Mælt fyrir breytingum á húsaleigulögum til að bæta réttarstöðu og húsnæðisöryggi leigjenda
Golli Sigurður Ingi Jóhannsson, innviðaráðherra, mælti á Alþingi í gær fyrir frumvarpi um breytingar á húsaleigulögum. Markmiðið er að bæta réttarstöðu og húsnæðisöryggi leigjenda í samræmi við stjórnarsáttmála ríkisstjórnarinnar. Frumvarpið byggir á tillögum starfshóps um endurskoðun laganna sem ráðherra skipaði og kynntar voru í fyrrasumar.
Helstu breytingar í frumvarpinu eru í fyrsta lagi að stuðlað verði að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um þróun leiguverðs, í öðru lagi að kveða á um að skrá skuli alla leigusamninga um íbúðarhúsnæði í leiguskrá HMS verði rýmkuð, í þriðja lagi að styrkja forgangsrétt leigjenda um áframhaldandi leigu og loks að kærunefnd húsamála verði efld.
„Húsaleigulög tryggja leigjendum lágmarksréttindi við leigu íbúðarhúsnæðis en skortur á framboði leiguhúsnæðis og lök samningsstaða sem af honum leiðir gerir leigjendum oft erfitt um vik að standa á rétti sínum. Verði frumvarpið að lögum mun það skýra verulega rétt leigjenda. Samhliða þessum breytingum er mikilvægt að einnig verði horft til aðgerða til þess að auka framboð á leiguhúsnæði í samræmi við húsnæðisstefnu og aðgerðaáætlun á grundvelli hennar sem mælt var fyrir á síðasta ári,“ segir Sigurður Ingi Jóhannsson, innviðaráðherra.
Langtímaleiga og aukinn fyrirsjáanleiki
Í frumvarpinu eru lagðar til breytingar með það að markmiði að stuðla að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð, bæði á meðan samningur er í gildi og þegar samningur er farmlengdur eða endurnýjaður. Vísitölubinding leigusamninga, óháð tímalengd þeirra, hefur leitt til þess að erfitt er fyrir leigjendur að sjá fyrir hvernig leiga muni þróast milli mánaða og tíðar hækkanir, m.a. vegna verðbólgu, gera það að verkum að húsnæðiskostnaður leigjenda hækkar oft mikið á samningstímanum. Frumvarpinu er ætlað að setja skýrari ramma utan um í hvaða tilvikum er heimilt að hækka leigu á samningstíma.
Lagt er til að ekki verði heimilt að semja um reglubundnar breytingar á leigufjárhæð í samningum til 12 mánaða eða skemur. Með því megi stuðla að auknum fyrirsjáanleika um leigufjárhæð í styttri samningum og fjölga leigusamningum til lengri tíma.
Þá er lagt til að í samningum til lengri tíma verði heimilt að fara fram á breytingu á leigufjárhæð vegna breyttra forsendna. Það geti verið vegna verulegrar hækkunar rekstrarkostnaðar, aðlögunar leigu að markaðsleigu og hækkun leigu hjá óhagnaðardrifnu leigufélagi til samræmis við sambærilegar eignir í eigu félagsins. Þetta geti einnig stuðlað að því að samningsaðilar velji í auknum mæli að gera ótímabundna samninga eða lengri tímabundna samninga. Gert er ráð fyrir að tólf mánuðir líði að lágmarki frá gildistöku leigusamnings þar til að hægt er að óska eftir breytingu á leigufjárhæð. Þá eru lagðar til breytingar til að skýra betur reglur um hvernig leiga skuli ákvörðuð við endurnýjun eða framlengingu leigusamnings.
Almenn skráningarskylda leigusamninga
Í frumvarpinu er lagt til að skráningarskylda í leiguskrá HMS taki til allra leigusamninga um húsnæði sem ætlað er til íbúðar. Einnig skuli skrá allar breytingar á leigufjárhæð á gildistíma samnings. Skráningarskylda var fyrst lögfest árið 2022 og tók gildi 1. janúar 2023 en náði þá einungis til leigusala sem hafa atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis. Markmiðið með skráningu leigusamninga í leiguskrá HMS er að tryggja áreiðanlegar og heildstæðar upplýsingar um leigumarkaðinn, ekki síst um markaðsleigu húsnæðis sem er meginviðmið sanngjarnrar og eðlilegrar leigufjárhæðar samkvæmt húsaleigulögum
„Skráning leigusamninga í leiguskrána hefur heilt yfir gefist vel, þó að hún taki aðeins til hluta leigusamninga. Góðar upplýsingar um leigumarkaðinn og samsetningu hans, fjölda leigusamninga, þróun leiguverðs og tímalengd samninga eru gríðarlegar mikilvægar fyrir stjórnvöld til þess að geta með upplýstum hætti brugðist við þeim áskorunum sem leigjendur og leigusalar standa frammi fyrir og til þess að átta sig á hvernig best er hægt að styðja við virkan leigumarkað til hagsbóta fyrir alla aðila,“ sagði ráðherra á Alþingi.
Forgangsréttur leigjenda aukinn
Í frumvarpinu er lagt til að ákvæði um um forgangsrétt leigjenda til áframhaldandi leigu húsnæðis verði styrkt og að leigusala verði gert að kanna hvort leigjandi hyggist nýta sér forgangsrétt sinn. Í gildandi lögum þarf leigjandi að tilkynna leigusala að hann hyggist nýta forgangsrétt sinn eigi síðar en þremur mánuðum fyrir lok leigutíma til þess að forgangsréttur virkjist. Þá er lagt til að í lögunum verði taldar upp ástæður sem heimila uppsagögn ótímabundins leigusamnings. Ekki er um tæmandi upptalningu að ræða að ræða.
Kærunefnd húsamála efld
Loks er lagt til að kærunefnd húsamála verði efld til að tryggja öflugt og skilvirkt réttarúrræði við úrlausn á ágreiningi milli samningsaðila. Í frumvarpinu er kveðið á um flýtimeðferð mála sem varða ágreining um leigufjárhæð þannig að úrskurður um leiguverð liggi fyrir innan tveggja mánaða. Einnig er lagt til að ráðast í fræðsluátak um réttindi á leigumarkaði og aðilum leigusamninga tryggð áframhaldandi lögfræðiráðgjöf um réttindi sín og skyldur þeim að kostnaðarlausu.
Þá er lagt til að kærunefndin taki framvegis við kærum á ensku þar sem stórir hópar leigjenda hafa ekki íslensku að móðurmáli. „Leigumarkaðurinn er oftast fyrsta stopp einstaklinga og fjölskyldna sem setjast hér að. Þessi hópur stendur oft höllum fæti í samskiptum við leigusala og á erfiðara um vik að leita réttar síns vegna skorts á kunnáttu í íslensku,“ sagði ráðherra í framsöguræðu sinni á Alþingi.