Mál nr. 18/2012.

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 9. október 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 18/2012:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 16. janúar 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 20. desember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. desember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 20.000.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 22.000.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats löggilts fasteignasala og var íbúðin metin á 25.000.000 kr. Í málinu lá fyrir verðmat löggilts fasteignasala sem Landsbanki Íslands aflaði og var íbúðin metin á 21.000.000 kr. Meðaltal matsgerðanna var lagt til grundvallar og íbúðin því metin á 23.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 25.300.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 34.456.262 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 9.159.262 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 bifreið, C, sem metin var á 291.600 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 41.678 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 249.922 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 249.922 kr.

Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar til að skoða fasteign kæranda og endurskoða verðmat er Landsbanki Íslands aflaði, dags. 23. maí 2011, og verðmat er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 25. október 2011, en meðaltal þeirra var lagt til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Kærandi seldi fasteignina í ágúst 2012 og var hún því upplýst um að hún þyrfti að semja við nýja eigendur um skoðun fasteignarinnar. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir fasteignasalanna gekk þó ekki eftir að skoða fasteignina.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 23. janúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 6. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 9. febrúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 23. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. apríl 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvupósti þann 28. september 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hennar og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kæranda tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvupósti þann 4. september 2013 upplýstu fasteignasalarnir að þau hafi ítrekað reynt að skoða fasteign kæranda en það hafi ekki gengið eftir.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi bendir á að hún hafi sótt um niðurfellingu lána hjá Landsbankanum. Landsbankinn hafi fengið verðmat fasteignasala þar sem fasteignin hafi verið metin á 21.000.000 kr. Engu að síður hafi bankinn stuðst við fasteignamat sem hafi verið 20.000.000 kr. Landsbankinn hafi fellt niður tæplega 10.000.000 kr. og sent gögn um málið til Íbúðalánasjóðs. Bankinn hafi getið þess að vænta mætti niðurfellingu lána umfram 22.000.00 kr. Því hafi kærandi mátt vænta niðurfellingar upp á 4.600.000 kr. Íbúðalánasjóður hafi synjað umsókn kæranda á grundvelli nýs mats sem hafi verið 4.000.000 kr. hærra en mat Landsbankans. Kærandi gerir athugasemd við að Íbúðalánasjóður hafi ekki stuðst við fasteignamat líkt og Landsbankinn heldur stuðst við hæstu fjárhæð sem sjóðurinn hafi haft í höndum. Kærandi gerir kröfu um að niðurfærslan verði miðuð við fasteignamat.

Kærandi gerir athugasemd við verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði í málinu. Þar sé vísað til garðáhaldageymslu sem ekki sé í eigu kæranda. Kærandi dregur í efa að fasteignasalan sé hlutlaus þar sem há verðmöt hennar fyrir önnur fjármálafyrirtæki hafi verið mjög umdeild. Verðmatið hafi enn fremur verið það sama og heildarskuldir kæranda hjá Íbúðalánasjóði. Verði ekki fallist á að miða við fasteignamat gerir kærandi kröfu um að miðað verði við hið lægra verðmat upp á 21.000.000 kr. Til vara gerir kærandi kröfu um að miðað verði við meðaltal matsgerðanna sem sé 23.000.000 kr.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum vegna kærunnar kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi farið fram á verðmat í samræmi við ákvæði 3. mgr. laga nr. 29/2011 og hafi lagt það verðmat til grundvallar afgreiðslu málsins. Sjóðurinn hafi ekki talið ástæðu til að bera brigður á matið og hafi borið að leggja til grundvallar það sem hærra væri, fasteignamat eða verðmat.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.

Kærandi gerir kröfu um að niðurfærsla veðlána hennar verði miðuð við fasteignamat fasteignarinnar. Til vara gerir kærandi kröfu um að miðað verði við verðmat það er Landsbanki Íslands aflaði, dags. 23. maí 2011, þar sem fasteignin var metin á 21.000.000 kr. Til þrautavara gerir kærandi kröfu um að miðað verði við meðaltal verðmats þess er Landsbanki Íslands aflaði og þess er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 25. október 2011, þar sem fasteignin var metin á 25.000.000 kr.

Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Kæranda var tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hennar og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Kærandi seldi hins vegar fasteignina í ágúst 2012 og var hún því upplýst um að hún þyrfti að semja við nýja eigendur um skoðun fasteignarinnar. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir fasteignasalanna gekk þó ekki eftir að skoða fasteignina. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að ekki standi efni til annars en að miða við þær matsgerðir sem Íbúðalánasjóður byggði á við afgreiðslu umsóknar kæranda. Tekið skal fram að Íbúðalánasjóður miðaði við meðaltal hinna tveggja matsgerðanna líkt og kærandi gerir kröfu til þrautavara um.

Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sama regla kemur fram í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast, auk þess sem sjóðnum ber að fylgja fyrrgreindum lögum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra. Verður því ekki fallist á með kæranda að Íbúðalánasjóði hafi borið að miða við fasteignamat við afgreiðslu umsóknar kæranda.

Fyrir liggur að Íbúðalánasjóður nýtti sér heimild 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og aflaði verðmats löggilts fasteignasala, dags. 25. október 2011, þar sem fasteignin var metin á 25.000.000 kr. Fyrir lá verðmat löggilts fasteignasala sem Landsbanki Íslands aflaði, dags. 23. maí 2011, þar sem fasteignin var metin á 21.000.000 kr. Líkt og að framan greinir byggði Íbúðalánasjóður á meðaltali framangreindra matsgerða við afgreiðslu umsóknar kæranda. Af orðalagi 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 má ráða að telji Íbúðalánasjóður að skráð fasteignamat vegna ársins 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti fasteignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Samkvæmt framansögðu ber Íbúðalánasjóður einn ábyrgð á því að slíks mats sé aflað við framangreindar aðstæður. Ekkert kemur fram í lögum nr. 29/2011 hvernig markaðsverð fasteigna verður fundið eða hvort heimilt sé að leita til tveggja eða fleiri fasteignasala, eða hvernig skuli farið með umsóknir þar sem fyrir liggur verðmat sem önnur lánastofnun hefur aflað, meðal annars út frá reglum um samræmi og jafnræði umsækjenda. Ábyrgð þess hvílir hjá Íbúðalánasjóði samkvæmt skýru orðalagi 3. mgr. 1. gr. laganna. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að gera athugasemd við þá framkvæmd Íbúðalánasjóðs að miða við meðaltal hinna tveggja matsgerða sem liggja fyrir í málinu. Verður því ekki fallist á það með kæranda að Íbúðalánasjóði hafi borið að miða við verðmat það er Landsbanki Íslands aflaði. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 20. desember 2011, um synjun endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir,

formaður

Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir                Gunnar Eydal