Mál nr. 41/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 41/2021
Notkun á sameiginlegum bílastæðum: Húsbíll.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 15. apríl 2021, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. apríl 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. maí 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að leggja og/eða geyma húsbíl sinn í sameiginlegum bílastæðum hússins. Einnig hvort gagnaðila sé heimilt að nota rafmagnstaug.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja/geyma húsbíl hennar í sameiginleg bílastæði. Að því gefnu að fallist verði á þessa kröfu er þess krafist að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að fjarlægja húsbílinn af sameiginlegu bílastæði á kostnað gagnaðila.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að nota rafmagnstaug til að hlaða húsbílinn.
Í álitsbeiðni kemur fram að meirihluti eigenda, bæði núverandi og fyrrverandi, hafi samþykkt reglur um notkun á bílastæðum en gagnaðili hafi ekki fylgt þeim, þrátt fyrir að hafa skrifað undir þær. Hún hafi tekið einhliða ákvörðun um langtímageymslu á stórum húsbíl við húsið í óþökk annarra íbúa. Þrátt fyrir endurtekin tilmæli um að færa húsbílinn, samþykktir á húsreglum og formlegar áskoranir hafi hún ekki gert það.
Um sé að ræða fjöleignarhús með sex íbúðum og tíu bílastæðum. Bílastæðin séu ekki þinglýst sem séreignir á íbúðir heldur séu þau sameign með jöfnum notkunarrétti. Samkvæmt skriflegu samkomulagi frá árinu 2017, svokallaðri bílastæðasátt, hafi hver íbúð forgang að einu ákveðnu bílastæði og séu þau kölluð A-stæði. Eftir standi fjögur bílastæði, sem séu kölluð B-stæði, og séu þau notuð fyrir þá sem eigi tvo bíla og fyrir gesti. Fyrir B-stæðin gildi reglan „fyrstur kemur fyrstur fær“ en þar hafi þó skapast ákveðnar hefðir um notkun. Einnig sé ákvæði í bílastæðasáttinni um að ekki megi nota B-stæði fyrir tjaldvagna/fellhýsi. Á þeim tíma þegar bílastæðasáttin hafi verið rituð hafi fjöldi tjaldvagna í bílastæðum verið vandamál. Með orðalaginu tjaldvagn/fellihýsi hafi það verið andi reglnanna að það væri samheiti fyrir frístundavagna og frístundabíla, sbr. tjaldvagna, fellihýsi, hjólhýsi, húsbíla og svo framvegis.
Á húsfundi, sem haldinn hafi verið 15. júní 2020, hafi verið samþykktar heildstæðar húsreglur sem taki skýrt á nýtingu sameignar, þar með talið bílastæðum. Upphaf ágreiningsins hafi þó verið í mars 2018 þegar gagnaðili hafi komið með stóran húsbíl og notað annaðhvort eina B-stæðið í norðurenda eða A-stæði annars íbúa sem geymslustæði fyrir hann. Húsbíllinn hafi verið meira eða minna óhreyfður í þessum stæðum allan veturinn 2018-2019. Húsbíllinn hafi verið í takmarkaðri notkun sumarið 2019 og hafi síðan verið óhreyfður í norðurenda til ca. nóvember 2019. Frá fyrsta degi hafi aðrir íbúar mótmælt þessu og bent á að bíllinn nái yfir gangstétt, bæði fyrir framan hann og aftan, og geri þannig bílstjórum á bílum við hliðina erfitt með að sjá þegar keyrt sé úr stæði. Þá skyggi hann á útsýni íbúðar á 1. hæð og sé oft tengdur hættulegum rafmagnsstaurum yfir gangstétt og í íbúð gagnaðila.
Mótmæli vegna húsbílsins hafi komið fram í fjórum fundargerðum húsfélagsins á þessum tíma. Settar hafi verið reglur um takmarkaðan stöðutíma í gestastæðum og notkun á rafmagnstaugum bannaðar allan sólarhringinn. Á þessum tíma hafi gagnaðila verið boðin málamiðlun af nokkrum þáverandi og núverandi eigendum, þ.e. að hafa húsbílinn í B-bílastæði í suðurenda þar sem hann væri sem minnst fyrir öðrum íbúum.
Á árinu 2020 hafi húsbíllinn birst aftur og ýmist verið geymdur í A-stæði gagnaðila eða í syðsta B-stæðinu eins og henni hafi verið boðið á húsfundi árið 2018. Frá umræddum húsfundi hafi tvær íbúðir skipt um eigendur og séu þeir ekki sáttir frekar en aðrir íbúar við að hafa húsbílinn yfirleitt í bílastæðum fyrir framan húsið. Á aðalfundinum 15. júní 2020 hafi verið samþykktar húsreglur sem hafi meðal annars tekið á nýtingu bílastæða. Í þeim komi skýrt fram að einungis bílar í almennri notkun og bílar sem passi í bílastæðin eigi heima á bílastæðunum fyrir framan húsið. Einnig hafi verið tekið fyrir notkun á rafmagnstaugum í bílastæðum. Þetta hafi verið í fyrsta skiptið sem formlegar húsreglur hafi verið settar í eitt skjal. Fram að því hafði verið vísað í reglur sem samþykktar höfðu verið á húsfundum og einungis komið fram í fundargerðum. Oftar en ekki hafi bíllinn verið tengdur við rafmagnsstaur sem liggi yfir gangstétt og utan á húsinu og inn um glugga á íbúð gagnaðila.
Húsbíllinn sé frístundabifreið sem sé ekki í almennri notkun. Hann fari langt út fyrir mörk bílastæða og nái langt inn á gangstétt, bæði fyrir framan hann og aftan. Hann fari langt út fyrir lóðarmörk og inn á gangstétt við götuna. Að auki sé hjólagrind jafnan sett aftan á hann sem skagi langt inn á gangstéttina. Íbúar þurfi að krækja fyrir bílinn og fara út fyrir gangstétt til að komast leiðar sinnar að bílskúr eða hjólageymslu þegar bílnum sé lagt norðanmegin. Þetta sé hvimleitt á veturna þegar íbúar þurfi að fara út fyrir upphitaða gangstétt og ganga í snjó eða á klaka. Hættulegt sé að bakka bifreiðum úr bílastæðum sem séu næst húsbílnum þar sem hann skyggi á aðvífandi umferð gangandi, hjólandi og keyrandi vegfarenda. Þegar bíllinn sé kyrrstæður svo vikum/mánuðum skipti í eina gestastæðinu sem sé norðanmegin komi gagnaðili í veg fyrir að aðrir geti nýtt það.
Þá sé langtímanotkun á rafmagnstaug fyrir húsbílinn, sem liggi yfir húsalóð, brot á húsreglum og reglugerðum um notkun á rafmagni í almennu rými.
Í greinargerð gagnaðila segir að hún harmi það að málið sé komið í þennan farveg. Hún hafi lengi reynt að leysa þetta mál sjálf og í samvinnu við álitsbeiðanda en það ekki tekist. Vegna þessa máls sé hún að leita sér að íbúð annars staðar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar, sbr. einnig 8. tölul. A-liðar 41. gr. Ekki er kveðið á um skiptingu bílastæða í eignaskiptayfirlýsingu hússins en samkvæmt teikningu er gert ráð fyrir tíu sameiginlegum bílastæðum við húsið.
Í 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr. reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Í 2. mgr. sömu greinar segir að skuli reglur þessar, húsreglur, hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota sé því að skipta, allt eftir því sem við eigi og eðlilegt og haganlegt þyki að reglufesta í viðkomandi húsi. Þá segir í 6. tölul. 3. mgr. að meðal annars skuli setja reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Í 9. gr. í húsreglum fjöleignarhússins, dags. 15. júní 2020, segir um notkun sameiginlegra bílastæða:
Á bílastæði hússins má alls ekki geyma óskráða eða ónýta bíla og eru bílastæði hússins ekki ætluð sem geymsla fyrir ökutæki, vagna eða annað. Bílastæði eru helguð bílum í venjulegri notkun. Óheimilt er að láta ökutæki, kerrur og annað standa út fyrir stærðarmerkingar og skaga inn á önnur stæði og gangstéttir.
Eigendur hafa með sameiginlegri ákvörðun sinni komið því fyrirkomulagi á að eitt stæði fylgi hverri íbúð og þau fjögur sem eftir standi séu nýtt sem gestastæði eða stæði fyrir eigendur sem eigi fleiri bíla en einn. Kemur þetta jafnframt fram í framangreindum húsreglum.
Ágreiningur snýst um hvort gagnaðila sé heimilt að geyma og/eða leggja húsbíl sínum í sameiginleg bílastæði hússins en fram kemur í gögnum málsins að bifreiðin sé stundum geymd í sameiginlegu bílastæði svo vikum og jafnvel mánuðum skiptir. Þá liggja fyrir myndir sem sýna að umfang og stærð bifreiðarinnar er slík að hún skagar nokkuð út fyrir bílastæðin að framan- og aftanverðu eins og þau eru skilgreind. Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að bílastæðum er ætlað að þjóna umferð til og frá húsinu. Verður því að telja að það sé eðlilegt og málefnalegt að setja inn ákvæði í húsreglur þess efnis að einstökum eigendum sé ekki unnt að nota sameiginleg bílastæði til geymslu á ökutækjum til lengri tíma, enda felur slíkt í sér takmörkun á jöfnu aðgengi að þeim. Þá verður jafnframt að telja það bæði eðlilegt og málefnalegt að óheimilt sé að leggja í bílastæðin ökutækjum sem skaga út fyrir skilgreinda stærð þeirra. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að framangreind regla í húsreglum um notkun sameiginlegra bílastæða fari ekki í bága við ákvæði fjöleignarhúsalaga, enda liggja henni að baki eðlileg og málefnaleg sjónarmið. Þar af leiðandi er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila sé óheimilt að leggja og/eða geyma húsbíl sinn í sameiginlegu bílastæði.
Vegna kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á því að heimilt sé að fjarlægja húsbíl gagnaðila á hennar kostnað úr sameiginlegum bílastæðum brestur kærunefnd heimild til að kveða á um viðurlög, fari gagnaðili ekki eftir áliti nefndarinnar í máli þessu. Er kröfu álitsbeiðanda hér um því hafnað.
Samkvæmt 1. tölul. 3. mgr. framangreindrar 74. gr. laga um fjöleignarhús skulu húsreglur meðal annars fjalla um umgengni um sameign og um afnot hennar og hagnýtingu.
Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 3. október 2018, var lögð fram eftirfarandi tillaga: Íbúar verða að takmarka notkun á rafmagns- snúrum/-köplum á húsalóð einungis við hleðslu (max 6-12 tímar) og fylgja ströngustu reglum um frágang og notkun. Að hleðslu lokinni skal ganga frá rafmagnssnúrum. 24/7 hleðsla (sítenging) á rafmagni er ekki heimil. Tillagan var samþykkt af fimm eignarhlutum af sex en gagnaðili var mótfallin henni. Þá segir í 5. gr. fyrrnefndra húsreglna að óheimilt sé að hafa rafmagnstaugar, slöngur eða annað liggjandi á gangvegum við húsið sem valdið geti slysum.
Álitsbeiðandi segir að frá íbúð gagnaðila liggi rafmagnstaug sem notuð hefur verið til að hlaða húsbílinn. Fyrir liggja myndir sem sýna að snúra liggur frá svölum íbúðar gagnaðila á 2. hæð niður meðfram rennu sem liggur frá þaki hússins og þaðan yfir gangstétt við húsið að bílnum.
Kærunefnd telur að framangreind tillaga húsfundar um umgengni um sameignina vegna notkunar eigenda á rafmagnsköplum sé eðlileg og málefnaleg. Krafa álitsbeiðanda er aftur á móti um skilyrðislaust bann við því að hlaða húsbílinn með rafmagnstaug frá íbúð gagnaðila. Kærunefnd telur að algert bann við því að rafmagnstaug liggi á sameiginlegri lóð gangi lengra en kveðið er á um í húsreglum, þótt telja verði eðlilegt að gerðar séu tilteknar kröfur um slíkt, svo sem um tímalengd, öryggi og frágang. Þá benda engin gögn til þess að um sérstakt hættuástand sé að ræða vegna rafmagnstaugarinnar. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á því að gagnaðila sé óheimilt að nota rafmagnstaugina.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að leggja og/eða geyma húsbíl sinn í sameiginlegum bílastæðum.
Kröfum álitsbeiðanda er að öðru leyti hafnað.
Reykjavík, 31. ágúst 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson