Mál nr. 30/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 30/2006

Eignarhald: Geymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. júlí 2006, beindi A hdl., f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E, F og G, og H og I, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 20. júlí 2006, athugasemdir lögmanns álitsbeiðenda, dags. 24. ágúst 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. september 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. október 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að X 3–25 í Reykjavík, alls tólf eignarhlutar, þ. e. tólf raðhús sem liggja samsíða við götuna. Samkvæmt álitsbeiðni er hvert hús 174,4 m² sem skiptast í tvær hæðir og kjallara. Eignaskiptayfirlýsing hefur ekki verið gerð fyrir húsið. Álitsbeiðendur eru eigendur X 15 en gagnaðilar eru eigendur þriggja eignarhluta, þ. e. X 3, 7 og 13. Ágreiningur er um eignarhald að geymslu í kjallara hússins nr. 15 við X.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Aðallega að viðurkennt verði að 12 m² geymsla undir húsinu nr. 15 við X sé séreign álitsbeiðanda.
2. Til vara að húsfélagið X 3–25 beri kostnað af frágangi geymslunnar þannig að tryggt verði að ekki stafi eld- eða innbrotshætta af opnu aðgengi að henni. Þá verði húsfélaginu gert skylt að setja reglur um umgengni með geymslunni. Jafnframt að húsfélagið skuli bera allan viðhaldskostnað og kostnað af greiðslu fasteignagjalda af eigninni.

Samkvæmt álitsbeiðendum hefur mál þetta verið rætt oftar en einu sinni á húsfélagsfundi, meðal annars hafi verið haldinn árangurslaus fundur um málið þann 9. júní 2006. Í kjölfar hans hafi gengið undirskriftarlisti milli aðila og hafi eigendur sjö eignarhluta af tólf lýst stuðningi við málstað álitsbeiðenda og eigendur tveggja til viðbótar veitt samþykki sitt með fyrirvara um samþykki annarra eigenda. Þá standi eftir þrír eignarhlutar af tólf og telji álitsbeiðendur rétt að líta á eigendur þeirra sem gagnaðila málsins. Afstaða allra húseigenda liggi þannig ljós fyrir.

Í álitsbeiðni kemur fram að deilt sé um eignarhald að 12 m² geymslurými í kjallara hússins nr. 15 að X. Álitsbeiðendur hafi eignast sinn hluta með afsali 12. júlí 1969 en þar sé eigninni lýst svo „ásamt öllu, er því fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu“. Eigendum annarra eignarhluta hafi verið heimiluð afnot umræddrar geymslu en álitsbeiðendur sinnt umhirðu um geymsluna, t.a.m. með því að hreinsa niðurfall og salta það á vetrum. Álitsbeiðendur muni vera fjórðu eigendur hússins nr. 15 sem byggt var árið 1960. Á grundvelli samkomulags fyrsta eiganda hússins við aðra í raðhúslengjunni hafði hálfur kjallarinn undir húsinu nr. 15 verið notaður sem kyndiklefi þar til hitaveita kom í húsið. Eftir að hitaveitan kom inn hafi rýmið verið notað sem sameiginleg geymsla fyrir húsið og hafi það haldist eftir að álitsbeiðendur eignuðust húsið. Sjálf hafi álitsbeiðendur haft hag af því að eignir húsfélagsins, svo sem stigar, sláttuvélar o.fl., væru geymdar þar.

Álitsbeiðendur hafi nú samþykkt kauptilboð þriðja aðila í húseign sína og því sé rétt að úr ágreiningi þessum verði leyst áður en til afhendingar komi.

Um aðalkröfu taka álitsbeiðendur fram að fyrir liggi að þau hafi greitt skatta og skyldur af allri eigninni nr. 15 frá 1969. Jafnframt sé óumdeilt að umhirða og eftirlit með kjallarageymslu hafi alla tíð verið í þeirra höndum. Álitsbeiðendur benda á að í afsölum gagnaðila fyrir húseignum þeirra sé hvergi getið um hlutdeild í geymslu í húsinu nr. 15.

Þann 23. apríl 1996 hafi verið gengið frá samþykktum fyrir húsfélagið X 3–25 sem þinglýst var tveimur dögum síðar. Þar sé vísað til laga fyrir húsfélagið sem einnig voru samþykkt 23. apríl 1996 og til samhljóða yfirlýsinga J og K sem staðið höfðu að byggingu nefnds fjöleignarhúss. Í lögum húsfélagsins sé ekki vikið að kjallara hússins nr. 15.

Álitsbeiðendur benda á samkomulag sem nokkrir eigendur undirrituðu árið 1982 „um kjallara hússins nr. 15 við X“. Segi þar orðrétt: „Allur kjallarinn er eign eiganda hússins nr. 15 og greiðir hann af honum öll gjöld. Allir sameigendur hafa rétt til afnota af geymslu, ca. 12 m² að flatarmáli, sem er næst innan við kjallarainngang. Er geymsla þessi ætluð fyrir sameiginlega muni húseigenda (garðáhöld, stiga o.þ.h.) svo og fyrir reiðhjól og vagna. Ljós og hita fyrir geymslu þessa greiðir eigandi hússins nr. 15. Að öðru leyti eru eiganda hússins nr 15 heimil einkaafnot kjallarans, þ.m.t. að setja glugga á kjallarann til samræmis við önnur hús í sambyggingunni.“ Samkomulag þetta sé undirritað af eigendum húsanna nr. 3, 7, 9, 11 og 13. Þar sem heimildarmenn gagnaðila hafi ritað undir samkomulag þetta bindi það hendur þeirra gagnvart álitsbeiðendum. Þar sem samkomulagið sé ekki undirritað af eigendum X 15 bindi það augljóslega ekki hendur þeirra. Með álitsbeiðni eru lagðar fram samþykktar byggingarnefndarteikningar af raðhúslengjunni nr. 3–25 við X. Að gefnu tilefni sé bent á að þar sé ekkert að finna sem gefi til kynna að nefnt geymslurými eigi að vera til sameiginlegra afnota.

Hvað varakröfu varði þá taka álitsbeiðendur fram að verði réttur annarra til geymslunnar viðurkenndur sé rétt að þeir hinir sömu taki jafnhliða þeim rétti við samsvarandi ábyrgð. Á því sé byggt að almennur afnotaréttur eigenda raðhúsa í lengjunni hafi í för með sér eldhættu og ekki síður innbrotahættu. Af þessu leiði að húsfélaginu beri að koma geymslunni í það horf að hagsmunum íbúa hússins nr. 15 stafi ekki hætta af þeirri notkun sem hér um ræði. Jafnframt sé rétt að settar verði reglur um þá notkun, meðal annars með tilliti til efna sem þar megi geyma o.fl. þess háttar sem snýr að öryggismálum. Verði niðurstaða kærunefndar á þennan veg sé rétt að kostnaður af gjöldum og viðhaldi færist yfir á húsfélagið. Jafnframt áskilja álitsbeiðendur sér allan rétt til að endurkrefja þá húsfélagið um útlagðan kostnað sinn vegna geymslunnar á liðnum árum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að því sé mótmælt sem ósönnu og ósönnuðu að álitsbeiðendur séu „eigendur“ að umræddri sameign í fjöleignarhúsinu nr. 3–25 við X. Álitsbeiðendur hafi ekki getað framvísað neinum þinglýstum eignarheimildum yfir viðkomandi sameign. Eignarhlutum í húsinu hafi alltaf fylgt sameiginleg geymsla þar sem geymdir séu hlutir sem lengjan á sameiginlega, einkum málningarvörur, stigar og þess háttar, en auk þess sé geymslan nýtt sem hjólageymsla. Ekki sé hins vegar vikið sérstaklega að þessari sameiginlegu geymslu í öllum kaupsamningum, einungis tilgreint að eignunum fylgi allt sem fylgja beri. Greinargerð álitsbeiðenda staðfesti þetta einnig en þeir eignuðust eign sína árið 1969 „ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber“. Samkvæmt meðfylgjandi afsölum húsa nr. 7, 9 og 13 í fylgiskjölum er snúi hvert að sínum eignarhluta í lengjunni fari ekki á milli mála að geymsla sé þar tilgreind sem sameign eigenda húsa í lengjunni og í einu þeirra sé ekki einungis geymslan heldur frystir sem þar eigi að vera fyrir aftan. Sé þetta tilgreint sérstaklega í viðkomandi afsali með þeim hætti að kaupandi eigi 1/12 hluta í geymslu (hitarými) og frysti. Afsöl vegna X 15 víki hins vegar ekki sérstaklega að þessum hluta, hvorki af né á. Samkvæmt teikningum sé umrætt rými merkt sem sameiginlegt rými (kallað hitun á teikningunni) og raunar ekki einungis það rými heldur einnig rými þar fyrir aftan sem merkt sé annars vegar sem vél og hins vegar sem frystir. Á teikningu sjáist þar einnig afmörkuð tólf frystihólf, jafnmörg eignum í lengjunni. Það rými hafi verið nýtt af álitsbeiðendum en ekki sameiginlega. Ljóst sé af uppdráttum að um sameiginlegt rými sé að ræða, þ.e. hitun og frystir, en algengt hafi verið áður fyrr að frystigeymsla væri sameiginleg fyrir fjöleignarhús. Hitunarrými í fjöleignarhúsi geti aldrei talist séreign einnar íbúðar. Á aðalfundi húsfélagsins þann 15. maí 2006 hafi komið fram ýmsar upplýsingar um skilning á eignarhaldi á þessu rými, hvernig því hafi verið hagað í upphafi og hvernig það hafi í kjölfarið þróast. Í framhaldi af fundinum hafi gagnaðilar fengið frekari upplýsingar um skilning fleiri eigenda og hvernig þetta hafi þróast frá upphafi. Ljóst sé að rýmið hafi frá upphafi verið skilgreint sem sameiginlegt rými sem bæði megi staðfesta með vísun til frumteikninga og afsala þar sem eigendur annarra eignarhluta í lengjunni en nr. 15 afsala þessu rými við sölu til kaupenda, þ.e. 1/12 hluta. Þegar álitsbeiðendur hafi uppgötvað fyrir mörgum árum síðan að þeir hafi greitt fasteignagjöld af umræddum hluta en aðrir eigendur ekki, hafi orðið að samkomulagi milli eigenda húss nr. 15 og annarra eigenda að þeir mættu nýta innra rýmið, þ.e. það svæði sem merkt sé á frumteikningu sem frystir en hafi í raun verið nýtt sem geymsla, sem sína eign og hafi aðgangi að þeim hluta því verið lokað. Sé því ljóst að um afnotarétt hafi verið að ræða en ekki afsal á eign til álitsbeiðenda. Ljóst sé að afnot af fremri hluta þessa rýmis hafi frá upphafi verið með þeim hætti að allir eigendur hafi geymt þar hluti, einkum hjól, auk þess sem hlutir í sameign hafi verið geymdir þar samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum. Þessi afnot bendi til þess að eignarréttur á þessu rými sé sameiginlegur en ekki sé um séreign eigenda á nr. 15 að ræða. Þá megi einnig vísa til þess að á aðalfundi húsfélagsins árið 2004 hafi sérstaklega verið ákveðið að efna til sameiginlegrar tiltektar í geymslunni og það kynnt í tölvupósti sem hreinsun „í sameiginlegu geymslunni“. Árið 1982 hafi nokkrir eigendur húsa í lengjunni ritað undir samkomulag, þ.e. eigendur eignanna nr. 3, 7, 9, 11 og 13, sem greint var frá hér að framan. Þessu samkomulagi hafi ekki verið þinglýst og það var einungis undirritað af hluta eigenda. Með því að gera kröfu um einkaafnot þessarar geymslu eigendum hússins nr. 15 til handa sé þessu samkomulagi þar að auk rift einhliða og séu eigendur eignanna nr. 3, 7, 9, 11 og 13 því óbundnir af því með öllu, óháð þinglýsingu. Þar með hafi þetta samkomulag ekkert gildi, hvort heldur sem er gagnvart þeim eða gagnvart þriðja aðila. Í svonefndum lögum fyrir húsfélagið X 3–25 sé ekki vikið að eignarhaldi á umræddu rými og ekki heldur í yfirlýsingum tveggja frumbyggja sem fylgdu umræddri húsfélagssamþykkt. Álitsbeiðendur hafi gengið milli allra eigenda í húsinu og óskað eftir uppáskrift hvers og eins um að álitsbeiðendur ættu hið umdeilda rými. Málflutningur álitsbeiðenda við söfnun undirskrifta hafi verið afar einhliða og eigendur hafi skrifað undir án þess að hafa haft tækifæri til að kynna sér málið. Hafi það meðal annars verið notað sem röksemd fyrir því að lægi á undirskrift að sala húseignar væri í uppnámi vegna ágreinings um hið umdeilda rými. Erfitt hafi verið að ná í fólk vegna sumarleyfa til að kynna því önnur málsgögn. Nokkrir eigendur af þeim sem hafi undirritað málsskjal 1.12 hafi óskað eftir að draga undirskriftir sínar til baka eftir að hafa kynnt sér málið nánar (sjá fylgiskjal 4 með greinargerð gagnaðila). Það að álitsbeiðendur hafi farið í þessa undirskriftasöfnun bendi til þess að álitsbeiðendur hafi ekki talið eignarheimildir sínar öruggari en svo að þeir þyrftu nú samþykki allra fyrir kröfu sinni. Þurfi varla að taka fram að framganga álitsbeiðenda með slíkum hætti sé ekki í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum. Undirskriftir þeirra sem hafi skrifað undir hafi því ekkert gildi og bindi á engan hátt gagnaðila í máli þessu. Fyrirliggjandi gögn bendi til þess að tilgreindir hlutar í lengjunni, nánar tiltekið hitun (nýtt sem geymsla eftir að hitaveita kom í húsið) og frystir (með tólf hólfum fyrir alla eigendur hússins samkvæmt teikningu, sem hafi þó aldrei verið nýttur sem frystir heldur geymsla meðan hitaveita hafi ekki verið í húsinu), ásamt rými merktu vél, teljist sameign allra eigenda að X 3–25. Ekki liggi fyrir gögn sem staðfesti sérstaklega að þessir hlutar séu séreign eigenda hússins nr. 15 ef frá sé talið framangreint samkomulag sem hafi þó ekki verið þinglýst og sé að auki í raun rift einhliða um leið og álitsbeiðendur settu fram kröfur sínar um að sameiginlegum notum linni. Í ljósi framangreinds krefjast gagnaðilar því þess að kærunefndin hafni kröfu álitsbeiðenda í máli þessu enda hafi álitsbeiðendur ekki með neinum hætti sýnt fram á réttmæti kröfu sinnar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda er ítrekað að álitsbeiðendur hafi undir höndum þinglýst afsal fyrir allri húseigninni að X 15 og í samræmi við það greitt skatta og skyldur af allri eigninni frá upphafi. Því telji álitsbeiðendur eignarrétt sinn að umræddu rými hafinn yfir vafa.

Gagnaðilar gerðu frekari athugasemdir en ekki þykir ástæða til að rekja þær efnislega enda sjónarmið þeirra komin fram áður.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir jafnframt að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Enn fremur segir í 6. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar teljist allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Í máli þessu liggur fyrir teikning af húsinu sem samþykkt var í byggingarnefnd Reykjavíkur þann 23. febrúar 1956. Á sérteikningu af kjallara húss nr. 15 er hið umdeilda rými auðkennt sem geymsla, hitun, frystir og vél (málsskjal 2.14). Í síðastnefnda rýminu er gert ráð fyrir 12 frystum, þ.e. einum fyrir hvern eignarhluta. Samsvarandi rými annarra eignarhluta er auðkennt sem þvottahús og óráðstafað rými.

Hvergi í þinglýstum gögnum álitsbeiðanda er minnst beinum orðum á að umdeilt rými fylgi eignarhluta hans. Kærunefnd telur ótvírætt að samkvæmt teikningum hafi frá upphafi verið gert ráð fyrir því rýmið væri í sameign allra enda styðji öll þinglýst gögn málsins svo og notkun þess í þágu allra eigenda frá upphafi þennan skilning.

Samkvæmt því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda þess efnis að 12 m² geymsla undir húsinu nr. 15 við X sé séreign hans.

Í varakröfu sinni gerir álitsbeiðandi kröfu um að húsfélagið beri kostnað af frágangi rýmisins til að fyrirbyggja eld- og innbrotshættu, að settar verði umgengisreglur um það og að húsfélagið beri allan viðhaldskostnað og kostnað vegna viðkomandi fasteignargjalda.

Kærunefnd telur eðlilegt að í kjölfar niðurstöðu nefndarinnar þess efnis að rýmið sé í sameign verði haldinn húsfundur þar sem varakröfur álitsbeiðanda verði teknar fyrir og greidd um þær atkvæði í samræmi við 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001. Að því búnu getur álitsbeiðandi leitað til kærunefndar á ný gefi niðurstaða húsfundar tilefni til. Telur kærunefnd því rétt að vísa varakröfu álitsbeiðanda frá nefndinni að svo stöddu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að 12 m² rými undir húsinu nr. 15 við X sé í sameign allra.

Reykjavík, 6. október 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason