Mál nr. 79/2020-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. maí 2021

í enduruppteknu máli nr. 79/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B.

I. Málsatvik og sjónarmið aðila

Kærunefnd húsamála komst að þeirri niðurstöðu í máli nr. 79/2020 að sóknaraðila bæri að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 795.000 kr., að frádreginni sannanlegri fjárhæð til þess að standa undir kostnaði vegna viðgerða á eldhúsinnréttingu, ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 29. maí 2020 til greiðsludags. Þá var viðurkennd skaðabótaskylda varnaraðila vegna tjóns á húsnæði sóknaraðila en ekki var tekin afstaða til bótafjárhæðar.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 17. desember 2020, barst beiðni um endurupptöku málsins. Taldi sóknaraðili úrskurðinn byggðan á röngum upplýsingum og ályktunum um atvik máls og sumpart hafi niðurstaðan verið byggð á gögnum sem auðvelt hefði verið að afla hefði sóknaraðili verið upplýst um að þeirra væri þörf. Þá taldi sóknaraðili formgalla á úrskurðinum.

Sóknaraðili segir meðal annars að eftir samskipti aðila í lok apríl 2020 hafi engin samskipti verið á milli þeirra sem unnt væri að túlka þannig að sóknaraðili hefði hafnað rétti sínum til að halda eftir tryggingunni. Fram hafi komið í samskiptum sóknaraðila og umboðsmanns varnaraðila í byrjun júní að honum hefði borist ástandsskýrsla Frumherja og hafi niðurstöðum hennar ekki verið mótmælt heldur hafi verið óskað eftir myndum frá upphafi leigutíma til samanburðar. Önnur hafi skilaboð varnaraðila ekki verið.

Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila formlega með bréfi að hún hygðist halda eftir tryggingarfé. Hafi varnaraðili verið ósammála þeim málalyktum, hefði honum verið í lófa lagið að upplýsa sóknaraðila með berum orðum um það.

Samkvæmt 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skuli leigutaki tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfu sem hafi verið gerð í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis. Slík tilkynning liggi ekki fyrir.

Rétt sé einnig að benda á að varnaraðili hafi aldrei borið því við að sóknaraðili hefði ekki sinnt tilkynningum tímanlega. Ekkert í athugasemdum varnaraðila til kærunefndar húsamála hafi verið hægt að túlka með þeim hætti að hann hefði talið einhverja slíka annmarka á kröfu leigusala. Í öllu falli hafi sóknaraðili aldrei fengið tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við nefndina um það hvort unnt væri að túlka tölvupósta umboðsmanns leigjanda þannig að í þeim fælist afdráttarlaus og skrifleg yfirlýsing varnaraðila þess efnis að hann hafnaði kröfu sóknaraðila í tryggingarféð.

Niðurstaða nefndarinnar varðandi tímafresti hafi því byggt á röngum upplýsingum um málsatvik. Enn fremur sé skortur á fullnægjandi rannsókn málsatvika og að andmælaréttur sé virtur, sbr. 10. og 13. gr. stjórnsýslulaga. Séu því skilyrði bæði 24. og 25. gr. stjórnsýslulaga uppfyllt þó einungis sé litið til þessa afmarkaða atriðis.

Með úrskurðinum hafi verið fallist á skaðabótakröfu sóknaraðila og þyki fyrir liggja að tjón hafi orðið á hinu leigða á leigutímanum sem varnaraðili beri ábyrgð á. Nefndin hafi aftur á móti ekki talið unnt að fallast á fjárhæð bótakröfunnar eins og hún hafi verið lögð fram. Ástæða sé sögð sú að ekki hafi legið fyrir gögn sem sýndu nægilega fram á tjónið.

Í þessu sambandi séu ákvæði 10. og 13. gr. stjórnsýslulaga ítrekuð. Sóknaraðili hafi talið sig hafa sýnt fram á tjónið með fullnægjandi hætti með framlagningu skýrslu Frumherja en ekki áttað sig á að nefndin myndi gera kröfu um framlagningu reikninga, tilboða og/eða kostnaðarmat sérfræðinga. Við slíkum kröfum hefði sóknaraðili getað orðið.

Í öllu falli hafi sóknaraðili nú aflað gagna sem sanni svo að ekki verði um villst að fjárhæð tjóns hennar nemi mun hærri fjárhæð en tryggingarféð. Skilyrði bæði 24. og 25. gr. stjórnsýslulaga séu því einnig uppfyllt varðandi úrlausn nefndarinnar um fjárhæð tjóns sóknaraðila.

Að lokum geti úrskurðarorðið eðli málsins samkvæmt ekki verið aðfararhæft.

Með bréfi kærunefndar húsamála, dags. 6. janúar 2021, var fallist á endurupptökubeiðni sóknaraðila. Með endurupptökubeiðninni hafi verið lagðir fram reikningar og kostnaðaráætlanir vegna viðgerða á hinu leigða. Að virtum þeim gögnum hafi það verið niðurstaða nefndarinnar að endurupptaka málið með vísan til 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993

Með bréfi kærunefndar húsamála, dags. 7. janúar 2021, var varnaraðila send endurupptökubeiðni sóknaraðila sem og framangreint bréf nefndarinnar til sóknaraðila. Óskað var eftir athugasemdum varnaraðila en engar athugasemdir bárust.

Með tölvupósti sóknaraðila, dags. 26. janúar 2021, barst kostnaðarmat Frumherja. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. febrúar 2021, var varnaraðila sent kostnaðarmatið og honum gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Engar athugasemdir bárust.

Með bréfi kærunefndar, dags. 8. mars 2021, var óskað eftir því að sóknaraðili legði fram myndir af íbúðinni sem teknar voru við upphaf leigutíma. Einnig var óskað eftir myndum af þeim skemmdum sem sóknaraðili hefur lýst. Umbeðnar myndir bárust kærunefndinni 22. mars 2021 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. mars 2021. Athugasemdir bárust ekki frá varnaraðila.

V. Niðurstaða              

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Að framkomnum ábendingum sóknaraðila fellst kærunefnd á að rétt sé að miða við að varnaraðili hafi skilað henni húsnæðinu 30. apríl 2020. Þegar sóknaraðili gerði skriflega kröfu í tryggingarfé varnaraðila 25. maí 2020 voru þannig ekki liðnar fjórar vikur frá afhendingu. Með sama bréfi gerði sóknaraðili kröfu um skaðabætur að fjárhæð 700.000 kr. umfram tryggingarfé þar sem tryggingarfé dygði ekki til að bæta tjón hennar. Þann 30. maí 2020 lét sóknaraðili Frumherja framkvæma úttekt á eigninni og samkvæmt tölvupósti frá umboðsmanni varnaraðila var hann kominn með skýrsluna í hendur eigi síðar en 4. júní 2020. Allt að einu gerði varnaraðili engar athugasemdir við skýrsluna eða hafnaði kröfu í tryggingarfé svo sem honum bar að gera innan fjögurra vikna. Verður því að leggja til grundvallar að varnaraðili hafi samþykkt kröfu sóknaraðila í tryggingarféð.

Í skýrslu Frumherja, dags. 30. apríl 2020, eru staðfestar ýmsar skemmdir, svo sem rispur, brunablettur og djúp höggför á parketi, brunablettir í glugga á baðherbergi, rakaskemmdir á baðherbergis- og eldhúsinnréttingu sem og borðplötum þar. Tekið er fram að það sæi á veggjum, veggljós virkuðu ekki, reykelsi hefði verið stungið í tengil og tekið fram að þau væru líkleg ástæða brunaskemmda á öðrum stöðum. Þá var tekið fram að slæm umgengni hefði verið um íbúðina og hún óhrein. 

Varnaraðili hefur hafnað því að hafa valdið skemmdum á eigninni að öðru leyti en á borðplötu við vask í eldhúsinnréttingu. Að teknu tilliti til úttektar aðila við upphaf leigutíma og skýrslu Frumherja telur kærunefnd hins vegar að leggja beri til grundvallar að varnaraðili beri skaðaábyrgð á þeim skemmdum sem orðið hafa á eigninni samkvæmt skýrslunni, enda er þeirra ekki getið á úttektarblöðum aðila.

Krafa sóknaraðila nemur 2.423.890 kr. og við úrlausn málsins byggði hún kröfuna á sundurliðaðri kostnaðaráætlun sem hún útbjó, að sögn, á mati fagmanna. Sóknaraðili hefur í hinu endurupptekna máli lagt fram kostnaðarmat frá Frumherja, sem ekki hefur sætt mótmælum af hálfu varnaraðila, en þar er áætlaður kostnaður vegna viðgerðanna metinn 1.803.873 kr. Telur kærunefnd rétt að leggja þá fjárhæð til grundvallar skaðabótakröfu sóknaraðila. Það er því niðurstaða kærunefndar að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila þá fjárhæð að frádregnu tryggingarfénu, eða 1.008.873 kr. í skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir, án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 795.000 kr.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 1.008.873 kr. í skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða.

Reykjavík, 18. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson