Mál nr. 90/2012.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 9. október 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 90/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 7. nóvember 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 21. september 2012 vegna umsóknar hans og B, um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi sótti um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Íbúðalánasjóður tók ákvörðun í máli kæranda þann 1. desember 2011 og skaut kærandi ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 31. desember 2011. Þann 6. janúar 2012 og þann 21. september 2012 tók Íbúðalánasjóður nýjar ívilnandi ákvarðanir í málinu. Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð í málinu þann 31. október 2011 þar sem ákvarðanir sjóðsins frá 1. desember 2011 og 6. janúar 2012 voru felldar úr gildi. Í úrskurðinum kom fram að með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. október 2012, hefði kæranda verið gefinn kostur á því að koma á framfæri athugasemdum við ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. september 2012, og gerði hann athugasemdir yrði litið svo á að um nýja stjórnsýslukæru væri að ræða. Með bréfi, dags. 7. nóvember 2012, sendi kærandi inn athugasemdir vegna ákvörðunar Íbúðalánasjóðs, dags. 21. september 2012.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. september 2012, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að C 4.630.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 5.093.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala og var fasteignin metin á 5.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 5.500.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 7.558.391 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 2.058.391 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi hafi átt tvær aðrar fasteignir. Annars vegar lóð að D sem metin var á 2.000.000 kr., áhvílandi lán var að fjárhæð 1.618.268 kr. og veðrými á fasteigninni var því 381.732 kr. Hins vegar lóð að E sem metin var á 1.800.000 kr., áhvílandi lán var að fjárhæð 1.366.799 kr. og veðrými á fasteigninni var því 433.201 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 814.933 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði fyrir D og E, dags. 17. nóvember 2011, C, dags. 21. október 2011, og Kjarrheiði 13, dags. 16. nóvember 2011. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmat fyrir Kjarrheiði 13 og C gæfi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Hins vegar leiddi hún í ljós að verðmat fyrir D og E gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignanna eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 5. júní 2013, er lóðin að D metin á 1.500.000 kr. og lóðin að E metin á 1.000.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 13. desember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 13. janúar 2012, var úrskurðarnefndinni tilkynnt að málið hafi verið endurupptekið með ákvörðun sjóðsins þann 6. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 19. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Þann 30. ágúst 2012 óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum og bárust með tölvubréfum Íbúðalánasjóðs þann 3., 13., 18. og 28. september 2012. Frekari gögn bárust með tölvubréfum þann 23., 24. og 26. október 2012. Með tölvubréfi Íbúðalánasjóðs þann 28. september 2012 var tilkynnt um að ný ákvörðun hefði verið tekin í máli kæranda, dags. 21. september 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. október 2012, var kæranda gefinn kostur á að koma að athugasemdum um ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. september 2012.
Kærandi lagði fram athugasemdir sínar og þar með nýja stjórnsýslukæru með bréfi, dags. 7. nóvember 2012. Fyrirfórst að tilkynna kæranda með bréfi að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hans og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Fasteignin var þó skoðuð og með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 11. september 2013, voru hinar endurskoðuðu matsgerðir, dags. 5. júní 2013, sendar kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Í kæru kemur fram að kærandi og kona hans hafi keypt íbúð að C svo dóttir þeirra gæti haft þar samastað ásamt börnum sínum. Síðar hafi sonur þeirra einnig búið þar og segir kærandi íbúðina vera eins konar framlengingu á heimili þeirra. Varðandi fasteignina að D þá eigi Sparisjóður Suðurlands veð í fasteigninni og áhvílandi veðskuld sé 1.961.734 kr. Fasteignin hafi verið til sölu á annað ár á verði sem nemi 110% fasteignaverðs. Kærandi telur að það gæti verið um 1.000.000 kr. Fasteignin að E sé veðsett fyrir 1.366.799 kr. Arion banki hafi látið verðmeta fasteignina sem hafi verið metin á 896.000 kr. Kærandi tekur fram að enginn markaður sé fyrir lóðirnar að D og E en það gæti breyst á næstu árum. Kærandi tekur fram að í endurútreikningnum sé miðað við að fasteignin að D sé að verðmæti 2.000.000 kr. en kærandi telur að það mat sé of hátt. Í ljósi þess að áhvílandi lán frá Sparisjóði Suðurlands sé að fjárhæð 2.139.409 kr. sé fasteignin yfirveðsett. Þetta eigi einnig við um fasteignina að E.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður hefur ekki komið neinum sjónarmiðum á framfæri í máli þessu.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Í slíkum málum voru tilkvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Kærandi heldur því fyrst og fremst fram að fasteignir hans séu of hátt metnar og því sé ekki svo mikið veðrými til staðar eins og Íbúðalánasjóður hafi byggt á við afgreiðslu umsóknar hans. Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats fyrir C og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 5.000.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Það er því mat tilkvaddra sérfræðinga að í máli þessu sé fasteignin réttilega metin á 5.000.000 kr. Íbúðalánasjóður aflaði enn fremur matsgerða fyrir D og E og var á þeim byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var lóðin að D metin á 2.000.000 kr. og lóðin að E metin á 1.800.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi matsgerðir og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignanna eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið lóðina að D á 1.500.000 kr. og lóðina að E á 1.000.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat fyrir D og E hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti lóðarinnar að Dsé 1.500.000 kr. og lóðarinnar að E sé 1.000.000 kr.
Fasteign kæranda er metin á 5.000.000 kr. og 110% verðmat nemur því 5.500.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 7.558.391 kr. Veðsetning umfram 110% er því 2.058.391 kr. Líkt og að framan greinir telur úrskurðarnefndin rétt að miða við að verðmæti lóðarinnar að A sé 1.500.000 kr. Áhvílandi lán á lóðinni voru 1.618.268 kr. Liggur því fyrir að ekki hafi verið veðrými á lóðinni að A. Þá telur úrskurðarnefndin rétt að miða við að verðmæti lóðarinnar að E sé 1.000.000 kr. Áhvílandi lán á lóðinni voru 1.366.799 kr. Því liggur enn fremur fyrir að ekki hafi verið veðrými á lóðinni að E. Ekki komu aðrar eignir kæranda til niðurfærslu veðkrafna. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið veðrými á aðfararhæfri eign í eigu kæranda eða maka hans og því hafi Íbúðalánasjóði verið óheimilt að lækka niðurfærslu veðkrafna sem nam 814.933 kr. vegna lóðanna að D og E. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur því 0 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kæranda er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 21. september 2012 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti lóðarinnar að D sé 1.500.000 kr. og verðmæti lóðarinnar að E sé 1.000.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 5. júní 2013.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. september 2012, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að C, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti lóðarinnar að D sé 1.500.000 kr. og verðmæti lóðarinnar að E sé 1.000.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal