Mál nr. 16/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 16/2012
Kostnaðarskipting: Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. apríl 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 21. maí 2012, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. júní 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D sem skiptist í fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna viðgerða og endurnýjunar á heita- og kaldavatnslögnum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að öll rör, hvar sem þau liggi eða séu lögð, séu í sameign þar til þau komi að „tækinu“, þ.e. krana eða ofni, og þar með að kostnaður vegna endurnýjunar á heita- og kaldavatnslögnum og tilheyrandi frágangur teljist sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að gert hafi verið við skolprör undir húsinu og heita- og kaldavatnsrör fyrir kjallaraíbúð og sameiginlegt þvottahús. Í álitsbeiðni kemur fram að í kjallara, auk íbúðar, sé gangur, þvottahús, lítið herbergi, sem notað er sem aukaþvottahús, og tvær geymslur. Þann 5. apríl 2011 hafi farið að bera á söng frá kaldavatnslögnum, sem þótt hafi benda til þess að um leka gæti verið að ræða. Ekki hafi verið ljóst hvar hugsanlegur leki væri, þar sem ekki hafi verið nein merki um leka eða raka neins staðar í húsinu, en auðheyrt hafi verið að vatn hafi runnið í rörunum án þess að nokkur hafi verið að nota kalda vatnið í húsinu. Iðnaðarmaður hafi verið kallaður til og hann hafi reynt að staðsetja lekann. Þá hafi komið í ljós að líklegast væri lekinn í lögnum undir hellu hússins. Hann hafi brotið gat í gólfið til að skoða aðstæður og hafi þá orðið var við rottur. Því hafi ástand skolplagna verið skoðað með myndavél. Það hafi leitt í ljós að ástand skólplagna væri mjög slæmt vegna sigs á jarðvegi undir húsinu. Lokað hafi verið fyrir kalt vatn til kjallara hússins og þá hafi lekinn stoppað.
Í kjölfarið hafi verið ákveðið að fara í þær framkvæmdir að endurnýja skólplagnir undir hellu hússins. Um hafi verið að ræða frálagnir frá eldhúsi kjallaraíbúðar, þvottahúsi, litla herberginu og efri hæðum, sem liggi fram eftir þvottahús/geymslugangi, og svo frá baðherbergi í kjallaraíbúð sem tengist lögninni á um það bil miðjum ganginum. Óumdeilt sé að þvottahúsið, litla herbergið og gangurinn sé sameign.
Þegar gólf hafi verið brotið upp í þvottahúsi hafi komið í ljós að kaldavatnslagnir undir hellunni hafi verið illa farnar af ryði. Því hafi verið ákveðið að endurnýja lagnirnar í stað þess að finna lekann og gera við. Kalt vatn í kjallaraíbúð og þvottahúsi hafi verið í þessum lögnum. Til að stoppa lekann hafi verið lokað strax fyrir kalda vatnið inn í kjallaraíbúð og þvottahús.
Jafnframt hafi komið í ljós að heitavatnslagnir kjallaraíbúðarinnar, sem hafi einnig legið undir hellunni, hafi verið illa ryðgaðar þannig að ekki hafi verið neitt rennsli í hitafrárennslislögnum frá kjallaraíbúð. Til að stöðva rennsli á heitu vatni í grunninn undir húsinu hafi verið ákveðið að endurnýja heitavatnslagnir í kjallaraíbúðinni. Talið hafi verið að allar lagnir væru í slæmu ástandi og því aðeins spurning um tíma hvenær þyrfti að endurnýja það sem eftir væri, þ.e. aðrennslislagnir heita vatnsins, þá hafi verið ákveðið að allar heita- og kaldavatnslagnir skyldu endurnýjaðar fyrir kjallarann.
Við endurnýjun á lögnum fyrir heitt- og kalt vatn í kjallaraíbúð og í þvottahúsi hafi verið ákveðið að leggja allar lagnir utan á veggi og í stokka, í stað þess að endurnýja lagnir undir hellunni. Í kjallaraíbúð hafi allir stokkar verið fullir af rörum sem hafi farið upp á næstu hæð. Þeir stokkar sem fyrir voru hafi verið notaðir þar sem mögulegt var við nýlagningu röranna fyrir kjallarann.
Framkvæmdir hafi hafist á því að endurnýja skólplagnir og brotið hafi verið upp gólf í þvottahúsi, geymslum og á þvottahús/geymslugangi. Með því að brjóta upp gólf á baðherbergi kjallaraíbúðar hafi tekist að tengja frárennslislögnina þaðan undir gang kjallaraíbúðarinnar og yfir í þvottahús/geymsluganginn. Baðherbergisgólfið hafi því verið eina gólfið sem brotið hafi verið upp í kjallaraíbúðinni.
Kalt og heitt neysluvatn hafi verið lagt í utanáliggjandi rör, í stokkum þar sem það hafi verið mögulegt, frá inntaki yfir í þvottahús og baðherbergi kjallaraíbúðarinnar. Eldhús hafi verið tengt með því að endurnýja lagnir frá þvottahúsinu þar sem eldhúsvaskur sé á vegg sem sé sameiginlegur með þvottahúsi. Heitt vatn til upphitunar í kjallaraíbúð hafi verið lagt í utanáliggjandi rör, í stokkum þar sem það hafi verið mögulegt, frá inntaki yfir í borðstofu, þaðan sem tenging hafi verið gerð inn í eitt svefnherbergi, stofu og gang kjallaraíbúðar. Úr stofu hafi ofn í svefnherbergi verið tengdur og úr gangi hafi ofn á baðherbergi og herbergi við útidyr verið tengdur. Ofn sem hafi verið í eldhúsi hafi ekki verið tengdur þar sem lega hans sé þannig að ekki séu not fyrir hann, ofninn hafi þó ekki verið fjarlægður. Gamlar lagnir hafi verið skornar þar sem þær hafi komið út úr vegg og skipt hafi verið um hitaloka á öllum ofnum fyrir utan loka á baðherbergi sem hafi verið nýlegur. Annars hafi allir ofnar verið endurnýttir. Viðgerðum hafi verið lokið um miðjan maí 2011 og á viðgerðartíma hafi ekki verið íbúðarhæft í kjallaraíbúðinni.
Gagnaðilar hafi samþykkt að allt sem viðkomi viðgerð skolplagna jafnt í sameign og inni í kjallaraíbúð sé sameign og reikningar hafi verið greiddir af öllum samkvæmt eignarhlutfalli hvers og eins. Einnig hafi kalt vatn fyrir þvottahús og frágangur á sameign verið samþykkt sem útgjöld fyrir sameign og skipt samkvæmt eignarhlutfalli. Hins vegar hafi gagnaðilar litið svo á að kostnaður vegna endurnýjunar á heita- og kaldavatnslögnum fyrir kjallarann og frágangur vegna þeirra skuli ekki vera sameiginlegur kostnaður heldur sérkostnaður eiganda kjallaraíbúðar og skuli álitsbeiðandi greiða hann að fullu. Álitsbeiðandi telji þennan kostnað vera sameiginlegan kostnað allra að undanskildum kostnaði vegna endurnýjunar á ofnalokum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að heitavatnslagnir í kjallaraíbúð teljist séreign í skilningi 7. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að kostnaður vegna endurnýjunar á þessum lögnum sé sérkostnaður álitsbeiðanda. Gagnaðili bendir á að í álitsbeiðni sé ekki fjallað um reikning E pípulagnameistara nr. 641 um hita- og vatnslagnir í íbúð álitsbeiðanda. Hann hafi staðfest að reikningurinn eigi einungis við endurnýjun á hitalögnum kjallaraíbúðar en fjalli ekki um lagfæringar á kaldavatnskerfi íbúðarinnar, sem hafi verið innheimt með öðrum reikningum vegna húsfélagsins, enda hafi sambýlismaður álitsbeiðanda staðfest reikninginn með áritun sinni. Óumdeilt sé að kostnaður vegna viðgerða á skólplögn hússins, sem og endurnýjun á kaldvatnslögn í þvottahúsi teljist í sameign og hafi allir eigendur hússins samþykkt kostnaðarþátttöku vegna þeirra viðgerða. Gagnaðilar krefjast þess að heitavatnslagnir í kjallara teljist séreign kjallaraíbúðar þar sem um sé að ræða lagnir sem einvörðungu þjóni þörfum þeirrar íbúðar og því sé eðlilegt með vísan til 4. og 7. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga að kostnaður vegna endurnýjunar þeirra falli á eigenda kjallaraíbúðar. Hafi það verið ætlun löggjafans að gera þessi ákvæði merkingarlaus hefði það þurft að koma skýrt fram en í greinargerð með frumvarpinu sem varð að lögunum segi að greinin eigi að taka á mörgum atriðum sem óljós hafi verið í eldri lögum en að öðru leyti skýri hún sig sjálf.
Heitavatnslagnir í kjallaraíbúð liggi frá kyndiklefa þar sem sérmælir sé fyrir heitavatnsnotkun hverrar íbúðar. Það sé því algjörlega ljóst að heitavatnslagnir sem liggi frá þeim mæli og til kjallaraíbúðar þjóni einvörðungu hagsmunum þeirrar íbúðar. Af þeim sökum sé það álit gagnaðila að allur kostnaður vegna endurnýjunar þeirra skuli falla á eiganda kjallaraíbúðar, þ.e. álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila bendir álitsbeiðandi á að hún sé gjaldkeri húsfélagsins og því sé eðlilegt að hún og sambýlismaður hennar taki við reikningum en tekur fram að í því liggi engin viðurkenning á því hver skuli greiða viðkomandi reikning. Álitsbeiðandi bendir á að reikningur nr. 641 sé gefin út sem „v. íbúð kjallara Hiti + vatn lagnir“. Þar komi fram að vinnuseðlar lýsi vinnu við annað en eingöngu heitavatnslagnir, svo sem frágangsvinnu við stokka, frágangi á flísum, neysluvatn o.fl.
Af öðrum reikningum sem gefnir hafa verið út af F vegna framkvæmdanna sé engin lýsing á vinnu sem álitsbeiðandi telji vera vinnu við lagnir sem ekki séu vegna heitaveituvatns, þ.e. vinna við kaldavatnslagnir. Þar sem slík vinna sé ekki útlistuð í öðrum reikningum hafi álitsbeiðandi talið það staðreynd að slík vinna, þ.e. vinna við neysluvatn (kalt vatn) sé í raun skilgreind í reikningi nr. 641.
Álitsbeiðandi telur að reikningur nr. 641 sé einungis að hluta til vegna vinnu við hitavatnslagnir í kjallaraíbúð.
III. Forsendur
Af greinargerð gagnaðila má ráða að einungis sé ágreiningur um það hvort heitavatnslagnir í kjallaraíbúð teljist til séreignar og kostnaður við endurnýjun á þeim teljast sérkostnaður álitsbeiðanda eða hvort umræddar lagnir séu í sameign og kostnaður vegna þeirra sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins sem skuli skiptast á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli, enda lagnakerfið hannað sem ein heild og einstakir hlutar þess standa ekki sjálfstætt.
Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi. Þar sem lagnir hafi ekki verið lagðar inn í veggi eða gólf verður að líta svo á að lagnirnar teljist sameign þar til þær koma að því tæki sem beri að tengja þær við, svo sem ofna eða krana. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins.
Kærunefnd telur enn fremur að þó að einstakir eignarhlutar hafi aðstöðu til að mæla varmanotkun sína sérstaklega ráði það ekki úrslitum um ábyrgð og áhættu viðkomandi eiganda gagnvart lagnakerfi hússins í heild sinni.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að umræddar heitavatnslagnir, sem endurnýjaðar voru, teljist sameign í skilningi 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið. Skal kostnaði við framkvæmdina skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að heitavatnslögn sem endurnýjuð var í kjallara hússins teljist í sameign allra eigenda hússins.
Reykjavík, 23. október 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson