður um að ræða leigu á herbergjum.

Af framagreindu megi leiða að uppsagnarfrestur á leigusamningi í máli þessu hafi verið einn mánuður, með vísan til 1. tölul. 56. gr. húsaleigulaga. Því hafi uppsögn gagnaðila á leigusamningnum verið lögmæt og hafi gagnaðili greitt fulla leigu í uppsagnarfresti.

Að lokum tekur gagnaðili fram að í áliti kærunefndar húsaleigumála í máli nr. 2/1999, sem álitsbeiðandi hafi vísað til, hafi ágreiningur aðila ekki snúið að tegund hins leigða húsnæðis heldur hafi verið óumdeilt að um atvinnuhúsnæði hafi verið að ræða. Þetta álit kærunefndar eigi því ekki við um það mál sem hér um ræði.

III. Forsendur

Í máli þessu er óumdeilt að aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning. Eftir að leigutíma lauk samkvæmt samningnum þann 30. ágúst 2008 hélt gagnaðili áfram að hagnýta húsnæðið og greiða leigu 260.000 krónur á mánuði. Í málinu liggur fyrir að gagnaðili sagði samningnum upp í desember 2008 og að hann greiddi húsaleigu fyrir janúar 2009.

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Í 59. gr. laga nr. 36/1994 segir að líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti leigusali þá krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Skýra verður ákvæði 59. gr. svo að setji hvorugur aðila fram slíka kröfu á því tveggja mánaða tímabili sem þar er tiltekið þá framlengist sjálfkrafa leigusamningur aðila ótímabundið, enda haldi leigjandi áfram að hagnýta sér hið leigða húsnæði, greiða húsaleigu og leigusali veiti henni móttöku.

Þegar gagnaðili sagði leigusamningi aðila upp skriflega hafði ótímabundinn leigusamningur stofnast en uppsagnarfrestur slíkra samninga er sex mánuðir skv. 56. gr. laganna, hvort sem um er að ræða íbúðar- eða atvinnuhúsnæði.

Kærunefnd fellst ekki á það sjónarmið gagnaðila að leigusamningurinn hafi lotið að samningi um einstök herbergi enda ekkert sem styður það í leigusamningnum, og er þá meðal annars litið til leigufjárhæðarinnar sem er 260.000 krónur á mánuði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfrestur á húsnæðinu sé sex mánuðir og að gagnaðila beri að greiða leigu út uppsagnarfrestinn.

Reykjavík, 16. júlí 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson