Mál nr. 18/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. maí 2022

í máli nr. 18/2022

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða ofgreidda leigu og kostnað af þessu máli.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 22. febrúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. febrúar 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 9. mars 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 10. mars 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 21. mars 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. mars 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 29. mars 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 4. desember 2020 til 31. desember 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila hluta af leigu þar sem hin leigða eign hafi verið minni en tilgreint hafi verið í leigusamningi aðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að samkvæmt leigusamningi hafi hið leigða átt að vera 89,7 fermetrar en varnaraðili hafi einungis afhent um 60 fermetra en innheimt fulla leigu fyrir allt húsnæðið sem sé samkvæmt leigusamningi 89,7 fermetrar. Hafi hann krafið varnaraðila um að endurgreiða sama hlutfallslegan mun á leigugjaldi en hann neitað.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að þjónustufulltrúi hans hafi sýnt sóknaraðila íbúðina í byrjun desember. Geymslan hafi ekki verið sýnd þar sem hún hafi ekki fylgt með. Íbúðin sé 89,7 fermetrar samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu en inni í þeirri fermetratölu sé geymsla íbúðarinnar en íbúðin sjálf sé 69,8 fermetrar.

Íbúðin hafi verið leigð án geymslu og hafi verið auglýst þannig. Ástæða þess að geymslan hafi ekki verið leigð sé sú að áður en íbúðin hafi verið sett í langtímaleigu hafi skammtímaleigustarfsemi verið í húsinu. Í mars 2020 þegar rekstrarform hússins hafi breyst í langtímaleigu hafi varnaraðili tímabundið þurft að hagnýta geymslurnar undir húsgögn og annað fylgifé sem hafði tengst skammtímaleigu hússins. Geymslurnar hafi að endingu verið tæmdar í lok árs 2020 og leigjendum hússins boðið að fá geymslu til leigu gegn hækkun leiguverðs þar sem allar íbúðir hússins höfðu verið verðlagðar út frá þeirri forsendu að með þeim fylgdi ekki geymsla. Sóknaraðili hafi fengið tölvupóst 16. desember 2020, eða átta dögum eftir upphaf leigutíma, og honum boðin geymsla til leigu. Í tölvupóstinum hafi verið útskýrt að um væri að ræða 12-18 fermetra geymslur á verðbilinu 25-35 þúsund á mánuði. Sóknaraðili hafi ekki svarað þeim pósti.

Geymslurnar standi aðeins leigjendum hússins til boða en enginn þeirra hafi viljað taka geymslu til leigu, enda hækki það leiguverðið. Þær standi því enn tómar í kjallara hússins.

Í auglýsingu varnaraðila hafi skýrt komið fram að stærð íbúðarinnar sjálfrar sé 69,8 fermetrar og að geymsla fylgi ekki með. Varnaraðili noti tiltekið eignaumsýslukerfi til að halda utan um eignir sínar og leigusamninga. Þegar ný fasteign sé skráð í kerfið geri það kröfu um að notuð sé fermetratala samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Leigusamningar séu svo útbúnir út frá skráningu íbúðarinnar og staðlaður samningur sóttur þar sem allar helstu upplýsingar um íbúðina færist sjálfkrafa inn. Samningur sé síðan prentaður út og settur í undirritun.

Ljóst sé að mistök hafi orðið við samningsgerðina, þ.e. fermetratalan hafi ekki verið uppfærð miðað við það sem hafi staðið í auglýsingu og það hafi gleymst að skrifa skert afnot eignarinnar í lið 2.3. í samningnum. Þessi villa hafi farið fram hjá starfsmanni sem hafi undirritað samninginn og jafnframt sóknaraðila. Villan skrifist á mannleg mistök. Varnaraðila þyki þetta leitt og átti sig á mistökum sínum. Hann telji sig þó ekki bundinn þeirri villu, sbr. 32. gr. samningalaga, nr. 7/1936, enda hefði sóknaraðili átt að átta sig á að um væri að ræða leigusamning um íbúð að stærðinni 69,8 fermetrar eins og staðið hafi í auglýsingu. Þá hafi sóknaraðili skoðað eignina vel áður en leigusamningur hafi verið undirritaður og gert sér grein fyrir stærð hennar.

Á yfirliti yfir sambærilegar eignir á svipuðum tíma og sóknaraðili hafi leigt, megi sjá að á umræddu tímabili hafi hann greitt leiguverð sem falli í lægri mörk markaðsleigu hjá varnaraðila fyrir sambærilegar íbúðir. Allir leigutakar í töflunni leigi íbúð án geymslu en fermetratalan sýni fermetratölu samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, þ.e. með geymslu, en ástæða þess sé rakin í lið 3.2. Meðalleiguverð allra samninga á þessu tímabili hafi verið 247.000 kr. á mánuði. Vakin sé athygli á leigusamningi í töflunni sem hafi byrjað 17. ágúst 2022 en markaðsverð hafi þá verið komið upp í 230.000 kr. fyrir tveggja herbergja íbúð án geymslu.

Á skjali með leiguverðum íbúða varnaraðila í 101 Reykjavík sem hafi byrjað á tímabilinu 1. október 2020 til 31. desember 2021 megi sjá meðalleiguverð eigna í því póstnúmeri í öllum stærðarflokkum. Á skjalinu megi sjá að leiguverð fyrir 90 fermetra íbúð sé í hærri verðflokki en sóknaraðili hafi verið krafinn um. Með þessari samantekt telij varnaraðili sig sanna að fullyrðing sóknaraðila um að hann hafi greitt leiguverð, sem miðist við 90 fermetra íbúð, sé röng. Sóknaraðili hafi leigt íbúðina á markaðsverði miðað við 69,8 fermetra íbúð.

Sóknaraðili hafi aðeins hagnýtt 69,8 fermetra af húsnæðinu og greitt leigu í samræmi við þá stærð. Í auglýsingu íbúðarinnar hafi komið skýrt fram að um væri að ræða íbúð sem væri 69,8 fermetrar og að geymsla fylgdi ekki með. Varnaraðili hafi þannig fært sönnur á að sóknaraðili hefði mátt vita að íbúðin sem hann hafi leigt hafi verið 69,8 en ekki 89,7 fermetrar. Í samræmi við það sé því hafnað að það skuli vera bundið villu í samningi sem hafi yfirsést við undirritun hans. Þá hafi varnaraðili sýnt fram á að sóknaraðili hafi greitt leiguverð sem geti talist eðlilegt markaðsverð fyrir tveggja herbergja íbúð að stærð 69,8 fermetrar í miðbæ Reykjavíkur tímabilið 1. desember 2020 til 31. desember 2021.

Verði fallist á kröfur sóknaraðila séu gerðar athugasemdir við útreikning hans á þeirri kröfu sem hann telji sig eiga inni.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þegar honum hafi verið sýnd íbúðin hafi hann verið að skoða íbúð í sama húsi á fyrstu hæð beint fyrir neðan sem honum hafi ekkert litist á og þá hafi starfsmaður varnaraðila stungið upp á að hann skoðaði þessa íbúð og honum verið sagt að hún væri 89,7 fermetrar ekki 60 plús sameign. Sóknaraðili hafi staðið í þeirri meiningu að hún væri það.

Auglýsingin sem varnaraðili leggi fram hafi sóknaraðila aldrei verið sýnd en þar að auki líti hún ekki út eins og auglýsing á heimasíðu varnaraðila. Einkennilegt sé að bera þetta svona fram, enda komi það málinu ekkert endilega við þar sem sóknaraðila hafi verið sagt að íbúðin væri 89,7 fermetrar. Þá segi varnaraðili að íbúðin hafi verið auglýst svona frá 3. júlí 2019 til 2. desember 2020 en erfitt sé að trúa því að það hafi tekið fimm mánuði að leigja þessa íbúð út.

Sóknaraðili hafi byrjað að leigja 6. desember  og varnaraðili sent póst 16. desember um leigu á aukageymslum í húsinu. Sóknaraðila hafi ekki dottið í hug að um væri að ræða geymslu sem hann hefði þegar verið að leigja samkvæmt samningi.

Varðandi útreikninga varnaraðila á meðalleiguverði þá komi það þessu máli ekki við, enda sýni þeir aðeins leiguverð á íbúðum hans og upplýsingar frá honum sem sé excel skjal sem auðvelt sé að setja saman.

Sóknaraðili hafi ekki vitað að íbúðin væri 69,8 fermetrar en hann hefði að sjálfsögðu gert athugasemdir hefði hann komist að því að íbúðin væri aðeins um 60 fermetrar án sameignar þegar hann hafi fengið tilboð í flutningsþrif.

Svokölluð mistök varnaraðila, bæði við samningsgerð og sýningu íbúðarinnar, séu ekki á ábyrgð sóknaraðila. Bæði sé fermetratalan röng og eins sé ekki tekið fram í sérstökum dálki (3.2) í samningnum að takmarka notkun sóknaraðila á hinu leigða. Eins hljóti varnaraðila að vera skylt að taka svona hluti skýrt og skilmerkilega fram á fundum og í samningum.

Sóknaraðili telji sig hafa verið blekktan, annaðhvort fyrir mistök eða vísvitandi. Í samningnum standi þetta alveg skýrt og hafi varnaraðili brotið samninginn.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að því sé hafnað að starfsmaður hans hafi við sýningu staðfest við sóknaraðila að íbúðin væri 89,7 fermetrar. Frásögnum þeirra tveggja, þ.e. starfsmannsins og sóknaraðila, beri ekki saman hvað þetta varði. Starfsmaður varnaraðila segi svo frá málinu:

Ég sýndi honum íbúðina án geymslu og tjáði honum ekki að íbúðin væri 89,7 fm. Ég var ekki með aðgang að s5 í símanum og ekki aðgang að þjóðskrá. Eina sem ég hafði var auglýsing íbúðarinnar til stuðnings í sýningunni og notaði fermetratölu úr auglýsingu.

Varðandi athugasemd um skjáskot af auglýsingu íbúðarinnar þá hafi það verið tekið úr innra kerfi varnaraðila en ekki beint af heimsíðu hans sem útskýri óvenjulegt útlit þess. Texti auglýsingarinnar sé upprunalegur frá því að hún hafi verið búin til. Hún hafi verið útbúin 15. september 2019 þar sem birtingartími hafi verið valinn í júlí 2019. Til þess að birta auglýsingu á heimasíðunni þurfi upphafsdagsetning að vera dagsetning sem sé liðin svo að auglýsing fari í loftið. Þessi dagsetning hafi því enga raunverulega merkingu hjá varnaraðila þar sem hún sé einungis notuð til þess að setja auglýsingu í loftið. Íbúðin hafi verið tekin úr auglýsingu þegar umsókn sóknaraðila hafi verið samþykkt. Meðfylgjandi sé skjáskot úr innra kerfi varnaraðila sem sýni feril íbúðarinnar í kerfinu. Þar megi sjá tímastimpla um það hvenær auglýsing hafi verið búin til, hvenær íbúðin hafi verið færð í leigu og hvenær nýr samningur hafi verið stofnaður.

Varnaraðili telji sig hafa sýnt og sannað að sóknaraðila hefði átt að vera ljóst að geymslan væri ekki til leigu samkvæmt auglýsingu og sýningu íbúðarinnar. Geymslan hafi aldrei verið sýnd og leigðist ekki með íbúðinni. Stuttu eftir upphaf leigutíma hafi sóknaraðila verið boðin geymsla til leigu. Upplýsingar um að geymsla hafi ekki fylgt hafi verið skýrlega settar fram í auglýsingu og í samskiptum. Samningar varnaraðila séu almennt réttir sem styðji rökstuðning hans um að umrætt tilvik sé einangrað og teljist til mistaka við samningsgerð.

Skjal sem sýni meðalleiguverð í miðbæ Reykjavíkur hafi verið lagt fram til að varpa ljósi á að sóknaraðili hafi leigt íbúð á sambærilegu verði og aðrir á sama tíma, í sama póstnúmeri og í sömu stærð. Eðli máls samkvæmt vísi varnaraðili einungis í verð sem hann hafi sjálfur sett þar sem málið snúist um leiguverð hans. Það sé rangt að sóknaraðili hafi greitt leiguverð fyrir 89,7 fermetra íbúð. Honum hafi verið boðinn leigusamningur á grunnverðinu 220.000 kr. fyrir 69,8 fermetra íbúð í miðbæ Reykjavíkur sem sé sanngjarnt verð.

Því sé alfarið hafnað að sóknaraðili hafi vísvitandi verið blekktur. Íbúðin verði leigð út á ný 10. janúar 2022 á grunnleiguverðinu 235.000 kr.

VI. Niðurstaða            

Í 3. tölul. 6. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að í leigusamningi skuli tilgreina þann eignarhluta fjöleignarhúss eða fasteignar sem leigjanda sé leigður.

Í lýsingu á leiguhúsnæðinu í leigusamningi aðila er tekið fram að húsnæðið sé 89,7 fermetrar en ekki er þar að finna sérstaka lýsingu á íbúðinni og því sem henni fylgir. Varnaraðili segir að fyrir mistök hafi þessi stærð íbúðarinnar verið tilgreind í leigusamningnum en með réttu hefði átt að standa 69,8 fermetrar þar sem íbúðin var leigð án geymslu. Varnaraðili lýsir því hvernig íbúðir hans séu forskráðar í kerfi sem hann notar fyrir utanumhald um eignir hans og leigusamninga. Kerfið geri kröfu um að notuð sé fermetratala samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu við skráningu íbúða og við gerð leigusamninga varnaraðila um íbúðir hans færist þessar upplýsingar sjálfkrafa í leigusamninginn. Þannig hafi gleymst að uppfæra fermetrastærð í leigusamningi aðila fyrir útprentun hans og undirritun. Eins kveðst varnaraðili hafa gert mistök þar sem ekki hafi verið tilgreint í leigusamningi að geymsla sem fylgi íbúðinni sé ekki hluti af hinu leigða. Þá lagði varnaraðili fram auglýsingu sem hann kveður hafa birst á heimasíðu sinni en samkvæmt henni var stærð íbúðarinnar tilgreind 69,8 fermetrar og tekið fram að íbúðin leigðist án geymslu.

Óumdeilt er að þegar sóknaraðili skoðaði íbúðina var honum ekki sýnd geymsla hennar. Sóknaraðili gerði sér ekki grein fyrir því að tilgreint fermetraverð í leigusamningnum hafi verið heildarfermetrafjöldi íbúðarinnar samkvæmt Fasteignaská, þar með talin fermetrastærð geymslu, enda hafi enga sérstaka lýsingu á hinu leigða verið þar að finna. Með tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila 16. desember 2020 kvaðst varnaraðili hafa verið að lagfæra geymslurými í kjallaranum og væri með nokkur rými sem hann vildi leigja út og byrja á að bjóða íbúum hússins. Um væri að ræða 12–18 fermetra geymslur. Ekki er þannig af tölvupóstinum að ráða að um geymslu íbúðarinnar sé að ræða. Telur kærunefnd samning aðila þannig ekki bera með sér að geymsla íbúðarinnar hafi verið undanskilin leigu á henni. Aftur á móti virðist ekki ágreiningur með aðilum um að geymsla íbúðarinnar hafi ekki verið meðal hins leigða og hefur sóknaraðili ekki haldið því fram. Samkvæmt gögnum málsins uppgötvaðist þessa ranga skráning við uppgjör sóknaraðila vegna flutningsþrifa við lok leigutíma þar sem greitt var fyrir hvern fermetra.

Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að sóknaraðili skoðaði íbúðina án geymslu og samþykkti uppsett leiguverð eftir þá skoðun. Samkvæmt leigusamningnum var leiga 225.000 kr. á mánuði, bundin vísitölu neysluverðs. Ekki liggja fyrir gögn sem styðja það að leiguverð hafi verið úr hófi. Ákvæði 38. gr. húsaleigulaga kveður á um að þegar leigufjárhæð sé ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða, skuli tilgreina í leigusamningi á hvaða forsendum stærðarútreikningur þess byggir. Sé það ekki gert og aðila greinir á skuli til grundvallar leggja þær forsendur og þá aðferð sem venjulegust er. Geti sá aðili, sem telur á rétt sinn hallað, krafist endurútreiknings á stærðinni og leiðréttinga á leigugjaldinu sem af því leiðir. Í því tilviki sem hér um ræðir var leiguverð aftur á móti ekki ákvarðað miðað við fermetrafjölda hins leigða. Eins og segir í greinargerð með 38. gr. frumvarps til laga um húsaleigu hefur ákvæðið afar takmarkaða ef nokkra þýðingu þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Slíkt húsnæði taki menn á leigu á grundvelli þess sem augað sér og þeir una við eftir skoðun. Menn velti yfirleitt lítið fyrir sér stærð húsnæðisins í fermetrum talið og hvernig þeir fermetrar eru fundnir og reiknaðir út. Leigugjald fyrir íbúðarhúsnæði er því almennt ákvarðað á öðrum grundvelli en fermetrafjölda. Sú staðreynd að sóknaraðili áttaði sig ekki á hver fermetrafjöldi hins leigða  raunverulega var fyrr en hann greiddi fyrir flutningsþrif í lok leigutíma styður að hann hafi ekki tekið eignina á leigu á grundvelli fermetrafjölda. Telur kærunefnd því ekki tilefni til að fallast á kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu á leigutíma.

Sóknaraðili gerir kröfu um málskostnað sér til handa.  Í 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus, að mati kærunefndarinnar, geti nefndin gert varnaraðila að greiða sóknaraðila málskostnað. Með hliðsjón af þessu ákvæði hefur nefndin engar heimildir til að úrskurða sóknaraðilum málskostnað og er þeirri kröfu sóknaraðila í málinu þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 12. maí 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir