Mál nr. 91/2012.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 9. október 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 91/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 7. nóvember 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 29. október 2012, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. október 2012, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 17.700.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 19.470.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 20.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 22.550.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 22.524.539 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 0 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti sumarbústað sem metinn var á 1.019.175 kr. Þá kemur fram að kærandi hafi átt þrjár bifreiðar, C sem metin var á 23.823 kr., D sem metin var á 7.747 kr. og E sem metin var á 282.428 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 1.333.173 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 30. nóvember 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 4. september 2013, er fasteignin metin á 20.500.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 19. nóvember 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Með bréfi, dags. 22. nóvember 2012, óskaði úrskurðarnefndin þess sérstaklega að Íbúðalánasjóður tæki sérstaklega afstöðu til spurninga þeirra er kærandi setti fram í kærunni. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 30. nóvember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 6. desember 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Fyrirfórst að tilkynna kæranda með bréfi að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hans og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Fasteignin var þó skoðuð og með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. september 2013, var hið endurskoðaða verðmat, dags. 4. september 2013, sent kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi bendir á að hann hafi sótt um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði fyrir lok júní 2011. Honum hafi hins vegar ekki borist svar við umsókninni fyrr en þann 1. nóvember 2012. Kærandi óskar því svara við því hvers vegna mál hans hafi tekið svo langan tíma. Kærandi gerir athugasemdir við verðmat fasteignasala þess er Íbúðalánasjóður aflaði í málinu og telur að það sé ekki í nokkru samræmi við hugsanlegt söluverð. Kærandi telji réttara að miða við fasteignamat enda sé mat fasteignasala huglægt mat. Kærandi bendir einnig á að lán hans hafi hækkað um 2.500.000 kr. frá því að fasteign hans hafi verið verðmetin í nóvember 2011 og óskar svara við því hvers vegna hann hafi ekki fengið frekari niðurfærslu vegna þessa.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs kemur fram að umsókn kæranda hafi verið synjað þar sem staða íbúðalána þann 1. janúar 2011 hafi verið undir 110% verðmati íbúðar kæranda. Verðmat eigna hafi verið skráð í niðurstöðu útreikninga samkvæmt skattframtali 2011. Hvað varði drátt á svari við umsókn kæranda hafi sjóðurinn viðurkennt að mistök hafi orðið sem jafnframt hafi verið beðist afsökunar á. Upphaflega hafi málið tafist þar sem lífeyrissjóður hafi verið með kröfu á eftir sjóðnum og einnig hafi orðið töf í fyrstu á verðmati þar sem örðugt hafi verið að fá að skoða og verðmeta íbúð kæranda. Hvað varði huglægt mat fasteignasala þá sé sjóðurinn bundinn af lögum þar sem miða skuli við það sem sé hærra, fasteignamat eða verðmat fasteignasala, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hvað varði stöðu lána þá beri Íbúðalánasjóði að miða við stöðuna þann 1. janúar 2011 skv. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Í þessum málum voru tilkvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Kærandi gerir í fyrsta lagi athugasemd við langan málsmeðferðartíma hjá Íbúðalánasjóði. Að sögn kæranda sótti hann um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði fyrir lok júní 2011. Samkvæmt gögnum málsins var umsókn kæranda send Stöfum lífeyrissjóði þann 22. september 2011 þar sem lán frá lífeyrissjóðnum var aftast í veðröð íbúðalána sem hvíldu á fasteigninni. Ekki liggur fyrir hvenær Íbúðalánasjóður fékk umsókn kæranda á ný til afgreiðslu. Í málinu liggur þó fyrir að sjóðurinn óskaði eftir verðmati löggilts fasteignasala á fasteign kæranda. Íbúðalánasjóður sendi kæranda bréf, dags. 24. nóvember 2011, þar sem fasteignasali hafi reynt að ná sambandi við hann en ekkert svar hafi borist og þess því óskað að kærandi hefði samband við fasteignasalann svo hægt væri að halda áfram með umsókn hans. Fasteignin var þá skoðuð og verðmat dagsett 30. nóvember 2011. Hin kærða ákvörðun var hins vegar ekki birt kæranda fyrr en þann 29. október 2012. Með bréfi til kæranda, dags. 19. nóvember 2012, var kærandi upplýstur um að misfarist hafi að senda formlegt synjunarbréf á þeim tíma sem umsóknin hafi verið afgreidd. Úrskurðarnefndin bendir á að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun á niðurfærslu veðkrafna, sbr. 1. gr. laga nr. 29/2011, telst til stjórnvaldsákvarðana og ber að birta í samræmi við 1. málsl. 1. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, en þar kemur fram að eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun skal hún tilkynnt aðila máls nema það sé augljóslega óþarft. Vitneskja málsaðila um efni stjórnvaldsákvörðunar er forsenda þess að hann hafi möguleika á því að taka afstöðu til hennar og haga ráðstöfunum sínum í samræmi við hana. Úrskurðarnefndin beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að gætt sé að formreglum stjórnsýsluréttar þegar sjóðurinn tekur stjórnvaldsákvarðanir.
Kærandi heldur því einnig fram að verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði í málinu sé of hátt og telur að miða eigi við fasteignamat. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sama regla kemur fram í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast, auk þess sem sjóðnum ber að fylgja fyrrgreindum lögum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra. Verður því ekki fallist á með kæranda að Íbúðalánasjóði hafi borið að miða við fasteignamat við afgreiðslu umsóknar kæranda.
Þá bendir kærandi einnig á að lán hans hafi hækkað um 2.500.000 kr. frá því að fasteign hans hafi verið verðmetin í nóvember 2011 og óskar svara við því hvers vegna hann hafi ekki fengið frekari niðurfærslu vegna þessa. Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af skýru ákvæði laganna leiðir að miða ber við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011, en ekki við síðara tímamark.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 20.500.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Það er því mat tilkvaddra sérfræðinga að í máli þessu sé fasteignin réttilega metin á 20.500.000 kr. Hin kærða ákvörðun frá 29. október 2012 verður því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 29. október 2012, um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal