Mál nr. 5/2023 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 25. maí 2023

í máli nr. 5/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða alla leigu sem greidd var á leigutíma. Einnig að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 192.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá eða hafnað.

Með kæru, dags. 26. janúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. febrúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. febrúar 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. febrúar 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 7. mars 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 8. mars 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 15. mars 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. mars 2023. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 31. mars 2023 sem voru sendar varnaraðila 24. apríl 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tvo tímabundna leigusamninga frá 1. september 2021 til 31. mars 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu sem og endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður sig hafa búið við óviðunandi aðstæður í hinni leigðu eign um langt skeið með von um að loforð um umbætur yrðu uppfyllt. Ljóst hafi verið við upphaf leigutíma að það þyrfti að skipta um brotna rúðu í stofu, skipta um/eða laga opnanleg fög á gluggum, skipta um blöndunartæki á baðherbergi (sem hafi verið ónýt sökum leka), fjarlægja bólginn pappa af veggjum og lofti á stigagangi sem og að laga þvottahúsaðstöðu. Sökum sinnuleysis varnaraðila og hnignunar á heilsufari sóknaraðila hafi hún flutt úr íbúðinni. Aðilar hafi gert samkomulag um að varnaraðili greiddi fyrir sértæk þrif á innbúi sóknaraðila en hann hafi svikið það. Sóknaraðili hafi því misst heilsuna og megnið af eigum sínum eftir veru sína í íbúðinni. Mat E hafi leitt í ljós mikinn raka undir gluggum og myglusvepp. Þá hafi Heilbrigðiseftirlit D gert ítarlega skýrslu um ástand íbúðarinnar en samkvæmt skýrslunni hafi ekki verið ráðlagt að búa þar.

Þegar sóknaraðili hafi flúið húsnæðið hafi verið ákveðið að hún fengi tryggingarféð að fjárhæð 384.000 kr. endurgreitt en varnaraðili hafi einungis endurgreitt helming þess. Í framhaldinu hafi lögfræðingur útbúið skjal fyrir hönd varnaraðila þar sem segi að sóknaraðili fái greiddar eftirstöðvar tryggingafjárins með skilyrði um að hún geri ekki frekari kröfur.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður húsið vera múrklætt (forskalað) timburhús, byggt árið 1945, sem beri með sér að vera að mestu leyti upprunalegt. Vegna vanefnda sóknaraðila hafi varnaraðili rift síðari leigusamningi aðila en gildistími hans hafi verið frá 1. apríl 2022 til 31. mars 2023. Sóknaraðili hafi staðið í skilum með leigugreiðslur til og með 1. júní 2022 en frá þeim tíma hafi þær fallið í vanskil. Hún hafi borið fyrir sig að ástand hins leigða væri ófullnægjandi og því væri henni óskylt að greiða leigu. Hún hafi þó búið í íbúðinni til septemberloka 2022.

Vegna kvartana sóknaraðila hafi varnaraðili fengið ástandsskoðun sem hafi leitt í ljós að salerniskassi væri lélegur og að komið hafi verið að ýmsu viðhaldi, meðal annars á gluggum og þaki. Sóknaraðili hafi verið upplýst um viðhaldsþörf hússins við upphaf leigutíma, auk þess sem það hafi ekki getað dulist henni. Til dæmis hafi hún verið upplýst um að skipt yrði um glugga árið 2022. Þá hafi varnaraðili fyrst fengið upplýsingar um skýrslu Heilbrigðiseftirlits D eftir að sóknaraðili hafi flutt út. Varnaraðila hafi ekki verið gefið færi á að vera viðstaddur skoðun heilbrigðiseftirlitsins eða koma sínum sjónarmiðum á framfæri. Skýrslan beri með sér yfirborðskennda skoðun og niðurstöður byggðar á röngum ályktunum.

Sóknaraðila hafi verið tilkynnt að samhliða gluggaskiptum yrði ráðist í aðrar viðgerðir í samræmi við niðurstöðu fyrrnefndrar ástandsskoðunar. Hún hafi þá lýst því yfir að hún sætti sig ekki við að hið leigða yrði viðgert. Varnaraðili hafi þá, umfram skyldu, boðist til að falla frá kröfu um vangoldna leigu og endurgreiða tryggingarféð gegn því að hún rýmdi hið leigða. Sóknaraðili hafi ekki fallist á það heldur talið að varnaraðila bæri að greiða skaðabætur vegna ætlaðs heilsutjóns hennar sem hún hafi talið stafa af ástandi hússins. Auk þess skyldi hann greiða henni jafnvirði alls innbús hennar. Hún hafi engar tilraunir gert til að afla sönnunar um tjón sitt, orsakir þess eða umfang. Á opinni facebook síðu hennar megi sjá að hún hafi kennt ýmsu öðru en ástandi hins leigða um heilsufarsvandamál sín.

Þar sem sóknaraðili hafi lýst því yfir að hún myndi hvorki greiða húsaleigu né flytja úr hinu leigða hafi varnaraðila verið nauðugur sá kostur að rifta leigusamningum og krefjast útburðar. Eftir að héraðsdómur hafi boðað sóknaraðila til fyrirtöku aðfararbeiðnarinnar hafi aðilum samist um lúkningu málsins með þeim hætti að sóknaraðili yfirgæfi hið leigða innan fárra daga gegn því að varnaraðili félli frá kröfu um vangoldna leigu og endurgreiddi sóknaraðila tryggingarféð. Skyldi helmingur tryggingarfjárins greiddur þá þegar og helmingur þegar sóknaraðili hefði rýmt hið leigða. Í samræmi við samkomulagið hafi varnaraðili endurgreitt helming tryggingarfjárins og afturkallað aðfararbeiðnina. Sóknaraðili hafi dregið nokkuð að rýma hið leigða. Hún hafi lokið því um mánaðamótin september/október 2022 en neitað þó að hitta varnaraðila til að afhenda lykla og ganga frá samkomulagi þeirra skriflega. Að endingu hafi varnaraðili nýtt aukalykil til að komast í hið leigða og skipta um læsingar.

Þrátt fyrir drátt á efndum samkomulagsins af hálfu sóknaraðila og ástandi hins leigða hafi varnaraðili tilkynnt að eftirstöðvar tryggingarinnar yrðu hjá honum til greiðslu þegar gengið hefði verið frá samkomulagi aðila um uppgjör og sóknaraðili hefði undirritað yfirlýsingu um aflýsingu leigusamningsins. Hafi það enda verið nauðsynlegt svo að varnaraðili gæti fengið honum aflýst af fasteigninni og ráðstafað henni, til dæmis í leigu eða sölu. Varnaraðili hafi margsinnis ítrekað við sóknaraðila að fjármunirnir yrðu til greiðslu um leið og hún kannist við samkomulag aðila og undirriti eyðublað um aflýsingu leigusamningsins.

Kröfu um endurgreiðslu húsaleigu frá upphafi leigutíma sé mótmælt sem ólögmætri. Yrði fallist á kröfuna myndi sóknaraðili hagnast verulega á kostnað varnaraðila, enda hafi fasteignin nýst sóknaraðila allan þann tíma sem hún hafi greitt leigu og raunar í nokkra mánuði til viðbótar, eftir að hún hafi hætt að greiða leigu.

Það eitt að myglugró hafi greinst í afmörkuðum byggingarhlutum sé ekki sönnun um að heilsutjón sóknaraðila sé að rekja til ástands hússins, enda liggi ekkert fyrir um umfang vandamálsins eða orsakasamband á milli þess og heilsubrestsins. Þótt fyrirliggjand skýrslur staðfesti að viðhald tiltekinna atriða sé tímabært bendi niðurstöður þeirra ekki til umfangsmikilla mygluvandamála. Með sömu rökum sé mótmælt fullyrðingum um að allt innbú sóknaraðila hafi eyðilagst vegna ætlaðs ástands hússins. Slíkt sé með öllu ósannað.

Vegna eftirstöðva tryggingarfjárins þá líti varnaraðili svo á að hann sé einnig óbundinn af samkomulaginu og að hann eigi kröfu á hendur sóknaraðila vegna ógreiddrar leigu og útlagðs kostnaðar við lögmannsþjónustu, stefnuvotta, réttargjalda vegna útburðarmálsins og fleira.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi vísað í úrbætur en enga ábyrgð tekið á viðhaldi. Hann hafi alltaf verið á leiðinni en ekki komið. Hún hafi farið allslaus úr íbúðinni 5. júlí 2022 eftir skoðun E. Myndir sýni greinilegan myglusvepp. Vegna raka, myglu og versnandi heilsufars hafi sóknaraðila verið ráðlagt af fagfólki að taka ekkert með sér.

Fráleitt sé að myglusveppur hafi verið á afmörkuðu svæði líkt og varnaraðili hafi sagt. Myglugró fjúki um allt og hvað þá í forsköluðu timburhúsi. Sóknaraðili hafi viljað að varnaraðili greiddi fyrir sértæk þrif sem hann hafi samþykkt. Fyrirtækið hafi gert honum tilboð sem hann hafi síðan neitað. Hann hafi gert lítið úr vinnubrögðum Heilbrigðiseftirlits D.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili byggi málatilbúnað sinn að talsverðu leyti á umdeildum atriðum um ætluð loforð varnaraðila, til dæmis um að kaupa sérstök þrif á allt innbú sóknaraðila. Slíkt hafi aldrei staðið til. Verði málinu ekki vísað frá nefndinni sé áréttað að slík atriði verði ekki sönnuð nema með sönnunarfærslu fyrir dómi.

Skýrsla E hafi ekki bent til þess að mygla væri sérstaklega umfangsmikil og hafi viðgerðir eftir lok leigutíma staðfest það. Vandamálið hafi verið minniháttar og alls ekki umfram það sem sé algengt og venjulegt í eldri húsum.

Sóknaraðili hafi búið mánuðum saman í hinu leigða án þess að greiða leigu og neitað að afhenda umráð þess. Að endingu hafi varnaraðili talið þann kost skástan að falla frá ógreiddri leigu gegn því að sóknaraðili afhenti umráð hins leigða. Hafi það verið gert í því skyni að leysa málið í sátt og fá umráð íbúðarinnar.

VI. Niðurstaða            

Sóknaraðili greiddi leigu tímabilið 1. september 2021 til 30. júní 2022. Hún gerir nú kröfu um að varnaraðili endurgreiði henni alla þá leigu sem hún innti af hendi vegna ófullnægjandi ástands hins leigða sem hún kveður hafa leitt til heilsutjóns hennar sem og eyðileggingar á öllu innbúi hennar. Einnig að honum beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 192.000 kr.

Sóknaraðili kveðst hafa yfirgefið hið leigða 5. júlí 2022 vegna ástands þess. Með tilliti til þess að hún fékk Heilbrigðiseftirlit D til að skoða íbúðina 5. september 2022 sem og riftunaryfirlýsingar varnaraðila, dags. 29. ágúst 2022, og útburðarbeiðni hans hjá héraðsdómi, dags. 6. september 2022, er þó ljóst að hún var enn með umráð íbúðarinnar fram í september en varnaraðili kveður hana hafa skilað íbúðinni í lok þess mánaðar.

Málatilbúnað sinn byggir sóknaraðili meðal annars á því að skoðun E 5. júlí 2022 hafi leitt í ljós bágborið ástand húsnæðisins og að þörf væri á töluverðu viðhaldi þess, bæði að innan og utan. Raki mældist í veggjum sem og fúi og raki í þaki.

Í 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Ljóst er að sóknaraðili fylgdi þessu ákvæði ekki eftir þegar skýrsla E lá fyrir 5. júlí 2022. Af því leiðir að sóknaraðili getur ekki átt rétt til lækkunar eða niðurfellingar á leigu á tímabilinu frá 5. júlí 2022 og þar til hún skilaði húsnæðinu í lok september 2022, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Þá kemur ekki til greina að fallast á riftun leigusamningsins þar sem slíkur réttur féll niður í síðasta lagi átta vikum frá því að skýrsla E lá fyrir, sbr. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þar að auki lá úttekt heilbrigðisyfirvalda, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 60. gr., ekki fyrir fyrr en um það leyti sem leigusambandi aðila lauk.

Sóknaraðili kveður að við upphaf leigutíma hafi legið fyrir að þörf væri á tilteknum úrbótum og að varnaraðili hafi ekki staðið við loforð um úrbætur. Hún hafi þannig búið við óviðunandi aðstæður um langt skeið. Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að sóknaraðili bjó í íbúðinni frá 1. ágúst 2021 til 5. júlí 2022 og innti leigugreiðslur af hendi til 30. júní 2022. Aðilar efndu þannig báðir leigusamninginn samkvæmt efni hans til þess dags. Ómöguleiki kemur því í veg fyrir að þær gagnkvæmu greiðslur sem inntar voru af hendi á tímabilinu 1. ágúst 2021 til 30. júní 2022 verði látnar ganga til baka, sbr. til hliðsjónar niðurstaða dóms Hæstaréttar í máli nr. 744/2015. Er kröfu sóknaraðila hér um því hafnað. 

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt leigusamningi var mánaðarleiga 212.000 kr. Fyrir liggur að sóknaraðili greiddi ekki leigu tímabilið 1. júlí til 30. september 2022, þrátt fyrir að hafa verið með umráð íbúðarinnar. Undir rekstri útburðarmálsins lagði varnaraðili til í samkomulagsskyni að hann myndi falla frá kröfu um greiðslu vangoldinnar leigu, fella niður útburðarmálið og endurgreiða henni tryggingarféð með því skilyrði að hún myndi rýma hið leigða og afhenda innan fárra daga. Hún hafi aftur á móti ekki rýmt eignina fyrr en í lok september og neitað að afhenda lykla með tilheyrandi kostnaði og óþægindum fyrir varnaraðila. Telur kærunefnd að þar sem sóknaraðili stóð ekki við sinn hluta samkomulags aðila sé það niðurfallið og varnaraðila heimilt að verja eftirstöðvum tryggingarfjárins til greiðslu vangoldinnar leigu á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 25. maí 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson