Mál nr. 6/2022 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 7. apríl 2022
í máli nr. 6/2022
A
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fullu.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 5. janúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. janúar 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 27. janúar 2022, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerðina með bréfi, dags. 2. febrúar 2022, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.
Með tölvupósti kærunefndar 2. mars 2022 óskaði nefndin eftir því að varnaraðili upplýsti með hvaða hætti sóknaraðili hefði fengið send drög að uppgjöri hinn 18. október 2021 og hefði það verið gert með skriflegum hætti var óskað eftir afriti af þeim samskiptum. Gögn bárust frá varnaraðila sama dag og voru þau send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 3. mars 2022. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2017 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. til 14. október 2021.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að vegna veikinda sinna hafi aðilar komist að samkomulagi um að uppsagnarfrestur yrði einn mánuður í stað sex mánaða. Uppsögn á íbúðinni sé dagsett 30. ágúst 2021 og hafi dóttir sóknaraðila undirritað hana fyrir hennar hönd.
Íbúðin hafi verið tæmd og þrifin og skilað 2. október 2021. Við afhendingu hafi verið gerð úttekt á íbúðinni þar sem fram hafi komið að þörf væri á að sparsla einn vegg í svefnherbergi. Við uppgjör á tryggingu sóknaraðila hafi komið í ljós að verktaki hafi verið fenginn til að gera við skemmd á vegg og heilmála alla íbúðina. Jafnframt hafi leiga verið dregin frá tryggingunni fyrir tímabilið 1.-14. október 2021 vegna standsetningar íbúðarinnar, þrátt fyrir að skil íbúðarinnar hafi verið 2. október. Sóknaraðili hafi ekki verið látin vita að það stæði til að draga frá tryggingunni og því þurft að óska eftir uppgjöri frá varnaraðila.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að í leigusamningi aðila segi að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir, sbr. húsaleigulög, og einnig að stytta megi þann fyrirvara sé íbúðin leigð/ráðstafað innan þess tíma.
Uppsögn sóknaraðila hafi borist 30. ágúst 2021 en þá hafi legið fyrir að uppsagnarfrestur gæti orðið sex mánuðir eða til 28. febrúar 2022 tækist ekki að leigja/ráðstafa íbúðinni innan þess tíma. Ekki hafi verið tilgreint í uppsögninni hvenær íbúðinni yrði skilað vegna óvissu um búsetu sóknaraðila á hjúkrunarheimili. Í samtali við dóttur sóknaraðila 1. september 2021 hafi hún greint frá því að íbúðinni yrði skilað 1. október 2021. Íbúðinni hafi síðan verið skilað 3. október 2021 þegar búnaður tilheyrandi sóknaraðila hafði verið fjarlægður. Því sé hafnað að til staðar hafi verið samkomulag um að uppsagnarfrestur yrði einn mánuður í stað sex. Slíkt sé enn fremur í ósamræmi við áður tilgreind ákvæði um uppsögn en almennt sé reynt að gæta jafnræðis hjá öllum leigutökum. Leigjendur beri ábyrgð á að standa skil á leigugreiðslum út uppsagnarfrest. Sé eftir því óskað sé reynt að koma íbúðinni aftur í leigu sem fyrst til að reyna að takmarka tjón leigjandans, enda algengt að öryggisíbúðum sé sagt upp vegna veikinda eða andláts þeirra. Sjá til dæmis úrskurð kærunefndar húsamála í máli nr. 59/2020 sem hafi snúist um sambærilega stöðu. Nýr leigjandi hafi tekið við íbúðinni 15. október 2021 og samningur aðila samhliða runnið úr gildi, eða 14. október 2021. Í 12. gr. leigusamnings aðila segi meðal annars að leigjanda beri að skila íbúðinni nýmálaðri í lok leigutíma. Með vísan í úttektina, dags. 2. október 2021, vegna skila íbúðarinnar hafi dóttir sóknaraðila með undirritun sinni staðfest, fyrir hönd sóknaraðila, að: Íbúð verður máluð af leigusala, á kostnað leigutaka, sbr. samning aðila.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 520.000 kr. við upphaf leigutíma. Deilt er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda hluta þess eftir vegna leigu fyrir tímabilið 1. til 14. október 2021, heilmálunar á íbúðinni og vegna lagfæringar á vegg í svefnherbergi.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu frá 1. október til og með 14. október 2021 en nýir leigjendur tóku við íbúðinni 15. október. Varnaraðili heldur eftir tryggingarfé sem nemur leigu vegna þess tímabils að fjárhæð 203.196 kr.
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. sömu laga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta næsta dag eftir að uppsögn var send. Í kæru segir að aðilar hafi komist að munnlegu samkomulagi um eins mánaðar uppsagnarfrest en varnaraðili hafnar því. Gegn neitun varnaraðila hefur sóknaraðila ekki tekist að færa sönnur á meint samkomulag aðila. Fyrir liggur skrifleg uppsögn sóknaraðila, dags. 30. ágúst 2021, og hófst sex mánaða uppsagnarfrestur þannig 1. september 2021, sbr. fyrrnefnd 1. mgr. 57. gr. Telur kærunefnd því að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna téðs tímabils, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Varnaraðili heldur eftir tryggingarfé að fjárhæð 217.043 kr. vegna málunar og standsetningar íbúðarinnar. Fyrir liggur úttekt sem var gerð við lok leigutíma, dags. 2. október 2021, þar sem fram kemur að það þurfi að sparsla í einn vegg í svefnherbergi.
Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laganna skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segi til um. Í leigusamningi aðila segir að leigjandi skuli skila íbúðinni nýmálaðri við lok leigutíma. Fram kemur einnig að það skuli gert í fullu samráði og með samþykki leigusala.
Ákvæði 22. gr. húsaleigulaga kveður á um að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt lögunum. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningi til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Með lögum nr. 63/2016 var fallið frá því skilyrði ákvæðisins að leigugjaldið skyldi lækka að sama skapi. Í athugasemd við breytingartillöguna í frumvarpinu sagði að ástæða þess að skilyrðið væri fellt úr ákvæðinu væri að oft væri erfitt að átta sig á því hve mikil lækkunin skyldi vera. Verði þannig frekar að gera ráð fyrir að þegar leigusali og leigjandi semji um leiguverð sé tekið tillit til þess sem leigjandi samþykkir að taka að sér í sambandi við viðhald innan íbúðarhúsnæðis sem leigusali hefði að öðrum kosti átt að annast.
Ekki er á því byggt af hálfu varnaraðila að aðilar hafi sérstaklega gert ráð fyrir er samið var um leigugjald að sóknaraðili tæki að sér þessa skyldu hans. Þá er ekki sérstaklega tekið fram í leigusamningnum að sóknaraðili sé að taka á sig viðhaldsskyldu sem hvíli samkvæmt húsaleigulögum á varnaraðila. Gera verði kröfu til þess af hálfu leigusala að skýrt sé kveðið á um í samningi sé leigjandi að taka á sig skyldur leigusala þannig að leigjanda sé það ljóst. Telur kærunefnd því að sóknaraðili sé ekki bundin við ákvæði leigusamningsins um að henni beri að afhenda hið leigða nýmálað, enda liggur ekki fyrir að leiguverð hafi tekið mið af því.
Sóknaraðili skilaði íbúðinni 2. október 2021. Með tölvupósti umboðsmanns sóknaraðila 11. nóvember 2021 óskaði hún upplýsinga um hvort búið væri að millifæra tryggingarféð á reikning sóknaraðila. Í svari varnaraðila næsta dag segir að drög að uppgjöri hafi verið sent 18. október 2021 til yfirferðar og afgreiðslu. Þá upplýsti varnaraðili með tölvupósti 15. nóvember að tryggingarféð hefði verið endurgreitt inn á reikning sóknaraðila 1. nóvember 2021. Umboðsmaður sóknaraðila óskaði eftir sundurliðun á því sem dregið hefði verið af tryggingarfénu með tölvupósti 17. nóvember og sendi varnaraðili þær upplýsingar næsta dag.
Kærunefndin óskaði eftir því að varnaraðili upplýsti með hvaða hætti sóknaraðili hefði fengið send drög að uppgjöri 18. október 2021 og var jafnframt óskað eftir afriti af þeim samskiptum, lægju þau fyrir. Frekari gögn bárust frá varnaraðila en engar skýringar á framangreindu. Þá styðja gögn málsins ekki að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 217.043 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 2. október 2021 reiknast dráttarvextir frá 31. október 2021.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 217.043 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 31. október 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 7. apríl 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson