Mál nr. 18/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 18/2006

Lögmæti ákvörðunartöku.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. maí 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X 2–12, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B hrl., f.h. gagnaðila, dags. 7. júní 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. júní 2006, og athugasemdir lögmanns gagnaaðila, dags. 26. júní 2006, lögð fyrir nefndina.

Með bréfi kærunefndar, dags. 1. september 2006, var lögmanni gagnaðila sent bréf þess efnis að álitsbeiðandi hafi sent kærunefndinni tvær aðrar beiðnir um álitsgerð og lögmanni tilkynnt að málin þrjú hafi verið sameinuð og óskað á ný eftir athugasemdum um þær álitsbeiðnir. Beiðnir um álitsgerð, dags. 17. júlí og 8. ágúst 2006, athugasemdir lögmanns gagnaðila, dags. 12. september 2006, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. september 2006, voru einnig lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. október 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2–12, alls 193 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunartöku þegar ákveðið var að klæða húsið X nr. 2–12.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að ákvörðun um klæðningu hússins X nr. 2–12 verði hnekkt og stjórn húsfélagsins gert að fara að 30. gr. og 6. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Í álitsbeiðni kemur fram að almennur húsfundur hafi verið haldinn 1. febrúar 2006 þar sem mættu 124 eigendur. Niðurstaðan í ákvörðun þeirri er laut að klæðningu á húsinu hafi samkvæmt fundargerð verið að 81 samþykkti framkvæmdina, 33 voru á móti og auðir seðlar hafi verið 10. Álitsbeiðandi telur að þær framkvæmdir sem hér um ræðir geti talist verulegar, en kostnaðurinn sé yfir 400 milljónir króna. Húsið sem sé steinhús með ópússuðu yfirborði verði klætt með álklæðningu, skipt verði um hundruð glugga og þeir sem settir verði í staðinn gefi húsinu annað yfirbragð. Einnig verði byggðar sex nýjar forstofur, þ.e. inngangar tvöfaldaðir, nýjar járngrindur og handlistar á svölum. Allt þetta muni breyta ásýnd hússins. Telji álitsbeiðandi augljóst að hér hafi verið gengið á svið við 30. gr. og 6. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þá geti 42. gr. ekki talist eiga við hér enda komi skýrt fram við hvaða liði hún miðist.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að vegna umkvörtunar álitsbeiðanda sé nauðsynlegt að taka fram að allar þær aðgerðir sem nú sé unnið að við húsið X 2–12 feli í sér nauðsynlegt og löngu tímabært viðhald sameignarinnar en einnig kom til framkvæmd við anddyri þar sem spurning gat verið hvort um væri að ræða viðhald eða viðbót. Vegna þess hafi sérstaklega verið fjallað um byggingu anddyra á tveimur fundum húsfélagsins sem stjórn þess hafi boðað til. Nauðsynlegt þyki að skoða í hverju framkvæmdir við sameign hússins felist en séu í aðalatriðum eftirfarandi samkvæmt greinargerð gagnaðila:

„A: Viðhald

1. Í nóvember 2001 veitti Byggingarfulltrúinn í Y húsfélaginu heimild til að klæða útveggi hússins úr sléttri álklæðningu í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti þar sem gerð var grein fyrir breyttu útliti hússins. Samþykktin var gerð þar sem þetta var talin heppilegasta lausnin á viðhaldsvanda hússins vegna mikillar hrörnunar steypu útveggja.
2. Þar sem klæðning útveggja var óhjákvæmileg þurfti samfara því að endurnýja nokkra byggingarhluta vegna aukinnar veggþykktar vegna klæðningarinnar. Um er að ræða stálhandrið á svölum og niðurfallsrör sem fest eru utan á húsið.
3. Auk ofangreinds var ráðist í ýmsa verkþætti samfara framkvæmdinni sbr. tl. nr. 1 sem fellur undir almennt viðhald svo sem almennar múrviðgerðir, málun á steyptum flötum sem ekki eru klæddir af, endurnýjun á ónýtum svalagólfum og svalahandriðum auk ýmissa minni verka.
4. Endurnýjun veltiglugga en þeir gluggar sem fyrir hafa verið voru óþéttir og virkni opnunar var ekki viðunandi. Við val á gluggunum var miðað við að þeir væru í sem bestu samræmi við útlit hússins samfara klæðningu þess.

B: Viðbætur

1. Bygging anddyra fyrir framan alla stigaganga norðanmegin hússins.“

Þá bendir gagnaðili á að það hafi orðið löngu tímabært að ráðast í kostnaðarsamt viðhald á sameign hússins X 2–12. Málið hafi verið lengi til umræðu og þrátt fyrir að öllum hafi verið ljóst að nauðsynlegt væri að hefja þær þá var þeim ítrekað frestað gagnstætt kröfum íbúa um að hafist yrði handa. Álitsbeiðandi sé fyrrverandi formaður húsfélagsins og beri nokkra ábyrgð á því að nauðsynlegt viðhald hússins dróst. Greinir gagnaðili frá því að leitað hafi verið til ýmissa aðila um hvað þyrfti að gera en hrörnun útveggja hússins hafi verið öllum ljós. Fagaðilum hafi komið saman um að miðað við slæmt ástand útveggja þá væri nauðsynlegt að klæða húsið og hafi því verið sótt um byggingarleyfi til byggingarfulltrúans í Y. Lagðar voru fram teikningar um að klæða útveggi hússins með einangrun og sléttri álklæðningu í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti þar sem gerð er grein fyrir breyttu útliti hússins. Að þessu verkefni hafi verið unnið í samræmi við fyrrgreint byggingarleyfi og hófust framkvæmdir við seinni áfangann fyrri hluta febrúarmánaðar 2006. Ljóst hafi verið að framkvæmdirnar yrðu kostnaðarsamar og því hafi stjórn húsfélagsins leitað leiða til að auðvelda íbúðareigendum eftir fremsta megni greiðslu vegna framkvæmdanna. Þó öllum hafi verið eða mátt vera ljóst að komið væri að miklu og dýru viðhaldi hússins hafi það jafnframt dregist og fyrrverandi stjórnir hafi ekki sýnt þá fyrirhyggju að byggja upp framkvæmdasjóð sem hefði þannig létt greiðslur eigenda nú. Framkvæmdir við viðhald hússins hafi ekki verið umflúnar lengur, þeim hafi verið frestað langt umfram það sem eðlilegt hafi getað talist og því nauðsynlegt að ganga í framkvæmdir um leið og samþykki húsfélagsfunda fengist til þess. Margar íbúðir hafi hvorki haldið vatni né vindi þegar ráðist var í framkvæmdir og sumar svalir hafi verið við það að hrynja og þannig stórhættulegar. Tekur gagnaðili fram að framkvæmdir þær sem taldar séu upp undir A-lið hér á undan séu allar nauðsynlegt óumflýjanlegt viðhald á sameign hússins en álitamál kunni að hafa verið um framkvæmdir skv. B-lið og hafi því verið farið sérstaklega að með ákvörðunartöku um þær. Verksamningar við fyrirtækið Þ sem annast viðkomandi framkvæmdir við húsið hafi verið undirritaðir þann 10. febrúar 2006 og hófust framkvæmdir skömmu síðar.

Hvað varði húsfundi og framkvæmd atkvæðagreiðslna á þeim tekur gagnaðili fram að á félagsfundi þann 12. október 2005 hafi verið lögð fram tillaga frá stjórn húsfélagsins um að verkfræðistofunni Z hf. yrði falið að undirbúa verkið og gera það hæft til útboðs. Atkvæði hafi fallið þannig að 58 íbúðareigendur hafi greitt tillögunni atkvæði sitt en 11 hafi verið á móti. Þá hafi á félagsfundi þann 30. nóvember 2005 viðkomandi tillögur verkfræðistofunnar Z hf. verið kynntar ásamt kostnaðaráætlun sem numið hafi 391.257.627 krónum. Stjórn húsfélagsins hafi á húsfundinum verið falið einróma að leita eftir tilboðum í framkvæmdir eins og þær hafi verið kynntar á fundinum. Síðan hafi C frá verkfræðistofunni Z hf. kynnt á félagsfundi þann 1. febrúar 2006 niðurstöðu varðandi tilboð. Stjórn húsfélagsins hafi lagt til að frávikstilboð nr. 1 frá fyrirtækinu Þ yrði tekið. Þá hafi D, fulltrúi Félagsbústaða sem eiga nokkrar íbúðir í húsinu, lagt til að aðaltilboði Þ yrði tekið þar sem reynslan af plastgluggum hafi verið mjög slæm. Í atkvæðagreiðslu um tillögu D hafi 124 íbúðareigendur tekið þátt með 66,32% eignarhlut á bak við sig. Já hafi 81 sagt eða 39,6% eignarhluta en 33 hafi sagt nei eða 18,8% eignarhluta. Auðir seðlar hafi verið 10. Tillaga D hafi því verið samþykkt. Þá hafi einnig verið samþykkt á þessum sama fundi að fela verkfræðistofunni Z hf. að annast eftirlit með verkinu fyrir hönd húsfélagsins í samræmi við tilboð og hafi sú tillaga verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum, eða alls 70. Loks hafi komið fram tillaga frá stjórn húsfélagsins um tilhögun greiðslna íbúðareigenda og hafi hún verið samþykkt með 71 atkvæði gegn 2. Á félagsfundi þann 1. mars 2006 hafi síðan verið kynnt tillaga stjórnar um smíði anddyra norðanmegin hússins en álitamál gat verið um það hvort smíði þeirra félli undir nauðsynlegt viðhald. Á þann fund mættu 62 íbúðareigendur sem séu eigendur 35,76% eignarhluta. Borin hafi verið upp tillaga stjórnar um að umrædd anddyri yrðu smíðuð og hafi hún verið samþykkt með 50 atkvæðum eða 28,57% eignarhluta en 10 hafi greitt atkvæði á móti tillögunni eða 5,5% eignarhluta og 2 seðlar hafi verið ógildir. Þar sem ekki hafi verið aukinn meirihluti á fundinum hafi þurft að boða til fundar á nýjan leik. Loks var haldinn félagsfundur þann 14. mars 2006 þar sem hafi verið til umfjöllunar og afgreiðslu tillaga stjórnar um smíði anddyra og hafi atkvæði fallið þannig að 45 hafi sagt já en 17 hafi verið á móti. Tillagan um smíði anddyra hafi því verið samþykkt.

Bendir gagnaðili á að fyrir liggi og sé ómótmælt að nauðsynlegt hafi verið að grípa til verulegs og kostnaðarsams viðhalds við húsið X 2–12. Öllum íbúum hússins hafi verið ljós nauðsyn þess þar sem margar íbúðir héldu vart veðri eða vindi. Spurningin hafi því ekki verið hvort grípa þyrfti til kostnaðarsamra viðhaldsaðgerða heldur hvað samþykkt yrði að gera. Fyrir hafi legið að eina skynsamlega aðgerðin vegna mikillar hrörnunar steypu í útveggjum hússins hafi verið að klæða það eins og gert hafi verið í þeim tilvikum þar sem eins sé ástatt og að X 2–12. Strax árið 2000 hafi þáverandi stjórn verið ljóst að það væri það eina skynsamlega í stöðunni og þess vegna hafi verið fengið byggingarleyfi hjá byggingarfulltrúanum í Y í nóvember 2001. Þrátt fyrir að byggingarleyfið hafi verið fengið og öllum hafi verið ljóst að grípa þyrfti til kostnaðarsamra aðgerða vegna viðhalds hafi viðhaldi verið frestað þar sem mörgum hafi hrosið hugur við þeim mikla kostnaði sem því óhjákvæmilega hafði fylgt. Sú stjórn húsfélagsins sem nú sitji hafi beinlínis verið kjörin til að koma viðhaldsframkvæmdum af stað. Ríkar kröfur hafi verið gerðar um það hjá miklum meirihluta íbúa og því hafi stjórn húsfélagsins brugðist hratt við um að koma framkvæmdum áfram. Stjórn húsfélagsins hafi gætt þess í hvívetna að fara að lögum við ákvarðanatöku um nauðsynlegt viðhald og þegar spurning hafi verið um vafaatriði, eins og hvort anddyri falli undir viðhald eða ekki, hafi stjórn húsfélagsins kosið að haga ákvarðanatöku með þeim hætti að samþykki lægi fyrir svo sem um viðbót væri að ræða en ekki viðhald, þótt öllum hafi verið ljóst að sú framkvæmd sem um ræðir varðandi anddyri að norðanverðu væri nauðsynleg. Ekki hafi verið kostur að fara aðra leið en klæða húsið vegna mikillar steypuhrörnunar, þar af leiði að klæðningin hafi leitt af óhjákvæmilegu viðhaldi hússins og aðrar aðgerðir sem vísað sé til í álitsbeiðni séu afleiðingar af því að nauðsynlegt og óhjákvæmilegt hafi verið að grípa til þessarar aðgerðar. Ekki sé því um að ræða útlitsbreytingu á húsinu heldur breytingu sem komi til vegna óhjákvæmilegs viðhalds ytra byrðis hússins og afleiðingar af þeim framkvæmdum. Af hálfu húsfélagsins sé því haldið fram að rétt og eðlilega hafi verið staðið að öllum atkvæðagreiðslum í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Viðhald sem nú sé unnið að sé í samræmi við samþykktar teikningar frá því í nóvember 2001 og breytingar þær sem um ræði séu hluti nauðsynlegs viðhalds hússins. Útlitsbreytingarnar séu því eins smávægilegar og kostur sé miðað við viðhaldsþörf þannig að ekki komi til álita að brotið hafi verið gegn ákvæði 30. gr. laganna. Bendir gagnaðili á að í 1. mgr. 30. gr. sé sérstaklega vísað til samþykktrar teikningar sem hafi legið fyrir þegar ákvörðun húsfélagsfundar um að ráðast í framkvæmdir var tekin. Grundvallaratriðið sé þó að þær breytingar sem hér um ræðir séu óhjákvæmilegar vegna nauðsynlegs viðhalds og því verði ekki séð að ákvæði 30. gr. eigi við um umræddar aðgerðir.

Þá tekur gagnaðili fram að álitsbeiðandi vísi til 6. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þar segi að samþykki allra eigenda þurfi til um byggingu, framkvæmdir og endurbætur sem hafi í för með sér verulega breytingu á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr. Ljóst sé að þetta ákvæði eigi ekki við um þær framkvæmdir sem hér um ræðir og lögleg ákvörðun hafi verið tekin um á húsfélagsfundi þeim sem álitsbeiðandi vísi til. Bent sé á að ákvæðið taki eingöngu til endurbóta og framkvæmda sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign en ekki sé um það að ræða í þessu tilviki. Í því sambandi sé sérstaklega bent á að nýting hússins verði óbreytt að öllu leyti. Enginn séreignarhluti verði fyrir skerðingu. Þá beri að benda á það að aðgerðin sé eingöngu nauðsynlegt viðhald og ákvörðun um að velja þann kost sem um ræðir sé eingöngu vegna hagkvæmni og hagræðis fyrir íbúðareigendur en hafi ekkert með þær smávægilegu útlitsbreytingar að gera sem óhjákvæmilega leiði af klæðningu húsa. Hingað til hafi verið litið á það sem ákvörðun sem meirihluta íbúa væri heimilt að taka í fjöleignarhúsum hvort valin skyldi sú leið að haga viðhaldi þannig að klæða skyldi hús í stað hefðbundinna múrviðgerða. Þannig sé það einnig í þessu tilviki og ljóst að ákvæði 6. tölul. A-liðar 41. gr. taki ekki til þeirra viðhaldsaðgerða sem unnið sé að af hálfu húsfélagsins. Af hálfu húsfélagsins sé því haldið fram að ákvæði töluliða C- og D-liða 41. gr. eigi við varðandi þá ákvarðanatöku sem lúti að nauðsynlegu viðhaldi hússins og fram hjá því verði ekki litið þótt sú aðgerð valdi smávægilegum útlitsbreytingum á húsinu. Líta verði til þess hvort hægt sé og skynsamlegt að haga nauðsynlegum framkvæmdum með öðrum hætti og í þessu tilviki þá sé ekki um það að ræða. Krafa álitsbeiðanda hvað þetta varði eigi því ekki við rök að styðjast.

Greinir gagnaðili frá því að álitsbeiðandi vísi til 42. gr. laga um fjöleignarhús en bent sé á að þar sé kveðið á um að ákvarðanir skv. C- og D-liðum þurfi eingöngu stuðning meirihluta á löglega boðuðum fundi án tillits til fundarsóknar. Ákvörðun húsfundar þann 1. febrúar 2006 hafi því verið lögmæt um þau málefni sem þar var um að ræða. Þá hafi þess einnig verið gætt varðandi byggingu anddyra að ákvarðanataka væri lögleg í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, samanber það sem fram komi um þá tvo fundi sem haldnir voru vegna tillagna sem bornar voru undir fundi um byggingu anddyra þann 1. mars og 14. mars sl. Af hálfu húsfélagsins hafi að öllu leyti verið leitast við að hafa sem víðtækast samráð og samvinnu við alla íbúa og eigendur í húsinu. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á einn einasta félagsfund sem boðað hafi verið til af hálfu húsfélagsins og ekki hreyft neinum andmælum við fyrirhugaðar framkvæmdir sem kynntar hafi verið öllum íbúum löngu áður en félagsfundurinn þann 1. febrúar síðastliðinn hafi verið haldinn. Af hálfu húsfélagsins sé því auk heldur haldið fram að miðað við aðstæður hafi álitsbeiðandi glatað rétti sínum til að hafa uppi þau síðbúnu andmæli sem um ræðir með kæru hans til kærunefndar fjöleignarhúsamála, en framkvæmdir við seinni hlutann hófust í febrúar síðastliðnum og meira en þrír mánuðir liðu frá því að framkvæmdir hófust þar til álitsbeiðandi kærði. Hvað sem öðru líði skal tekið fram að þær framkvæmdir sem hér um ræðir hafi tekið mikinn tíma hjá stjórn húsfélagsins og hafi hún reynt í hvívetna að fara að ákvæðum laga. Ekki verði annað séð en stjórnin hafi lagt sig í framkróka við að gæta allra réttmætra sjónarmiða og ákvæða laga við ákvarðanatöku og framkvæmd þessa dýra og óhjákvæmilega viðhalds hússins sem hafi verið löngu tímabært þegar núverandi stjórn tók til starfa. Gagnaðili krefst þess að fallist verði á að um réttmæta ákvarðanatöku hafi verið að ræða varðandi þær aðgerðir sem nú sé unnið að við húsið X 2–12 og kæru álitsbeiðanda því hafnað.

Álitsbeiðandi bendir á að í svari gagnaðila, sem sé sett saman af lögfræðingi og verkfræðistofu, sé farið út um víðan völl þar sem tínd sé til byggingarfræði, léleg lögfræði, fundargerðir og smávegis af skítkasti. Það sé sett saman til að blekkja nefndina og sé skrípaleikur einn. Formaður húsfélags og lögfræðingurinn hafi á fundum hvatt eigendur sem hafi verið óánægðir til að kæra til kærunefndar fjöleignarhúsamála þegar þeir hafi verið að berja í gegn ákvarðanir um framkvæmdir og nú hafi það verið gert. Álit verkfræðistofunnar sé einskis virði. Síðasta stórframkvæmd við húsið sem verkfræðistofan hafi séð um og samkvæmt tilboði hafi átt að kosta 30 milljónir króna hafi hækkað í 50 milljónir króna. Í þessari framkvæmd sé verkfræðistofan margbrotleg við byggingarreglugerð. Meira en mánuði eftir að framkvæmdin hófst hafi komið í ljós að enginn byggingarstjóri eða meistarar hafi verið skráðir á verkið. Verfræðistofan hafi ekki sótt um leyfi til að brjóta niður svalir eða breyta útliti þeirra fyrr en stór hluti af niðurbrotinu var búinn. Í það heila tekið þá virðist verkfræðistofan ekki hafa haft neinn vilja til að fara að settum reglum heldur treyst á að fá allt samþykkt eftir á, enda vinni starfsmaður verkfræðistofunnar hjá byggingarfulltrúa. Um þetta háttarlag verkfræðistofunnar hafi álitsbeiðandi bréf og tölvupósta sem gengið hafi á milli hans og byggingarfulltrúa. Það séu mjög strangar kröfur sem byggingarfulltrúi geri í sumum málum, til dæmis hugðist eigandi íbúðar í fjöleignarhúsi setja upp útdraganlegt skyggni eða markísu við svalir á efstu hæð. Þurfti að teikna markísuna og fá samþykki allra íbúðareigenda í húsinu, án þess fengist ekki leyfi. Þetta sé umhugsunarvert í ljósi framkvæmdanna í X sem áætlað séu að kosti „litlar“ 400 milljónir krónar og breyta öllu húsinu, en séu framkvæmdar án þess að fá samþykki allra eigenda, en 100 þúsund króna markísa þurfi samþykki allra íbúa.

Í athugasemdum gagnaðila er tekið fram að það sé rangt sem haldið sé fram af álitsbeiðanda að reynt sé að blekkja kærunefnd fjöleignarhúsamála. Af hálfu stjórnar húsfélagsins hafi verið leitast við að greina frá staðreyndum þessa máls með sönnum og réttum hætti. Á almennum fundi húsfélagsins sem lögmaður gagnaðila mætti á hafi verið gerð grein fyrir ákvæðum laga um fjöleignarhús, þ.m.t. hvaða reglur giltu um kærur til kærunefndarinnar. Það hafi ekki verið gert í neinum öðrum tilgangi en þeim að gera hlutlæga grein fyrir þeim ákvæðum og úrræðum sem gilda í íslenskum rétti hvað þetta varði. Þau atriði sem álitsbeiðandi haldi fram varðandi framkvæmd verks og aðgerðir „verkfræðistofunnar“ sem álitsbeiðandi geri að umtalsefni sé ekki efnisatriði við úrlausn í málinu og því ekki ástæða til að fjalla um það sérstaklega.

Með beiðnum sínum um álitsgerðir, dags. 17. júlí 2006 og 8. ágúst 2006, kom álitsbeiðandi á ný fram sjónarmiðum sínum og athugasemdum um að ákvörðun um klæðningu verði hnekkt og að stjórn húsfélagsins verði gert að fara að 30. gr. og 6. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Í viðbótarathugasemdum gagnaðila er bent á að ráðning byggingarstjóra eða meistara heyri ekki undir kærunefnd og því óþarfi að fara mörgum orðum um það. Stjórn húsfélagsins hafi leitast við að fara að öllum reglum sem um húsbyggingar gilda og gert þær ráðstafanir sem nauðsynlegar hafi verið hverju sinni. Þar til bær yfirvöld í Y hafi fylgst með framkvæmdum svo sem lögskilið sé og engar athugasemdir komið. Sú framkvæmd sem vikið sé að af hálfu álitsbeiðanda var sú að klætt yrði með álklæðningu upp yfir bílskúrsglugga og fram yfir skyggni. Fundarboði fylgdi mynd af þeim hluta hússins sem um var að ræða og einfalt að gera sér grein fyrir því hvað átti að taka ákvörðun um. Samkvæmt málskjali 1.3 sem álitsbeiðandi leggur fram „Greinargerð um frágang ofan á steypt skyggni yfir bílskúrum“ komi fram svo ekki verði um villst hvaða breytingar var verið að tala um, en þar er vikið að því sem „kostur B“. Auk þess að senda fundarboð og lýsingu á því sem um hafi verið að ræða, hafi stjórn húsfélagsins haft samband við alla eigendur bílskúra til að fá fram afstöðu þeirra til þessa máls og hafi þeir allir samþykkt þá breytingu sem síðar var samþykkt og ráðist í. Tekið skal fram að einn eigandi samþykkti tillöguna upphaflega en sat síðan hjá við lokaafgreiðslu málsins. Þá skal einnig tekið fram að fulltrúar frá verkfræðistofunni Z hf. hafi verið á fyrri fundinum til að gera nánari grein fyrir því hvað um væri að ræða og svara fyrirspurnum. Þannig hafi öllum hlutaðeigandi verið kynnt rækilega hvað um var að ræða og þeir allir samþykkt það eins og að framan greini. Ljóst sé að sú aðgerð sem um var að ræða og samþykkt var, samanber kost B, hafi verið nauðsynleg til að tryggja sem bestan árangur af viðgerð þeirri sem nú fari fram á X 2–12. Öllum hafi mátt ljóst vera að sú ákvörðun sem tekin var í þessu efni var skynsamleg og nauðsynleg til að tryggja góðan árangur svo sem að sé stefnt. Því sé mótmælt sem röngu að samþykki allra eigenda hafi þurft til að framkvæma þá nauðsynlegu viðgerð sem hér um ræðir. Í bréfi verkfræðistofunnar Z hf. til húsfélagsins, dags. 11. september 2006, sé gerð grein fyrir ástæðum þess að lárétt skyggni yfir bílskúrum húsanna X 2, 4, 6 og 8 hafi verið klædd af og sé vísað til þess hvað umrædda framkvæmd varði. Því sé haldið fram að heildaráferð verksins verði eðlilegri með þessari framkvæmd. Bent er á að líta verði á framkvæmdina í heild og innbyrðis samræmi og heildarútlit. Þegar það sé skoðað þá sjáist að þessi framkvæmd sé eðlileg. Því sé haldið fram að stjórn húsfélagsins hafi í alla staði staðið rétt að kynningu, boðun húsfunda, framkvæmd húsfunda og verkframkvæmdum vegna þessarar framkvæmdar og hafi álitsbeiðandi ekki bent á nokkurt atriði sem sé andstætt hagsmunum eigenda eða fari í bága við ákvæði laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi eigi ekki bílskúr þar sem umrædd framkvæmd á sér stað og tilefni kærunnar sé það eitt að álitsbeiðandi sé andvígur þeim framkvæmdum sem unnið sé að og hafi reynt að standa í vegi fyrir eðlilegu viðhaldi eignarinnar um árabil og freisti þess nú enn á ný. Varðandi lýsingu álitsbeiðanda á ágreiningsefni segi að ágreiningur sé um atkvæðagreiðslur þar sem ákvörðun hafi verið tekin um byggingu skyggnis yfir bílskúra X 2, 4, 6 og 8 og að því er virðist véfengi álitsbeiðandi það sem skráð sé í fundargerðarbók um niðurstöðu atkvæðagreiðslu og virðist það vera efni einnar kæru hans. Varðandi atkvæðagreiðslur þær sem um ræði og vikið sé að í kæru skal tekið fram að álitsbeiðandi geti þess réttilega svo sem fram komi í fundargerð hvernig atkvæði féllu á fyrri fundi. Á síðari fundinum hafi atkvæði verið greidd með þeim hætti að viðhaft var nafnakall og skráð afstaða hvers þeirra sem greiddi atkvæði miðað við íbúðareign og liggi sú skráning fyrir og er hægt að afhenda hana ef kærunefnd óskar. Niðurstaða atkvæðagreiðslunnar hafi legið fyrir og var kynnt á fundinum áður en honum var slitið, en af einhverjum ástæðum hafi láðst að færa það í fundargerðarbók. Fundarritari geti staðfest það ef óskað er. Atkvæði á síðari fundi hafi fallið þannig að já sögðu 37, nei sögðu þrír og einn sat hjá. Þessi niðurstaða hafi verið kynnt fundarmönnum áður en fundi var slitið þannig að hún hafi verið ljós þeim sem sátu fundinn. Álitsbeiðanda hafi einnig verið kunnugt um niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar en hann kjósi að senda kæru vegna þessa þar sem atkvæða þeirra sem samþykktu tillöguna hafi ekki verið getið í fundargerð. Tekið skal fram að framkvæmd atkvæðagreiðslu hafi verið með sama hætti á báðum fundum og sé hægt að fá fyrrgreinda niðurstöðu staðfesta af fundarstjóra ef óskað er. Atkvæðagreiðslan hafi verið framkvæmd með eðlilegum hætti og úrslit hennar kynnt fundarmönnum og að öllu leyti rétt staðið að málum, en það beri hins vegar að viðurkenna að það hafi verið handvömm ritara að færa ekki niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar skilmerkilega til bókar. Af stjórn húsfélagsins sé þess krafist að fallist verði á að um réttmætar ákvarðanatökur hafi verið að ræða að öllu leyti og rétt staðið að málum hvað varði það sem verið sé að gera við húsið að X 2–12.

Í lokaathugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að nú verði æ sýnilegra hvernig húsið breyti um útlit vegna þeirra framkvæmda sem nú standi yfir og séu ekki bara hefðbundnar viðhaldsframkvæmdir heldur veruleg breyting á húsinu. Að öðru leyti vísi álitsbeiðandi til fyrri röksemda er lagðar hafi verið fram af hans hálfu. Það sé veruleg breyting á útliti húsanna nr. 2, 4, 6 og 8 að fá skyggni með rennum fram fyrir þakbrún bílskúranna. Allt annað sé útúrsnúningur. Álitsbeiðandi spyr hvers vegna húsfélagið leggi ekki fram teikningu sem sýni þessa breytingu. Sú röksemd að álitsbeiðandi eigi ekki bílskúr sé barnaleg, útlit hússins sé sameign og komi öllum eigendum við. Fundargerð sé eina lögformlega heimildin um efni og niðurstöður fundar. Engri niðurstöðu sé lýst í umræddri fundargerð og sé því samþykkt framkvæmda við þakbrún bílskúra ógild. Hvað varði bréf verkfræðistofunnar Z hf. þá sé í upphaflegum uppdráttum frá 2001 ekkert getið um neinar breytingar við bílskúra. Aðaluppdrættir frá 2001 sýni aðeins plötuskiptingu klæðningar enda hafi þá verið fyrirhugaðar viðgerðir á þaki og þakhýsum en ekki á öðrum hlutum hússins. Engar sérteikningar af öðrum hluta hússins hafi verið gerðar enda hafi þess ekki verið þörf á þeim tíma.

III. Forsendur

Ákvarðanir um breytingar á sameign þarf að taka á sameiginlegum vettvangi eigenda, þ.e. á húsfundi, og fer það eftir eðli og umfangi breytingar hve mikinn meirihluta þarf til samþykktar. Sé þannig um endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Samkvæmt 31. gr. skal einnig beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. laganna.

En skv. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst allt ytra byrði húss, þ.á m. útveggir og gaflar, vera sameign, sbr. 6. gr. Í máli þessu er ekki ágreiningur um að fjöleignarhúsið X 2–12 sé eitt hús í skilningi laganna. Ytra byrði þess er því í sameign allra eigenda í húsinu.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að nauðsynlegt hafi verið að fara í miklar framkvæmdir við húsið enda hafi það legið undir skemmdum sökum skorts á viðhaldi, svo sem að einstaka íbúðir hafi lekið. Þá hafi svalir víða verið að hruni komnar og beinlínis hættulegar. Þessi viðhaldsþörf hefur varað um árabil en árið 2001 var aflað samþykkis byggingarfulltrúans í Y fyrir því að klæða húsið sléttri álklæðningu. Þær framkvæmdir sem ráðast á í samhliða klæðningu hússins, svo sem að endurnýja byggingarhluta vegna aukinnar veggþykktar vegna klæðningar, stálhandrið á svölum og utanáliggjandi niðurfallsrör, telur gagnaðili eðlilegar í því samhengi. Þá hefur einnig verið gerð grein fyrir nauðsyn þess að endurnýja veltiglugga sem eru óþéttir og nýtast illa.

Málið hefur verið undirbúið af verkfræðistofu og félagsfundir hafa verið haldnir þar sem stjórn húsfélagsins hefur aflað samþykkis fyrir framkvæmdum á sérhverju stigi málsins. Hvorki í álitsbeiðni né í athugasemdum við ítarlega greinargerð gagnaðila hefur álitsbeiðandi andmælt því að ástand hússins sé með þeim hætti sem fram kemur í gögnum málsins og að það hafi um árabil þarfnast viðamikils viðhalds. Krafa hans hefur því alfarið byggst á því að samþykki allra þurfi fyrir framkvæmdinni enda sé um verulega framkvæmd að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi.

Það er álit kærunefndar að klæðning geti verið réttmæt og eðlileg ráðstöfun sem meirihluti eigenda, eftir atvikum aukinn meirihluti, geti tekið, enda liggi fyrir fullnægjandi upplýsingar um það að sú ráðstöfun sé hvorttveggja hagkvæm og hentug þegar tekið er tillit til annarra sambærilegra valkosta, bæði varðandi kostnað og endingu. Sé það hins vegar álit sérfræðinga að hægt sé að gera á annan hátt við hús á jafnhentugan máta og ef húsið væri klætt, geti meirihlutinn ekki neytt minnihlutann til að taka þátt í kostnaði við klæðningu. Kostnaðaráætlun verkfræðistofunnar Z hf. varðandi klæðningu hússins X 2-12 hljóðar upp á 391.257.627 krónur sem skiptist á 193 eignarhluta og því ljóst að um talsverðan kostnað er að ræða á hvern eignarhluta. Kærunefnd telur hins vegar að sýnt hafi verið fram á nauðsyn þessa viðhalds.

Það er álit kærunefndar, með vísan til bókunar í fundargerð, að faglegt álit liggi fyrir um nauðsyn þeirra framkvæmda sem samþykktar voru á fundi húsfélagsins þann 12. október 2005 og þann 30. nóvember 2005. Á umræddum fundum var málið rætt og þar gafst tækifæri til að koma á framfæri rökum gegn klæðningu. Á grundvelli fyrirliggjandi gagna verður að telja að klæðning og þær framkvæmdir sem því voru samfara hafi verið rétt og eðlileg ráðstöfun, miðað við fyrirliggjandi forsendur sem einfaldur meirihluti íbúðareigenda gat tekið ákvörðun um.

Fyrir liggur að áformað sé að byggja sex anddyri við húsið. Að mati kærunefndar mun umrædd framkvæmd ekki leiða til svo áberandi breytinga þegar tillit er tekið til heildarflatar  og ásýndar hússins að öðru leyti að það krefjist samþykki allra svo sem álitsbeiðandi heldur fram. Þá er til þess að líta að vegna fjölda séreignarhluta fellur hlutfallslega lítill kostnaður á hvern eignarhluta. Loks liggur fyrir að anddyri sem þessi auka almennt séð öryggi íbúa meðal annars í ljósi slysahættu sem leiðir af hæð hússins. Í því sambandi vísar kærunefndin til álits síns í máli nr. 12/2006. Í ljósi þessa telur kærunefnd að fyrirhugaðar framkvæmdir við anddyri teljist ekki veruleg breyting á sameign, þar á meðal á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 þannig að til þurfi samþykki allra eigenda þess eins og álitsbeiðandi heldur fram, heldur nægi samþykki 2/3 hluta eigenda hússins, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Ber því að hafna kröfu hans.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ákvarðanir húsfélagsins X nr. 2–12 varðandi klæðingu og byggingu sex anddyra hafi verið lögmætar.

Reykjavík, 30. október 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason